泰兴1号地块及跃进河地块项目前期投资前期分析报告323

1、泰兴1号地块及跃进河地块项目前期投资分析报告2013年3月泰兴房产市场1号地块投资分析跃进河地块投资分析目录泰兴城市解读两地块测算分析泰兴房产市场1号地块分析跃进河地块分析目录泰兴城市解读两地块测算分析城市简介城市简介泰兴市位于长江下游，江苏省苏中平原南部，处 于江苏省南北中轴线上。泰兴土地肥沃，特产丰饶，素有“银杏之乡”、“教育之乡”、“建设之乡”、“鱼米之乡”美称。南北中轴，鱼米之乡城市简介城市区位泰兴泰兴市东接如皋；西濒长江，与常州市、镇江市隔江相望；南接靖江；北临泰州姜堰区；东北与海安接壤；西北与泰州高港区毗连。江阴长江大桥将泰兴和上海、苏南等地连在一起，泰兴和无锡同属1小时经济圈，和

2、上海、浙江同属2小时经济圈。泰兴1小时2小时1.5小时两大经济圈区位优势明显城市简介经济发展水平排名人均GDP（元）县市排名GDP（亿元）县市12432.25昆山市22335.87江阴市31860.28张家港市41710.45常熟市51192.28吴江市6980.39宜兴市7867.53太仓市8724.90丹阳市9590.33海门市10538.98靖江市11520.67如皋市12520.17启东市13503.78溧阳市14486.39泰兴市15459.47兴化市16448.86邳州市17447.92东台市18429.52海安县19425.45如东县20410.45沭阳县21376.98沛 县2

3、2365.10金坛市23364.08姜堰市24346.96大丰市从整个江苏省来看，泰兴GDP 08年以前低于江苏平均水平；09年开始提速，目前泰兴GDP总量在江苏县级市当中还是处在中等水平，与长江以北地区比较处在前列位置；经济水平位于江苏省县级市中游水平GDP 城市简介经济发展水平泰兴市2011年固定资产投资总额达到了213.78亿元， 07年至11年固定资产投资有一定幅度的波动，总体来讲相对比较稳定。固定资产投资存在一定程度的波动固定资产投资 城市简介经济发展水平泰兴市城镇居民可支配收入全年城镇居民人均可支配收入23391元，增长16.8%；人均消费性支出14531元，增长15.4%。随着经

4、济发展，泰兴居民收入在2009年前后放缓，2010、2011年又高速增长，说明近两年来经济态势较好。人民生活水平逐年提高居民可支配收入 城市简介经济发展水平泰兴市居民的消费能力近年来始终保持稳步提升的态势，消费能力持续提高；但是从全省来看，人均消费支出比江苏低2000元，说明居民消费能力有进一步增长的空间居民消费能力持续提高居民消费能力城市简介泰兴产业规划东部地区：全市最重要的工业聚集区，现代农业产业基地、旅游业重点景区；西部地区：以制造型生产型服务业企业为主的为主的生产力聚集区；南部地区：现代农业基地；北部地区：农副产品生产、加工、交易、物流集散基地，生态农业观光旅游重点区域；形成四大片区产

5、业集群城市简介泰兴市区规划协议1号地块跃进河地块市区向东逐步外扩城区规划：优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区。北部规划：将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地，在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设成为两个大面积的生产批发市场；东部新区：泰兴市政府提出城市“重点向东”的规划目标。随着泰兴市人民政府正式搬迁于泰兴市东部新城区，未来东部新区将成为泰兴商业新兴中心。城市简介城市小结泰兴房产市场1号地块投资分析跃进河地块投资分析目录泰兴城市解读两地块测算分析房产发展开发及销售情况泰兴市近年来房地产市场的投资以及供应在经历

6、了2009年的低谷之后，在2011年商品房新开工面积呈现“井喷”情况，但实际销售较为低迷，市场供应过量。市场现状供大于求房产发展近年来楼市成交2011年泰兴房地产市场开始出现了“量跌价升”的局面，目前2012年房地产销售销售数据尚未得出，通过对目前厂区主要在售楼盘的调研，预计2012年的销售均价大约在6500元/ 左右。整个市场走势呈现逐年走高的趋势，上涨幅度明显。销售价格逐年上升房产发展房地产发展现状目前泰兴房地产市场的发展主要呈现出以下的特点：房地产市场发展向城市东南方向转移，楼市供应也主要集中在东南方向；现有项目已开始注重建筑风格选择、景观、物业管理等环节，产品品质与以往相比得到了明显提

