城中村改造东安村建设工程项目施工组织设计

1、城中村改造东安村建设工程项目施工组织 设计城中村改造东安村建设工程项目施工组织设计第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称城中村改造东安村 建设工程项目（G53-1号地块）1.1.2项目建设单位 绍兴袍 江工业区投资开发有限公司1.1.3建设地址 位于绍兴市袍江新区马山镇 G53-1号地块，地块东至行浦直江、南至育贤 路，西面、北面均为空地。1.1 .4建设规模及内容 城中村改造东安村建设工程项目 总投资11844万元，规划总用地面积40577平方米 也勺60.8652 亩），规划总建设用地 35686平方米，总建筑面积 58840平 方米，建筑占地面积11974平方米，其中住宅面积 580

2、00平 方米（按平均每套房面积100平方米，共580套估算），配套设施面积840平方米。1.2 建设单位概况绍兴袍江工业区投资开发有限公司为 袍江管委会下属国有独资企业，成立于2000年8月，位于斗门镇西湖头，主要负责袍江新区的房地产开发、物业管理、 设备租赁；工业污水、生活污水的聚集、处理、输送。公司自组建以来，致力于新区的建设和发展，目前已完 成多个项目，信誉良好。1.3 项目建设依据：1、绍兴市城市总体规划；2、绍兴大城市发展战略纲要；3、绍兴中心城市总规调整与补充意见 ；4、绍兴 中心城市居住发展 十一五”专项规划；5、绍兴市市区房 屋折迁管理实施办法；6、中华人民共和国城市规划法；

3、7、中华人民共和国环境保护法；8、中华人民共和国土地管理法；9、浙江省村镇规划建设管理条例；10、业 主提供的其他资料。第二章 项目建设的必要性 2.1项目建设背景 城中村从 狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部 分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的 居民区，亦称为 都市里的村庄它是在传统二元体制的束缚下，快速推进城市化、工业 化过程中由现的特殊产物，是城市建设急剧扩张、园区工业 快速发展与城郊型新农村建设相对滞后造成的特殊现象。随着城市发展步伐的加快，城中村在资源利用、人文景 观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨 大差异逐步体现由来，城中村问题

4、已经成为影响城市协调发 展的主要问题。在这样一个背景下，市委、市政府审时度势，作由了改 造城中村，改善城郊农民人居环境，加速实现城市郊区化、郊区现代化”的重大决策，并于 2003年初拉开序幕。目前，全市城中村改造已经进入全面启动、整体推进的阶段。袍江新区、镜湖新区和柯桥组团结合开发建设，力争把城 中村改造成为布局合理、设施配套、功能完备、环境优美、 文明有序的现代化城市新社区。1.1.1 建设的必要性 2.2.1是改善村民居住环境、融入 现代化城市的需要 由于历史原因，绝大多数 城中村”的住宅 配套设施不齐、环境卫生较差，虽然同样生活在城市，但与 城市居民的生活环境和质量相比，差距太大。因此，

5、改造 城中村；将城中村小区化、公寓化，完善各 项配套设施，真正成为城市的组成部分，在莫种意义上也是 广大村民的期盼。因此，城中村改造安置的建设，是提高广大村民的人居环 境的需要。实施城中村”改造，就是从思想观念、行为方式、彻底把 城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使 城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代化 城市文明社区，成为真正的城市人。1.1.2 是加速绍兴城市化步伐的需要城市化作为绍兴新一轮社会经济发展的重要载体，拉开大城市框架，加快城市 化进程，建设百万人口的大城市，是提高城市综合竞争力， 推进经济社会发展的强劲动力，实现国家历史文化名城、国 内外著名旅游城

6、市、长江三角洲以轻纺为特色的重要制造业 基地、绍兴市政治、经济、文化中心的城市定位，为绍兴市在同类城市竞争中赢得新优势。城中村改造是加快城市化步伐、提升城市品位的重要突 破口，有利于提升城市门启地段和城郊结合部的城市形象， 使绍兴的城市发展与历史文化名城地位、与现代化建设要求 相适应，进一步提升城市品位。因此，改造 城中村”就成了绍兴市新一轮城市化进程中不 可缺少的环节。没有 城中村”的改造，就没有绍兴市的真正城市化，如果 农民仅仅实现地域转移， 而没有实现户籍、组织和管理体制、 思想观念以及生活方式等的更新，就不是真正意义上的城市 化；没有安置房的建设，就没有 城中村”的改造成功，如果 光靠

