深圳小产权房的现状和未来走向

1、深圳小产权房的现状和未来走向摘要：研究深圳小产权房的现状和未来走向有助于我国以及深圳的经济社会，房地产等方面的健康发展。研究深圳小产权房，需要了解深圳的小产权房的现状，同时也要及时解决这过程中可能出现的问题，从而对他的未来走向进行研究，因为这与加强深圳经济的发展，稳定深圳以及我国社会状况，促进深圳房地产的发展都息息相关。因此，本文在对小产权房产生以及其产生的问题和如何遏制等方面的理论的根底上，提炼出相关有针对性的理论，结合相关法律法规，从而提出深圳小产权房的现状和未来发展。关键词：深圳；小产权房；现状；未来发展伴随着中国城市房地产市场近几年的起伏跌宕，全国几乎所有大中型城市及其近郊出现的小产权

2、房，成为政府、媒体、学者、开发商及广阔民众普遍关注的住房问题之一。小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。则，改革开题至今，深圳的发展在中国成为一道亮丽的风景线。可是，深圳发展的同时也产生了相关问题，其中小产权的现象也出现了。从深圳市国土资源和房产管理局了解到，该局完成的一项全市住宅状况调查显示：在深圳的住房构成中，农民房、单位自建房、政策性住房等个人不能随意进行产权转让的小产权房占71%。据综合开发研究院深圳旅游与地产研究中心主任、研究员宋丁透露，就他所知，深圳农民房有33万栋，面积超过3亿平方米。目前深圳小产权房买卖很活泼。而且现在的小产

3、权房不仅只是销售楼房了，也和正规楼盘一样考虑周边的配套环境和交通，越来越人性化了。然而，这种现象是随我国的经济，社会等存在许多消极影响。因此，据在继中央紧急叫停小产权房后，又在酝酿标准小产权房的相关实例，这其中尤以深圳首当其冲，毕竟目前深圳有将近50%的房子属于小产权房的范畴。因此，研究深圳小产权房的现状和未来走向有助于我国以及深圳的经济社会，房地产等方面的健康发展。研究深圳小产权房，需要了解深圳的小产权房的现状，同时也要及时解决这过程中可能出现的问题，从而对他的未来走向进行研究，因为这与加强深圳经济的发展，稳定深圳以及我国社会状况，促进深圳房地产的发展都息息相关。因此，本论文就是在对深圳小产

4、权房的现状进行研究，整合综述，提炼深圳小产权房的未来走向。1.绪论1.1小产权房的概念本文研究的小产权房，是指在农民集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或个人购置的，没有取得合法房产证明的房屋。之所以叫"小产权房"，是相对于"大产权房"而言，购置房屋的人，仅取得乡镇政府颁发的乡镇房屋所有权证书或者由村民委员会颁发的"名誉村民"及房屋所有权或使用权证书等，而不是依法获得由县级以上房产管理部门颁发的房屋所有权证和土地使用权证。依照法律，县级下列的乡镇、村集体，是没有资格发放这样的房屋产权证书的。所以这样的"小产权房&qu

5、ot;又被称为"乡产权房"、"村产权房"、"农民房"、"集体房"或"野楼盘"等等。1.2小产权房产生的问题小产权房客观上在一定程度缓解了局部城市低收入者的住房难题，也是有一局部可以说是对集体土地有效入市流转的一种尝试，实现农民的增收。但是，其给社会带来的危害是十分严重的，小产权房现象带来的社会危害主要体现在下列几方面：1.2.1影响法律的严肃性和权威性小产权房建设和买卖的不合法性众所周知，国务院屡次发出通知提醒市民不要购置小产权房。但仍然有很多买卖者就是抱着"法不责众"的心理

