营改增问答梳理

1、问题1：房地产企业5月1日后如何开票？答：5月1日以后销售房产开具增值税普票还是专票：给个人和小规模纳税人开具普票，给具有一般纳税人资格的企业开具专票。问题2：首付款发票已开，按揭款暂未收到，是否允许一套房屋开具两张不同类型的发票（营业税发票一张，增值税普票一张）？答：如果允许5月1日后开具增值税普通发票，预缴税款比开营业税发票时更有利于企业。例如，预收100万房款，营业税5万，而5月1日后预收100万预缴：100万/(1+5%)*3%=2.86万元，节约现金流2.14万。问题3：已纳税定金是否开具营业税发票？答：预计地税会要求开票，5月1日后发生定金退款，相应已缴营业税可以申请退回。国家税务

2、总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告（国家税务总局公告2016年第19号），税务总局决定， “营改增”后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。问题4：已收未纳税定金是否开具营业税发票？答：建议严格按照5月1日前后收款正常纳税和开票，因为在2017年3月前地税将对这次营改增的房地产企业和建筑企业进行稽查，把应该归属于地税征收的所有税金进行清理。避免可能给企业带来的滞纳金、罚款等税收风险。问题5：老项目简易计税方法，企业还需要取得的增值税专用发票吗？答：只需要增值税普发票，不需要增值税专用发票。

3、如果取得了增值税专用发票，在国税税控系统上将成为滞留票，一直显示未抵扣。“滞留发票一般是销货方对购货方开具增值税专用发票，而购货方由于种种原因在规定期限内(180日)未将专用发票认证及抵扣的增值税专用发票。各地税局会要求存在滞留发票的公司必须对滞留的原因加以说明，同时也会对存在疑点的公司进行现场检查。”避免不必须的检查风险。问题6：总包发票问题答：理论上5月1日以后建筑公司开具普票税负要低些，收入/(1+3%)*3%。但如果地税主管税务机关或稽查部门根据(财税【2016】36号)附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，在营改增之后对建筑公司进行各种形式的涉税检查，会要求建筑公司对营改增试点

4、前应确认但未确认的营业税应税收入进行调账、补税，可能会给企业带来重复缴税的风险。建筑企业的营业税发票是否开具应以纳税义务发生时间来确定：“1、纳税人提供建筑业应税劳务的，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、纳税人提供建筑业应税劳务过程中，如果合同规定了付款日期的，则不论届时是否收到款项，均以该日期确定纳税义务发生时间。3、纳税人提供建筑业应税劳务，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”归属于5月1日前的均应开具营业税发票。问题7：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全

5、部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”中土地价款是指哪些？答：销售额抵减的土地价款仅指土地出让金，不是日常会计处理上的土地成本，不含契税、市政配套费、交易手续费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费等。根据36号文件，土地出让金必须取得财政部监制的行政性事业收据方能扣除。5月1日以后取得的市政配套费、排污费、异地人防建设费行政性事业收据，不能抵扣进项税金。但是拆迁补偿费如果不采用现金补偿，采用产权调换，拆一还一，这个时候拆迁房按视同销售11%交税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣税金的。因此营改增后房开公司应该选择拆迁调换模式，比现金补偿更省税。企业如果既有

6、老项目又有新项目，有操控空间，但不要只为了增值税进项抵扣而忽略了老项目的土地增值税清算，不要因小失大。问题6：无偿提供资金使用会否视同贷款服务？答：根据“附件1:试点实施办法第十四条：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产（一）单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或以社会公众为对象的除外。”中无偿提供资金使用极大可能会被国税局认定为视同销售，故5月1日前应对账务清理视同销售情况，能调整抵销非真实债权债务的往来账款尽量处理。新增贷款，建议签订统借统还协议，每一笔贷款调配到各个成员企业总额一一对应，尽管税务不一定认可统借统还，但企业自身逐渐准备完善的相关手续。以哪个主体贷款

7、，即其他资金使用单位均与之签订协议，利息资金流逐一汇入贷款主体，再归还银行。问题7：合作建房拿地方式，能否抵扣进项税金？根据财税【2016】36号文件规定，房地产企业营改增以后，土地成本可以按照国土部门提供的行政性事业收据，扣除11%。但是营改增后房开公司扣除的土地成本有一个前提条件：必须取得当地国土部门开具盖有行政性事业收据的票据。如果没有行政性事业收据，是不可以抵扣11%的。合作建房拿地方式一般是非房开公司出土地、房开公司出资金的合作建房。对非房开公司来讲算视同销售。按照税法规定视同销售，按照转让土地使用权的方式，11%征税。合作建房不管选择共同分房还是分税后利润，非房开公司给合作建房项目

