世联-上海绿庭营销策略汇报稿-77PPT

1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-07-20上海世联绿庭项目组上海世联绿庭项目组谨呈：绿庭房产谨呈：绿庭房产世 界 上 海 我 在 场绿庭霞飞苑营销策略沟通绿庭霞飞苑营销策略沟通市场竞争市场竞争项目价值项目价值形象演绎形象演绎提报结构提报结构营销策略营销策略客群属性客群属性我是谁？我是谁？我最精彩？我最精彩？我做的最牛？我做的最牛？1 1、完全外区导入型板块、完全外区导入型板块客源同质、产品类似，竞争惨烈！客源同质、产品类似，竞争惨

2、烈！七宝七宝九亭九亭莘庄莘庄松江新城松江新城三林三林虹桥虹桥2 2、价格吸引型板块、价格吸引型板块处于价格低谷，区域具有发展潜力！处于价格低谷，区域具有发展潜力！九亭板块特征九亭板块特征区域竞争楼盘一览区域竞争楼盘一览奥林奥林匹克匹克花园花园8000元元/平平九城湖滨九城湖滨6300元元/平平五洲云景五洲云景5500元元/平平中大中大九里九里风荷苑风荷苑总泉项目总泉项目青年城青年城8000元元/平平摩卡小城摩卡小城5300元元/平平绿庭项目绿庭项目依云郡依云郡8500元元/平平金丰金丰蓝庭蓝庭5600元元/平平区域竞争项目销售一览区域竞争项目销售一览20052005年年411261051213

3、9九城湖滨九城湖滨金丰蓝庭金丰蓝庭五洲云景五洲云景英伦风尚英伦风尚摩卡小城摩卡小城已销已销77757上海源花城上海源花城已销已销17669已销已销33754已销已销55206已销已销23143已销已销2133554678九亭九亭北部北部纳入纳入网上网上销售销售区域区域余量余量240359240359平方米平方米8个月个月10个月个月10个月个月10个月个月10个月个月15个月个月去化总量去化总量228865228865平方米平方米20062006年年九亭北部剩余量尚大于一年来销售总量，区域供大于求的态势仍将长期存在；九亭北部剩余量尚大于一年来销售总量，区域供大于求的态势仍将长期存在；九亭潜在项

4、目，如中大、总泉项目等销售周期与本项目相似，未来竞争更趋激烈；九亭潜在项目，如中大、总泉项目等销售周期与本项目相似，未来竞争更趋激烈；代表项目代表项目建面建面 （万方）（万方）容积容积率率物业形态物业形态均价均价（元（元/ /平）平）总户数总户数主力户型、面积主力户型、面积开发与销售进度开发与销售进度奥林匹克花园701.3多层、小高层8500（全装）三期：55、79、85、100预计9月开盘九城湖滨301.5高层、小高630050098-120预计9月开盘上海青年城5.21.8小高层 8000328一房40二房707月14日开盘中大九里风荷苑230.9小高层、联排93-100、125预计07年

5、3月开盘摩卡小城18.81.3小高层530033284-100、111-130五洲云景花园161.5小高层、高层5500716407085，102，135竞争聚焦区域楼盘供应量相当惊人，区域楼盘供应量相当惊人，20072007年总量可逾年总量可逾200200万平方米。万平方米。区域区域5500-60005500-6000元元/ /平方米的价格区间已经形成，少量代表楼盘可以突破。平方米的价格区间已经形成，少量代表楼盘可以突破。今秋，区域有一轮新的供应放量，小面积户型成为市场的主角。今秋，区域有一轮新的供应放量，小面积户型成为市场的主角。九亭在未来几年中仍面临着相当激烈的市场竞争！九亭在未来几年中