7、升；目前市场在售住宅项目的主力户型为90130 之间，其中110120 是市场的最热销户型；1.整个泰兴房地产市场目前南北差异较大，城市北部以刚需项目为主，而城市南部则以改善型项目为主；房产发展板块划分泰兴市近房地产市场可划分为北部片区、市中心以及东部新区三大板块。跃进河地块协议1号地块北部片区市中心东部新区威尼斯城熙园佳景园兴泰华庭锦绣公馆水木清华吟福花苑阳光一品郡王府名士华庭和苑新天地片区名称片区描述主力均价（元/）北部片区北部片区为传统工业区，目前以刚需盘为主，周边配套设施欠缺，居住氛围较差6400市中心泰兴城市核心，配套较为齐全但未来供应较少6500东部新区未来的行政中心以及城市重点发

8、展区域以大户型、改善型楼盘为主未来供应量较为充足6800房产发展主力楼盘成交情况板块楼盘名称物业类型成交均价（元/）销售进度北部片区威尼斯城公寓6700已推房源已售70%左右佳景园公寓、酒店式公寓5200公寓全部推出销售，剩余53套熙园公寓7400一期800套房源已售600套左右市中心郡王府叠排11000共104套房源，全部推出，目前剩余70套名仕家园公寓、排屋公寓5000、排屋10000公寓已售完，剩余10套排屋阳光一品公寓64001000套房源全部推出，剩余200套新天地酒店式公寓共200套左右和苑公寓、排屋公寓7500、排屋13000东部新城锦绣公馆公寓6600共600套房源，全部推出，

9、目前剩余100套吟福花苑公寓6780共500套房源，全部推出，目前剩余25套兴泰华庭公寓7000推出600套，剩余100套水木清华公寓6300推出528套，剩余10套房产发展土地市场所在板块土地编号 占地面积（亩）土地价格（万元/亩）平均地价（万元（万元/亩）亩）北部片区泰国土建（2012）1号74.1897.4485.86泰国土建（2012）74号176.3274.28东部新区跃进河南侧9号地块40.62262.83268.66跃进河南侧4-2号地块74.69201.48泰国土建（2012）12号12.72344.81泰国土建（2012）135号40.62262.83泰国土建（2012）14

10、1号17.64279.29泰国土建（2012）185号（水木清华，已开发）189.35260.68泰兴市住宅用地市场发展较为迅速，2012年北部片区共出土住宅用地2块，平均地价85.86万元/亩，东部新区出让住宅用地较多，共有6宗土地出让，平均地价268.66万元/亩。房产发展市场供应楼盘名称存量房源合计威尼斯城1000户以上公寓3800套左右，200套排屋，按每套110计算，估算存量房源为440000佳景园2幢酒店式公寓熙园剩余800套公寓郡王府名仕家园阳光一品新天地200套酒店式公寓和苑公寓438套、排屋121套锦绣公馆吟福花苑兴泰华庭400套水木清华1500套左右特别提示：由于土地出让容

11、积率不明确，因此按照市场平均容积率2.0估算。土地编号 占地面积（亩）合计泰国土建（2012）1号74.18582677.84泰国土建（2012）74号176.32跃进河南侧9号地块40.62跃进河南侧4-2号地块74.69泰国土建（2012）12号12.72泰国土建（2012）135号40.62泰国土建（2012）141号17.64泰兴市目前市场存量房源共计公寓440000 ；土地待推供应量约为582677.84，合计1022677.84 。按照2011年去化50.41万速度计算，需销售2年。房产发展市场客群构成板块参考项目目前客群构成北部片区威尼斯城、佳景园、熙园以周边村镇购房者为主，少量

