XX楼盘项目淡市营销执行方案（ 51页）

1、 1谨呈：金汇投资谨呈：金汇投资/ /伟洲实业伟洲实业第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 2我们的现况我们的现况第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 3我们的现况我们的现况4 4、1515、1616栋剩余单位分析栋剩余单位分析4 4栋栋1616栋栋1515栋栋户型户型面积区间面积区间套数套数备注备注公寓34-5058投资性产品，受大势影响大一房两厅571面积较大，销售难度较大两房两厅77-8015本地需求，单位有不足合计74选择不多，去化较慢销售销售5 5套单位中，套单位中，3 3套两房，套两房，2 2套公寓，其它的来访客户套公寓，其它的来访客户可选择单位不多，可选择单位不多，等

2、等待情绪较重待情绪较重剩余单位以公寓为主力，需拓展外缘客户及本地需求，但去化将缓慢剩余单位以公寓为主力，需拓展外缘客户及本地需求，但去化将缓慢第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 4我们的现况我们的现况主力户型分析主力户型分析两房面积两房面积符合市场主流面积区间符合市场主流面积区间，方正实用，但剩，方正实用，但剩余单位存在西晒问题，销售缓慢余单位存在西晒问题，销售缓慢两房两厅两房两厅77-8077-80一房两厅一房两厅34-5034-50一房的户型紧凑，局部客户对客厅采光出现质疑一房的户型紧凑，局部客户对客厅采光出现质疑第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 5我们的现况我们的现况1

3、-31-3栋单位分析栋单位分析1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋户型户型面积区间面积区间套数套数备注备注一房两厅56.334面积偏大，总价高两房两厅78.64-86.7153市场主流，居住舒适度高三房两厅107.8451经济三房，有景舒适合计-238整体户型配比符合市场主流1-31-3栋中西南侧产品能享受到组团内部景观、东侧能享受到栋中西南侧产品能享受到组团内部景观、东侧能享受到亚公山自然景观亚公山自然景观1-31-3栋位于工程规划北区，是整个工程噪声较小的区域栋位于工程规划北区，是整个工程噪声较小的区域1 1、3 3栋有着良好的通风采光栋有着良好的通风采光，1 1栋是南北朝向，而栋是南北朝向，而

4、3 3栋的东西朝向在一定程栋的东西朝向在一定程度上会影响消费者的选择。而度上会影响消费者的选择。而2 2栋的通风采光存在一定问题栋的通风采光存在一定问题刚性需刚性需求、居求、居家首选家首选第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 6我们的现况我们的现况主力户型分析主力户型分析两房及三房符合市场主流面积区间，且赠送的入户两房及三房符合市场主流面积区间，且赠送的入户花园可改建为功能房间，实现花园可改建为功能房间，实现“二变三、三变四二变三、三变四的居住功能提升的居住功能提升三房两厅三房两厅107.84107.84两房两厅两房两厅78.64-86.7 78.64-86.7 一房两厅一房两厅56.3

5、056.30一房的面积偏大，实用性不高一房的面积偏大，实用性不高，销售存在一定难度，销售存在一定难度第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 7我们的现况我们的现况6 6月月5 5日日88月月1010日来访日来访/ /来电来电/ /成交途径分析成交途径分析来访途径来访途径短信户外广告朋友网络宣传单看楼团路过其他合计数量173922383515139来电途径来电途径短信户外广告朋友网络宣传单报纸路过其他合计数量15203817122185127朋友介绍看楼团及路过客户较多，说明缺乏对外推广力度，紧靠口碑营销及现场广告朋友介绍看楼团及路过客户较多，说明缺乏对外推广力度，紧靠口碑营销及现场广告户外