6、仍面临着相当激烈的市场竞争！未来竞争重点项目未来竞争重点项目主力竞争圈主力竞争圈九亭楼盘先驱九亭楼盘先驱奥林匹克花园奥林匹克花园位置：位置：沪松公路1110号 规模：规模：二期总建27万，三期即将推出物业形态：物业形态：小高层、多层面积分布：面积分布：二房79.39-109 三房106.16-140价格：价格：精装修8000元/装修标准：装修标准：800元/销售情况：销售情况：03年12月开盘至今，共推出 1295套，目前基本售完。物业费：物业费：1. 5-1.85元/月核心卖点：核心卖点：位置优势位置优势产品综合素质高产品综合素质高全装修物业全装修物业运动概念社区运动概念社区九亭楼盘先驱九亭

7、楼盘先驱奥林匹克花园奥林匹克花园产品产品创新复式创新复式/ /景观景观/ /小户型小户型/ /特色产品启动特色产品启动配套配套体育场为其最大配套体育场为其最大配套/ /商业配套带动商业配套带动推广推广扼守沪松公路，截流客户扼守沪松公路，截流客户/ /运动就在家门口运动就在家门口客户客户全市型客户全市型客户/ /青年精英青年精英/ /崇尚运动崇尚运动九亭楼盘先驱九亭楼盘先驱奥林匹克花园奥林匹克花园九亭霸主九亭霸主九城湖滨国际公寓九城湖滨国际公寓位置：位置：沪亭北路618弄 规模：规模：总建32万平方米容积率：容积率：1.5物业形态：物业形态：小高层面积分布：面积分布：二房99-108 三房129

8、.5-130价格：价格：5300-9000元/销售情况：销售情况：05年11月开盘至今，共推 出1466套，去化55；06年 底月即将再推出500套； 物业费：物业费：1.65元/月核心卖点：核心卖点：半岛型规划半岛型规划水景及景观细部水景及景观细部国际化居住观国际化居住观九亭霸主九亭霸主九城湖滨国际公寓九城湖滨国际公寓产品产品半岛型湖景社区半岛型湖景社区/ /新古典主义风格建筑新古典主义风格建筑配套配套三大会所，三个邻里中心三大会所，三个邻里中心/ /商业街商业街推广推广巨额投入巨额投入/ /强大的户外昭示强大的户外昭示/ /令人冲动的实景展示令人冲动的实景展示客户客户全市型客户全市型客户/

9、 /一定的外籍人士一定的外籍人士九亭霸主九亭霸主九城湖滨国际公寓九城湖滨国际公寓位置：位置：沪松公路、沪亭南路 规模：规模：5.2万容积率：容积率：1.5物业形态：物业形态：小高层面积分布：面积分布：一房40 二房70价格：价格：精装修8000元/销售情况：销售情况：7月14日开盘至今，共推出 328套，目前售出100套。核心卖点：核心卖点：小户型，低总价，低首付小户型，低总价，低首付未来松江的交通生活配套中心未来松江的交通生活配套中心九亭另类九亭另类上海青年城上海青年城3.63.6米层高，实用率较高米层高，实用率较高九亭另类九亭另类上海青年城上海青年城产品产品小户型小户型40-7040-70

10、平方米平方米/3.6/3.6米层高米层高/7/7万首付高性价比万首付高性价比配套配套轨道交通轨道交通/ /九久广场九久广场推广推广青春驿站青春驿站甲壳虫甲壳虫青年城青年城/ /亮丽时尚的包装亮丽时尚的包装/Y/Y派生活派生活客户客户年轻、前卫、时尚一族年轻、前卫、时尚一族我们要在哪里？我们要在哪里？奥林匹克花园奥林匹克花园九城湖滨九城湖滨摩卡小城摩卡小城英伦风尚英伦风尚金丰蓝庭金丰蓝庭五洲云景五洲云景知雅汇知雅汇在这样的市场中，只有在第一集团，才能赢得一切，我们别无选择在这样的市场中，只有在第一集团，才能赢得一切，我们别无选择第一集团第一集团第二集团第二集团第三集团第三集团市场竞争结论市场竞争