12、市区刚需客户以及周边市场经营户市中心郡王府、名仕家园、阳光一品、新天地、和苑基本为泰兴本地客户，包括本地富裕人群以及外地打工者的回乡置业需求东部新城锦绣公馆、吟福花苑、兴泰华庭、水木清华泰兴本地刚需以及改善性需求为主，少量投资客与周边村镇私营业主客群构成整体客群分析整体描述主要客群泰兴本地购房者中高档次物业，更多的追求精神需求的满足部分人群会选择购买高档物业次要客群周边村镇客群对住房品质有一定的追求，比较渴求居住中高档物业偶得客群投资客以中低总价房源为主，对小区品质没有太大要求，但关注未来发展以及升值潜力我们对15个在售项目销售人员或销售经理进行调研，得出目前泰兴住宅项目的客群构成如下：房产发

13、展购房政策泰兴目前购房政策未执行限购令，主要是提高二套首付比例：（1）首次购房者可办理按揭贷款，首付最低30%； （2）购买第二套房可办理按揭贷款，首付最低60%，利率为基准利率的1.1倍； （3）购买第三套房则无法办理按揭贷款，只接受一次性付款； （4）外地人在泰兴购房需提供嘉善当地1年的纳税证明，私营业主提供泰兴本地营业执照；目前泰兴房地产市场中，公寓、别墅等项目的客户主要以泰兴当地的客户为主。而从现在的情况来看泰兴政府尚未出台针对本地人的房产限购令等强硬手段调控楼市，调控政策主要以限制贷款为主；而针对外地购房者则需提供泰兴当地1年的纳税证明，私营业主提供泰兴本地营业执照。房产发展市场总结

14、泰兴房产市场1号地块投资分析跃进河地块投资分析目录泰兴城市解读两地块测算分析项目地块由原泰兴石油机械厂等4家工厂厂区组成。地处城市北面,北临北二环路，南侧为待开发地块，东侧为长征路，西侧为车站路。地块总占地面积266亩，容积率2.02.5，出让方式为协议出让。1号地块分析区位及指标地块内厂区地块内厂区1号地块分析周边发展现状项目地块紧邻北二环路，交通比较便利.几大厂区形成一个三角地带,周边为待开发土地，农居点以及苏中建材市场，地形复杂,主要为工业和商贸,居住氛围欠缺.项目地形复杂,工厂部分需要拆迁,且未来将形成厂房与住房混搭的局面,影响居住环境.苏中建材城地块南侧道路地块南侧待开发地块1号地块

15、分析区域配套开发情况商业:多为沿街小商铺及专业市场,档次偏低;学校:第二高级中学(威尼斯城宣传学区房)交通:紧邻北二环路,到客运站约4分钟车程住宅项目:佳景园,威尼斯城项目地块佳景园熙园威尼斯城泰兴新客站房地产项目配套项目苏中建材城红星美凯龙人民医院第二高级中学苏中金汉马国际家居城生活配套相对缺乏北二环路沿街商铺1号地块分析区域竞争项目竞争项目一:威尼斯城项目地址北起北二环路，南到开发路，长征路以东开发商浙江佳源房地产集团 开盘时间2011.12物业类型独栋别墅,叠拼,小高层,高层占地面积800400平方米 建筑面积容积率/绿化率主力户型（平方米）80420成交价格6700总户数项目动态目前一

16、期推出部分80140公寓房源以及部分别墅房源，以及部分车位。目前已售推出房源70%左右，其中110户型是其去化的主力户型综合评价该项目定位较为高端，同时是泰兴体量目前最大的楼盘。项目采取自南向北的开发模式，对整个区域起到了预热的作用，带动整个北部片区的房地产市场发展.综合评价:超大体量,开发周期长,品质好,城北乃至泰兴标杆.1号地块分析区域竞争项目竞争项目二:佳景园项目地址金沙路东侧、泰常路北侧开发商泰州市欣地房地产开发有限公司开盘时间2013.1物业类型住宅、酒店式公寓占地面积22081平方米 建筑面积40000平方米容积率/绿化率1.8/30%主力户型（平方米）80113成交价格5200总