7、拆迁补偿而不实行安置房政策，商品房的价格会让部分 农民重新进入贫困，就不能实现构建和谐绍兴的目的。因此，项目的建设，是绍兴大城市建设的需要，是城市化 发展的必然。1.1.3 是营造经济软环境的需要现代化城市必须是物质文明和精神文明高度发达的文明城市。营造经济发展软环境，目的就是要营造环境优美、文明礼 貌、经济发展、生态平衡这样的良好环境。但是，城中村”杂乱的建筑景观，脏、舌I、差”的生活环境，社会治安的严峻形势在很大程度上破坏了城市的形象， 降低了城市的品位，影响了投资优势的发挥，成为城市现代化的一大障碍营造经济发展软环境，提高城市的品位和竞争力，必须从 物质形态、管理体制、思想观念上改造城中

8、村”，而项目的建设，就是改造 城中村”的物质手段之一。1.1.4 是集约利用城市土地资源的需要众所周知，城区土地寸土寸金。如何集约利用土地是当前重要的议题。随着人口的增长，住房需求呈刚性增长，通过合理调整住 宅用地，合理规划房屋布局和公共配套设施，统一建设农民 住房，不仅可以使村民的住房面积、环境质量得到大的改观，而且还可节约村民集体用地，为集约利用城市土地资源创造 条件。综上所述，本项目的建设是十分必要的。第三章 项目选址与建设条件 3.1场址概况 项目选址位 于绍兴市袍江新区马山镇 G53-1号地块，地块东至行浦直江、 南至育贤路，西面、北面均为空地。项目拟征用土地 40577平方米（约

9、60.8652亩），用地为 国有存量建设用地，现状为空地，土地获取方式为划拨土地， 该项目用地符合国家供地政策，符合城市总规划，符合土地 利用总规划，是项目建设理想用地。项目用地属平原水网地区，地形平坦，河道纵横。境内供电、供热、通讯、供排水、排污、道路等基础设施完善，区位优势十分明显。3.2场址建设自然条件 1、气象特征 绍兴市处于中纬度 亚热带北缘，属亚热带季风湿润气候，气候特点是冬夏季节 交替明显，气候温和，四季分明，雨量充沛。2、地质状况 项目建设地属软弱土质，地质上部为沙质 粘土，下属为凝灰岩基岩， 一般地耐力60KN/M2 ,地震烈度 为6度。3、水文概况 项目地处平原水网地带，河

10、网纵横，江湖 相连，河面宽度不一，水位落差变化较小，自净能力较低， 水源补给以天然降水和地表径流为主，由于地表平坦，河面 和河床坡降很小，一般情况下，流速难以标定，其水文特征 既受天然降水过程影响，又受沿海堰闸的调节控制，正常水 位3.81米，历史最高水位 5.3米（1962年），历史最低水位 1.73米（1967年），内河在新三江闸、马山闸等排海闸的控 制下，基本为一封闭水域，水流自西南流向东北，经过新三 江闸汇入曹娥江。4、地形地貌 项目选址地处萧绍平原，属典型的平原水 网地区，地势低平，平均海拔 4-5米（黄海高程，下同），常 年地下水位在1.5米以下，是滨海河湖综合作用而成的冲积 平原

11、，它既有一般冲积平原平坦而低缓的特征，又有人为长 期围垦改造的痕迹，所在地地层属第四纪滨海湖相冲积层。南有会稽山脉，群峰绵延，山势低缓，一般高程在200400米之间，丘陵向北逐渐湮没于宁绍平原。5、土壤、地质 项目所在区位于江山 一一绍兴深断裂带 北侧，沉积、火山岩交替分布，地貌复杂多样，主要有下古 生代碎屑岩和碳酸盐岩，中生代的火山岩、侵入岩、江层岩 以及第四系的松散岩类。土壤类型为酸性黄壤和红壤。但由于第四纪河泥堆积，平原水网土壤类型复杂，土种繁 多，主要以青紫泥、腐心青紫泥为代表的富肥缺气型土壤及 黄化青紫泥、小粉泥、粉泥为代表的肥气协调型土壤为主。6、地质灾害 工程为一般民用建筑，属于