11、结论九亭市场竞争是一场激烈的持久战九亭市场竞争是一场激烈的持久战区域价格明显低于相邻板块，但受板块内严重挤压区域价格明显低于相邻板块，但受板块内严重挤压产品类型趋同，在新政后小户型将层出不穷产品类型趋同，在新政后小户型将层出不穷产品和价格是区域竞争的主体，区域缺乏城市的精神产品和价格是区域竞争的主体，区域缺乏城市的精神 竞争项目销售情况迥异，这是一个容不下弱者的市场竞争项目销售情况迥异，这是一个容不下弱者的市场因此，我们一定要成为区域的明星个案，即使仍然不是王因此，我们一定要成为区域的明星个案，即使仍然不是王者，但我们需要有独一无二的特点者，但我们需要有独一无二的特点市场竞争市场竞争项目价值项

12、目价值形象演绎形象演绎提报结构提报结构营销策略营销策略客群属性客群属性我是谁？我是谁？我最精彩？我最精彩？我做的最牛？我做的最牛？项目价值项目价值城市风范城市风范“内外城内外城”规划规划 复合复合 ” ” 功能功能外城外城内城内城广场广场精神标志精神标志“T”型水景型水景17000平米商业街平米商业街开放的中心广场开放的中心广场。有机的组合有机的组合精神堡垒精神堡垒项目价值项目价值时代精神时代精神“现代现代”建筑风格建筑风格当代建筑主流产品当代建筑主流产品年轻人的向往年轻人的向往国际化社区的外在体现国际化社区的外在体现项目价值项目价值文化地标文化地标“文化文化”广场广场（会所、图书馆、教室）（

13、会所、图书馆、教室）项目价值项目价值适度空间适度空间“可变可变”空间空间紧凑户型紧凑户型270270度景观度景观城市风范城市风范时代精神时代精神文化地标文化地标适度空间适度空间打造九亭板块打造九亭板块综合性综合性都市社区都市社区上海的西南上海的西南发展的九亭新都市地带发展的九亭新都市地带国际化的社区国际化的社区将是的将是的未来城市生活的方向未来城市生活的方向项目价值结论项目价值结论市场竞争市场竞争项目价值项目价值形象演绎形象演绎提报结构提报结构营销策略营销策略客群属性客群属性我是谁？我是谁？我最精彩？我最精彩？我做的最牛？我做的最牛？客源属性客源属性客源变化客源变化区域的发展正在悄然改变着九亭

14、的客源构成区域的发展正在悄然改变着九亭的客源构成90平米左右中小户型产品正日益成为九亭客源选择的主流平米左右中小户型产品正日益成为九亭客源选择的主流别墅客群被迫移民的公寓客群价格吸引的看中区域发展，并不完全依赖交通的公寓客群区域逐步成熟带来的依赖交通但希望提升生活品质或要求在城市立足的公寓客群2000年2002年2006年2007年项目客户类型项目客户类型用途用途选择户型选择户型人口特征（家庭结构、年龄、职业、人口特征（家庭结构、年龄、职业、工作地点等）工作地点等）购买行为特征购买行为特征 过渡过渡一房一厅，一房一厅，二房二厅二房二厅较少较少单身，单身，20-30 20-30 岁之间，普通白领

15、，岁之间，普通白领，工作地点在漕河泾或徐家汇的片区。工作地点在漕河泾或徐家汇的片区。经济能力差，价格和交通经济能力差，价格和交通是首要的考虑因素。是首要的考虑因素。二房二厅二房二厅单身或已婚，部分有单身或已婚，部分有3 3岁以下的子岁以下的子女，女，25-3525-35岁之间，职业以白领、岁之间，职业以白领、银行、医院、私营企业主或其他中银行、医院、私营企业主或其他中层人员、自由职业者为主，工作地层人员、自由职业者为主，工作地点在徐家汇或虹桥莘庄等周围片点在徐家汇或虹桥莘庄等周围片区。区。经济能力一般，考虑因素经济能力一般，考虑因素较为综合，价格是其决定较为综合，价格是其决定购买的主要因素之一