17、户数104项目动态佳景园在售剩余一期5套公寓，其余48套公寓将于3月底推出，项目最后2幢酒店式公寓开盘时间未定该项目整体档次较低，在销售过程中主打价格牌，其5200元的成交均价在整个泰兴也属于最低价格之一。该项目主要客户面向泰兴周边村镇购房者以及区域内各个专业市场的个体经营户综合评价:小体量,刚需盘,低价格成为最大的卖点.1号地块分析竞争项目销售情况项目名称优惠折扣实际成交均价（元/）开盘时间销售进度佳景园报价5400左右，实际优惠96折公寓5200、排屋11000、车位90000/个2013年1月在售房源剩余最后5套公寓威尼斯城报价7000，实际优惠95折左右，3月特价房可实际优惠9折670

18、02011年在售房源已售70%熙园报价7800，实际优惠96折74002012年年底一期800套房源剩余200套左右目前北部片区各楼盘已推房源销售均已达到70%以上；除特价房外优惠力度大致相同，均为96折左右；佳景园主打价格牌、熙园距离市中心较近，因此去化速度较快。优势：威尼斯城等项目以先期进行了市场预热，居住氛围得到一定的提升；靠近红星美凯龙等城市大型专业市场，为项目提供了一定数量潜在客群；1.项目毗邻第二高级中学等教育配套，属于学区房概念；劣势：目前周边配套不够成熟，缺乏城市氛围，房价较低；周围生产、运输造成的尘土对本案有一定的空气环境影响；1.周边农居点、厂房对本案在档次上有一定的影响；

19、机会：目前区域内住宅项目较少，未来具备一定的潜力；1.随着商贸业的发展，客群在一定程度上有所增长；风险：项目受周边区域发展的制约较大；泰兴本地客户对区域评价较低；1.地块带来的其他费用成本较高；1号地块分析项目SWOT分析1号地块分析地价评估地块名称地块位置成交日期 土地面积（M2）成交价 (万元)鼓楼北路西侧1号鼓楼北路西侧 振兴路北侧2011.3.2 11924926198鼓楼北路西侧2号鼓楼北路西侧 振兴路南侧2011.3.214037824866鼓楼北路东侧12345号鼓楼北路东侧 北辅路北侧 、致远路北辅路等2010.6.21400948.7649601号地块佳源威尼斯城地块(在开发

20、)地块附近的威尼斯城2010-2011年地块成交情况: 参照同处城北区域的威尼斯城近两年出让来看,2010年出让价格为108万,2011年出让价格为131万元/亩,年地价上涨率约为21.3%,按照2013年拿地计算,两年的涨幅计算,在该区域拿地价格预估约在190万/亩.评估方法一:区域内地块成交价格比较按照威尼斯城地块价格,同时按照乐观涨幅计算,项目片区土地价格在190万/亩左右.1号地块分析地价评估评估方法二:房产专业人士访谈受访人主要观点（引用客户原话）价格评估威尼斯城销售员城北这个位置多为市场和工厂，是老区了，周边环境还是差了一点，未来肯定还是一些乡镇进城的客户比较多，所以房价也很难卖的

21、高，但是发展潜力还是有的，我们的位置比较好,项目也大,规划的配套也比较好,客户还比较认同，但你这个地块160-170万差不多了。180万/亩左右佳景园销售经理220万的价格肯定高了，城东靠近市政府那边也就比这个高点，那边是开发热点，这个价格开发商宁愿到那边拿地。你看我们楼盘销售价格也就5000多，土地价格高，价格又难卖上去，开发商岂不是要亏本了？160-170万/亩左右中介门店销售经理城北现在开发的楼盘也不多，这几个厂我还比较熟悉，边上威尼斯城这个楼盘现在比较热，规模大，售楼部也气派，买的人应该多的，你们这个地以后开发楼盘很难做出品质，毕竟住在工厂和市场边上，环境没有那么好。但是现在地价都贵，

22、差不多要200万的吧？190-200万/亩左右综合房产专业人士的意见评估，区域地块价格约为180万/亩左右。1号地块分析地价评估地价综合评估评估方法评估价格影响比例综合评估价格区域地块比较190万/亩70%187万/亩房产人士访谈180万/亩30%影响地价要素:要素分析影响比例政策要素政策调控情况下,新国五条地出台,开发商拿地偏谨慎,地价难以上涨,-5%地块价值与威尼斯城地块比较,1号地块条件,周边环境及规模都不如,地块价值-10%有利要素威尼斯的开发利于区域发展+3%结合低价要素影响，综合评估1号地块区域合理地价约为160-170万/亩左右。1号地块分析产品方向项目要素：1、城北：发展工业商

