房地产评估-(-第1次-)

1、第 1 次作业一、单项选择题（本大题共 20分，共 20 小题，每小题 1 分）1. 按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为 （ ）A. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积十总建筑面积B. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积X土地总价十总建筑面积C. 某部分占有的土地份额=土地总价宁该部分享有的地价额D. 某部分占有的土地份额=该部分建筑面积*总建筑面积*土地总价2. 房地产形成价格的条件是（ ）。A. 有用、稀缺且有需要B. 独一无二C. 不可移动D. 寿命长久3. 有关非专业估价，下列说法正确的是（A. 由取得相关资格的专业人员完成B. 是一种专业意见C. 具有社会公信力D. 不

2、用承担法律责任4. 采用收益法测算房地产价格时，公式 V=A/Y+b/Y2 表示（ ）A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减5. （ ）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算 一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以 消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势A. 指数修匀法B. 移动平均法C. 平均发展速度法D. 数学曲线拟合法）。6. 形成房地产需求的条件是（A. 费者愿意购买且有能力购买B. 价值量大且寿命长久C.

3、保值且升值D. 有用且稀缺7. 房地产的（ ）使房地产具有独占性。A. 数量有限性B. 独一无二性C. 不可移动性D. 用途多样性8. 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）A.30年B.20年C.10年D.40年9. 寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下 列四个方面依序筛选（ ）。A.B.C.D.法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大；技术上可能；经济上可行：价值最大；法律可行； 价值最大； 法律上许可； 技术上可能； 经济上可行:法律上许可； 技术上可行； 经济上可行； 价值最大;）10. 与报酬率性质不同的名词有（A.B.C.D.利息率 折现率 内

4、部收益率 空置率11. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）A.B.C.D.上升 下降 维持不变 升降难定12. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（ 征收价值大于其课税价值 征收价值小于其抵押贷款价值 征收价值小于其成本价值 征收价值小于其市场价值）。A.B.C.D.13. 对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（A.B.C.D.）为主要方法。收益法 假设开发法 成本法 市场法14. 一般来说，开发经营期的起点（ ）A.B.C.D.与经营期的起点重合 与运营期的起点重合 与建造期的起点重合 与开发期的起点重合15. 路线

5、价法的关键和难点是（ ）。A.B.C.D.划分路线价区段 设定标准深度 调查评估路线价 制定深度百分率 16. 房地产估价专指A.B.C.D.（房地产价值进行评估 房屋工程质量评估 房屋使用功能评估 房屋完损等级评估）。）。17. 按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（ A. 投资价值B. 成交价格C. 评估价值D. 理论价格18. 下列有关估价委托人描述正确的是（ ）。A. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人；B. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位；C. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人；D. 向估价

6、机构提出估价需求的单位或个人。19. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的 （ ）。A. 算术平均数B. 中位数C. 加权平均数D. 众数）。20. 应用长期趋势法的一个重要假设前提是（A. 逐期增减量大致相同B. 逐期发展速度大致相同C. 过去形成的趋势在未来继续存在D. 呈线性变化二、多项选择题（本大题共 20 分，共 10 小题，每小题 2 分）1. 决定房地产供给量的因素（ ）。A. 该种房地产的价格水平B. 该种房地产的开发建设成本C. 该种房地产的开发技术水平D. 房地产开发商对未来的预期E. 土地获得的难易程度2. 估价业务来源有（ ）。A. 被动接受

7、B. 上级布置C. 主动争取D. 自有自估E. 政府指定）。3. 估价报告使用者可能是（A. 估价对象权利人；B. 债权人；C. 投资者；D. 受让人；E. 政府及其有关部门和社会公众等。）。4. 假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（A. 确定投资者试图获得的开发场地的最高价格B. 确定开发项目的预期开发价值C. 确定开发项目的预期利润D. 确定开发中可能出现的最高费用）。5. 在路线价法应用中，下列属于标准宗地要求的是（A. 一面临街B. 土地形状规则C. 临街深度为标准深度D. 用途具有代表性 6.A.B.C.D.E.7.A.B.C.D.8.A.B.C.D.E.9.A.B

8、.C.D.E.）。委托人的义务包括（ ）。 向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料； 对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责； 协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料； 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作；不得干预估价人员和估价 机构的估价行为和估价结果。要求估价机构按照委托人希望的价格进行评估 能够运用平均增减量法进行估价的条件是（ 只要有历史价格资料，就可适用该法 历史价格持续上升，且上升的数额大致相等 历史价格持续下降，且下降的数额大致相等 历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等 专业估价的特点为（ ）。由专业人员完成 是一种专业意见 具有社会公信力