6、广告及宣传单张的来电效果理想，来访较弱，主要为楼盘的户外广告及宣传单张的来电效果理想，来访较弱，主要为楼盘的导示系统不明晰及认导示系统不明晰及认知程度不高知程度不高成交途径成交途径短信户外广告朋友网络宣传单看楼团路过其他合计数量004000105成交客户为朋友介绍，其它推广方式成交手段较弱，对外成交客户为朋友介绍，其它推广方式成交手段较弱，对外“2 2万元促销方式吸引但非万元促销方式吸引但非目标客户群所选择户型目标客户群所选择户型第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 8我们的现况我们的现况6 6月月5 5日日88月月1010日来访日来访/ /来电来电/ /成交区域分析成交区域分析来电来电

7、区域区域淡水深圳澳头惠阳惠州东莞大亚湾龙岗合计数量数量53532212212127来访来访区域区域淡水深圳澳头惠阳惠州东莞大亚湾龙岗合计数量数量7548442123139广告效果使得本地及深圳的客户量较大，从成交看来，惠阳地缘的客户占优，广告效果使得本地及深圳的客户量较大，从成交看来，惠阳地缘的客户占优，如何让挖如何让挖掘未成交的来访客户是关键掘未成交的来访客户是关键淡水客户对大社区、居住咨询较多，而深圳客户对首期及投资选择咨询较多，但现场导淡水客户对大社区、居住咨询较多，而深圳客户对首期及投资选择咨询较多，但现场导示条件缺乏，首期优惠及可选择单位有局限，客户难以转为成交示条件缺乏，首期优惠及

8、可选择单位有局限，客户难以转为成交成交成交区域区域淡水深圳澳头惠阳惠州东莞大亚湾龙岗合计数量数量211100005第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 9我们的现况我们的现况6 6月月5 5日日88月月1010日来访日来访/ /来电来电/ /成交客户需求分析成交客户需求分析来电需求来电需求四房三房二房一房公寓合计数量数量23268322127来访需求来访需求四房三房二房一房公寓合计数量数量25062322139成交需求成交需求四房三房二房一房公寓合计数量数量003025市场变化中小户型受影响，剩余单位中的客户需求户型缺乏，难以激起客户来访意愿市场变化中小户型受影响，剩余单位中的客户需求户

9、型缺乏，难以激起客户来访意愿房型需求符合市场主流，投资客户的减少，导致小房型单位滞销，房型需求符合市场主流，投资客户的减少，导致小房型单位滞销，现市场客户以自用现市场客户以自用性买家为主，二房、小三房需求增大性买家为主，二房、小三房需求增大第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 10我们的现况我们的现况客户需求分析客户需求分析上门客户关注户型上门客户关注户型以二房、以二房、三房为主，占三房为主，占90%90%，一房、公一房、公寓寓10%10%。 客户类型：主要以客户类型：主要以商人和普通公司商人和普通公司职员为主，比例分别为职员为主，比例分别为25%25%和和50%50%。自由职业者为：自

10、由职业者为：25%25%第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 11我们的现况我们的现况成交成交/ /未成交因素分析未成交因素分析成交客户原因分析：成交客户原因分析：相比同区域周边几个楼盘价格廉价相比同区域周边几个楼盘价格廉价周边生活配套齐全购物，交通，小周边生活配套齐全购物，交通，小孩上学，银行，超市等孩上学，银行，超市等工程社区大，活动场所充足，绿化率工程社区大，活动场所充足，绿化率高高邻亚公顶山公园，方便锻炼身体邻亚公顶山公园，方便锻炼身体周边及本工程的居住气氛较浓周边及本工程的居住气氛较浓首付比较低，价格划算，可以缓冲资首付比较低，价格划算，可以缓冲资金运转金运转不成交客户原因分析

11、：不成交客户原因分析：房地产低迷，有购置需求的客户以持币房地产低迷，有购置需求的客户以持币观望状态为多数。客户认为房地产如观望状态为多数。客户认为房地产如果奥运前都不涨，奥运后可能跌的可果奥运前都不涨，奥运后可能跌的可能性大能性大上门来访客户的需求以自住大户型为主上门来访客户的需求以自住大户型为主，而现正推出户型不相吻合，大局部，而现正推出户型不相吻合，大局部观望一期二组团的二、三房。观望一期二组团的二、三房。来访客户有听说火车从本工程通过的不来访客户有听说火车从本工程通过的不利消息，利消息，来访客户对工程西侧的两块侍建用地将来访客户对工程西侧的两块侍建用地将来的用途担忧，怕建更高的楼而挡住来

