房地产项目策划书模板

1、岗位职责、工作环境及福利待遇：1 1、 负责客户的接待、咨询工作，为客户提供专业的房地产置业咨询服务；2 2、 了解客户需求，提供合适房源，进行商务谈判；3 3、 陪同客户看房，促成二手房买卖或租赁业务；4 4、 负责业务跟进及房屋过户手续办理等服务工作；5 5、 负责公司房源开发与积累，并与业主建立良好的业务协作关系。相关经验及技能要求：1 1、 18-3518-35 周岁，男女不限，普通话标准；2 2、 诚实守信，工作勤奋主动，具有良好的团队精神，能承受较强的工作压力，愿意接受工 作挑战；3 3、 有良好的陈述技巧，性格外向，喜欢与人打交道，高度的工作热情有较强观察能力和应 变能力我们不在

2、乎你是否从事过房地产行业，我们在乎的是，你是否愿意用你的付出，换 来更多发展，和财富。一个具有基本能力的人，底薪加提成，每月收入在1万元以上，如果你对自己的财 富和信心稍加努力，每月都可以有2万元收入，你可以去问一问你周边对房地产 行业了解的人士，就可以知道，这个数字是非常真实的，一个房地产置业顾问做优 秀了，绝对可以和别的行业的高层次的副总相提并论，每年有几十万的收入.只要 你做这个行业就能达到你想要的财富。如果您是有理想，肯努力的人，我们诚邀您加入我们的团队，我们将为您提供最具 有发展的光明前途，企业的用人理念是：只要您具有能力，我们就会为你提供相应 的职位和报酬。商业策划书模板：一、执行

3、总结 1 1、本商业（businessbusiness）的简单描述（亦即 地梯间陈词”）2 2、机会概述 3 3、 目标市场的描述和预测 4 4、竞争优势 5 5、经济状况和盈利能力预测 6 6、团队概述 7 7、提供的利益 二、产业 背景和公司概述 1 1、详细的市场一、执行总结1 1、本商业（businessbusiness 即）的简单描述（亦即 电梯间陈词”）2 2、机会概述 3 3、目标市场的 描述和预测 4 4、竞争优势 5 5、经济状况和盈利能力预测6 6、团队概述 7 7、提供的利益二、 产业背景和公司概述1 1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力2 2、公司概述应包括详

4、细的产品 / /服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。3 3、一定要描述你的进入策略和市场开发策略三、 市场调查和分析这是表明你对市场了解程度的窗口。 一定要阐释以下问题： 1 1、顾客 2 2、市场容量和趋 势 3 3、竞争和各自的竞争优势 4 4、估计的市场份额和销售额 5 5、市场发展的走势（对于新市 场而言，这一点相当困难，但一定要力争贴近真实）四、公司战略阐释公司如何进行竞争， 它包括三个问题 1 1、营销计划（定价和分销；广告和提升）2 2、规划和开发计划（开发状态和目标；困难和风险） 3 3、制造和操作计划（操作周期；设备和 改进）五、总体进度安排公司的进度安排， 包括以下领

5、域的重要事件1 1、收入 2 2、收支平衡点和正现金流3 3、市场份额 4 4、产品开发介绍 5 5、主要合作伙伴 6 6、融资六、关键的风险、问题和假定1 1、创业者常常对于公司的假定和将面临的风险不够现实2 2、说明你将如何应付风险和问题（紧急计划）3 3、在眼光的务实性和对公司的潜力的乐观之间达成仔细的平衡七、管理团队1 1、介绍公司的管理团队。一定要介绍各成员与管理公司有关的教育和工作背景2 2、注意管理分工和互补 3 3、最后，要介绍领导层成员，商业顾问以及主要的投资人和持股情况八、企业经济状况介绍公司的财务计划，讨论关键的财务表现驱动因素。一定要讨论如下几个杠杆：1 1、毛利和净利

6、 2 2、盈利能力和持久性 3 3、固定的、可变的和半可变的成本4 4、达到收支平衡所需的月数 5 5、达到正现金流所需的月数九、财务预测1 1、包括收入报告，平衡报表，前两年为季度报表，前五年为年度报表2 2、同一时期的估价现金流分析 3 3、突出成本控制系统十、假定公司能够提供的利益这是你的 卖点”，包括 1 1、总体的资金需求 2 2、在这一轮融资中你需要的是哪一级3 3、你如何使用这些资金 4 4、投资人可以得到的回报 5 5、你还可以讨论可能的投资人退出策略当你在写商业计划的时候，应该达到下列目标：1 1、力求表述清楚简洁。2 2、关注市场，用事实说话，因此需展示市场调查和市场容量。