23、贸为主，非城市主流居住区；2、环境：周边为工厂，建材城、民房，对项目档次有影响；3、资源：无自然景观、生活配套缺乏，周边商业档次偏低；4、地形：地块条件复杂，工厂需拆迁，产品设计较难；3、靠近北面乡镇，可吸引乡镇客户进城购房；4、城西工业园及城北建材市场的私营业主存在购房需求；产品方向可能性：1、需求：满足刚性需求为主；2、户型：以中小户型为主；3、主要客户方向：乡镇进城客户、周边市场营业主、城北拆迁客户；泰兴房产市场1号地块投资分析跃进河地块投资分析目录泰兴城市解读两地块测算分析跃进河地块分析位置及指标项目地块由4块地块呈田字形组成组成。地块北临兴南路，南侧为南三环路，东侧为文江路，西侧为学

24、院路。目前地块内基本为待开发土地以及少量农居房。地块总占地面积600亩，容积率1.8，出让方式为挂牌出让。项目地块项目地块跃进河地块分析周边发展现状项目地块周边均为城市主干道，除学院路延伸段即将开工建设外其他均已通车。此外，项目内部以及北侧均有城市河道需治理，对项目来说是一大隐患。南三环路学院路跃进河项目地块位于泰兴东部新区范围内，属于泰兴城市未来的重点发展区域。区域内商业、教育、医疗等各类配套齐备，随着未来学院路延伸段的开间，区域内的交通条件将在现有基础上得到进一步加强。跃进河地块分析周边配套资源大润河商业人民医院第三稿中跃进河地块分析区域开发现状项目所在东部新城各类配套设施较为齐全，整个东

25、部新城目前已经成为泰兴除鼓楼广场之外的第二个城市商业核心区域，整个区域开发已经逐步成为城市新中心。房地产项目配套项目项目地块兴泰华庭锦绣公馆吟福花苑水木清华市政府洋思中学体育中心大润发美食广场新区医院第三高中济川小学大润发电影院配套齐全，居住氛围浓厚项目名称优惠折扣实际成交均价（元/）开盘时间销售进度兴泰华庭报价7300左右，剩余高楼层户型实际优惠95折70002011年9月全部房源1000套房源，推出600套剩余100套锦绣公馆报价7000，实际优惠94折66002012年下半年全部房源600套房源，剩余100套左右吟福花苑报价7000，实际优惠97折67802011年年底全部房源500套房

26、源，剩余25套尾房水木清华报价6500，实际优惠96折63002012年11月一期528套房源，目前剩余10套目前北部片区各楼盘销售均已达到85%左右，部分房源已进入尾房阶段；除特价房外优惠力度大致相同，均为95折左右；从各项目推盘情况来看，除水木清华项目外各项目均已进入销售后期;跃进河地块分析周边项目销售情况竞争项目一:兴泰花庭项目地址洋思中学南侧开发商江苏沙桐置业开盘时间2011.9物业类型高层占地面积62000平方米 建筑面积150000平方米容积率/绿化率2.3/30%主力户型（平方米）99170成交价格7000总户数1000项目动态目前在售项目一期剩余房源，成交价7000元/左右，二

27、期房源开盘时间未定综合评价该项目是距离跃进河地块距离最近的项目，项目容积率与本项目相近，对本项目具有一定的借鉴意义。该项目目前7000元的均价在区域内属于价格最高的项目，直接导致项目一期的去化速度较慢，销售周期较长。跃进河地块分析区域竞争项目竞争项目二:水木清华项目地址济川路市三高南侧开发商江苏新能源置业集团开盘时间2012.11物业类型高层占地面积126296平方米 建筑面积277851平方米容积率/绿化率2.2/30%主力户型（平方米）89137成交价格6300总户数一期528套项目动态目前在售项目一期剩余尾房，成交价6300元/左右，二期房源开盘时间未定综合评价该项目原定位为精装修楼盘，