12、的用途担忧，怕建更高的楼而挡住了风景及影响通风。了风景及影响通风。第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 12我们的现况我们的现况客户购置左岸春天的主要原因客户购置左岸春天的主要原因主要动机是主要动机是价格价格、产品本身的、产品本身的质素（中小户、大社区）质素（中小户、大社区）606010101515202025255050价格价格地段位置地段位置5 5周边配套周边配套周边环境周边环境产品质素产品质素价格始终价格始终是我们的是我们的利器利器第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 13我们的现况我们的现况推广集中于内部，对外的推广欠缺推广集中于内部，对外的推广欠缺深圳地缘客户减少，导致剩

13、余单位去化较慢深圳地缘客户减少，导致剩余单位去化较慢价格为工程的销售利器，但散播程度缺乏价格为工程的销售利器，但散播程度缺乏目标客户尚未深度挖掘，推广须有偏向性目标客户尚未深度挖掘，推广须有偏向性产品规划设计合理，但未顺应市场推售单位产品规划设计合理，但未顺应市场推售单位第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 14我们的困局我们的困局第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 15我们的困局我们的困局如何让更多的客户认同工程如何让更多的客户认同工程如何增加上门量、成交量如何增加上门量、成交量如何将工程价格优势推广出去如何将工程价格优势推广出去第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 16

14、我们的策略我们的策略第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 17各盘主要将置业重点由投资转向自住，纷纷以厂区及地缘客户为主，各盘主要将置业重点由投资转向自住，纷纷以厂区及地缘客户为主，但毕竟蛋糕有限，仅够楼盘维持销售但毕竟蛋糕有限，仅够楼盘维持销售各报纸媒体及看楼团效果不堪回首，各代理将二三级资源联动，取得各报纸媒体及看楼团效果不堪回首，各代理将二三级资源联动，取得一定效果，但投资客户下降较快，下半年推广效果将减弱一定效果，但投资客户下降较快，下半年推广效果将减弱各盘开展商利用自身资源销售单位，并利用其影响力翻开惠阳，龙岗各盘开展商利用自身资源销售单位，并利用其影响力翻开惠阳，龙岗等地的工

15、业区渠道，吸引厂区自住客等地的工业区渠道，吸引厂区自住客二三级联动二三级联动厂区推广厂区推广本地及城镇本地及城镇我们的策略我们的策略第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 18我们的策略我们的策略分众营销分众营销精准销售精准销售核心客户核心客户重点客户重点客户游离客户游离客户深圳及龙岗外缘置业客户深圳及龙岗外缘置业客户本地地缘客户，厂区客户本地地缘客户，厂区客户秋长、新圩等周边镇客户秋长、新圩等周边镇客户我们的目标客户我们的目标客户针对产品找客户，针对客户做营销针对产品找客户，针对客户做营销第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 19我们的策略我们的策略策略处理策略处理安内安内促旧促旧

16、出新出新第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 20我们的策略我们的策略安内安内1-31-3栋推售方向栋推售方向1-31-3栋的单位以两房、小三房为主，栋的单位以两房、小三房为主，属于初级自住属于初级自住型产品类型型产品类型按一期成交客户及近期咨询客户分析，本按一期成交客户及近期咨询客户分析，本地缘客地缘客户居多户居多客户的喜好程度判断，除了价格优势外，客户的喜好程度判断，除了价格优势外，周边配周边配套、公园及园林都为吸引点套、公园及园林都为吸引点1-31-3栋是现市场主流地缘自住客栋是现市场主流地缘自住客户的户的刚性需求刚性需求第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 21我们的策略我

