中国房地产调研报告

1、b中国房地产调研报告bb在此，我们希望能找准调查目标。上海、北京及其他一些一线大城市的房价在 2009 年涨幅居首，使之成为楼市新政的打击重点。因此，一线城市的新房交易量已出现暴跌（见图 1）。鉴于一线城市受到的重点关注，它们很可能不能代表全国房地产市场的整体形势。毕竟，中国还有许许多多正在快速发展的城市，在那里，人们可能仍在忙碌地建造和销售房屋。如图 2 所示，二、三线城市的成交量也有所下滑，但降幅小于一线城市（图中所用数据来自 10 个城市，分别为：天津、重庆、成都、合肥、武汉、长沙、大连、南京、苏州和长春）。事实上，在一些城市如浙江省杭州市价格自 4 月份开始还出现了小幅上涨。因此，我们

2、试图从那些二、三线城市的房地产开发商口中去探寻“真正的”中国房地产市场形势。bb图 1: 一线城市的房地产市场受到严图 2: 二线城市受到的影响较小重冲击销售总面积，平均成交价（元 / 平米）销售总面积，平均成交价（元 / 平米）1,800,0009,0001,600,0008,0002,000,00025,0001,400,0007,0001,800,0001,200,0006,0001,600,00020,0001,000,0005,0001,400,000800,0004,0001,200,00015,000600,0003,0001,000,000400,0002,000800,000

3、10,000200,0001,000600,00000400,0005,000月月月月月月月月月月月月200,00012345678901200111成交量 (2009年)成交量 (2010年)月月月月月月月月月月月月123456789012111平均成交价 (2009年)平均成交价 (2010年 )成交量 (2009年)成交量 (2010年)平均成交价 (2009年)平均成交价 (2010年)来源：中国房地产信息集团，渣打银行来源：中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部全球研究部7 月份，我们对 6 个二、三线城市的 30 家房地产开发商进行调研，涉及其建设和销售计划，土地和房屋价格，买方市

4、场情况以及与地方政府和银行的关系。下文中，我们将分5 部分详述我们的调研结果。bb受访开发商中，目前在建工程规模普遍在 2-5 期（开发商通常将一个大型房地产开发项目分为几期，每期建设 1-2 个街区后出售这样，一块较大的规划用地通常需要十年或更长时间才被完全开发）。总的来说，这些开发商目前的在建住宅项目面积约2,400 万平米，相当于240,000 套 100 平米的住房。我们向开发商询问了其新项目建设计划以及是否推迟了原计划开发项目。在未来 3 个月内，贵公司计划新增土地开发面积有多少？30 家开发商中的12 家不打算在未来3 个月内新增开发项目。不过，那些准备上马新项目的开发商计划新增土

5、地开发面积可观，约相当于其在建项目面积的60% 。这对房地产开发活动的前景是一个积极信号。贵公司是否推迟了任何在建项目？如图 3、图 4 所示，在这 30 家开发商中，几乎没有一家推迟了任何一期在建项目或开盘计划。这对近期的项目建设和材料需求来说也是一个好消息。我们还问到，自 4 月份以来开发商有没有推迟任何销售计划，得到的答案依然是否定的（ 30 家开发商中 28 家表示否定）。因此，尽管成交量有所下滑（见图2），开发商仍认为推出新项目是有利可图的。图3: 贵公司是否推迟了任何一期在图 4: 贵公司是否推迟了任何一期销建项目？售计划？303025252020151510105500否月月月月

6、月否月月月个个个个个个个个36922-1136947-多-0过多47最1超最来源：渣打银行全球研究部来源：渣打银行全球研究部bb这就带来一个重要的数据分析问题：如何最准确地追踪中国的住宅建设情况？官方公布的“住宅施工面积”数据包括了已完工的建设项目，并不准确。因此，我们认为最好的方法是从“住宅施工面积”数据中减去已完工面积，再进行季节调整（还有人喜欢用同比数据进行分析，但我们认为同比数据波动性稍大，趋势不够清晰）。图 5 展示了我们的数据处理结果，数据显示项目建设规模仍处于高位。图 5: 准确的施工面积数据已完工，恢复施工以及新开工，正在施工面积，百万平米，经季节调整2002500180160

