小新塘项目前期定位报告0313

1、小新塘项目市场定位报告 1市场分析和客户定位31.1项目概况及特点分析31.1.1项目概况31.1.2项目特点61.2房地产大势及本区域市场71.2.1房地产大势71.2.2广州房地产市场分析71.2.3房地产板块分析111.3地块周边竞争项目调查131.4关于本案的客户定位161.4.1项目SWOT分析161.4.2区域板块客户分析171.4.3目标客户定位191.4.4目标客户特征与需求汇总表202产品定位222.1项目定位222.1.1功能定位、市场及发展理念222.2项目产品建议242.2.1户型、户型配比242.2.2价格建议252.2.3户型配比和价格建议汇总252.2.4建筑及园

2、林建议262.2.5配套建议292.2.6装修建议302.3项目市场定位汇总表31第 33 页 共 33 页1 市场分析和客户定位1.1 项目概况及特点分析1.1.1 项目概况² 位置：天河区新景街道99号私立华联大学旁 ² 四至：北面临水塘，南面临新景路，西面临沐陂东路沐陂工业园，东面临私立华联学校宿舍区² 地块性质：商住用地² 项目规模：项目规划用地5.43万平方米，规划建设用地3 .27万平方米，总套数：1026户，计容积率面积：10万平方米，其中住宅9.3万平方米 周边配套：（1）教育：幼儿园：广州市天河区新塘幼儿园、新塘小太阳幼儿园小学：广州市

3、天河区新塘小学（区一级）、天河区沐陂小学（区一级）、新塘天南小学大学：私立华联大学、广东农工商职业技术学院东区（2）购物：佳宜商场、建兴商场（3）市场：新塘西约市场（4）医疗：新塘街市区中心医院（5）餐饮：明记大排档、重庆风味餐厅、大红桔农庄（6）休闲：月亮湖体育会（7）交通：公交车：沐陂工业区站（773路）、新景路站（496、578、774、B4b、高峰快线32）Ø 773路公交车途经站：岑村总站 - 岑村沙浦大街 - 岑村红花岗 - 岑村东街口 - 岑村小学 - 科韵北路云溪路口 - 教练场口(火炉山森林公园) - 云溪路西 - 凌塘村 - 沐陂东路 - 沐陂工业园 - 沐陂村

4、- 沐陂村口 - 沐陂南路口 - 沐陂路 - 车陂路北 - 家家乐医院 - 车陂路 - 地铁车陂南站总站Ø 496路公交车途经站：科学城总站(天泰二路) - 天丰路 - 揽月路 - 广州科技创新基地 - 光谱中路 - 玉树新村口 - 谭村路口 - 光谱西路中 - 光谱西路(省食品药品学校) - 光宝路口 - 科学城路口 - 新景路口 - 新景路 - 沐陂村 - 沐陂村口 - 沐陂南路口 - 沐陂路 - 车陂路北 - 泰安北路 - 棠德南路 - 棠德路 - 棠安路(科韵路) - 科韵路 - 科韵路总站Ø 578路公交车途经站：天河智慧城核心区总站(高唐) - 高普路天盈路口

5、- 高普路软件路口 - 云溪路中 - 凌塘村 - 沐陂东路 - 新景路 - 新景路口 - 科学城路口 - 光宝路口 - 光谱西路(省食品药品学校) - 光谱西路中 - 谭村路口 - 科学城管委会 - 科学大道中 - 科学大道(揽月路路口) - 科学大道(开泰大道路口) - 育星路 - 暹岗村口 - 暹岗村 - 暹岗圣贤 - 科丰路 - 开泰大道(新阳路口) - 开泰大道(开达路口) - 开泰大道中 - 石桥新村 - 荔红二路 - 萝岗香雪牌坊 - 荔红中路 - 萝岗街总站(萝岗大街)Ø 774路公交车途经站：地铁车陂南站总站 - 车陂公交场 - 车陂路 - 家家乐医院 - 车陂路北