17、们的策略安内安内1-31-3栋的包装栋的包装原对外形象已展示山体公园及园林、局部促原对外形象已展示山体公园及园林、局部促销信息，有调性但形象没重心，销信息，有调性但形象没重心，1-31-3栋要跳出栋要跳出原有形象，以新形象展示原有形象，以新形象展示第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 22我们的策略我们的策略安内安内1-31-3栋的形象栋的形象山体公园青年社区性价比山体公园青年社区性价比左岸春天左岸春天2 2期青岭山期青岭山让年青的首次置业者，在经济能力承担下，拥有健康生让年青的首次置业者，在经济能力承担下，拥有健康生态的居家选择态的居家选择第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 2

18、3主力消化：主力消化：1 1栋栋A A、B B单位单位2 2栋栋A A、D D单位单位3 3栋栋A A、B B单位单位二房单位二房单位展示到位展示到位价格引导价格引导1 1栋栋CC、D D单位单位2 2栋栋B B、CC单位单位3 3栋栋CC、D D单位单位三房单位三房单位内部竞争内部竞争价格引导价格引导2 2栋栋E E、F F单位单位一房单位一房单位替代产品替代产品样板引导样板引导带动消化：带动消化：4 4栋公寓栋公寓和一房单位和一房单位1515、1616栋栋二房单位二房单位展示到展示到位位价格引价格引导导价格引价格引导导样板展样板展示示先放出先放出1 1、2 2、3 3栋栋二房和三房二房和三

19、房再放出辅助的公再放出辅助的公寓和一房寓和一房最后放出主力的一最后放出主力的一房和辅助的二房房和辅助的二房我们的策略我们的策略安内安内1-31-3栋的主推单位栋的主推单位第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 24等待客户分析等待客户分析我们的策略我们的策略安内安内序序号号姓名姓名电话电话区域区域需求需求1朱水三房2叶先长三房3廖先水三房4陈先亚湾三房5刘水二房6骆先圳三房7全水三房8李先生0752366183

20、1淡水二房9杜先圳二房10蓝先生 07523605888淡水三房11黄先圳三房12左先圳二房13余先生水三房14余先生 07525686242淡水二房序序号号姓名姓名电话电话区域区域需求需求15左先生07523346805淡水三房16罗先水三房17韩小水三房18张先水三房19王安水三房20严小水二房21朱小水三房22刘先生13825467

21、719大亚湾二房23马先水三房24黄先圳三房25王小水三房26陈桂水三房27金先水三房房型需求以房型需求以三房需求最大，有三房需求最大，有2020批，两房需求有批，两房需求有7 7批批价格心理预期为价格心理预期为3400-36003400-3600元元/ /，存在一定拔高的空间，存在一定拔高的空间等待多等待多时时不杀可不杀可惜惜第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 25我们的策略我们的策略安内安内等待客户分析等待客户分析 针对等待针对等待1-31-3栋的客户，

22、建议以栋的客户，建议以推出客户特定需求的内部单位，以集中式推出客户特定需求的内部单位，以集中式小开盘方式小开盘方式促进成交促进成交销售人员于销售人员于8 8月月2929日前，确定等待日前，确定等待客户的需求单位及测算价格客户的需求单位及测算价格8 8月月3030日推出日推出2020套特定客户需求单套特定客户需求单位，并规定于当天购置享有最大位，并规定于当天购置享有最大的优惠折扣，集中客户在当天实的优惠折扣，集中客户在当天实行小开盘行小开盘因因1-31-3栋须在栋须在9 9月底获得预售许可月底获得预售许可证，小开盘当天签订认购书，并证，小开盘当天签订认购书，并于后续补签买卖合同于后续补签买卖合同

23、小开盘小开盘促成交促成交第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 26现场完善现场完善我们的策略我们的策略安内安内前广场前广场前广场靠工地处较为凌乱，建议用前广场靠工地处较为凌乱，建议用的高围墙围挡的高围墙围挡，组合局部园林，营造形象，组合局部园林，营造形象前广场尘土较大，需安排保洁前广场尘土较大，需安排保洁定期清理及洒水清洁定期清理及洒水清洁，且清走广场上的建筑杂物，且清走广场上的建筑杂物注注: :挡板再往里推挡板再往里推, ,以扩大广场面积以扩大广场面积第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 27现场完善现场完善我们的策略我们的策略安内安内形象围墙形象围墙围墙内容已有大半年没有更新，