7、200014012015001008010006040500200344556677889900300000000000000011-nlnlnlnlnlnlnlnlauauauauauauauauJJJJJJJJJJJJJJJJ新开工和恢复施工面积正在施工面积 (不包括已完工面积 ) (右轴 )来源：渣打银行全球研究部bbbb有人可能认为， 4 月份国务院推出的大力调控政策会导致中国土地市场崩溃。 但现实并非如此。尽管土地销售量已从峰值开始回落（见图 6），但开发商仍在增加自己的土地储备。今年二季度，月平均土地出售面积达3,800 平米，仍高于2008 年的水平。图 6: 土地销售 , （百

8、万平米）140120100806040200567890000001000000222222建设用地销售面积 , 百万平米来源：中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部从全国范围来看，土地价格自年初的峰值大幅下跌后似乎已回稳（如图 7 所示）。图 7: 全国平均土地价格（元/平米）3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000567890000001000000222222每平米价格bb来源：中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部bb地价下跌主要集中在一线城市。图8 显示，今年年初以来上海、北京和杭州等地的地价大幅下跌。但从图9 可看出，在其他大多数城市，价格并没有出现大幅

9、波动。尽管图9 中的曲线看起来纷乱繁杂，但我们希望二、三线城市的地价可以维持当前的低位窄幅波动，这将是一个利好因素。也就是说，目前一线城市出现的土地泡沫并没有影响到二、三线城市的土地市场。图 8: 一线城市土地价格 （元/平米）8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000200520062007200820092010上海北京天津深圳南京杭州来源：中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部图 9: 二、三线城市土地价格（元/平米）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000020052006200720082009

10、2010武汉重庆成都合肥沈阳扬州济南长沙南昌福州bb来源：中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部在此背景下，我们向开发商们询问了下半年新增土地供给的情况，以及开发商对未来土地价格走势的预期。bb您是否认为您所在城市今年的地块拍卖量将多于去年？如果按照国土资源部 2010 年的土地销售计划， 按市场现价计算， 今年投入市场的土地供给将多于去年，在大量供给的冲击下，土地价格将会下跌（国土资源部宣布， 2010 年计划新增建设用地供应量 180,000 公顷，而 2009 年的新增供应量仅为 76,000 公顷）。不过，尽管北京制定了计划，却并不能控制地方一级的土地拍卖活动。因此，我们向开发商询问他

11、们是否认为今年本市的地块拍卖量将多于去年。半数开发商表示否定，仅有 12 家给出肯定的预期。地方政府希望保持土地价值，因此他们将控制土地供给。您是否认为您所在城市的地价自4 月份开始下跌？大部分受访者（ 19 位）称，地价并没有自 4 月份开始下跌（见图 10）。5 位受访者称地价下跌 5-10% ，4 位表示跌幅达到 11-20% 。简言之，这说明大部分二、三线城市的土地市场并没有受到 4 月楼市新政的影响。图 10: 您是否认为您所在城市的地价图 11:您是否认为您所在城市的地价自今年 4 月份开始下跌？将继续下跌？30202515201510105500否5-10%11-20%否5-10

12、%11-20%21-30%来源：渣打银行全球研究部来源：渣打银行全球研究部您是否认为您所在城市的地价将继续下跌？更多数的受访者（ 24 位）表示，他们不认为地价将继续下跌（见图 11）。这也是一个积极的信号。bb尽管我们在本文的第二部分看到，土地价格和销售量均有所下滑，但并未出现溃降。因此，如图 12 所示，在这种情况下地方政府的土地出让收入仍保持较高水平。从全国范围内来看， 2010 年 5、6 月的地方政府土地出让收入高于 2007 年和 2008 年同期水平。 这再次显示出开发商仍对市场前景看好， 并在需求持续强劲的预期下不断增加其土地储备。图 12: 全国报告土地出让收入（10 亿元）