12、一般建设项目。经查阅前人资料和现场调查，评估区无发生地质灾害的历史记载，现场调查也未发现地质灾害。地质环境条件属中等复杂类型，评估区地质灾害不发育， 地质灾害危险性小。根据现行中国地震烈度区划图的划分，绍兴市地震 烈度属6度区。3.3 社会环境概况 绍兴是首批中国历史文化名城和中国 优秀旅游城市之一，是著名的水乡、桥乡、酒乡、书法之乡， 是蔡元培、鲁迅、周恩来的故乡，毛泽东主席称绍兴为鉴湖 越台名土乡绍兴市为沿海地区，物产丰富，经济发达。绍兴市工业结构主要由纺织、印染、制革、食品、酿酒、 机械、冶金、制药、电子等行业组成，近几年，随着绍兴经 济开发区、袍江新区、镜湖新区等地的开发建设，城市规模

13、 不断拓展，已形成越城 一袍江一柯桥一江滨四大组团+城市 绿心的大城市格局，交通、邮电、金融、旅游等基础设施的 日益完善，绍兴市的经济有了很大的变化，人民生活水平也 日益提高。袍江新区成立于2000年7月，代管斗门、马山两镇，辖 区面积87平方公里，人口 10万多。袍江新区的发展目标是建设成为绍兴中心城市新组团和以高新技术产业为主导的现代化工业新城区，总规划面积66平方公里，具体规划发展分三步走”：到2005年，规划建成区面积 10平方公里，城区人口 5万左 右；到2010年规划建成区面积 35平方公里，城区人口 20 万；到2020年规划建成区面积 66平方公里，人口 30万。近期，新区的主

14、要目标是：经济发展再上新台阶，到 2010年，努力争 取实现工业固定 资产投入300亿元，实现销售收入 1000亿元；城市功能实 现新提升，到2010年，建成区面积达 35平方公里，人口达 20万，商贸居住、医疗卫生、文化教育、休闲娱乐等城市功 能配套基本完善，一批功能性标致建筑全面建成，基本建成 绍兴中心城市新组团；城乡统筹取得新进展，坚持统筹整合、 集约集聚原则，实行一张图规划、一体化建设，并以城市化 理念规划建设和管理新区，重点加强城市新社区建设和农村 新型社区建设，加快失地农民培训就业和外来务工人员的管 理，大力推进社会保障体系建设，全面完成村改居工作，建 成一批示范城市新社区和农村新

15、社区，使新区成为保障体系 更加完善、生态环境更加优美、社会保持相对稳定的城乡统 筹发展示范区。3.4 基础配套条件 项目所在区为城市建设用地，各项配 套设施齐全，完全能满足项目各项需求。(1)供水 项目生活用水由绍兴市自来水公司供应，为 小舜江水，水压大于 0.25Mpa,水质达到生活用水标准，水 压稳定，能满足本项目的供水要求。(2)排污 污水可进入排污管网，目前绍兴市污水处理 厂拥有60万吨/日的处理能力。(3)供电 由市用电管理所统一规划，区内设一座10KV变配电房，10KV电源由110KV马山变电所引入。(4)其他 本项目所在地的电讯、消防等配套设施齐全， 包括电话、宽带网络、数据传输

16、、商务电报、三类传真、有 线电视、特快专递等服务内容。3.5交通运输条件 项目区位于绍兴袍江新区马山镇，距 上海2小时车程，距杭州国际机场仅25公里，距宁波100公里。区内沪杭甬高速公路、杭甬铁路、104国道、329国道和京杭甬大运河穿境而过，交通十分便捷。综上所述，本项目建设工程配套条件良好。第四章 项目建设方案4.1建设情况 4.1.1建设规模和内容 城中村改造东安村建设工程项目总投资11844万元，规划总用地面积 40577平方米（约60.8652亩），规划总建设 用地35686平方米，总建筑面积 58840平方米，建筑占地面 积11974平方米，其中住宅面积 58000平方米（按平均每