6、- 沐陂路 - 沐陂南路口 - 沐陂村口 - 沐陂村 - 新景路 - 新景路口 - 科学城路口 - 小新塘 - 科学大道口 - 软件路 - 天河软件园管委会 - 高普路软件路口 - 高普路天盈路口 - 天河智慧城核心区总站(高唐)Ø B4B路公交车途经站：体育中心 - BRT石牌桥 - BRT岗顶 - BRT师大暨大 - BRT华景新城 - BRT上社 - BRT学院 - BRT棠下村 - BRT棠东 - BRT天朗明居 - BRT车陂 - BRT东圃镇 - 黄村路口 - 奥林匹克中心北门 - 航天奇观 - 农工商学院 - 国土资源工程学校 - 新景路口 - 新景路 - 沐陂村总站&

7、#216; 高峰快线32路：体育西路总站 - 体育西路 - 林乐路 - 天寿路 - 广园天寿路口东 - 农科院 - 华工大 - 华农大正门 - 五山学生公寓 - 岑村桥 - 苗圃 - 岑村 - 教练场口(火炉山森林公园) - 凌塘村 - 凌塘新村 - 沐陂东路 - 新景路 - 新景路口 - 科学城路口 - 光宝路口 - 光谱西路(省食品药品学校) - 光谱西路中 - 谭村路口 - 科学城管委会南门总站地铁4号线辐射范围（规划未确定）：地铁四号线延长线从奥林匹克中心延伸到萝岗，全长约13.35公里，共设7座车站。具体线路走向为：从奥林匹克中心向北接大观路设世界大观站，接着线路向东到达规划的天河软

8、件园东侧，在大观路东侧设小新塘站（距离项目约3个公交站），然后沿科学城东西向的科学大道由西向东，依次设科学城西站和科学城站；之后转入开创大道，沿开创大道向东，依次设暹岗站、大拔站和萝岗站。小新塘站广深高速公路入口：地块旁即为广深高速公路大观路入口，城际交通方便。综合可见，该地块周边医疗、餐饮、购物资源缺乏，仅教育资源较为完整、交楼连接较为便利，商业及居住氛围弱。1.1.2 项目特点² 区域地位上升天河十二五规划发展“新塘商业中心区”，天河智慧城中的“新塘智慧社区”，临近智慧城核心区，区域发展前景优越。天河智慧城范围：广州东北部生态屏障以南、广州大道北以东、广园路以北，大观路以西约63

9、平方公里，耗资300亿，5年时间（2011年-2015年）打造成，聚集1000家高端信息服务企业，容纳10万就业人口及30万居住人口的科技新区。² 交通便利位于广深高速路入口，地铁4号线辐射区，交通便利。² 项目规模小，资源缺乏、中间有40米规划道路穿过对比起地块临近的萝岗项目，地块规模小、景观资源缺乏，且地块中间有40米宽的规划路穿过，大大影响地块的完整性；² 周边环境欠佳项目紧邻着沐陂工业区、地块北侧有多个废物收理点，整体形象档次不高；² 居住氛围弱，需通过小区内部配套来提升居住、生活的档次项目周边缺乏中高端的生活配套、医疗配套、商业氛围弱，居住档次

10、低。1.2 房地产大势及本区域市场1.2.1 房地产大势自2012年1月1日11月15日，中央各部委共60次表态调控不放松不动摇，15次重申房价合理回归，2次强调绝不让房价反弹，但是依然未出台新的严厉政策调控房价。结合2013年3月1日的新国五条来看，中央政府对调控态度是，原有的调控不放松，只要市场不是大幅急剧反弹，就不会调控加码。未来的政策方向：国家对房地产市场的调控起始于2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从政策脉络上看，打压市场投资投机需求构成了近十年以来房地产调控的主线。中央已经表明态度，限购令有效抑制投机投资性购房需求，在未来一段时间均不会取消。从近期高层的态度来看，房

11、产税的推行势在必行，整个方向已确定。在未来一段时间，不排除两者有一段共存的时间。1.2.2 广州房地产市场分析土地市场：2012年广州市土地成交量在连续两年下滑后，出现回升，但成交总金额保持持续下跌。政府的卖地收益持续减少，土地财政力度削弱。商品房供应、成交分析：（1）供应、成交：限购两年，市场成交重上千万量级。 （2）成交价格：楼市价格敏感，政府加大行政干预，均价平稳。（3）从上述成交面积区间来看，2012年90-140方成交量最大。（4）萝岗区：ü 萝岗区以科学城、中新知识城为核心，不仅享有靠近中心城区的区位优势，同时受到政府高度关注，成为重点发展区域。ü 萝岗区201

