商业城物业管理测算方案

1、彭州大一商业城物业管理测算方案彭州天一商业城物业管理处组织架构图宁波香溢恒昌房地政府主管部门物业管理协会物业管理专家团成都华神物业管理有限公司彭州天一广场管理处行政支援*作委员会支援系统监察系统人事支援:检委员会财务支援帚委员会物管支援1质委员会管理职能物业管理专家团为保证本公司质量管理标准的实现及更有力地推行“华神生活星级服务”，本公司将以各专业部门技术和人力支持，结合物业管理服务实际需要，组建“彭州大一商业城”物业管理专家团。负责定期赴“彭州大一商 业城”现场进行监察支援。并根据现场发现问题，及时、针对性的提出整 改建议和纠正、预防措施。主要职能如下：1.1.1 根据管理处主任及每次考察、

2、评审所传递、获得信息，凭借丰富管理经验 为“彭州大一商业城”度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定 的各项工作内容。1.1.2 定期与发展商、业主委员会沟通，收集和处理有关问题。1.1.3 负责解决物业管理工作中的重点和难点。1.1.4 定期对管理处进行全方位考核，并提出整改意见。1.1.5 对管理处主任的工作予以考察、评价和完善。物业管理处主任1.2.1 全面考察“彭州大一商业城”，熟悉所在地物管法规、人文情况，并传递 给专家团。1.2.2 将专家团针对“彭州大一商业城”制定的物业管理具体计划付诸实施。1.2.3 将物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度反馈给专家团， 以获得

3、技术支持，并落实解决。1.2.4 协助专家团对实地考察、评审、监督、整改等工作。1.2.5 全面承担日常物业管理工作。1.2.6 紧急事故的应对与技巧处理。1.3客户服务中心1.3.1 性质与任务1.3.2 客户服务中心是管理处管理服务面向业主和所有客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁，是管理处服务工作的重要职能部门，负责 接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、各类费用代收等工作。1.3.3 管理架构厅P岗位数量薪资标准备注1、管理处主任1人18002、客户服务主管兼采 购、收银、库管1人1000合 计1人28001.41.4.11.4.21.4.31.5工程组性质与任务工

4、程组是保证彭州大一商业城正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主 体及共用设施设备的管理。同时也保证物业正是介入后能够正常的开展工 作，防止工程质量的遗留问题。主要工作时间在大一广场交付使用前， 交房后工程组会自动撤离。交房后 只保留一名水电工进行对广场的水电维护工作。管理架构工程监理_II1.5.1人员配置万能工维修工水电工厅P岗位数量薪资标准备注1、工程监理1人15002、机电维修工1人600合计2人21001.61.6.11.6.2保安队性质与任务保安队是维护彭州大一商业城正常生活、居住秩序的重要职能部门，负责 治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理。保安队长固定值班.1.6.4

5、人员配置厅P岗位数量薪资标准备注1、保安队长1人1200元/月2、停车场车辆出口2人600元/月白1中13、巡逻一组6人600元/月白2中2夜24、守车员2人500元/月白1中15、保安顶休人员2人600元/月人均6天计算合 计13人82001.7 环境队1.7.1 性质与任务1.7.2 环境部是彭州大一商业城物业管理处服务工作的主要职能部门，负责彭州天一商业城环境卫生管理和绿化管理。1.7.3 管理架构环境队长1.7.4人员配置厅P岗位数量薪资标准备注1、环境队长1人800负责整个环境工作2、道路保洁3人400所有路口及一楼路面3、总坪沿保洁3人400沿街和广场保洁4、1F以上商城保洁4人4

6、00公共区域、垃圾清运5、小区绿化1人450所有绿化维护保养6、机动、顶休人员2人450人均6天计算合 计14人61501.7.5关于工作人员的工资请开发商进行发薪，期限未两年，两年之后由物业公 司自负盈亏。后勤保障策划1.0管理沟通1.1 监察华神物业将非常重视总部监察及支援工作，将委派工程、物业、人事、 财务、营销等各类有经验的管理层人员组成专家团，定期前往现场巡 视、检查、指导并参加管理例会，及时指出物业管理中的不足和缺陷, 提出合理方案和改善意见，主要工作包括：1.1.1 定期物业管理例会1.1.2 定期工程、清洁、安保、绿化巡视检查1.1.3 定期文化建设巡视指导1.1.4 定期IS

7、O9001内部审核1.1.5 定期安全卫生、纪律作风、质量品控审核1.1.6 定期财务预算审计1.1.7 定期优秀物业标准自查1.1.8 定期工作进度检查1.1.9 定期工作业绩考核1.1.10 定期专家团团长与发展商会议1.2 汇报华神物业将强调定期向发展商汇报的重要性，每月我们向发展商提供 财务、日常运作等报告。管理处主任亦将在重要事项和突发事件上随时向发展商进行汇报。1.3 沟通华神物业建议除了内部进行物业管理工作例会外，亦需要与发展商定 期开会沟通工作进度及改进事项。管理培训2.1 在入场前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业管理制度。安排短期入职培训课