17、套 房面积100平方米 洪580套估算），配套设施面积840平方 米。4.1.2主要技术经济指标主要技术经济指标表 表4-1序号名称使用性质单位指标备注一规划用地 m2 40577 60.8652亩二总建筑面积 m2 58840 1住宅总面积 住房 m2 58000 100 m2 *580套2配套设施面积m2 840三建筑占地面积m2 11974四 容积率 1.45五 建筑密度29.5% 六 绿地率 27.1% 4.2 土建 4.2.1平面布置 城中村改 造东安村建设工程着眼于居住环境的进一步优化，创造富有 特色、安静、平和的人居环境。地块建筑红线按规划及有关部门规定作了预留及后退。路网规划均

18、能满足规划及消防等职能部门的要求。小区总平面布置应体现以人为本”的原则，对区域内建筑物设计进行细化。在合理布置功能的前提下，做到建筑平面的多样化、道路系统的多变性，绿地小品的多重性，使区域外部空间变的丰 富多彩。4.2.2建筑 建筑单体内部功能布局完整、合理，建筑功能组织具有一定复合性，各建筑单体之间功能协调组织，密切 配合。所有建筑为砖混结构，住宅宅层为5层，住宅面积为100平方米/套。4.3 公用工程4.3.1给水 项目建设工程、绿化和消防用水 水源皆由城市自来水管供给，进水管径为 DN250,在本区块 环状布置。项目生活用水按450L/户，共住户580户计算，生活用水 量为261吨/天，

19、绿化、道路用水和其它用水按5%计算为13吨/天，合计用水量为 274吨/天。年用水量为100010吨。消防用水量按发生一次，室外消火栓一次流量为15L/S,室内消火栓系统一次流量为 20L/S,持续时间2小时计，用 水量为252 M3。4.3.2排水 拟建项目排水采用雨污分流制。1、雨水1)暴雨强度公式参照绍兴市暴雨强度公式：重现期P=1年，降雨历时为5分钟。q=3512.344 (1+0.593Lgp) / (t+11.814) 0.872 升/秒.公顷2)屋面及道路雨水经有关组织收集后，可就近排入市政雨水管。2、污水 污水采用分质排水，粪便污水由化粪池处理， 厨房含油废水由隔油池处理，汇同

20、生活废水一同排入市政排 污管网。4.4 电气4.4.1电源 本项目地处袍江新区马山镇，供电设施完善，电源可靠，质量稳定，完全能满足供电要求。4.4.2 负荷估算 拟建项目住宅面积 58000平方米，建筑用 电负荷为电气照明、空调用电为主，有较少部分设备用电，因此用电有功功率按 35w/M估算，有功功率达 2030KW,公 建设施及路灯等用电设备按70KW估算，预计工程供电负荷为 2100KW。考虑功率因数 0.9,则视在功率约为 1890KVA;设负荷同 时系数为0.55，则估算用电设备的视在功率为1039.5 KVAo项目区内将配备1台2000 KVA的变压器，装机容量完全 能满足项目区内供

21、电需求。4.4.3 配电 住宅小区属三级负荷，低压380/220V电源引自 变电所低压配电柜各曲线回路，配电系统采用树干式和放射式混合供电形式。拟在小区内设变配电房一个，可供本项目用电，10KV电源由马山镇110KV变电所引入。变电所至各用点采用放射式供电。住户一户一表，按高供低计方式量电4.4.4 照明 照明灯具一般选用高效、节能型的日光灯为 主，个别可根据实际需要进行安装。在主要通道及由入口设有应急疏散灯，主要动力房、技术 设备房及消防控制中心等设有应急事故照明灯。4.4.5 防雷与接地 防雷接地、电气等设备保护接地合用接 地体，即利用基础钢筋相互焊接联通， 形成一个环型接地体， 其阻值小