24、建议围墙内容已有大半年没有更新，建议结合结合1-31-3栋推广主题，栋推广主题，展示左岸春天新形象展示左岸春天新形象第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 28现场完善现场完善我们的策略我们的策略安内安内售楼处售楼处售楼处前草地，需清理建筑杂物售楼处前草地，需清理建筑杂物结合结合1-31-3栋的新形象，更新挂幅彩旗栋的新形象，更新挂幅彩旗门口设置红地毯，明确入口方向门口设置红地毯，明确入口方向注注: :门口种植物或摆花盆门口种植物或摆花盆, ,加导加导示牌示牌第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 29现场完善现场完善我们的策略我们的策略安内安内看楼通道看楼通道建议看楼通道按交楼标准展

25、示，并做杂物清理建议看楼通道按交楼标准展示，并做杂物清理 注注: :楼梯贴喷绘楼梯贴喷绘通往通往1-31-3栋的看楼路线需要平安搭建，并围挡工地凌乱的局部栋的看楼路线需要平安搭建，并围挡工地凌乱的局部第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 30现场完善现场完善我们的策略我们的策略安内安内样板房样板房样板房外部环境杂乱，建议关上样板房窗帘，或贴窗纸样板房外部环境杂乱，建议关上样板房窗帘，或贴窗纸注注:15:15、1616号楼全面清理，号楼全面清理，4 4号照方案号照方案第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 31现场完善现场完善我们的策略我们的策略安内安内代理公司工作代理公司工作1. 1

26、.充分利用公司三级市充分利用公司三级市场资源，每月带场资源，每月带 ？ 批批客户来看房客户来看房2. 2.寻找深圳一些趁低吸寻找深圳一些趁低吸纳的投资客纳的投资客第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 32现场完善现场完善我们的策略我们的策略安内安内销售人员销售人员服装配齐，统一着装服装配齐，统一着装现场纪律的培训加强现场纪律的培训加强销售技巧及专业知识培训销售技巧及专业知识培训个别售楼员的调换如纪律性个别售楼员的调换如纪律性不强又无业绩，工作积极性不不强又无业绩，工作积极性不高的高的注：注：1. 1.更新百问更新百问 2. 2.统计客户统计客户疑问并统一口径疑问并统一口径 3. 3.培训

27、工程培训工程知识知识 4. 4.调换人员在调换人员在 ？ 到岗到岗第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 33我们的策略我们的策略促旧促旧现有推广渠道评估现有推广渠道评估宣传派单宣传派单 7 7月初至今，销售组已在西区响水河工业区；月初至今，销售组已在西区响水河工业区；淡水富景花园、博雅苑等小区；好宜多超市、人人淡水富景花园、博雅苑等小区；好宜多超市、人人乐超市派单，乐超市派单，效果一般，来访效果一般，来访2 2批，未有成交批，未有成交分析：分析：单张对工程介绍不深，促销信息较多，未有工程的单张对工程介绍不深，促销信息较多，未有工程的主卖点表达主卖点表达派发地点变化快，未能坚持在固定地点派

28、发一定的派发地点变化快，未能坚持在固定地点派发一定的周期，效果不持续周期，效果不持续派发方式单一，未有结合展板、看楼车等配合，派发方式单一，未有结合展板、看楼车等配合，改善：改善：调整单张，参加调整单张，参加1-31-3栋销售元素，并对山体公园，园林及周边配套作表达栋销售元素，并对山体公园，园林及周边配套作表达于人人乐及好宜多超市设置周六日的巡展点，结合发单，拉客到售楼处于人人乐及好宜多超市设置周六日的巡展点，结合发单，拉客到售楼处增加周一至五，针对周边个体商铺单张及饮食娱乐场所派发增加周一至五，针对周边个体商铺单张及饮食娱乐场所派发第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 34我们的策略我