28、但后期通过市场调研发现泰兴现阶段对精装修房源的接受能力尚有不足，因此改为毛坯销售。项目6300元的成交均价为目前区域内的最低价格，项目仅仅开盘半年时间一期房源已基本销售完毕，去化速度较快。跃进河地块分析区域竞争项目优势：靠近城市新建主干道，交通比较便利；区域内各类配套设施齐全；周边已经成良好的居住氛围，潜在客户范围较广；1.地块较为工整，有利于后期开发劣势：距离主城区距离相对较远；1.周边待整治河道将可能影响未来项目品质；机会：随着东部新区的不断发展，区域优势不断提升，未来潜在客群逐步增加；1.在东部新区购房的观念已经在泰兴得到一致的认可；风险：周边竞争项目较多，有可能分流部分潜在客户；1.地

29、块体量较大，需投入的成本也较高；跃进河地块分析项目SWOT分析跃进河地块分析地价评估水木清华和福地块跃进河地块地块名称成交日期 土地面积（M2） 成交价 (万元)折算价和福地块（跃进河4-2号）2012.6.21 2709810678约262万/亩跃进河南侧9号地块2012.6.284981515048约201万/亩水木清华2012下半年12629649358约260万/亩 参照地块周边的水木清华、跃进河南侧9号和4-2号地块2012年的成交价，平均估算约240万/亩左右，在新国五条出台影响下，预计短期内土地价格难以上涨。在现有政策及市场条件下，预估区域地块价格应在240万/亩左右浮动。评估方

30、法一:区域内地块成交价格比较跃进河地块分析地价评估评估方法二:房产专业人士访谈受访人主要观点（引用客户原话）价格评估水木清华销售员你可以看到，我们这个位置是泰兴目前发展比较好的，市政府往这边发展，边上还有大润发、五星级酒店，三高、人民医院新建，生活配套比较齐全，小孩读书也方便，在这边居住还是蛮舒服的。你说的那块地在最南面，靠近新建的气象局那边，距离这边其实也近的，现在都是农田，以后可以做一个品质楼盘的。230-260万/亩左右中介门店销售经理这个区域的楼盘目前在泰兴卖的都还不错，毕竟是以后的城市中心，现在在开发的楼盘也多，开发商肯定希望在这边多拿地开发，所以土地价格也会抬得比较高，基本200万

31、/亩以上了，位置好的可能要300多万/亩。230-250万/亩左右综合房产专业人士的意见评估，通过客户口述再换算，预估区域地块价格约为230-250万/亩左右。地价综合评估评估方法评估价格影响比例综合评估价格区域地块比较240万/亩70%约240万/亩房产人士访谈230-250万/亩30%影响地价要素:要素分析影响比例政策要素政策调控情况下,新国五条地出台,开发商拿地偏谨慎,地价难以上涨,-5%地块位置同比其他地块，该地块相对边缘化-5%规模要素600亩的规模拿地有约价空间-3%发展潜力城市新区，发展潜力大+5%结合地价要素影响，综合评估跃进河地块合理地价约为220-230万/亩左右。跃进河地

32、块分析地价评估跃进河地块分析产品方向项目要素：1、城东：新城，特点开发区域，城市发展主流方向；2、环境：北面为新城住宅集中区域，建筑品质和档次较好，房价较高的二手价格接近9000元/ ；3、资源：北面靠近商业区配套成熟，大润发超市、美食广场、三高、人民医院等配套；4、规模：600亩，建筑面积约80万平方米，具有规模优势；5、条件：地块方正，旁有跃进河，空气质量好；6、周边项目：户型面积相比泰兴其他区域面积要大，改善型客户较多；产品方向可能性：1、需求：满足改善型需求为主；2、户型：可考虑以110-130平米的改善型户型为主；3、主要客户方向：泰兴市区客户；泰兴房产市场1号地块投资分析跃进河地块

33、投资分析目录泰兴城市解读两地块测算分析测算步骤说明：一、1号地块测算1、初步经济指标设定；2、初步销售价格评估；3、项目投资测算；4、地价敏感测算；二、跃进河地块测算1、初步经济指标设定；2、初步销售价格评估；3、项目投资测算；4、地价敏感测算；三、项目投资建议1号地块初步经济指标设定主要指标 2.0容积率2.2容积率2.5容积率说明占地(亩)266266266占地面积()177156177156177156容积率2.02.22.5建筑面积354312389743442890绿化面积约53147约53147约53147绿化率参照其他楼盘30%计算住宅面积354312389743442890暂不

