山西省房地产市场分析-胡鑫

1、山西省房地产分析山西省房地产分析 - -胡鑫胡鑫1 12021/8/14目录1、市场分析房地产整体发展情况土地市场房地产市场 2、成本分析2 22021/8/141.1市场分析-房地产整体发展情况总产值和固定资产投资量逐年增加，但增速下滑；从业人数增加总产值和固定资产投资量逐年增加，但增速下滑；从业人数增加建筑业总产值：建筑业总产值：山西省建筑业总产值逐年上升，但近年来增速明显放缓。房地产固定资产投资：房地产固定资产投资：山西省房地产业固定资产投资逐年增加，但增长速度下滑，且城镇投资比例逐年攀升。房地产房地产从业人员：从业人员：数目不断增多，且近年来有激增现象。3 32021/8/141.2市

2、场分析-土地市场分析虽然各类用地价格出现虽然各类用地价格出现上扬，上扬，但土地市场依旧火爆，房地产但土地市场依旧火爆，房地产购置和开发面积逐年购置和开发面积逐年增加增加土地价格指数：土地价格指数：近年土地价格指数上扬，其中居住和工业用地是上扬最明显，而商业用地价格上扬不明显。2010年开始出现价格整体反弹迹象。土地购置面积和土地开发面积：土地购置面积和土地开发面积：土地市场火爆，房地产购置和开发面积逐年增加，其中房地产土地开发面积年均增长24.2%，2010年达到998.6万平方米；土地购置面积年均增长15.7%，2010年达到874.35万平方米。4 42021/8/14地价：1 1、太原市

3、的商、太原市的商业、住宅和工业、住宅和工业用地基准地业用地基准地价明显要高于价明显要高于其他市的水平。其他市的水平。2 2、商业地价大、商业地价大于于住宅住宅地价大地价大于工业用地地于工业用地地价。价。数据来源：http:/ 52021/8/141.3市场分析 -房地产市场分析市场供需分析价格分析销售结构分析6 62021/8/141.3市场分析 -房地产市场分析1 1、市场供需分析、市场供需分析: : 1999-2012年7月，山西房地产市场供给比先降低，从2008年开始，市场供需比持续增长。2008-2011年，市场供给年均增长28%左右，而市场的需求年均增长仅为9%左右；2012年前7个

4、月，市场供给量2463.16（万平方米），而需求仅为612.7（万平方米），供给比达到近期最高值（4.02）。房地产市场空置率将升高，库存房屋数量增多。7 72021/8/141.3市场分析 -房地产市场分析1 1、不同类型市场供需分析：、不同类型市场供需分析：1999-2012年7月，办公楼商品房的供需比波动性较为明显，住宅和商用营业房的供需比波动性相对不明显；2012年前七个月，办公楼和商用营业房的供需比极具提升（分别为8.5360、7.5552），相反，住宅商品房的供需比小幅上升。 8 82021/8/141.3市场分析 -房地产市场分析2 2、价格分析：、价格分析：山西省商品房平均销售

5、价格从2008年后持续攀升，2010年平均价格和同比增长达到历史最高水平，其中平均价格为3487元/平方米，同比增长28.8%。9 92021/8/141.3市场分析 -房地产市场分析2 2、不同类型的商品房价格分析：、不同类型的商品房价格分析：住宅和经济适用房售价持续升高，年均增长13%和5.5%左右，2010年售价分别达到3338元/平方米和1546元/平方米，其他类型商品房价格波动较大；近年，除了别墅、高档公寓价格出现大幅度降低外，其他类型商品房价格整体提升。10102021/8/141.3市场分析 -房地产市场分析3 3、销售结构分析：、销售结构分析：住宅的销量明显高于其他类型的房地产

6、产品，且销量的差距在拉大，2010年占据销售总体面积的89.5%；经济适用房的销量近年来出现明显下滑，2008年被商业营业房超越；办公楼和别墅、高档公寓的销量相对较低，2010年销量分别仅占0.90%和0.17%左右。11112021/8/14市场市场小节小节：p1 1、总产值和固定资产投资量逐年增加，业人数增加，房地产整体向上发展，但增速下滑；p2、虽然各类用地价格出现上扬，但土地市场依旧火爆，房地产购置和开发面积逐年增加；p3、市场整体供需不平衡，供大于需。办公楼商品房的供需比波动性较为明显，住宅和商用营业房的供需比波动性相对不明显；2012年前七个月，办公楼、商用营业房和住宅商品房的供需

7、均进一步上升。 p4、商品房平均销售价格从2008年后持续攀升，但别墅、高档公寓价格2008年开始出现大幅度降低。p5、住宅的销量明显高于其他类型的房地产产品，且差距在拉大。12122021/8/142、成本分析竣工房屋造价：竣工房屋造价：房地产开发企业竣工房屋的造价逐年上升，但在在2010年造价有所下降（1729元/平方米）。竣工房屋的造价占到平均售价的64.2%左右。13132021/8/14主要成本构成及利润分析1、主要成本构成中，房屋造价占销售价格的比例最大，其次为土地（29%左右），营用税金及附加占5%左右。2、山西97-10年多年出现营业利润负值情况，其整体利润水平相对较低，初步测

8、算，09年和10年其利润占房价的6.9%和1.2%左右。注：以上数据有商品房平均销售价格、竣工房屋造价、土地购置费用和面积、营业税金及附加及当年销售面积等数据估算而来。14142021/8/14主要成本构成及利润分析3、2010年之前，房屋造价占销售价格比例整体下降，而土地占售价比例在提升，但这两个指标在2010年均出现一定程度下滑；营业税金及附加所占比例相对稳定。在该研究期间内房屋造价约1330.5元/平方米；土地费用691.5元/平方米；营业税金及附加118.5元/平方米。15152021/8/14成本小节p1、主要成本构成中，房屋造价占销售价格的比例最大，其次为土地（29%左右），营用税金及附加占5%左右，山西97-10年多年出现营业利润负值情况，其整体利润水平相对