(新)新金山项目投资估算及资金筹措计划

1、新金山项目投资估算及资金筹措计划第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案一、 新金山项目概述1、 项目概况：该项目位于唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧，经珠海市规划国土局批准，用地功能为住宅（二类），实际建设用地面积20000平方米，计容积率建筑面积率为50000平方米。出让年限为住宅70年。该地块最终以楼面地价5,000元/平方米，总地价250,000,000元。（表1） 【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧规划总用地面积20000m2总建筑面积59000m2计容积率面积50000m2建筑密度18%建筑容积率2.5住宅面积5

2、0000m2绿地率40%地下室面积9000m2居住总户数600户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积50000m2，另外不计容积率之地下室建筑面积6000m2，共 530个车位，项目总建筑面积56000m2，拟建15栋10层住宅（二类）。二、 项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为 40737.44万元，整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

3、本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 5733.43万元 计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计 40737.44 万元，自有资金25000万元，占总投资的61.37%，销售收入再投入用于投资合计 5733.43万元，另需贷款额合计 10000万元。（二）资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上

4、建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1、自有资金 整个项目的自有资金为25000万元，占总投资的 61.37 % ，分2年投入。详见表2 （表2 ） 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年第二年15800.5059199.4952、银行贷款 银行长期贷款共有二笔，共计10000万元，占总投资 24.55% ；从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年第二年010000 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的 5.9% 计算，从项目有销售收入最后第三年开始

5、，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的0 ,下半年为整个销售收入的5.9%,总销售收入再投入为5733.43万元，占总投资的14.07%。(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第三年上半年下半年05733.43第二节 项目投资估算及资金筹措计划一、 新金山项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金25000万元人民币。（2）前期工程费：408.38万元，详见本项目前期工程费估算表（见表6）。（表6） 前期工程费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建

6、安工程费×3%211.2332可行性研究费建安工程费×0.15%10.563水文、地质、勘察费建安工程费×0.15%10.564筹建开办费建安工程费×2.5%176.03合计408.38(3)建安工程费：7041.1万元。（见表7）（表7） 小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)工结构：框架结构墙体：蒸压加气混凝土砌块外墙装饰：纸皮砖程层数（地下/裙楼/塔楼）：11F屋面：无机保温砂浆保温土方运距：特地下室层高/裙楼层高/标准层高：3.1m门窗：铝合金门窗桩、基础：征建筑面积：楼地面：水泥砂浆找平经工程造价（元）单方造价（元/m

7、78;）1408.22 主体工程直接费（元）采用计价依据2010定额计价济分部分项工程地基与基础工程主体工程装饰工程给排水工程强弱电工程通风空调工程其它指分项造价（元）2746932.86 1225403.57 83069.41 251150.42 标单方造价（元/m²）898.23 400.70 27.16 82.13 占总造价比例（%）63.7828.451.935.83主材消耗量人工（工日）钢筋（T）枋板材（m³）混凝土（m³）模板（m²）水泥（T）砂（m³）15025.74 177.11 38.62 1180.03 11529.75 1

8、96.13 480.59 价格（元）84.00 5526.00 1207.00 539.00 57.63 480.00 95.00 单位消耗量4.91 0.06 0.01 0.39 3.77 0.06 0.16 工程开工日期：工程竣工日期：材料采用时间：附注小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价1408.22元/平方米建安工程费： 小高层建安工程费=1408.22×50000=7041.1万元（4）基础设施费（红线内外工程费）：858.26万元，（详见表7）。（表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65万元/公项×200

9、00=1301302供水工程15万元/公项×20000=30303电信工程7万元/公项×20000=14144煤气工程7万元/公项×20000=14145绿化工程5.4万元/公项×20000=10.810.86道路工程42.13万元/公项×20000=84.2684.267排水工程37.6万元/公项×20000=75.275.2合计500+358.26=858.26858.26注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园（5）公建配套设施费：1310万元,详见表:6-3-4（表8） 公建配套设施费估算表

10、 (单位:万元)序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1幼儿园100015001502卫生院100014001403文化活动中心150017002554物业管理处2001300265会所300017002106公厕10015005107垃圾压缩站2001300268变电站120015001809煤气调压站5016008合计1310（6）开发期间税费：890.67万元,详见表9。（表9） 开发期间税费一览表 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费×6%422.472建筑工程质量安全监督费建安工程费×0.4%28.163供水管

