关于我市房地产市场调研参考报告

1、关于我市房地产市场调研参考报告今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康开展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”妨碍和带动下，我市房地产市场明显活泼，开发投资逐步向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。一、当前我市房地产开展现状(一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点上升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资构造表投资额(亿元

2、)占开发投资比重(%)比重同比增减(%)房地产开发投资94.9其中：商品住宅78.482.60.2办公楼1.21.3-0.1商业营业用房10.511.0-2.1其他用房4.85.11.9(二)房地产建立规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供给已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐步收窄。 竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。新开工面积293.0万

3、平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。二、房地产新政对市场妨碍的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有根底上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括关于调整市区房地产买卖环节税收政策、关于进一步降低居民购置和转让住房税收负担政策、关于促进我市房地产业健康稳定开展的施行意见、关于促进工程新开工的政策措施，同时加大金融支持效劳力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调

4、整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房买卖营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房本钱，缓解了开发商的资金压力，不管是对房地产开发企业依然消费者来说都是一种利好，加强了决心、得到了实惠。从目前的情况来看，在通过几个月的运转后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大

5、地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。三、当前值得关注的两个咨询题 其次，房价高位运转，可能对商品房销售构成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开场，有部分楼盘开场提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/，同比增长12.3%，其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/，同比上涨17.62%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-800

6、0元/的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售构成新的制约。四、促进我市房地产健康开展的几点建议1、加快政策调整，给予行业宽松开展空间。目前××市出台的关于促进我市房地产市场平稳健康开展有关咨询题的通知，主要涉及保障性住房、一般商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业开展环境的性质。因而，政府在引导言论、制定政策方面应该更坚决地用市场化标准，给行业和企业的开展一个宽松稳定的环境，为将来房地产行业接着繁荣稳定奠定根底。2、政府应标准土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓舞社会投资，开展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产工程，加大廉租房和政府保障性住房建立，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高仍然是阻挠市场成交有效放大的直截了当障碍，也是消费者观望的根本缘故。一般消费者仍然无法承受当前的房价，而事实受骗前的房价仍然包含着较大的利润，一方面假如开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求到达一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储藏和房屋开发上进展合理规划，防备资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康开展。3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的开展关键在市场成交量，而市场成交那么有赖于市场消费才能。因而，居民