12、2年均价13776元/方，90-140方面积成交最为最大。未来趋势（1）存量区域分析：花都、番禺、增城是未来三个主要存量消化区域。（2）存量面积区间：90-140单位库存最高，占比近50%，140以上单位去化风险较大。面积段区分90平米以下90-140平米140-250平米250平米以上2012年末存量结构占比29%46%19%6%2012年成交结构占比33%52%12%3%百分比差额-4%-6%7%3%（3）萝岗土地集中成交，未来两三年将成热点开发区域1.2.3 房地产板块分析项目周边房地产板块划分ü 依据项目的地理位置，项目周边有科学城板块（萝岗区域）、东圃板块、广园东板块、广州

13、大道北板块、天河中心城区板块；ü 本项目属于城郊结合部区域定位，在板块归属上当属东圃板块向科学城板块的延伸。周边竞争对手分析（1）板块划分、属性分析根据项目的区位，本项目的竞争板块分为东圃和科学城两个板块。ü 科学城板块项目：知名大开发商、项目体量大及大盘规模、自身配套齐全、自然资源相对突出、首改改善投资性产品、售价集中在1.2-1.6万；ü 东圃板块项目：中小型开发商、项目体量一般、享受城市相关配套、无自然资源、首置首改型产品、售价集中在1.7-2.4万。1.3 地块周边竞争项目调查1.3.1.1周边竞争楼盘楼盘名称卖点城市假日园拥有8000平方米芭堤雅棕榄亲水

14、园林，东南亚风情水景连廊；低密度建筑，首层架空、南北对流、双向采光；中山大道、黄埔大道的“三纵两横”公路网、地铁4、5号线、好又多、骏景商业中心、东圃城处处皆临。 旭景家园项目室内采用特色飘窗和创新气窗设计，丰富室内外环境，使生活充满情趣。全新引进“红帽子”服务理念，创新“帖心管家”服务方式。专业提供文化培养、专业家教、物业理财、家居优惠维修、放心家政等服务中兴花园二期BRT直达家门口。项目主打天河区BRT上盖的小户型。美林湖畔誉府项目是发展商继“美林湖畔花园”后精心打造的升级之作，低密度的小高层洋房更是市中心难求的罕见产品。位于天河区中山大道与桃园西路交汇处。酒店、娱乐、便民、医疗

15、、教育系统等形成5分钟精彩生活圈。雅居乐富春山居本项目打造涵盖高端住宅、国际白金六星级酒店会所、六星级国际公寓、高端商业、名牌学校等为一体的，纯粹大宅CEO国际生态住区，是目前距离广州CBD最近的地铁上盖山居豪宅万科东荟城项目以高层住宅为主，未来将成为科学城中心区的地标性住宅楼盘。项目规划有60000平米的东方园林，规模堪比广州文化公园，三重庭院景观设计，使业主尽享移步易景的视觉胜景。 中海誉城8万平米原生态私享山体公园，逾20万平米超大园林。充分考虑自然山林与人居的结合，设计了千米环山慢跑道、山顶休闲广场、自然登山道等，享受都市中心的山居生活小结：² 东圃竞争楼盘卖点主要是便利的交

16、通、完善的城市配套、生活相关配套；² 萝岗区竞争楼盘卖点强调是大盘，居住舒适度高，且项目本身具有较完善的生活配套，同时拥有大规模园景及山体资源。1.3.1.2周边竞争楼盘户型配比周边竞争楼盘的户型配比情况如下表所示： 房型面积段（）富春山居中海誉城万科东荟城科城山庄美林湖畔誉府中兴花园一房40-608%20%12%14%二房65-72（紧凑型）72-80（舒适性）8%22%513%18%5%30%15%39%三房88-100（紧凑型）100-115（较舒适性）115-160（舒适性）24%10%35%12%33%15%10%38%5%15%7%四房140-28025%7%16%40%