6、，或认为"与法律打擦边球"。事实上。中国是一个法治的国家，法律是对所有公民权利爱护的最后防线，坚守法律的底线是一个国家生存的根底。社会可以要求法律变得更加合理，但却不能因法律限制了某些人的利益而被随意破坏和践踏。小产权房从多方面违反了我国宪法和土地管理法，其影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。首先，小产权房使非集体组织成员也享受了集体组织的土地权益。我国宪法第十条规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地管理法第八条规定：城市市区的土

7、地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民是基于具有集体经济组织成员的特殊身份，才可以申请使用、占用宅基地。这体现了农村宅基地是与集体经济组织成员的整体权益联系在一起的。小产权房的开发和对外销售，使非集体组织成员也享受了集体组织的土地权益，违背了宪法和土地管理法的相关规定。其次，小产权房的买卖事实上造成集体建设用地的市场流转。我国土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在农村集体所有土地上进行小产权房的开发建设，并进入市场买卖，已事实上造成集体建设用地的

8、市场流转，已经触犯土地管理法第六十三条规定。1.2.2耕地减少加剧，直接威胁国家粮食平安由于我国人多地少的根本国情，决定了土地问题在我国的重要性，尤其是近年来经济发展对土地的大量需求，加快了农地非农化的进程，更造成了耕地的急剧流失。耕地爱护工作是关系整个社会的稳定，关系到国计民生、国家平安和民族安危的大事。截止到2008年，全国耕地面积为18.27亿亩，人均只有1.39亿亩，其中北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地面积比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。中国要以世界7%的耕地养活世界22%的人口，粮食问题是一个关系社会和国家稳定的大事。在我们这样一个拥有13亿人口的

9、国家里，不可能靠进口来解决粮食平安问题，必须依靠我们自己来解决，必须有足够数量的保命田，这才是解决粮食平安问题的根底，因此耕地就担负着粮食平安的重任。国家爱护耕地，严格控制耕地转为非耕地，实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，要严格按照"占多少，垦多少"的原那么，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地区外独自选址的建设工程占用耕地的，由建设单位负责补充耕地。小产权房的开发由于是自发行为，相当一局部小产权房建设在大量耕地上，并且没有通过合法的审批程序，更没有执行耕地互补平衡，造成了事实上的耕地损失。

10、2008年国土资源部清理出来的土地违法违规案件32000件，波及到土地数百万亩，其中大量农业用地被开发成了小产权房出租、发售。如果小产权房得不到控制继续发展下去，将会有更多的土地被侵占用以房地产开发，耕地面积及粮食平安将无法得到保障。1.2.3扰乱房地产市场秩序1对房地产市场形成不公平竞争小产权房之所以价格低，不是公平竞争的结果，而是它的开发建设本钱中土地本钱没有或极低，另外也逃避了正规商品房所必须包含的税费等。其一，它是建设在集体土地之上，由乡或村集体开发建设的，没有任何手续，也没有土地本钱。而城市房地产的房价是要包含土地出让金的，2008年国土资源部副部长负小苏透露，不管是协议供地方式还是

11、"招拍挂"，地价占房价的比例平均在25%-30%。其次，因为是非正规交易，从开发到建设到销售，它都逃避了大量税收，包括土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税等各种税收。既是对房地产不公平的竞争，又造成了国家税费的大量流失。政府在爱护农民利益上，在新农村的改造与建设上给予了极大的政策倾斜，对建设企业有大量税费上的优惠和减免，并且农村的许多道路、市政是政府无偿转移支付提供的，并不像城市中的商品房要交纳配套费用和承当建设费用，所以这种房屋的价格要廉价得多。但供应的对象仅仅是农民，只是为了改善农民的生活条件、改善农村的根底设施建设状况，以及提高土地利用的集约

12、度。所以，这种专门给农民的优惠被利用来直接转为市场化的商品与城市房地产竞争就有失公平，是对法律法规的挑战，也是对市场经济秩序的挑战。2影响房地产宏观调控房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生，己远远超越经济范畴，对经济结构构建，对社会平安、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干涉、管理和调控的职能。城市建设用地的供给和住宅类型供给都由土地部门和建设部门依据市场需要和国家产业政策定制方案。而小产权房这种私自开发和销售房地产的情况，使国家对这局部事实上已经进入市场的土地和房屋的得不到及时的监管，对其价格、规模等信息监管失控，影响国家对土地市场和房地产市场的宏观管理，扰乱房地产市场