16、。购买的主要因素之一。 自用自用二房二厅二房二厅为主，三为主，三房次之一房次之一房一厅少房一厅少已婚或独身，已婚或独身，28-4028-40岁之间，以在岁之间，以在及其附近工作的公务员、银行、医及其附近工作的公务员、银行、医院、白领、私营企业主为主，三房院、白领、私营企业主为主，三房是准备接父母前来是准备接父母前来经济能力尚可，对区域有经济能力尚可，对区域有一定的认同感。对居住环一定的认同感。对居住环境有较高的要求，其次为境有较高的要求，其次为价格和交通。价格和交通。客源属性客源属性本项目本项目70%的两房决定了项目的客群的两房决定了项目的客群、经历竞争激烈的社会上淘汰赛的洗礼，向上并渴望被认

17、同。、经历竞争激烈的社会上淘汰赛的洗礼，向上并渴望被认同。、一般为第一次置业，讲求实惠，看中九亭未来可保值增值。、一般为第一次置业，讲求实惠，看中九亭未来可保值增值。、家庭组建初期，买房并买车，提前进入生活完备期，为孩子或自身经济能力、家庭组建初期，买房并买车，提前进入生活完备期，为孩子或自身经济能力 提升，年后有换房的考虑。提升，年后有换房的考虑。、追求自身发展和家庭的责任，考证，开源，理财，进行一切可以提升家庭生、追求自身发展和家庭的责任，考证，开源，理财，进行一切可以提升家庭生 活品质的行动。活品质的行动。、对社会活动有兴趣，希望获得更多社会信息，结识对自身有帮助的人。、对社会活动有兴趣

18、，希望获得更多社会信息，结识对自身有帮助的人。他们需要的不仅仅是房子更是生活他们需要的不仅仅是房子更是生活客源属性客源属性项目客户项目客户描述描述规划设计“T”字状水系分割整个社区 近人的泊岸城市广场内会所（图书馆等） 良好的交往学习“外城”商业街的设置 与内城的互补和分离“内城”万平米的社区适度室内空间设计生活在水边生活在水边购物在商街购物在商街聚集在广场聚集在广场随意在空间随意在空间最完美的最完美的生活场生活场客源属性结论客源属性结论上海西南最具时代感的都市大盘上海西南最具时代感的都市大盘项目界定项目界定完全社区完全社区九亭最具综合竞争力的楼盘九亭最具综合竞争力的楼盘我最精彩我最精彩我是谁

19、？我是谁？市场竞争市场竞争项目价值项目价值形象演绎形象演绎提报结构提报结构营销策略营销策略客群属性客群属性我是谁？我是谁？我最精彩？我最精彩？我做的最牛？我做的最牛？地产产品自身的规划仍然讲究一种“场”。贝聿铭先生曾说过，规划第一，建筑第二。建筑群体内部的“场所精神”是建筑是否有活力的关键。这种场所精神，追求的是建筑互补的功能，近人的尺度，合理的内外循环，良好的交往空间，亲切的外观设计，明确的方向感等， “活力、完整、适度、自由、互动活力、完整、适度、自由、互动”是场的特性是场的特性 无名特质无名特质 的的 场场 。正因为这种。正因为这种 场场 对于建筑的特定价值，西方建筑师对于建筑的特定价值

20、，西方建筑师更意念化地称之为更意念化地称之为The sense of The sense of placeplace，专业书籍翻译为，专业书籍翻译为 场所感场所感 或或 场所精神场所精神 。 所谓所谓“场场”所谓所谓“场场”“场场”源于源于 “ “道道”，有道才有场，它是一种，有道才有场，它是一种“意向意向”的东西，具有感觉价值；的东西，具有感觉价值；磁场、电场、建筑场、气场“场场”是自然与自然、自然与人之间有意义的组合而形成的整体；是自然与自然、自然与人之间有意义的组合而形成的整体；“场场”内的任何因素都会影响场的特性！内的任何因素都会影响场的特性！因此，因此，“场场”是瞬息万变的，不同的因