17、12%5%五房及以上220-48050%10%0%15%5%0%小计100%100%100%100%100%100%小结：² 主要户型面积集中在二房、三房、四房三个户型，集中的面积区间为72-80方舒适性二房，88-115方的三房，四房140-160方。1.3.1.3周边竞争楼盘价格及销售情况楼盘名称最新均价（元/平方米）装修标准销售优（劣）势销售情况城市假日园二手：16000-18000优势：小区规模大，绿化环境好，生活氛围浓，周边商业配套完善劣势：小区周边较杂乱开盘时间：2007.5.1交房时间：2008.5.30东圃广场二手：15000-17000优势：小区离BRT近，周边商业

18、发达劣势劣势：居民素质不高开盘时间：1999.6.10交房时间：2001.2.1美林湖畔誉府240002500优势：小区环境舒适，档次较高，绿化环境好，生活氛围浓，周边商业配套完善劣势：离地铁站较远2012年10月公开发售中兴花园二期20000-220002500优势：小区在BRT旁，交通便利；区域未来升值前景好。 劣势：周边商业配套较为匮乏，有待进一步完善。2012年3月22日公开对外销售，尾货销售阶段雅居乐富春山居28000-300006000优势：小区规模大，高端豪宅项目，居住舒适度高，园林绿化好，私享山体公园劣势：缺少生活氛围，周边商业配套有待提高2012年12月公开发售万科东荟城13

19、5002500优势：小区规模大，环境舒适，60000平米的东方园林。劣势：周边商业配套较为匮乏，居住氛围有待提高，交通有待完善2011年11月开售中海誉城130002000优势：规模大，环境舒适，私享山体公园，逾20万平米超大园林。劣势：周边商业配套较为匮乏，居住氛围有待提高，交通有待完善2012年10月开售² 东圃区域一手售价区间为18,000-24,000元/；二手售价在17,000元/左右² 萝岗区域一手销售价格13,000-15,000元/，其中雅居乐富春山居例外，项目是豪宅定位，售价在28,000元/² 装修标准相对偏高，以2000-2,500/的精装修

20、为主；成本价约1000/左右，附送装标的品牌较好，如西门子、欧派。1.3.1.4市场未来供应分析项目名称位置规模发展商推出时间预计货量性质佳润上品菁园黄村羊城花园南侧总建12万佳润集团2013年5月114套商住性质时代地产项目科学城西区光谱路_时代地产_商住线坑项目科学城科学大道_商住悦时代花园黄浦区政府东侧，地铁五号线大沙东站总建4.2万2013年4月428套商住² 据以上数据预测，在2013年4月-2014上半年，项目周边预计将有4个项目推出，保守估计总货量超过2000套（不含棠下保障房）。主要推出时间集中在2014年中旬。² 从未来供应来看，东圃核心区对本项目的威胁不

21、是很大，未来主要集中在科学城西区的时代地产项目、线坑项目，这两个项目对本项目的影响很大。1.4 关于本案的客户定位1.4.1 项目SWOT分析项目SWOT分析汇总表项目优势（S）项目劣势(W) 项目位处天河智慧城的规划范围内，但真正规划落地尚需时日 距离东圃板块繁华时尚生活购物商业圈十分钟车程； 地处高速入口，15分钟直通天河市中心，交通快捷； 教育资源丰富，学校质素高； 小区规模小，中间给规划路分割成2个地块，绿化少，无自然资源； 居住氛围欠缺； 周边临城中村,形象环境不佳； 附近有高速公路，有噪音影响，景观不佳 ；项目机会(O)项目威胁(T) 奥体广氮、东圃板块中缺货严重，不会形成激烈的竞

22、争； 片区处于智慧城核心改造区域，发展日趋成熟，区域价值形象将大幅提升 萝岗区域供货量大，楼盘质素高，价格低，客户群体类似，会直接与本项目形成激烈竞争 国家频繁出台新政调控，市场环境变幻莫测，未来市场涨跌令人担忧项目swot分析的结论：地块本身质素低、临近东圃中心区、交通顺畅ü 项目体量不具备优势，景观资源为零，周边环境比较凌乱，典型的城郊结合部地块ü 距离天河东部区域东圃片区很近，可以充分利用东圃的成熟的城市配套和生活配套；同时规划中的广氮-奥体新城使得东圃中心区到项目地块的真空地带得到填补ü 与萝岗区域内的开发大道板块、开创大道板块相比，本项目具有明显临近天河