29、们的策略促旧促旧现有推广渠道评估现有推广渠道评估宣传派单宣传派单注：注：1. 1.外展场要选适宜的地方。外展场要选适宜的地方。 2. 2.每个地方两天。每个地方两天。 3. 3.布置要有档布置要有档次。次。 4. 4.要培训派单人员的技巧要培训派单人员的技巧 5. 5.联系一些娱乐场所、饮食、咖联系一些娱乐场所、饮食、咖啡厅等放资料啡厅等放资料 第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 35我们的策略我们的策略促旧促旧现有推广渠道评估现有推广渠道评估朋友介绍朋友介绍 已启动客带客的优惠措施，奖励额度较吸引，来访已启动客带客的优惠措施，奖励额度较吸引，来访3939批，成交有批，成交有4 4套，

30、是工程套，是工程现行最有效的推广渠道。现行最有效的推广渠道。分析：分析：客户优惠额度吸引，但是局部推荐奖励迟迟未能落实客户优惠额度吸引，但是局部推荐奖励迟迟未能落实现行剩余单位较少，客户可推荐给朋友的单位选择缺乏现行剩余单位较少，客户可推荐给朋友的单位选择缺乏改善：改善：区分区分1-31-3栋与剩余单位的推荐优惠，栋与剩余单位的推荐优惠，1-31-3栋单位可按原方案执行，但剩余单位奖励需栋单位可按原方案执行，但剩余单位奖励需增加一倍奖励增加一倍奖励注：注：1. 1.业主最好不要用现金。业主最好不要用现金。 2. 2.如果是推荐到二组团，要开完盘后推荐才有如果是推荐到二组团，要开完盘后推荐才有第

31、一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 36我们的策略我们的策略促旧促旧现有推广渠道评估现有推广渠道评估户外广告户外广告 原淡水桥头的户外广告经原淡水桥头的户外广告经7 7月中更换，主打低首付，大社区，效果理想，来访月中更换，主打低首付，大社区，效果理想，来访7 7批，但未有成交，工程大局部的深圳客户由广告牌吸引而来，现增加下高速三面批，但未有成交，工程大局部的深圳客户由广告牌吸引而来，现增加下高速三面立柱广告立柱广告分析：分析：户外广告主题吸引，但主力低首付单位为公寓，此类客户观望较重，成交较低户外广告主题吸引，但主力低首付单位为公寓，此类客户观望较重，成交较低来电客户未能找到工程位置，流

32、失局部客户来电客户未能找到工程位置，流失局部客户改善：改善：增加增加1-31-3栋的入市内容，针对栋的入市内容，针对1-31-3栋的主力两房单位做广告牌主题内容栋的主力两房单位做广告牌主题内容针对未能找到工程位置客户，预备看楼专车接送针对未能找到工程位置客户，预备看楼专车接送注：主打语两个：注：主打语两个：1. 1.月供月供600600元。元。 2. 2.二组团开售。二组团开售。 要注意色调桥头要注意色调桥头 加简单导示加简单导示第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 37213广告广告1 1主要面对深圳至汕头方向车辆，也是深圳至淡水的必经之处；主要面对深圳至汕头方向车辆，也是深圳至淡水的

33、必经之处；广告广告2 2主要面对汕头至深圳方向车辆，淡水至深圳车辆也在范围之内；主要面对汕头至深圳方向车辆，淡水至深圳车辆也在范围之内；广告广告3 3主要面对淡水城区，但距离较远，宣传效果不佳；主要面对淡水城区，但距离较远，宣传效果不佳；广告牌价值排序：广告牌价值排序：广告广告1 1广告广告2 2广告广告3 3 时间加快时间加快123我们的策略我们的策略促旧促旧广告牌价值排序广告牌价值排序第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 38广告广告1 1主要针对深圳来惠阳客户，建议投放促销广告，以期到达快速销售的目的；主要针对深圳来惠阳客户，建议投放促销广告，以期到达快速销售的目的；广告广告2 2

