公建配套在税法上的不同规定

1、01什么算公建配套#案例1开发商“登山哥”取得一块 300亩的住宅 净地，为了提升小区服务品质，又从相邻商业体处购 得土地5亩建造一社区活动中心，产权归企业所有， 活动中心无偿为小区业主使用。登山哥认为，该社区活动中心是非盈利公共配套设施， 在计算可售商品成本时，把社区活动中心土地成本及 建造成本800万计入住宅产品的开发成本，请问是否 正确？在分析这个问题前，我们先看一下，税法关于共建配 套的规定。（国税发200931号）第十七条规定，企业在开发区 内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、 文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处 理：1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿

2、赠 与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套 设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行 处理。2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确 产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以 外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应 按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产 品进行处理。#案例1分析从上规定可以看出，产权归企业所有, 因此不应视为“公建配套”。因为，在销售住宅产品 时，该社区活动中心的土地和建造成本不得扣除。02公建配套是否视同销售营改增后，房地产企业面临的一个税务疑难问题是公 共配套设施无偿移交给政府，要不要视同销售缴纳增 值税？#案例2登山哥开发某住宅

3、小区项目，建造的老年 活动中心属于该小区的公建配套设施，小区项目完成 后，老年活动中心无偿移交给地方政府。请问，该老 年活动中心是否需要视同销售？根据营业税改征增值税试点实施办法（财税 201636号附件1）第十四条规定，下列情形视同销 售服务、无形资产或者不动产：1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供 服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资 产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对 象的除外。#案例2分析从上规定可以看出，房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为， 不视同销售，属于“不征收增值税”的范

4、畴。03公建配套如何缴纳“三税”#案例3还拿案例2来分析。登山哥在造建该老年 活动中心时，取得了施工单位开具的增值税专用发票 一张，价款800万元，税款80万元。请问：此增值税专票税款80万能否在销售住宅项目时 进行抵扣？该800万建设成本是否可以在所得税与土 增税中予以扣除？根据营业税改征增值税试点实施办法规定，房地 产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的 无偿行为，不视同销售，属于“不征增值税项目”， 相应的进项税可以抵扣。由此可知 80万进项税可抵 扣增值税。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税 发200931号）第二十七条的规定，开发产品计税成 本支出包括公共配套设施费，

5、是指开发项目内发生的、 独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无 偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施 支出。由此可以知道，该800万建设成本可以在所得 税计算中予以扣除。根据土地增值税暂行条例及其土地增值税暂行 条例实施细则的规定，房地产开发企业开发建造的 与清算项目配套的不能有偿转让的公共配套设施发生 的支出，是计算土增税的扣除项目。 该条表明，与清 算项目配套的公共配套设施成本，允许在土增税清算 中予以扣除。04 公建配套成本分摊原则#案例 4还拿案例 2 来说。该住宅项目分三期施工， 一、二期是住宅，第三期是该公建配套老年活动中心。 建设周期为 3 年。目前该项目一期已

6、符合土地增值税 清算条件，企业按要求对一期项目土地增值税自行清 算，并形成自查报告上报主管税务机关。税务机关审 核发现，活动中心目前还未开工建设，但企业清算一 期的土地增值税时按三期分摊扣除了活动中心的预算 成本。对此，企业认为，活动中心是住宅小区项目的公共配 套设施，其成本属于项目的共同成本费用，应按比例 合理分摊。请问企业的认识正确吗？关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知（国税发 2006187 号）第四条“土地增值 税的扣除项目”第（一）款规定，房地产开发企业办 理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开 发成本、费用及与

7、转让房地产有关税金，须提供合法 有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。可见，能作为土增税扣除项目的“公共配套设施”必须 是实际发生的成本，不存在预提的成本，并取得合法 有效凭证。国税发2006187号第四条“土地增值税的扣除项目” 第（五）款规定，属于多个房地产项目共同的成本费 用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建 筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目 的扣除金额。可见，如果发生的公共配套设施费是多 个（或分期）项目共同发生的，要按可售建筑面积占 比法或其他合理方法进行分摊。#案例4分析一一根据以上可知，公共配套设施在土增 税计算中的扣除主要要掌握三点：1、公共配套设施是计算土地增值税的扣除项目；2、公共配套设施扣除必须是实际发生的成本， 不是预 提的成本，并要取得合法凭据；3、发生的公共配套设施费是多个（或分期）项目共同 发生的，要按可售建筑面积占