23、中心区的地理位置优势，同时相广深、北环、大观路、新景路等交通线路，使得项目到市区畅达无比。1.4.2 区域板块客户分析1、在售项目成交客户分析项目名称客户区域来源主要人群细分客户购买目的雅居乐富春山居Ø 天河区60%Ø 黄埔、海珠20%Ø 萝岗10%Ø 白云、越秀其他区域10%天河区、黄埔、海珠的私营企业主、老板；萝岗区内私营企业主和高级管理阶层Ø 首次改善30%Ø 再次改善50%Ø 投资及其他20%中海誉城Ø 天河区45%Ø 萝岗区35%Ø 黄浦区10%Ø 越秀、海珠、新塘10%天河

24、区高级白领、萝岗区小型企业主、萝岗区企业内的中高级阶层Ø 首次置业70%Ø 首次改善30%万科东荟城Ø 天河区55%Ø 萝岗区、黄埔区35%Ø 越秀、海珠及其他10%天河区高级白领、萝岗区小型企业主、萝岗黄埔企业内的中高级阶层Ø 首次置业75%Ø 首次改善25%中兴花园Ø 天河区72%Ø 黄埔、越秀、海珠16%Ø 萝岗区、增城12%天河区的私营企业主、企业高级白领；黄埔、萝岗的小企业主Ø 首次置业70%Ø 首次改善30%美林湖畔誉府Ø 天河区70%Ø 黄浦

25、区、萝岗区20%Ø 海珠、越秀及其他10%天河区的私营企业主、企业高级白领；黄埔、萝岗的小企业主Ø 首次置业68%Ø 首次改善32%2、东圃板块的客群分析东圃板块客户置业特征：ü 新广州人，具备较高的学历和学识，对天河区有较高的认可度；ü 经济实力一般，对产品总价承受能力一般，但想在广州安居乐业；ü 对公共交通的依赖程度较高（地铁、BRT等），区域内要具备完善的生活配套（超市、购物中心、娱乐设施等）ü 买房一方面是结婚成家所用，另外为下一代创造较好的生活环境；3、萝岗科学城板块的客群分析萝岗科学城板块客户置业特征：ü

26、; 主要来自天河区的首改或者投资型客户，基本上作为第二居所居多；ü 主要看中萝岗区的整体环境（山、湖泊），还有区域的长远规划；ü 对开发商有较明显的倾向（恒大、万科、中海），对大盘的配套和设施比较依赖1.4.3 目标客户定位1、 客户群定位：他们是一群 Ø 他们是工作和生活在天河区域，尤其是以科韵路以东、茅岗路以西、黄埔大道以北、广汕路以南区域内的白领，他们是自外地的新广州人，他们比较依赖天河城区的成熟配套和45分钟内的交通距离；Ø 他们多数为70年代末80年代中的年代一族（86-78年代），年龄在2635岁之间，以二人家庭、三口之家的家庭结构为主；&#

27、216; 他们以首次置业为主（70%），首次改善为辅（30%）；且对于小区内居住的整体环境要求较高；Ø 他们具有一定的文化素质和内涵，有“人以群分”的居住氛围，某些方面他们具有城市小资的印记，但不太明显；Ø 他们比较注重居家的感受，家庭观念深厚；希望能有一个现代、时尚、精致、温暖的家。目标客户群定位：新广州人·进取·务实居家2、 目标客户梳理：主要客户类型职业年龄家庭特征需求户型购买动机首次置业企业白领阶层为主 26-30岁二口之家两房两厅（65-72）扎根广州结婚婚房、追求生活便利首次改善企业的初级/中层管理者；周边商业经营者；28-35岁三口之家小三

28、房（85-90）大三房（95-105）一步到位购置三房有小孩子需要增加居住空间向往舒适的居住环境 1.4.4 目标客户特征与需求汇总表客户来源来源主要区域天河区来源次要区域黄埔区、科学城客户置业目的以自住为主客户描述首置型的自住客首次改善的自住客人口特征年龄区间26-30岁28-35岁家庭人口二口之家、小三口之家三口之家（小孩子为0-5岁）社会特征文化程度整体教育程度较高整体教育程度较高职业类型企业白领阶层为主企业的初级/中层管理者；周边商业经营者； 经济特征家庭年收入15-25万25-40万车辆拥有以公交和地铁为主少部分拥有私家车居住状况居住在天河区为主居住在天河区为主客户购房需求（以目前市