22、于1欧姆。楼内所有用电设备的金属外壳均需作接零保护(即为PE线相连接)，屋顶设置避雷针防直击雷。4.4.6 弱电系统 拟建项目的弱电系统控制设置应在小区 门卫或物业管理处，统一管理。弱电系统包括以下几个分系统：电话通讯系统、可视安全对讲系统、安全防范及视频监控以 及有线电视系统等。第五章 环保、消防及节能 5.1环境保护设计依据 执行 建设项目环境保护条例中规定的三同时”原则。(1)环境空气质量标准(G133905-1996)(2)地表水环境质量标准(GB3838-2002)(3)污水综合排放标准(GB8978-1996) (4)声环境质量标准(GB3096-2008 ) 5.2主要污染源及防

23、止措施1、生活污水排水采用完全分流制，分雨水、废水两个排水系统。雨水排水系统汇总后排入河道。生活废水中的粪便污水经化粪池、隔油池处理，经污水收集池收集汇总后排入城市排污管网。2、废气 本项目废气主要为油烟废气和汽车尾气，油烟 废气通过专用管道送至屋顶排放；加强对地面停车场的管 理，尽量减少汽车怠速时间，以减少汽车废气的排放；停车 场附近设置相应的绿化隔离带，减少对周围环境的影响。3、固体废弃物 项目建成后固体废弃物主要为生活垃圾， 通过分类收集后，由当地环卫部门及时回收或清运填埋、焚 烧。4、绿化 设计时应保证有足够的绿化面积，充分利用一 切可能绿化的区域种草植树，在道路两侧及建筑物之间进行

24、绿化，有利于美化环境和隔音。5、施工期防止水土流失 项目施工期间由于开挖地基， 车辆来往频繁，容易造成表土流失。建议施工期间应充分重视排水设施建设，及时清运表土， 做好植树、草皮等地表保护措施。6、噪声 该拟建项目主要噪声源为设备噪声。如空调、电视机。均符合环境噪声有关标准要求。5.3消防安全1、拟建项目的消防用水来自城市供水管网， 按建筑设计防火规范(GBJ16-87, 2001)就有关规定设置室外消火栓和室内消火栓箱。室内消火栓:20L/S火灾延缓时间：2小时室外消火栓：15L/S火灾延缓时间：2小时 设消防储水池储存二小时室内消火栓系统。2、室内消火栓给水系统：按规范设计室内消火栓。消火

25、栓布置保证同层任何部位均有两股水柱同时到达，充 实水柱不小于10M ,消防立管连成环状。消火栓采用SN65双由口带消防卷盘。3、室外消火栓系统：建独立的消防供水系统，按规范要求的保护半径布置室外消 火栓。4、建筑按规范配置灭火器。5.4节能5.4.1建筑节能建筑节能是指在建筑物的规划、 设计、新建和使用过程中，执行建筑节能标准，采用节能型 的建筑技术、工艺、设备、材料和产品，提高保温隔热性能 和采暖供热、空调制冷制热系统效率，加强建筑物用能系统 的运行管理，利用可再生能源，在保证建筑物室内热环境质 量的前提下，减少采暖供热、空调制冷制热、照明、热水供 应的能耗。5.4.2节水、节电1、使用各种

26、节水设备，减少水资源浪 费。2、厕所的冲洗水箱应采用手动装置。3、洗手水龙头的口径不宜过大。4、采用低损变压器，并使其负荷率处于最佳值。对无功功率进行补偿，使系统功率因数自动保持在0.9或0.95 （有载调压）以上。第六章 组织机构与项目进度 6.1组织机构 本项目为城 中村改造东安村建设工程，由绍兴袍江工业区投资开发有限 公司投资建设。绍兴袍江工业区投资开发有限公司按现代企业制度建立 与其相适应的合理、完善的组织结构，按现代企业制度建立 整套完善的规章制度。公司实行总经理负责制，对下设的各职能部门实施全面责 任管理，确保公司正常有序地运行。公司下设财务、工程、基建和综合办等部门，分别负责财