21、素组合有不同的是瞬息万变的，不同的因素组合有不同的“场场”！人支配人支配“场场”“在场在场”决定生活的不仅是地段，亦不只是建筑、景观，而是人的态度。决定生活的不仅是地段，亦不只是建筑、景观，而是人的态度。人是主语，呼唤人是主语，呼唤“在场精神在场精神”人有不同的生活执着和追求，有不同的发展轨迹人有不同的生活执着和追求，有不同的发展轨迹每个人，都在经营着自己的生活场每个人，都在经营着自己的生活场产品构建产品构建“在场精神在场精神”“绿庭绿庭”打造的是一个功能复合，共享参与的居住场！打造的是一个功能复合，共享参与的居住场！ 一个将生活、休闲、娱乐、艺术融为一体的场所一个将生活、休闲、娱乐、艺术融为

22、一体的场所 一个发展互动，资源共享的场所一个发展互动，资源共享的场所 一个年轻人聚集分享展示的场所一个年轻人聚集分享展示的场所客户具备客户具备“在场精神在场精神”个性个性无聊无聊注重生活品位注重生活品位合群合群渴望发展渴望发展他们是事业发展阶段的纯正白领；他们是事业发展阶段的纯正白领；他们个性鲜明，生活丰富，但却时时感到无聊；他们个性鲜明，生活丰富，但却时时感到无聊；他们善于交流，不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；他们善于交流，不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；他们非常注重生活品位，即使他们没有富人生活的经历；他们非常注重生活品位，即使他们没有富人生活的经历；他们渴望发

23、展，渴望自己理想的生活环境，并为此而发奋努力；他们渴望发展，渴望自己理想的生活环境，并为此而发奋努力；他们是理想生活的追求者，是自我发展的主宰者！他们是理想生活的追求者，是自我发展的主宰者！竞争需要竞争需要“在场精神在场精神”一个供应量超过一个供应量超过300300万平方米的市场环境万平方米的市场环境一个产品同质、价格肉搏的市场环境一个产品同质、价格肉搏的市场环境一个缺乏真正居住文化的市场环境一个缺乏真正居住文化的市场环境“在场精神在场精神”是城市的体现，是生活的缩影，是国际的风格是城市的体现，是生活的缩影，是国际的风格。世界，上海，我在场世界，上海，我在场市场竞争市场竞争项目价值项目价值形象

24、演绎形象演绎提报结构提报结构营销策略营销策略客群属性客群属性我是谁？我是谁？我最精彩？我最精彩？我做的最牛？我做的最牛？营销法则n 关于大盘营销关键：关于大盘营销关键： 结合城市发展战略结合城市发展战略 核心吸引力，创造核心吸引力，创造“中心化中心化” 一期一期= =整体，整体， 形象形象产品产品 产品面需要产品面需要1-21-2个个“震撼点震撼点” 运用文化体系增加附加值运用文化体系增加附加值n 关于中小户型产品营销关键：关于中小户型产品营销关键： 核心客户影响力核心客户影响力 卖点卖点= =观点观点“感性造势感性造势” 网络传播及社会效应网络传播及社会效应 事件营销制造持续热度事件营销制造

25、持续热度 分展场、巡展主动出击分展场、巡展主动出击大盘开发大盘开发+ +紧凑产品紧凑产品引导期引导期开盘期开盘期强销一强销一持续期持续期 06/9-06/1106/9-06/11 06/06/12-12-07/207/2 07/3-07/807/3-07/8 07/07/9-08/29-08/2 08/3-08/3-08/808/8 开盘开盘引爆引爆文化促销文化促销房车联动房车联动奥运争金奥运争金营销策略总控图营销策略总控图 时间时间 主题主题展示展示销售销售策略策略事件事件 08/9-08/9-08/08/1212强销二强销二冲刺期冲刺期分展场分展场临时接待处临时接待处涂鸦样板房涂鸦样板房售