29、场情况为参照）社区主题舒适精致的生活环境 风格异域风情、现代风格产品类别住宅 需求楼型及比例中高层/小高层/多层 需求户型及比例两房两厅（65-72），小三房（85-90），大三房（95-105）交楼标准约1000-1200元/平方米（成本价）朝向通风采光好，最好是南北对流付款方式按揭、公积金小区环境舒适精致的园林环境地段公共交通设施便利品牌有实力周边环境配套完善车位片区车位量少，小三房及大三房客户对车位有一定的需求配套交通可在45分钟内满足到达工作区域，有便利的交通设施商业设施便利店、医药店、超市、餐馆、娱乐教育设施幼儿园、小学会所功能泳池、多功能活动室医疗附近有医院银行周边有便利的银行设施

30、其它肉菜市场、商业街2 产品定位2.1 项目定位2.1.1 功能定位、市场及发展理念1、 功能定位：适合日常居住的第一居所借助天河东圃片区及规划中的奥体新城的交通、购物、餐饮、教育、医疗等配套设施，适合作为日常居住的第一居所。2、 市场定位：天河东中心 旺中带静低密度舒适空间·城市精品生活（1）项目区位形象：天河东中心 便捷 完善ü 位置天河东部区域，紧邻东圃成熟的城市配套设施；ü 环境旺中带静；ü 生活完善的生活设施，餐饮、娱乐、购物、医疗等设施轻松拥有；ü 教育周边名校林立，望子成龙不再是梦；ü 交通四通八达的交通网络，BRT、大

31、观路、北环、规划中的地铁4号线北沿线。（2）项目核心客户群形象：新广州人·进取·务实居家ü 他们是工作和生活在天河区域，尤其是以科韵路以东、茅岗路以西、黄埔大道以北、广汕路以南区域内的白领，他们是自外地的新广州人，他们比较依赖天河城区的成熟配套和45分钟内的交通距离；ü 他们多数为70年代末80年代中的年代一族（86-78年代），年龄在2635岁之间，以二人家庭、三口之家的家庭结构为主；ü 他们以首次置业为主（70%），首次改善为辅（30%）；且对于小区内居住的整体环境要求较高；ü 他们具有一定的文化素质和内涵，有“人以群分”的居住氛

32、围，某些方面他们具有城市小资的印记，但不太明显；ü 他们比较注重居家的感受，家庭观念深厚；希望能有一个现代、时尚、精致、温暖的家。（3）项目的居住诉求（优势）： ü 距离东圃中心区10分钟乘车距离，可以尊享东圃中心区成熟的城市配套；ü 借势天河智慧城、广氮-奥体新城的规划，项目未来的利好可以预见；ü 东圃核心区域高密度的建筑，超高的人口密度，嘈杂的生活环境，整体的舒适度有限，向外围区域购房置业的趋势明显加快；ü 东圃片区后续商品房供应几乎为零，保证了本项目未来相对充足的客户来源；ü 现有一手楼、二手楼的整体产品素质一般，本项目可以在户

33、型设计、园林打造上寻求突破；因此本项目建议通过舒适度来作为项目的差异点。（4）公司建筑理念形象：创新·根植本土文化根植当地，尊重本土文化 有社会责任感，大胆创新，匠心细琢精品楼盘项目市场定位结论： 天河东中心 低密度舒适空间 城市精品生活3、 档次定位本项目属于天河区东圃板块，该板块的生活居住氛围浓厚，配套便利，生活、教育配套样样具有。但是紧邻小新塘村，形象较为杂乱，对生活居住和档次感有较大的影响。且项目的规模较小，中间有规划路通过地块被切割，绿化面积较小。因此，建议将该项目定位为天河东圃板块的中档项目，针对百子柜当中的中等档次。2.2 项目产品建议2.2.1 户型、户型配比