27、务、设计、招投标、施工现场管理、前期及验收审核工作。6.2项目管理6.2.1项目的建设实施管理 本项目在建设 实施工程中要严格遵守工程建设的基本程序，按照有关行政主管部门的要求进行严格管理。在项目建设过程中以绍兴袍江工业区投资开发有限公司 为中心对项目技术经济负责，做好工程的招标投标工作，实 行全过程的建设监理，对工程技术和经济各方面做好协调与管理工作，加强监督管理，努力实现工程投资省、质量优、 工期合理的目标，使项目尽快发挥经济效益、社会和环境效 益。6.2.2项目建成后管理 本项目为马山镇东安村安置房，建成后交付东安村（居）委会管理，由村（居）委会聘请物业 公司进行相关物业的管理。6.3项

28、目进度计划 根据本项目建设条件、具体情况和特 点，项目建设期为12个月，预计从2010-2011年开始，于1 年后投入使用。第七章 投资估算及资金筹措 7.1编制说明1、本估算是 城中村改造东安村建设工程的投资估算，并按确定的有关规 划设计方案的要求进行。2、估算内容包括土建、安装、场外工程及其他相关费用 等。7.2编制依据1、国家发改委、建设部发布的建设项目 经济评价方法及参数（第三版）中规定的有关投资估算编 算方法及行业规定进行；2、国家发改委投资司、建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法与参数实用手册；3、工程费用参照本区其它工程费用估算取费；4、该项目设备参照国内同类设备价格取费；

29、5、公用工程设备及材料的价格均以市场价格信息价估算；6、其他费用参照有关规定编制。7.3投资估算7.3.1 土地费用 本项目征用土地40577平方 米（约60.8652亩），按划拨土地价格10万元/亩，估算土地 征用费609万元。7.3.2固定资产投资 本项目估算固定资产投资11844万元，其中工程费用 9168万元，包括土建、安装和其他等；工 程其他费用2112万元,包括土地征用、勘测设计费、咨询评 估费、建设管理费、人防费等；预备费用564万元。具体见表7-1 o固定资产投资估算表 表7-1单位:万元 序号 名称土建 安装其它总值备注一工程费用 7665 1303 200 9168 1.1

30、 土建工程 7355 7355 1.2安装工程 883 883 1.3场外工程 310 420 200 930 二其他费用 2112 1 土地征用 609 609 2 勘测设计费 275 275 3咨询评估费 92 92 4场地准备及临 时设施费 73 73 5建设管理费 183 183 6人防费用 250 250 7其他市政配套设施费用180 180 8管理维修资金 450 450三 预备费 580 564 合计 7665 1303 2876 11844 7.3.3 总投资 估算 本项目不考虑流动资金，因此固定资产投资总额即为 总投资，本项目总投资估算为11844万元。7.4资金筹措 项目总

31、投资估算为11844万元，所需资金 由绍兴袍江工业区投资开发有限公司筹措解决。第八章 社会效益分析 8.1经济效益评价 本项目属于社 会性保障用房建设，为社会公益性项目，属于非盈利性质。项目的经济效益主要表现在：项目拆迁由来的的土地的价值和工程建设产生的GDP,会给周围土地、房产带来增值，以及项目建设带来的其他各种问 接的经济效益。本项目的投资，将直接、间接地推动国民经济的发展。8.2社会效益分析 作为城中村改造安置房项目，本项目 取得的社会效益远大于其经济效益，项目的建成对于改善农 民居住条件，集聚人气，推动小城镇建设，减少污染，改善 环境，提高土地利用率等都将产生一定的作用，使人居、环 境协调发展，更有利于社会经济的平衡发展，社会效益十分 显著。8.2.1 项目的建成有利于推进相关产业稳定健康发展绍兴市 十一五”服务业发展规划提由房地产业的发展目标是 到2010年，我市房地产业增加值在服务业中的比重在7%左右，能适应人民群众改善居住条件、提高生活质量的需要， 基本实现 居者有其屋，户均一套房”的目标，城市人均居住 建筑面积达到33平方米以上，农村人均生活面积达到50平方米以上。绍兴中心城市居住发展 十一五”专项规划在推进我市 住宅产业稳定健康发