9、 具有社会权威性 不承担法律责任 房地产价格的特征主要有（ ）。 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 房地产价格受区位的影响很大 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格形成的时间较长房地产价格容易受交易者的个别情况的影响A.B.C.D.E.10. 房地产的市场价值在满足（ ）条件时才能形成。 交易双方是自愿地进行交易的； 交易双方是出于利己动机进行交易的； 交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情； 交易双方有较充裕的时间进行交易； 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。、计算题（本大题共 60 分，共 6 小题，每小题 10 分）1. 某宗房地产的土地总

10、面积为1000m2,是10年前通过征用农地取得的.当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费 620元/ m2地上建筑 物总建筑面积2000m2.是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为 600元/ 平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米建筑面，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。2. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27米，前街路线价为 2000元/平方 米，后街路线价为 1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为 多少？3. 某一房地产，土地总面积2000 rf,是6年前通过征用农地取得的，当时费 用80

11、0元/rf,现时取得该类土地，每平方米需 1200元，地上建筑总建筑面积 6000 rf,是两年前建成交付使用的，当时建筑造价 800元/rf,现实建造同类 建筑物每平方米为 1300 元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为 2，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。4. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2 k rf,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为800元/ rf;开发期需要3年；将该成 片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/krf;贷款年利率为1

12、0%投资利润率为15 %;当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。试用传统方法测 算该成片荒地的总价和单价5. 某幢楼房的土地总面积 100平方米，总建筑面积 400平方米，某人拥有其中 50平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有 的土地数量。6. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 3 k rf,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为70%;附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为900元/ rf;开发期需要3年；将该成 片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用

13、等经测算为2.5亿元/krf;贷款年利率为10%投资利润率为15 %;当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的 6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。试用传统方法测 算该成片荒地的总价和单价。答案： 一、单项选择题（ 20 分，共 20 题，每小题 1 分）1. A 2. A 3. D 4. A 5. B 6. A 7. B 8. B 9. A 10. D 11. B 12. A 13. D14. D 15. D 16. A 17. A 18. A 19. D 20. C二、多项选择题（ 20 分,共 10 题,每小题 2 分）1. ABCD 2. ACD 3. ABCD 4. A

14、CD 5. ACD 6. ABCD 7. BC 8. ABC 9. ABCD 10. ABCD三、计算题（ 60 分,共 6 题,每小题 10 分）1.参考答案：【解】该宗房地产的价格测算如下：土地现值=620X1000=620000 （元） 建筑物现值=1200X 200X 80%=1920000（元） 估价对象的现时总价 =620000+1920000=2540000（元） 估价对象的现时单价 =2540000/2000=1270（元 / 平方米）解题方案：成本法总结和运用举例评分标准：答对一方面得 4 分2.参考答案：2000/（2000+1000） *27=18米解题方案：路线价法运用

15、举例评分标准：答对公式和结果各得一半的分3.参考答案：1、求土地价格 VL=2000X 1200=240 （万元）2、求建筑物价格 VB:（1）求建筑物重置价格 C: C=600（X 1300=780 （万元）（2）求建筑物价格 VB:VB=C- q=780X 80%=624（万元）（3）计算房地产总价 V: V= VB + VL=240+624=864（万元）（4）计算房地产单价 P: P=V/S=8640000 6000=1440（元/ rf）解题方案：房地产估价程序评分标准：答对一步 1 分4.参考答案：1、设该成片荒地的总价为 V2、该成片荒地开发完成后的总价值 = 800 *2000

16、000 *60% =9.6 （亿元）3、开发成本和管理费用等的总额 =2.5 *2 =5 （亿元）4、投资利息总额=(V + V4%)( 1 + 10%)八3 1+ 5 (1 + 10%)八1.5 1: =0.344V + 0.768 (亿元)=(V + V4%) *0.331+5*0.15365、转让税费总额 = 9.6* 6 =0.576 （亿元）6、开发利润总额 =（V+V 4 5）* 15 =0.156V+0.75 （亿元）7、购买该成片荒地的税费总额 =V *4 =0.04V （亿元）8、V=9.65(0.344V+0.768 ) 0.576 ( 0.156V+0.75 ) 0.04

17、V9、V =1.627 （亿元）故：荒地总价=1.627 （亿元）， 荒地单价=81.35 （元/rf）o 解题方案：估价墓本事项评分标准：答对一步 5分,每小步 2.5 分5.参考答案：该人占有的土地份额：100- 400=25%该人拥有的土地数量为：50 X 25%=12.5解题方案：高层建筑地价分摊评分标准：答对一点 1.5 分6.参考答案：设该成片荒地的总价为 V： 该成片荒地开发完成后的总价值 （3 分） = 900X3000000X60 =16.2 （亿元） 开发成本和管理费用等的总额 （3分） =2.5X3 =7.5 （亿元） 投资利息总额 （3分） =（VVX4）X（ 110%） 3- 1+ 7.5 X（ 1 + 10%） 1.5 1 =0.34