34、主要针对返深客户，建议投放工程活动广告，为后期销售打下埋笔；主要针对返深客户，建议投放工程活动广告，为后期销售打下埋笔；广告广告3 3位置最差，建议投放工程形象广告，为后期销售打下铺垫。位置最差，建议投放工程形象广告，为后期销售打下铺垫。5万住二房万住二房2万住一房万住一房广告广告1 1 月供月供600600元元广告广告2 2广告广告3 3左岸春天左岸春天2期即将期即将绽放绽放登记即送万现金登记即送万现金，一期铁定入伙，一期铁定入伙，即买即住即买即住我们的策略我们的策略促旧促旧广告内容建议广告内容建议第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 39桥头广告主打桥头广告主打1-31-3栋登记信息

35、，强化客户记忆点，并作优惠吸引栋登记信息，强化客户记忆点，并作优惠吸引背景形象配合背景形象配合1-31-3栋形象，突出年青健康山居生活栋形象，突出年青健康山居生活桥头广告桥头广告我们的策略我们的策略促旧促旧广告内容建议广告内容建议左岸春天左岸春天2期即将绽放期即将绽放登记即送登记即送4万现金万现金第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 40我们的策略我们的策略促旧促旧现有推广渠道评估现有推广渠道评估网络推广网络推广 工程主要在搜房网、珠三角信息网及本地信息网上，挂靠楼盘信息，来访为工程主要在搜房网、珠三角信息网及本地信息网上，挂靠楼盘信息，来访为2 2批，主要是咨询批，主要是咨询 有有17

36、17批，主要市调人员采盘批，主要市调人员采盘分析：分析：效果不佳，业内同行咨询较多效果不佳，业内同行咨询较多网络推广以资料发布及工程属性表达为主，未有突出促销及主卖点网络推广以资料发布及工程属性表达为主，未有突出促销及主卖点改善：改善：增加搜房网和其它网站的投放，以广告位推广及写手炒作工程增加搜房网和其它网站的投放，以广告位推广及写手炒作工程利用网站资源组建有效的看楼团，实实在在的来访洽谈利用网站资源组建有效的看楼团，实实在在的来访洽谈第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 41我们的策略我们的策略促旧促旧现有推广渠道评估现有推广渠道评估导示系统导示系统 7 7月中更换现场局部广告牌及导示

37、系统，效果理想，来访月中更换现场局部广告牌及导示系统，效果理想，来访3535批，成交批，成交1 1套，但销套，但销售现场反映导示效果缺乏售现场反映导示效果缺乏分析：分析：一期楼体拆外墙，且广告围墙内容太过陈旧，以此渠道吸引客户，较其它楼盘的一期楼体拆外墙，且广告围墙内容太过陈旧，以此渠道吸引客户，较其它楼盘的来访率低来访率低局部主干道如开城大道未有导示指引，流失局部客户局部主干道如开城大道未有导示指引，流失局部客户改善：改善：针对周边楼盘，一期楼体及围墙更换内容针对周边楼盘，一期楼体及围墙更换内容开城大道树立指引广告牌，截留周边楼盘客户开城大道树立指引广告牌，截留周边楼盘客户第一管理资源网，提

38、供海量管理资料免费下载！ 42现有促销策略评估现有促销策略评估我们的策略我们的策略促旧促旧一次性：一次性：30003000元元/ /平方米平方米 按揭：按揭：5 5成：成：31003100元元/ /平方米平方米 3 3成：成：33003300元元/ /平方米平方米公寓低首期：公寓低首期：2 2万元万元一期一组团：一期一组团：4 4、1515、1616栋：栋：分析：分析：一期大局部单位为按付款方式统一单价销售，客户对价格较为吸引，但单位选择一期大局部单位为按付款方式统一单价销售，客户对价格较为吸引，但单位选择不多不多超低首期仅限公寓户型，针对公寓客户有效，但吸引度有限超低首期仅限公寓户型，针对公