7、3 3、解释潜在顾客为什么会掏钱买你的产品或服务。4 4、站在顾客的角度考虑问题，提出引导他们进入你的销售体系的策略。5 5、在头脑中要形成一个相对比较成熟的投资退出策略。6 6、充分说明为什么你和你的团队最合适作这件事。7 7、请你的读者做出反馈。当你做商业计划并向投资者提交时，必须避免下列问题：1 1、对产品/服务的前景过分乐观，令人产生不信任感。2 2、数据没有说服力，比如拿出一些与产业标准相去甚远的数据。 3 3、导向是产品或服务，而不是市场。4 4、对竞争没有清醒的认识，忽视竞争威胁。5 5、选择进入的是一个拥塞的市场，企图后来居上。6 6、商业计划显得非常不专业，比如缺乏应有的数据

8、、过分简单或冗长。7 7、不是仔细寻求最有可能的投资者，而是滥发材料。前言：我国房地产市场竞争的日趋激烈， 房地产业的发展也越来越趋向理性 化；与此同时，过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要； 房地产市场营销模式也发生了变革，继而产品项目策划也随之调整。房 地产产品项目策划的内容主要由三部分构成：项目判断、概念设计和品 牌的推广。一、项目简介：清远众策房地产公司旗下的第一期工程青年家园项目位于清远市 清城区市中心，位置优越，交通便捷；楼盘区内康体、娱乐、休闲设施 一应俱全；小户型，统一装修：2 2 房 2 2 厅、3 3 房 2 2 厅，面积 68.79-106.9268.79-10

9、6.92 平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、 家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。清远众策房地产现有的物业形态由SOHOSOHO、中小户型多层和在建的高级组户型成，共三期工程。一期工程目前分为三个楼盘，每个楼盘都有 空中云梯连接，可以互相通往，有利于业主的日常出走便利。二、市场概况及基本竞争格局：清远房地产起步较晚，20002000 年以前基本处于房改阶段，只有少数几个 小型楼盘开售，大部分是单楼体，6 6 年前开售的 清远第一城”是第一个 有一定规模的小区楼盘。20002000 年停止房改后，清远市的房地产才真正开始进入市场化，商品房交投逐年活跃，从下

10、面的数据可以看出 20052005 年比 20032003 年各项指标增长幅 度达 20%20%以上；由于 20052005 年和 20032003 年的楼市的整体向好，清远楼市价 格上扬了较高的幅度，现今清远市整体均价较去年上涨了500500 元/m/m 2 2 , ,均价水平约为 33003300 元/m/m 2 2 , ,个别楼盘甚至上涨了 10001000 元/m/m 2,2,例如：金碧湾花园从三期的 33003300 元/m/m 2 2 上涨到现在四期 46004600 元/m/m 2 2。备注：由于历史原因，目前清远市国土房管家和建设局都没有完善的 资料库，许多历史资料都不齐全。具

11、体的楼市情况在下面进行详细介绍。附注：清远市用地环境评价 ,自然环境保护良好未经人为的破坏，拥有优美的自然生态格局的地 区为一类区。.环境好，有少景人类农业生产活动，环境基本未受污染地区为二类 区。.以现状居民点为主，受工业生产影响较少的地区为三类区。1 1、房地产市场价格呈上升态势清远市整体均价较去年上涨了 500500 元/m/m 2 2，均价水平约为 33003300 元/m/m2 2 , ,个别楼盘甚至上涨了 10001000 元/m/m 2 2 , ,例如：金碧湾花园从三期的 33003300 元/m/m 2 2上涨到现在四期 46004600 元/m/m 2 2。2 2、 高档楼盘