34、8; 市场：周边竞争楼盘以75左右的两房以及88-100的三房为主，其中两房的比例占到35%，三房比例为40%以上。两房及紧凑型三房的户型是该片区中最畅销的户型；² 项目：本项目规模较小，定位为该片区中的中偏高端项目，适合打造小而精的精品项目；² 客户：本项目的目标客户群定位为首次置业为主，以及首次改善的客户，因此户型上适合以两房、以及紧凑型三房等中小户型；分析：根据项目的条件，结合周边的市场情况，建议本项目的户型以65-72的实用型二房为主，配合85-90的小三房和95-105的大三房（三房两卫）。户型二房一厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫、四房二厅面积段68-7585-9

35、095-105比例40%45%15%2.2.2 价格建议本项目的定价主要是选择了周边可比性较强的几个在售的项目作为对比参考，然后利用定价要素进行分析而得出本项目的毛坯价格。主要选择的项目包括：美林湖畔誉府、中兴花园、东荟城、中海誉府。表2.1 定价分析表项目地理位置交通配套设施环境/景观户型新旧程度综合销售均价装修报价预算装修成本装修溢价毛坯售价比重加权价格指引美林湖畔誉府1101101101251009063024000100013001670035%1.05 7500 中兴花园10510810511098806032000080010401496030%1.01 4500 东荟城95959

36、510598100588138002500110014301507020%0.98 2760 中海誉府909395105958556315500200090011701433015%0.94 2175 本项目100100100100100100600100%1.00 16935 ² 根据目前的市场情况，利用定价要素进行分析而得出本项目的毛坯价格：是16935元/，建议该项目带装修发售，装修成本价为1,200元/，按照市场装修溢价为1.3，即装修成本溢价为1,560元。因此项目现时售价建议为18,495元/.² 由于本项目计划在2014年年初或者年中推出，随着新国五条细则的出

37、台及影响，房地产市场在2013全年会保持一定的稳定性，2014年会有少许波动，因此，届时的价格预计在：19,000元/ 2.2.3 户型配比和价格建议汇总根据上面对户型、配比和价格的分析，我们做了建议的汇总表，细分情况如表2.5所示：表2.5 项目产品型态、售价与配比建议表产品类别户型面积（）户型套数比例平均单价（元/）总价范围（万元）两房两厅68-7540%129-140小三房85-9045%160-172大三房或四房95-10515%180-198100%2.2.4 建筑及园林建议1、建筑风格建议一：现代风格，可适当融入些中式元素。建筑风格意向图片: 建议二：新古典主义风格新古典主义风格是

38、古典与现代的结合物，它的精华来自古典主义，但不仿古，更不复古，追求华贵典雅、时尚现代。ü 符号元素：对顶部、墙面、基座上古典的符号元素进行现代诠释ü 色彩应用：以大面积的素色为主，纯净而沉稳ü 线条设计：简洁规整的线条体现时尚的现代感ü 细节装饰：精致的细节体现高端、典雅品质2、园林建议建议园林为东南亚风情风格：ü 园林的立体层次要强ü 同时须注重业主的参与性。造景手法的案例:园林意向图片: 2.2.5 配套建议本项目周边的配套相对低端和不完善，所以项目须考虑在首层的临街街面做商业，除了临街商铺之外，建议做3-4层的小型集中商业。另外

39、项目需在园林方面，提供一些休闲运动的活动空间，以及提供较高品质/便捷的会所（可放在集中商业顶层）即可，具体要求如下表所示： 项目配套建议简表配套内容功能要求形式备注园林休闲运动 景观泳池、儿童活动天地可结合园林空间打造 打造现代、精致的园林景观商业临街配套便利店、洗衣店、精品店、西餐厅等裙楼以较高品质/便捷的商业配套，提升项目的档次和生活氛围集中商业配套棋牌室、健身房、餐饮、会所3-4层集中商业类别厨房厕所大厅房间家电配套重要关注点厨房家电（抽油烟机、炉具、消毒碗柜）的配置情况和品牌； 橱柜的整体风格搭配；座厕、洗手盘、水龙头的款式和质感； 台下柜及梳妆镜的搭配； 淋浴间的风格档次感；地砖的档次感（款式