13、300250200150100500月月月月月月月月月月月月1234567890121112007200820092010来源：中国房地产信息集团， 环亚经济数据，渣打银行全球研究部据您所知，您所在的城市中是否有开发商在购买土地时存在支付问题？开发商在土地拍卖时似乎的确遇到一些支付问题。鉴于近几个月土地拍卖量巨大，开发商出现支付困难也不足为奇。只有 9 家受访开发商表示没有听说此类问题（见图 13）。 6 家开发商称他们见到 3 家以上本地开发商面临支付困难。图 13: 据您所知，您坐在的城市中是否有开发商在购买土地时存在支付问题？bb109876543210无家家家上定234-以确123家不

14、5目数但，有来源：中国房地产信息集团， 渣打银行全球研究部bb我们怀疑，其中多数开发商的支付问题主要来自于外部融资成本的提高，而非内部资金链断裂。理论上，开发商不得从银行贷款用于购买土地，但我们听说实际中并非如此，因此提出了以下问题。据您所知，您所在的地区是否有开发商通过银行贷款购买土地？30 家受访开发商中有24 家称本地开发商有这种行为。不过，这种方式已变得越来越困难，对固定资本和流动资本贷款的新规定使用于非法目的的资金转移变得更加困难。因此，由于地方政府面临开发商支付压力（按照国土资源部的计划），我们预计小型开发商将把更多地块退还当地政府，而大中型开发商仍将保有其购入的土地。图 14:

15、开发商是否存在压力， 对超过 2图 15: 您是否预计您所在城市今年的年的土地储备进行开发？土地拍卖量将超过去年？16161414121210108866442200有很大压力有一定压力几乎没有压力是否不确定来源：渣打银行全球研究部来源：渣打银行全球研究部您所在城市的开发商是否受到地方政府的压力，对已超过2 年的土地储备进行开发？按规定，开发商应在购入土地后两年内进行开发最近北京也对各地政府施压，要求严格把关，对违规操作的开发商收回土地。不过，我们对地方政府是否愿意执行这项规定表示怀疑。事实也证明，我们的想法是正确的。在我们调bb查的 30 家开发商中，只有5 家对此表示“有很大压力”，15

16、家称“有一定压力”，而三分之一的受访开发商表示“几乎没有压力”（见图14）。因此，在实际操作层面上，中央政府仍需找到一个更好的办法防止开发商囤地。bb平均来看，调查数据显示， 2009 年 15% 的商品房购买者全额付款，没有申请房贷。 60% 的购买者为本地居民。 68% 为自住购买，其余为投资性购买。我们向开发商询问了其销售计划地开展时间。贵公司准备何时开始大规模销售新建商品房？最大的一批新建商品房似乎将在今年 9-10 月份推向市场，也有相当一部分受访开发商计划在 2011 年 11-12 月和 2011 年一季度开始出售大部分商品房（如图16 所示）。图 16: 贵公司打算何时开始销售

17、大部图 17: 您预计成交量将从何时再度回分新建商品房？升？40%1210820%6420%07-8月9-10月11-12月2011年一季度9月10月11月12月明年初其他来源：渣打银行全球研究部来源：渣打银行全球研究部您预计成交量将从何时开始再度回升？对这个问题的回答出现很大差异这个问题旨在了解开发商对市场供需双方的预期。三分之一的受访开发商认为随着供给增加，成交量将从 9 月份开始回升（见图 17），而其余大多数人则认为市场要到明年年初才会恢复。bb图 18: 您认为与 2009 年相比，今年房图 19: 从 2009 年年中到 2010 年 3 月份屋销售面积将提高或降低多少？期间，二手

18、房市场价格涨幅为多少？10258206154102500不变<10% 11-20% 21-30% 31-40% >50% 上升0-9%10-20%21-30%31-40% 超过 40%来源：渣打银行全球研究部来源：渣打银行全球研究部您认为今年的房屋销售面积将提高或降低多少？对今年房屋销售面积的预期范围较大。大多数受访开发商认为今年的销售面积将较去年降低 21-30% （如图 18 所示）。接下来，我们又谈到价格。我们的数据显示，一线城市的新房价格下降，但二、三线城市未受影响（如图 20、21 所示）。而开发商们称，他们所在城市的新房价格实际上有所下滑，预计下半年还将继续走低。bb图