12、户型面积变化大经过对清远楼盘的市场调查，了解到清远现今楼盘的户型面积有了明 显变化，户型面积越来越大，一方面表现出消费者日益增长的居住需求。但普通楼盘的户型间隔表现为厅大房小，功能合理性较差，造成不必要 的面积浪费，影响了楼盘的性价比。3 3、 SOHOSOHO 楼盘的出现目前在清远这种类型的楼盘少之又少，也可以说几乎在清远还没有这种模式的楼盘，而我们公司推出这种楼盘，第一：符合目前年轻人的工作方式，大多数白领阶层都喜好在家工作；第二：目前中国的楼盘大多数是以家庭为主，SOHOSOHO 楼盘的出现很好的带动 8080 后的消费群体的消 费欲望，为工作的方式增加多元化。三、项目 SWOTSWOT

13、 分析青年家园的优势分析：1 1、 青年家园位于清远清城区交通枢纽与黄金地段。 对业主的日常 生活、出行提供了更大的方便。重要的是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。2 2、一期楼盘为 SOHSOH。式、小型楼盘为主，将商业，居住，健身，休 闲，娱乐于一体。二三期工程的楼盘 为中高档的住宅小区，基本满足本 地区精英阶层生活。大大地弥补了本地区中高档商娱的空缺。楼盘周边 政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全。小区内道路的修建加 强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。另外我们公司配有专业 的物业管理。面对顾客都是公平交易，没有内部操作。3 3、我们了解了清远青

14、年白领的市场，发觉对于 SOHOSOHO 式的楼盘都带 有一定喜好，这销售的市场潜力还是蛮大的，市场供小于求，居民有强 烈的购房需求4 4、商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值5 5、高端市场，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极 消费，1 10 0年内不会再置业。6 6、中端市场被第一城、汇江花园、东方巴黎、云山诗意等中档楼盘 满足，属过度消费和终极消费的结合。7 7、 复合市场。某房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属 中低档楼盘。某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂， 置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低

15、的蓝领阶层，有效需求不足。如果我们众策房地产二期销售象金碧湾一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。因此我们也推出了面向家庭的温馨楼盘等。青年家园项目劣势分析：1 1、 价格可能较周边其他小区要高。2 2、 本地区收入及购买力不高。3 3、 居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高4 4、 后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争5 5、 开发商不专业，配合度不高6 6、 三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大7 7、 本地商业品牌简单，档次不高8 8、 整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。9 9、 土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价三

16、、目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义。1 1、在清远打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付 1.5-2.01.5-2.0万元月供 400400 元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不 太感兴趣，认先锋路有很大的租房需求市场，非常认同清城区的发展前 景。由于我们的户型主力是 SOHOSOHO 式楼房，而这些人购房多希望要相对一步 到位，对自己一生能多次置业不太自信，这形成某房地产二期明确的户 型抗性。抗性解除。对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想,这只是我的第一套房，现阶段很少有人一套房住

17、2020 年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几 万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公 房租金很高。，清远很少有这样一个巨大租售需求市场的地方2 2、26-2926-29 岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面， 又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房 一步到位，便没有资金自己做生意，我们的房子正好适合这些人。3 3、 自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家等。而近几 年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公 设备在家庭中的普及，SOHOSOHO 成为越来越多的人可以

18、尝试的一种工作方 式，而它的内涵与形式也在发生变化。4 4、 纯投资历者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房 租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出 如同聚宝盆，比保险更保险（用详细的计算），比股票更赚钱。如同拥 有了另一份退休金。这里如同一个金矿，这里有数万人的年轻人，有数 千个中小老板，有很大的租房需求市场。通过以上描述我们发现，二期小户型的目标群直接购买理由很难成为一 期业主的购买理由，以此内容来作为品牌主力内涵不能带动一期余房销 售，更不能带动二期商铺销售。以上内容只能做分类个别说服之用，不 能统领全局。五、价格策略（进一步的价格略）一期多层剩余房源在

19、目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是八、九楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在47804780 元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于49504950 元左右。价格优惠点宜控制在 4%4%以内。二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价 格亦米取中开高走的价格策略。六、销售策略设定A A、 产品核心功能：a a、 商务公寓，部分商铺投资；b b、 产品形式特点：以套为主，户型从二室一厅一卫的9090 平米到 159159 平米的三室两厅一卫均有，小户型主力是 5050 平米和 7070 平米的二室一卫。C C、交房标准：

20、毛坯房B B、 入市姿态：东南板块商务公寓白领者。C C、 入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期余房即时销售。a a）、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。七、项目推广策略设定A A、项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高档商务公寓B B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。C C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、 DMDM 直邮为辅。八、项目推广首期计划（进入期）A A、 媒体组成：报纸，派发单页，直邮单页，广播。B B、 广告主题：清远出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓E E、广告媒体投放计划