39、寓客户有效，但吸引度有限改善：改善：一期一组团两房单位，统一首付一期一组团两房单位，统一首付5 5万元提高剩余两房单价至万元提高剩余两房单价至37003700元元/ /，按，按32003200元元/ /实收，返还实收，返还500500元元/ /，冲抵首期款，对外打出，冲抵首期款，对外打出“五万住两房的推广主题五万住两房的推广主题注：采用的促销手段要注意，不要让开展商难做，作好问题备选方案注：采用的促销手段要注意，不要让开展商难做，作好问题备选方案第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 43DMDM直邮直邮我们的策略我们的策略出新出新媒体及推广渠道选择媒体及推广渠道选择发布时间2008年8月

40、15日2008年8月29日投递人群惠阳-大亚湾老社区或出租率比较高的新社区及惠阳企事业单位惠阳-大亚湾老社区或出租率比较高的新社区及惠阳企事业单位发放份数5万份5万份短期迅速扩大推广力度，对准目标客户群，到达较好的来访效果短期迅速扩大推广力度，对准目标客户群，到达较好的来访效果注：数量及次数要商量注：数量及次数要商量第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 44媒体及推广渠道选择媒体及推广渠道选择我们的策略我们的策略出新出新网络网络 主要吸引深圳客户主要吸引深圳客户 搜房网深圳版+惠州版 地产剑客 网络维护时间： 2021年8月-2021年9月 网络维护费用： 1万元一月，三个月共3万 网络

41、维护效果： 每月由网络剑客和置业国际维护论坛，并代替网络广告在首页发布最新图片或工程信息，解决网络上的问题，形成良性循环发布时间2008年8月16-17日2008年8月23日-24日2008年8月30-31日2008年9月1-13日发布内容1，2，3#楼认筹信息选房信息小开盘信息促销+形象发布位置第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 45活动展点活动展点秋长、新圩等周边镇客户秋长、新圩等周边镇客户在周边城镇繁华商业点选择人流聚集地设立本工程标志性展位，结在周边城镇繁华商业点选择人流聚集地设立本工程标志性展位，结合看楼车，做实效推广。合看楼车，做实效推广。注：可考虑做一次两天注：可考虑做一

42、次两天 开展商考虑在淡水国美长期摆开展商考虑在淡水国美长期摆我们的策略我们的策略出新出新媒体及推广渠道选择媒体及推广渠道选择时间地点诉求8月16-17日裕华人人乐促销+产品卖点8月23-24日开城大道好宜多促销+产品卖点8月30-31日大工业区福旺家超市低首付+园林大社区9月6-7日秋长新世纪百货低首付+园林大社区第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 46促销优惠及策略促销优惠及策略我们的策略我们的策略出新出新赠送购房现金：建议赠送购房现金：建议1-31-3栋保持在实收均价栋保持在实收均价35503550元元/ /，将，将7 7层以下划一层以下划一价格按实收价格按实收32003200元元

43、/ / 推售，销售价按推售，销售价按38003800元元/ /, ,将差价将差价600600元元/ /返现金返现金两房返万，三房返万给客户，冲抵首期款两房返万，三房返万给客户，冲抵首期款( (冲抵成，剩余成冲抵成，剩余成1-31-3栋促销建议：栋促销建议：小开盘销售优惠：小开盘销售优惠：1-31-3栋取得预售证后，暂不开盘，消化内部存量客户栋取得预售证后，暂不开盘，消化内部存量客户后，每两周集中来访客户，每次小开盘，成功认购客户可获赠额外全后，每两周集中来访客户，每次小开盘，成功认购客户可获赠额外全屋家私电器价值屋家私电器价值88888888元可扣减总价的优惠，刺激客户集中选房元可扣减总价的优惠，刺激客户集中选房第一管理资源网，提供海量管理资料免费下载！ 47营销总控图营销总控图春天生活手册时间销售阶段展示安排媒体