13、的正常秩序。2小产权房产生的原因2.1农村土地产权制度的缺陷土地管理法第10条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；己经属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营、管理。从法律条文上看农村土地集体所有权界限十分分明。但不同情况下相应的行使主体，乡镇、村、村民小组都可以成为集体土地所有权的行使主体，现实中是乡镇、村、村民小组共享土地所有权，土地所有权主体不明确。导致集体土地所有权行使过程中严重出现的"越位"和&

14、quot;缺位"现象。长期以来，我国农村集体土地所有权主体是不明确的，产权是虚置的，但没有明确界定集体的概念。利益当前之时，各所有权主体竞相而上，又不愿意承当爱护土地的责任。这不仅导致农村土地分配关系不稳定，也影响到农民对未来土地收入预期的稳定性，阻碍了农民对土地的长期投入，更严重的是基层组织在土地支配上的权力空间过大，土地调整具有很大的随意性，通过土地支配权攫取集体和个人利益、侵害农民利益的现象相当普遍。这是造成近年来小产权房问题以及其他很多土地乱局的一个重要原因。2.2农村土地管理的单薄2.2.1农村建设用地管理不力首先现在农村建设用地非常粗放。目前我国城镇建城区5700万亩，承

15、载着5.7亿人；而农村建设用地2.84亿亩，只承载着7.4亿人。农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍，数量可观的农村集体建设用地并没有得到有效的利用，存在大量粗放使用和浪费的现象。其次是相关法律规定含糊不清。目前我国宪法允许农村集体经济组织在法律规定的范围内经营自留地、自留山，但对这样的经营没有一个明确的标准。土地管理法第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地：但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准的除外。但对"兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡镇村公共设施和

16、公益事业建设"没有适宜的限制，更没有操作上的标准。物权法第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其从属设施。但是没有表明"利用该土地建造住宅及其从属设施"的产权经营范围。为一些损害集体利益的行为留下了空间，也造成政府的管理不力，一些乡镇企业用地短少指导，只顾眼前利益，盲目占用良田沃土。2.2.2土地用途管制不严对于违反土地用途管制的行为及处理法律界定不清。比方非法占用耕地罪的必备要件是，非法占用耕地数量较大且造成耕地大量毁坏结果。至于数量较大的具体规范，法律没有明文规定。而且还可根据当时当地耕地面积的

17、大小、质量优劣的状况等情况综合衡量非法占用耕地的数量是否较大。政策的弹性大使得在执法过程中，人情、权力会造成有法不依、执法不严等问题，而使土地用途管制政策难以得到有效的贯彻实施。2.3住房保障体系不完善2.3.1政策落实不到位我国住房保障制度本身的发展、完善相对滞后于房地产市场化进程，也是造成低收入群体住房困难的重要原因。此外，住房保障体系作为整个社会保障体系的重要组成局部，目前滞后于其他社会保障如医疗、失业、养老发展，成为整个保障体系中的单薄环节。2008年国家明确提出房地产业是支柱产业，将国发199823号实例提出的"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供给体系"

18、;，修改为让"多数家庭购置或承租普通商品住房"，将经济适用房的性质重新定位为"是具有保障性质的政策性商品住房"，把大多数家庭的住房推向了市场，尔后房价一路飙升。至2008年5月以来，中央稳定住房价格的调控政策和措施，增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房的供给。但中央的调控政策在少数地方并不能很好贯彻落实，一些地方政府与房地产行业的利益紧密相联，高房价会给地方带来更多的财政收入可供支配，官员政绩才突出。地方对增加中低价位的普通商品住宅和经济适用房用地供给积极性不高，制定和执行经济适用房的配套政策也不热心，廉租房等社会保障性住房制度建设也进展迟缓，