8、程，令员工能充分 认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知 识。培训课程包括但不限于以下内容：2.1.1 社区情况、发展商、华神物业基本情况2.1.2 企业文化、主要领导、对员工的期望2.1.3 管理制度、职业道德及质量意识2.1.4 GB/T19000-2000 idt ISO9000:2000基础和术语2.1.5 GB/T19001-2000 idt ISO9001:2000质量管理体系要求2.1.6 GB/T19004-2000 idt ISO9004:2000质量管理体系业绩改进指南2.1.7 相关法律法规2.1.8 物业管理工作基本知识和物业理念2.1.9 各相关

9、岗位应知应会技能培训2.1.10 礼仪礼貌及风俗习惯培训2.1.11 必要的军事培训2.2 在短期培训课程后，安排各级员工进入实地工作，令物业管理工作能够全面开展，为业主（住户）及时提供高水准服务。同时还亦可根据 发展商的需要，安排高级管理层人员参观及考察同等类型的物业，接 受吸纳先进的管理方式及理念。2.3 还将于入场后每6个月，安排重温培训班，使员工服务素质保持华神物业规定标准。2.4 以上培训工作，发展商应予以人力和财力等资源的全部投入，以确保物业从业人员良好素质。2.0管理制度在对“彭州天一商业城”实施管理后，华神物业将根据实际情况并按照华神生活星级生活服务模式和ISO9001质量管理

10、体系标准，度身定 制各项管理制度和建立相应规章、文件，以便管理处能有序地对“彭 州天一商业城”进行管理。订立规章制度包括但不限于：3.1 公开性文件业主公约业主委员会章程客户服务指南或住户手册精神文明公约住宅公共设施设备维修基金管理办法治安管理规定车辆进出和停放管理规定消防管理规定环境卫生管理规定招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定营业场所管理规定文娱场所管理规定装饰装修管理规定等。3.2 内部管理制度人事管理制度福利管理制度考勤管理制度财务管理制度预算管理制度奖惩管理制度投诉管理制度文件管理制度员工基本规范通讯设备管理制度管理体系及重大事项决策管理制度培训管理制度。3.3 质量手册及程序

11、文件质量手册文件控制程序文件质量记录程序文件管理评审程序文件人力资源程序文件合同评审程序文件物业接管程序文件服务设计开发程序文件采购程序文件入住管理程序文件内部审核程序文件不合格程序文件数据分析程序文件纠正防措施程序文件等。3.4 工作手册各级岗位职责工作手册社区文化工作手册公共场地工作手册营业文娱场所工作手册房屋整改工作手册空房管理工作手册住户入住工作手册装修管理工作手册投诉的接待和处理工作手册住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册住户档案管理工作手册便民服务实施工作手册费用的统计、收取和追收欠款工作手册环卫工作手册/绿化工作手册报修工作手册供配电设施设备工作手册给排水设施设备工作手

12、册电梯设施设备工作手册库房工作手册突发事件或异常情况处理工作手册勤务工作手册安全工作手册门卫工作手册巡逻工作手册ISO9001认证规划争创物业优秀规划3.5 质量记录：因数量达几百份，此处省略3.6 维修基金维修基金是指用于“彭州天一商业城”共用部位、共用设施设备的购 置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠 日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。4.1 维修基金的收取4.1.1 建设部、财政部（1998） 213号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%

13、比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。4.1.2 成都市人民政府在1998年 5 月 15 日发布施行的成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定第三十二条规定住宅小区的开发建设单位按工程造价的%和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的%一次性提供维修养护基金。4.2 维修基金的使用与管理4.2.1 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会

14、批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。4.2.2 维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。管理费用分析1.0管理费用分析1.1 经济来源1.1.1 定期收取的物业管理服务费1.1.2 以业养业，多种经营收入1.1.3 发展商给予的支持1.1.4 政府给予的政策扶持1.2 主要支出1.2.1 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费1.2.2 公共设施、设备正常运行、维修及保养费（由开发商负责承担）1.2.3 绿化管理费1.2.4 清洁卫生费1.2.

15、5 保安费1.2.6 办公费1.2.7 固定资产折旧费1.2.8 法定税费1.2.9 物业保险费1.2.10 维修基金范围应支出费用2.0物管月度成本支出核算根据初步测算，彭州大一商业城的管理成本为：1元/褶，因为具体的成 本构成是我公司商业机密，在双方合作确定以后，我公司向贵公司呈报 详细的成本方案，由开发商审定！物业管理费用我公司向业主正常收取，如有空房未销售的，由开发商按 规定交纳管理费，公司按项目物业管理费用收取，期限为两年。两年后如果仍然有空房未销售的，请开发商继续交纳管理费或进行商议 以什么形式进行补贴和商业操作，来实行物业公司自负盈亏的局面。3.0开办费问题根据彭州大一商业城实际