11、网补偿费住宅：0.3T/人,600元/T住宅:43.24供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA住宅:115.25其他建安工程费×2%140.826物业管理基金建安工程费×2%140.82合计890.67(7)不可预见费。288.53万元,取上面1-5项之和的3%不可预见费=（0+408.38+7041.1+858.26+1310）×3%=288.53万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。35656.27万元,以上1-7项小计:开发成本=25000+408.38+7041.1+858.26+1310+890.67

12、+288.53=35796.94万元二、开发费用估算1、管理费用：1038.53万元,取上面1-5项之和的3%(25000+408.38+7041.1+858.26+1310) ×3%=1038.53万元2、销售费用：2893.95万元,详见表10。（表10） 销售费用估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费(96465)销售收入×1%964.652销售代理费(96465)销售收入×1%964.653其他销售费用(96465)销售收入×1%964.65合计2893.953、财务费用：1004.01万元,详见贷款还本付息表4

13、、开发费用：4936.49万元,前面1-3项之和三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）（表： 6-3-7） 投资成本费用估算汇总表 (单位:万元)成本项目总额（万元）1开发成本 35796.94（1）土地成本25000（2）前期工程费408.38（3）建安工程费7041.1（4）基础设施费858.26（5）公建配套设施1310（6）开发期间税费890.67（7）不可预见费288.532开发费用4938.49（1）管理费用1038.53（2）销售费用2893.95（3）财务费用 1004.01 3合计 40733.43注：投资分摊的原则：总原则：

14、所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊 （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 （4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 （5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息 （1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金25000万元作为启动资金，另需向银行贷款 10000万元用于投资，剩余部分

15、5733.43万元由销售房收入补充，总投资为40733.43万元，详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ） 投资计划与资金筹措表 (单位:万元)序号项目合计建设经营期201520161投资总额40733.4315310.50525422.92511建设投资 39729.4214820.50524908.915111土地成本250001250012500112前期工程费408.38300108.38113建安工程费7041.107041.1114基础设施费858.260858.26115公建配套设施费131001310116开发期间税费890.67400490.67117

16、不可预见费288.53144.265144.265118管理费1038.53519.265519.265119销售费用2893.951446.9751446.97512贷款利息1004.0101004.0113流动资金0002资金筹措40733.4315800.50524932.92521自有资金2500015800.5059199.49522借款1000001000023销售收入再投入5733.4305733.43（2）贷款本金的偿还及利息支付 长期借款采用每年本金等额偿还方案，最后1年还清，从建设经营期第三年开始计算。详见贷款还本付息表。（央行2000年9月起执行的贷款利率：4.9%）（表

17、：6-3-9） 贷款还本付息结算表 (单位:万元)序号项目名称合计建设经营期-第一年第二年1借款还本付息1.1年初借款累计-第一笔借款本年借款100001000010490本年应计利息1004.01490514.01年底还本付息11004.01-11004.01年末借款累计10490013借款汇总年初借款累计-0-本年借款1000010000-本年应计利息1004.01490514.01年底还本付息11004.01011004.01年末借款累计-2借款还本付息的资金来源2.1投资回收-11004.01注：1、贷款利率为4.9%; 2、当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利

18、率第三节 项目销售和租赁收入测算一、住宅销售单价的确定（一）用房地产市场比较法确定销 售价格上限（平均价格）详细见本项目价格定位与策略部分：由上次测算可知道本项目房地产价格为：9700元/平方米（二）建议销售测算单价为了方便计算本项目的销售总额，我们取9700元/平方米为计算单价（三）总销售收入的确定根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年中开始出售，整个销售过程大概分四批进行，住宅部分分别为10%、20%、30%、40%，价格分别为：9700、9900、10100、10300，销售率100%；商铺部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分从建设经营期第三年

19、中开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、20%，价格分别为：15万/个，销售率70%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。（详细见表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售面积建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批10% 900097008730第二批20% 18000990017820第三批30% 270001010027270第四批40% 360001030037080合计90900（表：6-4-3） 车位销售总收入预测 (单位:万元)项目可销售个数建议销售单价（万/个）销售收入（万元）第一批50%比

20、例265153975第二批20%比例106151590合计5565（表：6-4-5） 全部销售收入分批比例预测 (单位:万元)销售计划建设经营期年收入(万元)合计批数比例面积201520162017上半年下半年上半年下半年110% 900087308730220%180001782017820330%270002727027270440%360003708037080750%车位26539753975820%车位10615901590合计873017820312453867096465注：1、项目销售计划1.1销售的政策限定1.1.1根据国家现行的商品房销售政策商品房销售管理办法（2001年6