34、估算商业，物业类型统一按照小高层和高层考虑户数322135434026按照平均110/套计算地下面积()177156177156177156按照地下满堂红计算地下车位（个）257728343221按照1：0.8计算土地价格以220万/亩为基准进行浮动测算车位价格按照周边楼盘地下车位价格约10万元/个计算，车位销售率保守按60%计算按照2.0、2.2、2.5三种容积率进行测算1号地块初步销售价格评估定价方法一：同类项目比较定价类别权重（%） 佳源威尼斯城佳景园祥生熙园1号地块6700元/5200元/7400元/5911元/地段及周边配套20%7786交通10%8887项目内部配套15%9688居

35、住环境10%8786规模10%10788建筑品质10%9799景观10%9689营销活动5%9888物管、软性服务10%9698影响权重100%30%50%20%价格评估约5853元/比较对象选择：1、城北区域为主，项目周边；2、小高层、高层产品；价格说明:以下楼盘选取的价格为保持较稳定的中速去化速度情况下的实际成交价格（扣除折扣优惠）评分：满分为10分定价方法二：客户反馈定价访谈对象意向价格（元/）影响比重综合评定周边建材城商户、其他案场客户等（影响比重70%）75000客户影响比重按照客户选择对应价格的人数多少进行评定，最终综合评定价格约为5925元/（毛坯）70002%65008%600

36、015%550030%500015%房产人士（影响比重30%）75003%70008%650010%60007%55002%50000客户来源：泰兴楼盘销售经理、销售人员、案场客户、1号地块周边建材城商户访谈人次：30人次访问手段：面访、电话访问1号地块初步销售价格评估综合定价定价方法价格（元（元/）定价比重综合评定同类项目比较定价585340%5896（元/）客户反馈定价592560%历年价格涨幅的考虑年份商品房销售价格（元（元/）涨幅2009342711.3%2010481740.6%2011588122.1% 注：由于2012年统计数据未公布，2009-2011年商品房销售均价年涨幅约2

37、4.7%，这是在市场行情好的情况下，考虑到持续的调控（特别是新国五条对房价的限制）对市场的影响，保守考虑，如果项目在2014年开盘，初步定价上涨幅度约2%，为： 5896元/ *1.02=6013元/（毛坯），为方便测算，取整6000元/ 。1号地块初步销售价格评估1号地块项目投资测算容积率2.0容积率2.2容积率2.5序号项目金额（万元）金额（万元）金额（万元）备注1土地费用60275.60 60275.60 60275.60 2前期工程费用1947.83 2107.18 2346.21 3基础设施建设费5783.01 6248.58 6946.92 4建筑安装工程费115151.40 12

38、1883.33 131981.22 5环境工程1464.96 1464.96 1464.96 6开发期税费1495.68 1640.95 1858.85 7项目投资合计186118.48 193620.60 204873.77 （1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）8管理费用3722.37 3872.41 4097.48 项目投资的2%计算9财务费用13028.29 13553.44 14341.16 按土地款贷2年，建设款贷1.5年计算（大致相当于投资额的7%）10销售费用6841.48 7479.24 8435.88 销售收入的3%11期间费用合计23592.14 24905.09

39、 26874.52 （8）+（9）+（10）12不可预见费5583.55 5808.62 6146.21 按项目投资的3%计算13营业税及附加12770.76 13961.24 15746.98 销售收入的5.6%14土地增值税4560.98 4986.16 5623.92 按销售收入2%估算15项目总投入合计232625.92 243281.71 259265.40 （7）+（11）+（12）+（13）+（14）16项目利润-4576.72 6026.21 21930.60 销售收入-（15）17所的税-1144.18 1506.55 5482.65 （16）*25%计算18项目净利润-34

40、32.54 4519.66 16447.95 （16）-（17）19投资利润率-1.84%2.33%8.03%（18）/（7）20项目实际投入65275.60 65275.60 65275.60 土地成本+初期启动金（启动金按照5000万元计算）21项目投资回报率-5.26%6.92%25.20%（18）/（20）2.0、2.2、2.5三种容积率情况下投资测算（按照220万/亩地价测算）1号地块地价敏感测算2.0、2.2、2.5三种容积率情况，地价敏感测算（项目实际投入约57004万元）容积率容积率2.0容积率2.2容积率2.5地价楼面价（元/）项目净利润（万元）投资回报率楼面地价（元/）项目