19、 20: 一线城市新房价格下降平均售价 （元/平米）25,00020,00015,00010,0005,0000JFMAMJJASOND平均售价 (2009年)平均售价 (2009年)图 21: 二、三线城市新房价格保持稳定平均售价 （元/平米）9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000JFMAMJJASONDASP (09)ASP (10)来源：中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部来源：中国房地产信息集团，渣打银行全球研究部从 2009 年年中到 2010 年 3 月份期间，您所在城市的二手房市场价格增长了多少？大多数受访者表示，其所在的二

20、、三线城市二手房价格仅上涨了10-20% （见图19）。这一点很重要。虽然部分一线城市的二手房价格在此期间出现惊人涨幅，但正如我们指出的，这并不是一个全国性现象，反驳了全国出现房地产泡沫的观点。在我们看来， 10-20% 的涨幅相对于增长速度相似的城镇收入水平来说是完全合理的。中档住宅价格约从2010 年初的高位下降了多少？从目前来看，市场价格对4 月份房地产调控措施的反映较温和。大多数受访者（ 17 位）称，中档住宅价格下降了 10% 或 20% ，而 13 家开发商称价格没有变动，只有少数地区价格降幅超过 20% （见图 22 ）。在过去四周中，您所在城市的中档住宅价格出现上涨还是下跌？b

21、b我们想通过这个问题了解 7 月份的价格走势。大多数受访开发商称，所在城市一手市场住宅交易价格维持平稳。不过，不足三分之一的开发商称价格有所下跌（见图 23）。图 22: 中档住宅价格自2010 年年初图 23: 过去四周中，您所在城市的中下跌了多少？档住宅价格出现上涨还是下跌？1420121015810645200Zero<10%<20%<30%维持平稳小幅下跌小幅上涨下跌上涨来源：渣打银行全球研究部来源：渣打银行全球研究部我们还向这些开发商询问，他们是否听说本地有其他开发商计划在今年下半年降价。三分之一的回答是否定的， 18 人称“有一小部分” ，仅有 2 人选择了 “很

22、多”。当被问及是否认为住宅价格目前已“见底”时， 25 家开发商都表示否定。bb我们理解，自 2009 年底，监管者已开始限制银行对房地产开发商放贷。不过，与 2008 年不同，信贷仍在源源不断的流出。 2010 年上半年，银行向房地产开放商新增融资规模 4350 亿元（见图 24），完全不同于 2008 年政府制造的信贷荒。一位从事私募的朋友认为这是政府吸取了教训；上次对开发商的信贷管制导致所有建设项目停工，使市场供给不可避免的下滑，此后，当需求回升时，价格一下冲高。而这次，政府似乎旨在为建设项目提供充足的信贷支持，同时打击土地投机交易，压低土地价格并限制开发商囤地。我们听说，中小型开发商遇

23、到贷款难问题。因此，他们转向信托公司融资渠道。信托公司可通过银信合作产品募集储户资金，从而筹得大笔资金贷放给开发商，每个单一信托产品发放规模可超过 10 亿元。不过，这项业务已于 7 月底被叫停 ，信托公司现在不得不重新依赖以老客户群为主的集合信托产品，发放产品规模也仅有2-3 亿元。这将对开发商融资造成影响更多的中型开发商将很难从外部融资。信托贷款利率已上升至对中型开发商15-20% ，对大型开发商10-15% 。在这种环境下，开发商规模至关重要；一些规模较大的开发商也许还乐于看到这种变化。图 24: 银行信贷，季度变动 （10 亿元）600500400元 300美亿020011000-100666677778888999900000000000000000011-rnpcrnpcrnpcrnpcrnaeaeaeaeaMueDMueDMueDMueDMuJSJSJSJSJ开发商抵押贷款来源：中国人民银行，环亚经济数据，渣打银行全球研究部bb贵公司是否申请了银行贷款？目前申请贷款的难度是否有所增加？我们采访的开发商们似乎都拥有十分充裕的资金。当被问到是否需要提前销售期房来为在建项目融资时，只有8 家开发商表示采取了这种方式（见图25）。另外，超过一半的受访开发商表示他们仍有信贷余