21、月1日执行）中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给商品房预售许可证。1.1.2 按现行的中国中行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。1.1.3 根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第二季,达到银行按揭款支付的条件是,应是该流水片动工后的第三季。1.2销售计划设计1.2.1 按珠海市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。1.2.2 根据本项目的区位及项目的综

22、合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据南宁市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。 1.2.3 根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。二、车库租赁单价的确定（一）采用市场比较法确定租赁价格（平均价格）根据市场价格定位策略部分，我们可知本项目的车位月租赁单价为：250元/个售时的单价：15万元/个。（见表：6-4-7）（注：假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为15万元/个）（表：6-4-7）

23、 车位出租计划和出租收入估算表 （单位：千元）序号项目名称建设期经 营 期12345678910111213141516171819202122231可出租个数0001592单位租金(元/个.月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(万元)00038383838383848484848487272727272848484844出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(万元)0002527293032344343

24、4343436868686868848484846转售单价(元/个)150007转售收入(万元)2398合计1307万元第五节 建设项目的财务评价一、 税金计算1、住宅销售税金及附加估算：详见住宅销售税金及附加估算表（表：6-5-1） 住宅部分销售税金及附加表 (单位:万元)序号项目名称建 设 经 营 期合计2015201620171销售收入02655069915964652销售税金及附加(17.55%)04659.52512270.0816929.612.1营业税(5%)01327.53495.754823.252.2城市维护建设税(0.35%)092.925244.7337.632.3教育

25、附加税(0.15%)039.825104.87144.72.4房地产税(12%)031868389.811575.82.5交易印花税（0.05%）013.27534.9648.232、车位租赁税金及附加估算：详见车位租赁税金及附加估算表（表：6-5-3） （表：6-5-3） 车位租赁税金及附加 (单位:万元)序号项目名称建设期经 营 期1234567891011121314151617181920212223转售1租赁(转售)收入0002527293032344343434343686868686884848484239万元2租赁税金及附加(17.55%)0004.44.75.15.35.66

26、.07.57.57.57.57.511.911.911.911.911.914.714.714.714.7422.1营业税(5%)0001.31.41.51.51.61.72.22.22.22.22.23.43.43.43.43.44.24.24.24.2122.2城市维护建设税(0.35%)0000.090.090.100.100.110.120.150.150.150.150.150.240.240.240.240.240.290.290.290.290.842.3教育附加(0.15%)0000.040.040.040.050.050.050.060.060.060.060.060.10.

27、10.10.10.10.130.130.130.130.362.4交易印花税（0.05%）0000.010.010.010.020.020.020.020.020.020.020.020.030.030.030.030.030.040.040.040.040.122.5房地产税（12%）00033.23.53.63.84.15.25.25.25.25.28.28.28.28.28.210.110.110.110.128.7二、 损益表与静态盈利分析1、住宅部分损益表。（表：6-5-4） 住宅部分损益表 (单位:万元)序号项目合计建 设 经 营 期2015201620171销售收入9646502

28、6550699152总成本费用40733.43015800.50524932.9254销售税金及附加16929.6104659.52512270.085利润总额38801.96506089.9732711.9956所得税(33%)12804.6502009.6910794.967税后利润25997.31504080.2821917.0358盈余公积金(1%)36.21220408.0282191.70359可分配利润23397.583503672.25219725.3315投资利润率95.26%-投资利税率23.88%-资金本利润率155.2%-评价指标：（1）住宅部分投资的投资利润率=（利润

29、总额/总投资额）×100%= (38801.965/40733.43) ×100%=95.26%（2）住宅部分投资的投资利税率=（利税总额/总投资额）×100%=(5404.8+498.38+3104.93)/ 37725.35×100%=23.88%（3）住宅部分资金的投资利润率=（利润总额/住宅部分自有资金）×100%=(38801.965/25000) ×100%=155.2%本项目以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目可行。3、 现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委

30、、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有资金现金流量表（表：6-5-7） 注：财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要

31、求。 财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为4.9% .1、 住宅全部投资现金流量表（表：6-5-5） 住宅部分全部投资现金流量表 (单位:万元)序号项目名称建 设 经 营 期2005200620071现金流入0265506991511销售收入0265506991512其他现金流入0002现金流出015310.50525422.92521建设投资014820.50524908.915

32、22土地增值税00023销售税金及附加04659.52512270.0824所得税02009.6910794.963净现金流(入-出）011239.49544492.0754累计净现金流011729.49545006.0855折现净现金流0-11757.7519909.566累计折现净现金流-4910.61-16668.363241.27税前净现金流-5234-13928.6329504.78税前累计净现金流-5307.28-18807.1210697.589税前折现净现金流-4842.81-11941.5621828.5210税前累计折现净现金流-4910.61-16852.1674976.