8、公司开具11%的增值税专用发票，合作建房项目公司可以抵扣11%。问题8：股权收购拿地方式，抵扣进项税额的问题股权收购是指一个公司收购另一个公司的股权，得到了被收购方的土地。被收购方的土地它的来源是多方面的，被收购公司的土地有可能是招牌挂拍来的，作为收购方是凭原来国土部门开具的行政性事业收据是可以抵扣11%的。如果被收购方的土地是通过转让所得，被收购方原来土地入账价值是以原来被转让方视同销售开具的票据，一般转让土地是通过国家交易转让手续来实现的，持被转让方取得的行政性事业收据也是可以按11%进行抵扣。如果被收购方的土地是国家无偿划拨的，没有行政性事业收据，不能抵扣增值税进项税。问题9：不动产对外

9、投资、分配等视同销售问题如何控制风险？不动产对外投资、分配在税法中要视同销售，营改增以后是要缴纳增值税，按36号文件规定转让不动产是要缴纳税收的，如果转让的是2016年4月30日以前取得的不动产可选择简易计税法5%，如果是5月1日以后取得的，对外投资、分配等视同销售是按11%征税的。因此对不动产对外投资和分配视同销售，应该分为两种不同时间取得不动产来分别进行税务处理。必须对被投资企业开具发票，否则被投资方没有票据无法入账，不仅增值税不能扣除，企业所得税也不能扣除，在目前土增税没有取消的情况下，土增税也不能扣除的。问题10：关于房屋代建模式，营改增后房地产公司如何征税？房屋代建必须要符合基本三个

10、条件：第一建设方（发包方）自己拥有土地，应以建设方的名义去当地发改委立项、报建、审批和规划，第二房屋代建的房地产公司不能代建，第三代建的房地产公司只能从中收取代理费。营改增后，房地产公司只从中收取代理费，房地产公司按照现代服务行业征收6%增值税。 问题11：营改增后租金的纳税义务时间，开具何种发票? 例1：2015年出租房屋，租期为2015年至2017年，租金约定于2015年一次性收取三年租金，纳营业税还是增值税？全部上营业税。例2：2015年出租房屋，租期为2015年至2017年，租金约定每年年初收取当年租金，如何纳税？2015年、2016年上营业税，2017年上增值税。例3：2015年出租

11、房屋，租期为2015年至2017年，租金约定租金每月一缴，如何纳税？2015年上营业税；2016年前四个月上营业税（5月1日前），后8个月上增值税；2017年上增值税。问题12：营改增后物业费的纳税义务时间与开票例：假设2016年1月预收了全年物业管理费，如何纳税与开票？  按照财政部1998年3月12日发布的物业管理企业财务管理规定关于“企业应当在劳务已经提供、同时收讫价款或者取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现”的原则规定，企业无论采取哪种服务、结算方式，都要把握两个原则：一是劳务提供，二是收讫价款或凭证。采取定期预收服务费的方式，应在物业管理公司已提供某一阶段服务（一般以月

12、度为结算期）后作为营业收入的实现，此时，服务费已收取，服务已提供。故2016年预收全年物业管理费应挂预收账款，每月结转营业收入，前4个月应纳营业税，后8个月缴纳增值税。问题13：支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？ 5月1日以后房开公司所发生的新项目，如果支付的拆迁补偿费，是政策拆迁补偿费给予现金支付的情况下是不能抵扣增值税进项税的，如果是商业性拆迁，被拆迁房视同发生不动产转让按11%征税。而拆一还一，视同销售，按11%缴税，成本按公允价进成本，营改增后房开公司应优先选择拆一还一，不应该选择现金补偿。问题14：设计费等前期工程费如何抵扣进项税额根据36号文，设计费是按6%缴纳增值税，

13、营改增后房地产可以依法按6%抵扣进项税。境外的设计费和策划费抵税问题，按附件4规定，在境外所发生的设计费、策划费，是免税的，所以5月1日以后房开公司与境外签订的设计费策划费在境外是免税的，因为是免税，就不能抵扣。问题15：施工现场水电费的博弈分析处理方法施工企业水电费，如果业主是房开公司，那么水表、电表是房开公司的，水电费要进工程造价、进产值，是给业主开具11%的发票，可以开了11%的发票给业主又没有可以抵扣的增值税发票，房开公司应该给施工企业开具销售水、电的发票，施工企业电可以抵扣17%，水可以抵扣13%。问题16：施工企业多项目施工，能否采用汇总方法进行进项税额抵扣根据2016年公告四和36号文，建筑企业采用总公司直接管的项目部的情况下，不同项目部之间可以交叉抵扣增值税。问题17：楼梯广告、电梯间广告、车辆广告如何使用增值税税率？36号文附件一、二，楼梯广告、电梯间