16、情况，发展商应考虑合理的物业开办费，初 步估算为万人民币既每平方米元，具体如下：1、 开办费总表单位：人民币（元/月）厅P项 目金额1、服装248822、行政开办费用713243、保洁开办费用101254、绿化开办费用66005、工程开办费用87606、保安开办费用32907、客户服务中心开办费用30200合计1551812、 开办费明细表单位：人民币（元/月）厅P项 目计算公式合计一、服装开办费详见附件服装配置明细表二、行政开办费用1、办公室装修由开发商按照物业要求装修，并承担装修费 用，另支付1万元供物业用作办公室软装修 （公司口号、徽记、形象墙等）2、大班台1台X 1500元15004、

17、坐椅4把X 250元10005、办公桌4张X 500元20006、职员椅10把X 150元15007、会客沙发1套X 1200元12008、空调/分体式1台X 3000元30009、电话（开户）3部X 158元47410、电话话机5部X 100元50011、卡钟1台X 2000元200012、留百板2张X 200元40013、员工更衣柜30组X 450元1350014、钢架床7架X 150元105015、电风扇4台X 100元40016、取暖器4台X 100元40017、双门木质文件柜6组X 350元210018、电脑2台X 6000元1200019、打印一体机1台X 3000元300020、

18、物业管理软件1 套 X 10000 元1000021、对讲机8部X 1000元800022、热水器洗漱工具1套X 5000元500023、电视等1套X 1500元150024、货架4组X 150元60025、工号牌40个X 5元200三、保洁开办费用1、高压水枪1台X 3000元30002、垃圾清运车2辆X 1200元24003、吸尘器1台X 800元8004、尘推20套X 60元12005、玻璃套装工具2套X 300元6006、人字梯（2nm1把X 200元2007、人字梯（3nm1把X 300元3008、手钳3把X 15元459、脚踩垃圾桶10个X 50元50010、给皂器6个X 130元

19、78011、平板车1辆X 300元300四、绿化开办费用2、剪草机1台X 5000元50004、汽油机喷雾器1台X 150元1505、局枝剪4把X 150元6006、手锯2把X 50元1007、条剪2把X 100元20013、浇水水管1套X 500元50014、铁耙1把X50元50五工程开办费用1、电钻1台X 500元5002、管钳2把X 80元1603、万用表1只X 200元2004、疏通机1台X 600元6005、电锤1把X 1600元16006、插话机1只X 100元1007、活动扳手4把X 30元1208、电焊机1台X 1500元15009、套筒扳手1套X 200元20010、梅花扳手

20、1套X 200元20011、台钳1台X 200元20012、PPRB融机1台X 300元30013、切割机1台X 400元40016、工具柜2套X 800元160017、维修工具及材料2套X 300元60019、橡皮线(200m)1圈X 480元480六保安开办费用1、警棍8根X 30元2402、电击警棍带照明2把X 500元10003、应急灯4台X 150元6004、物品柜2套X 600元12007、台灯5台X 50元250七客户服务中心开办费用5、传真机1台X 2500元25006、复膜机1台X 600元6007、报纸书刊展示架2组X 200元4008、点钞机1台X 500元5009、保险

21、柜1个X 1000元100010、接待客户桌椅2组X 1000元200012、各种资料印刷根据实际情况而定2000015、会客茶几2X600 元120018、住户档案专用柜1组X 1000元100019、档案吊火500组X 2元1000一、提请开发商解决事项4.0为便于华神物业尽早进入管理状态，规范管理，根据四川省城市物业管理暂行办法第三十条之规定，开发商应在天一广场醒目位置提 供如下用房，并无偿装修使其具备使用(办公、生活)条件。请贵公 司于交房入伙前2个月提供管理用房200 itf,并无偿装修具备办公条 件。办公用房包括：客户服务中心、商务中心、会议培训室、会客室、 经理办公室、综合办公室

22、、库房、洗手间等。具体如下：1、 客户服务中心接待大厅：1间，建筑面积20 m2要求同时具备以下使用功能：空调插口1个、其它电源插口 3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏会客室：1间，每间建筑面积15 1tf资料展示室：1间，建筑面积15 1tf财务室：1间，建筑面积10 m2卫生问：男、女各一间，建筑面积共10 1rf要求同时具备以下使用功能：电源插口 2个、40瓦白炽灯2盏、镜前灯2盏、排风扇2台以上客户服务中心用房共需 75 m22、 物业管理办公用房管理处主任办公室：1间，建筑面积20 m2要求同时具备以下使用功能：集办公、资料存放、会客等功能，空调插口1个、其它电源插口 3个

23、、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏会议室：1间，建筑面积20 m2要求同时具备以下使用功能：空调插口 1个、其它电源插口 3个、40瓦日光灯3盏综合部办公室：1间，建筑面积15 m2保安部办公室：1间，建筑面积15 m2以上物业办公用房共需70 m23、 门卫室：在大门设门卫室，含：收发室、监控室、厕所等功能。员工宿舍寝室：二室一厅二套，建筑面积80 m2要求：需放下高架铁床7张、写字桌1张、更衣柜2个、脸盆架2个；有电源插口 2个、40瓦日光灯2盏以上员工宿舍共需160 1tf库房：1间，每间建筑面积30 m2要求：有电源插口 2个、40瓦日光灯2盏、吊扇1台管理附件：服装配置明细表单位：人民币（元）序号项目单位数量单价合计折旧年限月均费