33、353评价指标税前税后-财务净现值（I=8%）4976.3533241.2-财务内部收益率38.33%38.23%-投资回收期（静态）2.6372.706-投资回收期（动态）2.7552.837-（表：6-5-7） 住宅部分自有资金现金流量表 (单位:万元)序号项目名称建设经营期2005200620071现金流入0265506991511销售收入0265506991512其他现金流入0002现金流出022469.7249001.67521自有资金015800.5059199.19522销售收入再投入005733.4323偿还贷款本金001000024偿还贷款利息001004.0125销售税金及

34、附加04659.52512270.0826土地增值税00027所得税02009.6910794.963净现金流010749.49544982.0754累计净现金流0-1064.8253440.9655折现净现金流0-912.9163333.52766累计折现净现金流0-912.9162420.6116评价指标税后备注财务净现值（I=8%）2420.6116由于本项目的内部收益率大于8%,所以项目可行性!财务内部收益率38.48%投资回收期（静态）（年）2.41投资回收期（动态）（年）2.27整理上表（表：6-5-5）得评价指标: （详见表：6-5-8）（表：6-5-8） 评价指标 (单位:万元

35、)评价指标税前税后财务净现值(I=8%)4976.3533241.2财务内部收益率38.33%38.23%投资回收期(静态)2.6372.706投资回收期(动态)2.7552.837由上述指标可以看出,本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率8%,投资回收期也满足项目投资经营期限的要求,故本项目住宅部分投资可行2、住宅自有资金投资现金流量表评价指标税后财务净现值(I=8%)2420.6116财务内部收益率38.48%投资回收期(静态)2.41投资回收期(动态)2.27 税后静态、动态投资回收期都在项目投资的第二年和第三年之间，回收投资资金的速度还是比

36、较快的。由上述的指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用如住宅销售部分资金来源与运用表（表：6-5-10）本项目住宅销售和商铺与车位租赁每年都有盈余的资金，也就是说，每年的资金流入大于资金流出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡力。故本项目两方案可行。详见资金来源与运用表。（表：6-5-10） 住宅部分资金来源与运用表 (单位:万元)序号项目名称经 营 期2005200620071资金来源042350.50589114.4951.1销售收入026550699

37、151.2自有资金015800.5059199.4951.3银行借款00100001.4其他收入0002资金运用021979.7258487.9652.1建设投资015310.50524418.9152.2借款还本付息0011004.012.3销售税金及附加04659.52512270.082.4土地增值税0002.5所得税02009.6910794.963盈余资金17661285.76512650.324累计盈余资金17663051.76515702.085第六节 福满花园项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济

38、、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。一、盈亏平衡分析（一）住宅销售部分盈亏平衡假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当住宅销售率为75.70%时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率60%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的销售率为75.70%，可见其风险程度较高。（二）结论本项目之所以住宅销售部分的风险较大，而商铺与车位租赁部分的风险明显偏小,一方面原因是商铺与车位租赁的经营期限较长,资金回收较慢,而住宅销售回收资金的速度较快,回收资金马上又投入到项目的投资中去,减少了商铺与车位的资金投入量,像贷款

39、利息,全用住宅销售收入来支付;另一方面,在项目建设成本分摊上,由于商铺与车位的成本价格较低,但本地段的商铺与车位投资回报较大,这也使得本项目商铺与车位租赁风险程度降低。二、敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表（表：6-6-1）（表：6-6-1） 全部投资敏感性分析 (单位:万元)全

40、部投资基准方案售价变动建安工程费变动-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%财务净现值3241.21436.4662369.484235.925169.1367331.375098.948633.173-1599.207财务净现值升降幅度-55.68%-26.89%30.69%59.48%126.19%57.32%-80.46%-149.34%财务内部收益率38.23%37.87%38.13%38.28%38.33%38.43%38.33%37.36%40.02%财务内部收益率升降幅度-0.9417%-0.262%0.1308%0.26157%0.52314%0.26157%-2.2757%-4.682%投资利润率14.33%13.19%17.87%27.24%31.93%40.56%30.13%13.32%6.45%投资利润率升降幅度-7.96%24.70%90.09%122.82%183.04%110.26%-7.05%55%由表中数据可得：（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。售价下降5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降-26.89%、-55.68%；当售价下降17.7%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再