19、离广阔低收入家庭对政府的期盼差距很大。整体来讲，社会保障性住房的供给缺乏，不能满足城镇中低收入家庭住房需求。2.3.2保障性住房覆盖面小目前国内各大城市，都有这样一群人他们有稳定收入，比上缺乏，但比下有余。对他们而言，在目前的房价水平下，短时间内基本买不起商品房；同时，他们又达不到申领政府现有保障住房的要求，被夹在"有资格购置经济适用房"和"能负担起商品房昂贵价钱"之间，被称为"夹心层"。一种是因收入水平略高于当地最低生活保障线而享受不到廉租住房，被列入经济适用房供给对象却无力购置的群体；二是因收入水平高于经济适用房购置条件而无法申请

20、购置经济适用房，又买不起普通商品房的人群。这样的中等收入家庭所占比例高达60%以上。另外，2008年全国农民工数量就已超过2亿，其中外出就业的农民工数量到达1.2亿。他们多年在城市工作，调查显示有超过半数以上农民工希望能够留在城市发展、定居，但异地户口把他们挡在社会保障之外。他们已经习惯了城市的生活，工作上也在城市里有了自己的立足之地，愿意在城市定居，但商品房他们是买不起，保障性住房又有户口限制，小产权房成为了他们的最正确选择。3.深圳小产权房的现状调查2008年5月21日，深圳市人大常委会通过关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定，提出对局部合乎条件的违法建筑在补收地价款后，可以依法核发房

21、地产证。决定规定，市政府应当区别其违法程度，根据决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用方案的要求，分别采用确认产权、依法撤除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。对于可以核发房地产证书的"违法建筑"的相关细那么，包括确认产权的条件、处分和补收地价款的规范与程序、办理初始登记的条件与程序等具体方法那么由深圳市政府另行制定。据相关人士透露，经过严格的程序审查以及确权，将拿到可以作为商品房流通的房产证的数目将是"极其小的一局部"。近年来，小产权房在全国范围"迅猛发展"，由此引发的问题也比比皆是，成为全国性的司法难题。仅在深圳就有&q

22、uot;城中村"农民房或其他私人自建房超过35万栋，占全市住房总量的49%。深圳小产权房有望"转正"的相关报道引起各方关注，虽然国土部有关负责人回应称，因为深圳目前没有农业人口，深圳土地已全部转为国有用地。"深圳小产权房转正是个例，不具普遍性，国土部有关小产权房的处理方法还在制定当中。"但不少专家还是认为，深圳的做法是对现有土地法规的极大突破，对下一步小产权房的改革是一个有益的探索，将为全国其他地区提供经验，也可能会为建设城乡建设用地统一市场提供一些有益案例。如果能够通过各级政府不同地方的试验、试点，逐渐探索出一套农村集体建设用地和宅基地的定价

23、及市场交易管理效劳系统，令土地溢价利益合理化，并通过其收益令到相关的农民群体得到更完善的社会保障，则这或许也会是统筹城乡的一个有效途径。4.深圳小产权房的未来发展对策4.1落实农村宅基地使用权登记发证工作通过开展宅基地使用权登记，可以有效标准农村住宅建设，避免乱占滥用耕地，推动社会主义新农村建设，维护社会和谐与稳定。2008年7月8日，国土资源部下发国土资源部关于进一步加快宅基地使用权证登记发证工作的通知，通知明确指出要在全国范围内完成宅基地使用权的登记发证工作，并力争在2008年底前根本完成全国范围内宅基地使用权登记发证工作。而实际上，这一通知落实的很不到位。一方面，申领宅基地使用权证需要缴