41、净利润（万元）投资回报率楼面价（元/）项目净利润（万元）投资回报率160万/亩120110376.0621.25%109218328.2537.53%9613025761.95%170万/亩12768074.6215.66%116016026.8231.07%10212795554.20%180万/亩13515773.1910.63%122913725.3925.27%10812565447.23%190万/亩14263471.766.08%129711423.9620.02%11412335240.93%200万/亩15021170.331.96%13659122.5215.26%12012

42、105135.20%210万/亩1577-1131.1-1.81%14336821.0910.91%126118749.3929.98%220万/亩1652-3432.54-5.26%15024519.666.92%132116447.9525.2%230万/亩1727-5733.97-8.43%15702218.233.26%138114146.5220.8% 通过测算可以看出，当地价在20万/亩，容积率2.0情况下，项目出现负利润和负回报率，地价220万/亩，项目回报低或负回报。地价160万/亩，容积率2.5时，项目回报率较好。跃进河地块初步经济指标设定主要指标 2.0容积率说明占地(亩)

43、600占地面积()399600容积率2.0建筑面积799200绿化面积119880绿化率参照其他楼盘30%计算住宅面积799200暂不估算商业，物业类型统一按照小高层和高层考虑户数6660按照平均120/套计算地下面积()399600按照地下满堂红计算地下车位（个）6660按照1：1计算土地价格参照周边成交的住宅地块，结合项目位置要素考虑，以240万/亩为基准进行上下浮动测算车位价格按照周边楼盘地下车位价格约10万元/个计算，车位销售率保守按60%计算定价方法一：同类项目比较定价类别权重（%）锦绣公馆吟福花苑兴泰华庭水木清华跃进河地块6600元/6700元/7000元/6300元/7197元/

44、地段及配套20%88787交通10%78878内部配套15%88888开发商10%78777规模10%77879建筑品质10%87889景观10%87879营销活动5%78879物管、软性服务10%87779影响权重100%20%20%30%30%价格评估约为7197元/比较对象选择：1、城东南区域为主，项目周边；2、小高层、高层产品；价格说明:以下楼盘选取的价格为保持较稳定的中速去化速度情况下的成交价格评分：满分为10分跃进河地块初步销售价格评估定价方法二：客户反馈定价访谈对象意向价格（元/）影响比重综合评定案场客户、周边商户等（影响比重70%）80000客户影响比重按照客户选择对应价格的人

45、数多少进行评定，最终综合评定价格约为6825元/（毛坯）750013%700033%650012%60006%55005%房产人士（影响比重30%）80005%750010%70005%65005%60005%客户来源：泰兴城东、城南楼盘销售人员、案场客户、大润发周边商户访谈人次：25人次访问手段：面访、电话访问跃进河地块初步销售价格评估综合定价定价方法价格（元（元/）定价比重综合评定同类项目比较定价719740%6974（元/）客户反馈定价682560%历年价格涨幅的考虑年份商品房销售价格（元（元/）涨幅2009342711.3%2010481740.6%2011588122.1%跃进河地块

46、初步销售价格评估 注：由于2012年统计数据未公布，2009-2011年商品房销售均价年涨幅约24.7%，这是在市场行情好的情况下，考虑到持续的调控（特别是新国五条对房价的限制）对市场的影响，保守考虑，如果项目在2014年开盘，初步定价上涨幅度约2%，另考虑城东片区的发展潜力,综合考虑涨幅约为4%： 6974元/ *1.04=7253元/（毛坯），为方便测算，取整7250元/ 。跃进河地块项目投资测算序号项目1.8容积率2.0容积率备注金额（万元）金额（万元）1土地费用135960.00 135960.00 2前期工程费用4034.16 4393.60 3基础设施建设费11782.34 12832.49 4建筑安装工程费244555.20 259740.00 5环境工程3266.76 3266.76 6开发期税费2992.05 3319.72 7项目投