21、：在预定的一个日期前投放一到两个小版面的报纸广告和题花广告或分类信息广告，广告内容以单纯产品信息为主，维持售楼部的基本来电、来访景。同时进行进入期报纸广告、单页广告的创作、媒体购买与印刷。九、总结以上内容对房地产项目策划的认识和房地产企业对专业策划公司的要求，仅仅是我作为站在策划阶层之外，又与策划行业有着直接关系的房地产开发企业从业人员的角度，对策划工作的肤浅认识廉租房的福利性特点， 决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在， 廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一， 虽然建立时间不短， 但是因为种种因素的制约发展程度

22、有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售， 出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后， 低租金给住房困难户， 二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象， 符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请， 并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。房地产策划书：天润花园项目整体策

23、划书天润花园项目整体策划书目录一、 市场背景二、 项目分析三、 项目定位四、 客源定位五、 产品建议六、 推案策略七、 广告策略八、 销售执行九、 公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源 心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥

24、。项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。（二）20002000 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南

25、房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻 考验。项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断 提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：1 1、客户需求的变化能承受价格在 25002

26、500 元/m2/m2 以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。对于能承受 2500-40002500-4000 元/m2/m2 价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、 内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。能承受 40004000 元/m2/m2 以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受， 追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。2 2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产

27、品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。其中：小高层发展分三个阶段：(1)(1) 以九九年开发的小高层社区泉景 x x 四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入 了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。(2)(2) 以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激 烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐 渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。(3)(3) 市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小

28、高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化 的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。3 3、开发商的变化趋势开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期 准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。二、项目分析1 1、基本情况：本案位于济南市解放路东首，西临济南市的CIDCID (科技商务中心区)山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从

29、而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公 司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。2 2、 区域消费能力分析：经济水平：整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3 3、 客源定位：由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：（一） 本地客源：此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司

30、认为主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜 力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、 高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。

31、这类客源主要选择小户型，但比例有限。小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。（二）外地客源此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。外资企业驻济高层管理人士：加入WTOWTO 后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。三、项目定位本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人

32、文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子-滋养城市贵族。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：1 1、 地理位置优越。2 2、 交通动线充足。3 3、 市政与小区配套皆较为齐全。4 4、 社区规划合理。5 5、 智能化水平高。6 6、 有强大的升值潜力。7 7、 户型实用、舒适。五、产品建议由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到入无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：（一） 社区配套设施1 1、采暖：采用韩式地面供暖系统理由：A A 无暖气片及其支管，增加使用面积

33、，并且宜摆放家具。B B 室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有健身功能。C C 辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。D D 便于设落地窗。2 2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢 窗。3 3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电梯，公共场所安装自动感应装置， 随时监测火情。4 4、信息系统有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。通讯设施：预留两部 IDDIDD 电话插口。网 络：宽带网入户，并预留管线。5 5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具，纯净水入户。6 6、

34、 卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。（二） 本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。（三）外立面材料及颜色建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或 白色。理由：A A 涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易 查出，而用面砖则不易查出。B B 棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株

35、相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是 品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100-180100-180 平方米之间，适当保留 200-250200-250 平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。六、推案策略（一） 售楼处选址：我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附

36、近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。理由：（1 1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。（2 2）人员流动量大，易扩大知名度。（3 3）交通动线发达，方便客户咨询。缺点：投入费用高。（二） 推案操作阶段及操作目的本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。理由：（1 1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。（1 1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建 立市场人气，引起市场轰动。在此

37、阶段应注意前期的价格制定 ，要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。理由：价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。理由：（1 1） 第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。（2 2） 在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。（三）价格策略目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长

38、，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。整体操作结束后，将均价控制在35003500 元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。七、 广告策略（一）主诉求点：突出社区无以伦比的内部优势，以会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。（二）各销售期诉求

39、1 1、 引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。2 2、 开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户， 建立人气。3 3、 正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：（1 1） 可令社区整体优势全面展现。（2 2） 可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。（三）广告媒体选择1 1、 电视-以形象广告为主，结合综艺性广告。2 2、 报纸-软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击3 3、 车体-主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。4 4、 电台-选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。5 5、 三维动画-提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技