24、纳一定的费用，这对于本身收入微薄、经济实力不强的农民来讲，是很难接受的；另一方面，农民们认可这样一种没有权属登记的状态，只要不波及到纠纷，他们宁愿保持现状，而不去走繁琐的申领程序，取得宅基地使用权证。因此，如何落实宅基地使用权登记发证工作就成为建立宅基地使用权流转制度的首要任务。笔者认为，首先应加大宅基地使用权登一记发证工作的宣传力度，让农民充沛了解这一政策的好处，从而形成一种参与登记发证对自身有利的心理暗示，这样有利于登记发证工作的进一步开展。其次，相关部门工作人员应下乡进行普查调研，在村集体组织的配合下对农村宅基地使用权的利用现状进行一个摸底，并建立登记发证试点，在试点范围内全面推行宅基地

25、使用权登记发证工作。最后，加大对全国范围内宅基地使用权登记发证工作的财政补贴力度，降低农民申领宅基地使用权证的费用，将这一费用本钱控制在农民心理预期的范围内。4.2建立农村房屋产权登记制度一直以来，我国农村房屋权属确实认就依存于社会规那么而存在，农民按照规定取得宅基地并建造房屋，并由此形成谁建的房子属于谁所有的共同认知。而农村宅基地上的房屋的流转程序进而也变得简单，买卖双方在村民们的见证下一手交钱、一手交房即完成了整个交易的过程。农村宅基地使用权除了将建造的房子对集体经济组织外的成员出卖外，在实践中可以入股、联营，还可以抵押、继承，实际上己成为农民的一种财产权。只不过这样一种财产权从未得到国家

26、法律确实权，被排除在了我国的所有权制度之外。在这样一种不能得到法律确权的状态下，农民房屋的出卖就会形成一种极其不稳定的社会关系。因此，允许农村宅基地使用权自由流转的前提，是在对宅基地使用权登记发证的根底上，对农村房屋进行产权登记，将其纳入正规的所有权渠道成为稳定农村房屋交易关系的必需。我国目前仅对宅基地使用权进行登记发证，对宅基地上建造的房屋的权属登记却没有相关的规定。由于农村村民房屋所有权流转与宅基地使用权流转具有不可分割性。所以，应当改变目前只给国有土地上的房屋核发房产证，不给农民宅基地上的房屋核发房产证的作法，建立农村村民房屋登记发证制度，对农村村民的房屋进行登一记爱护，核发房产证，确认

27、所有。这样，宅基地上建造的房屋与城市商品房一样属于不动产，在其交易公示方面应适用物权法上不动产的规定。在对农村的房屋确认产权，颁发房屋产权证书之后，其在房屋交易、融资等方面就有了法律保障，从而可以稳定农村房屋交易关系、盘活农民自由房产。4.3逐步建立一元土地制度从过去土地管理法的修改都延续城市政府对农村集体土地的征用这一主线，我们看出其只是对原有落后制度的修补，不能解决基本性的问题。城乡二元土地制度的存在使得"以农促市"的土地征收制度在改变农村发展状况和农民生活状况方面毫无助益，相反还加大了城乡贫富差距。只有建立起城乡一元化的土地制度，才能从基本上破除城乡二元土地制度对我国

28、农村经济发展的桎梏。2008年10月28日，十届人大第三十次会议通过了中华人民共和国城乡规划法，同时现行的城市规划法废止，这被看作我国进入城乡一体化规划管理的时代。而之后，十七届三中全会通过中共中央关于推进农村改革发展假设干重大问题的决定，也从战略高度上指出我国总体上已进入"着力破除城乡二元结构，形成城乡社会经济一体化新格局的重要时期"。城乡一元土地制度的建立，首先应废除我国现行农地入市的征地制度，改变集体所有土地只能通过征收转化为国有土地才能上市交易的局面，将集体土地置于与国有土地平等的地位，进行统一的城乡规划。其次，赋予农民对土地进行开发和经营的权利，允许农民在规划许可的范围内，通过宅基地使用区域的调整对土地进行开发和经营，从而在保证耕地的前提下提高土