26、楼中心售楼中心实景样板房实景样板房样板立面样板立面商业街实景商业街实景文化广场文化广场核心样板段核心样板段自由城市自由城市开场开场生活场生活场在场在场运动运动第一个家第一个家我在场我在场生活不在家生活不在家文化自在场文化自在场我我成长成长我在场我在场居家场居家场文化场、艺术场文化场、艺术场运动场运动场空间魔方，室内空间魔方，室内设计大赛设计大赛产品推介会开盘产品推介会开盘仪式仪式文化广场公开文化广场公开商业街正式营业，商业街正式营业，房车联动销售房车联动销售文化基金会成立文化基金会成立圣诞节酒会圣诞节酒会“五一五一”房展房展北京奥运争金计北京奥运争金计划，健康跑活动划，健康跑活动电子竞技比赛电

27、子竞技比赛客户入伙仪式客户入伙仪式精彩城市精彩城市入场入场更多精彩更多精彩我在场我在场文化邻里中心成文化邻里中心成立立圣诞节活动圣诞节活动绿庭文化季活动绿庭文化季活动景观全景景观全景建立市场影响力，使本项目成为九亭地产第一梯队项目通过与事件相关的活动为项目带来直接客户；使购买者树立对本项目的信心；配合销售原则重要“事件”的参与群体，尽量能与项目的目标客户群相符；规格档次搭配原则合理分配推广费用，以少量“大事件”建立影响力，以大量“中、小事件”使客户“习惯性”的来到本项目；目的目的原则原则作用作用事件营销为主事件营销为主20062008在场运动进行时在场运动进行时将持续贯穿两年的营销活动自由城市

28、自由城市开场开场涂鸦样板房时间：时间：20062006年年9 9月月1111月月引导期引导期目的：总领项目，目的：总领项目，“绿庭绿庭”给予的是一个居住场。给予的是一个居住场。主题：自由城市，开场主题：自由城市，开场项目亮相，突出规模，确立地位；简单诠释自由城市规划；“开场”首现“在场精神”；第一个家，第一个家，我在场我在场时间：时间：20062006年年1212月月20072007年年2 2月月 事件：空间魔方，室内设计大赛事件：空间魔方，室内设计大赛 产品推介会，开盘仪式产品推介会，开盘仪式开盘期开盘期 主题：第一个家，我在场主题：第一个家，我在场首次置业者的精神体验；针对目标客户的首次感

29、情攻势；房型，简约得恰到好处目的：开盘引爆，针对目标客户，恰当房型的集中推荐。目的：开盘引爆，针对目标客户，恰当房型的集中推荐。毛泽东和杨开慧的第一个家毛泽东和杨开慧的第一个家大事件之室内设计大赛大事件之室内设计大赛宣传房型宣传房型简约得恰到好处，邀请部分专业简约得恰到好处，邀请部分专业单位和客户参与房型室内设计，已达到空间转单位和客户参与房型室内设计，已达到空间转换，功能更加完善的目的，让客户认知，面积换，功能更加完善的目的，让客户认知，面积和功能是可以背离的。和功能是可以背离的。20062006年年1010月，九亭市场将风起云涌月，九亭市场将风起云涌销售策略之提前锁定客户销售策略之提前锁定

30、客户又一次市场放量，就在此际又一次市场放量，就在此际众多客户又将聚焦奥园、九城众多客户又将聚焦奥园、九城我们没有预售，但我们不能错过！我们没有预售，但我们不能错过！采用采用VIPVIP卡和日进斗金的方式在先期锁定客户，卡和日进斗金的方式在先期锁定客户，犹豫客户的立即购买倾向，使其等待本项目犹豫客户的立即购买倾向，使其等待本项目的推出。的推出。生活不在家，文化自在场生活不在家，文化自在场时间：时间：20072007年年3 3月月20072007年年8 8月月 事件：文化广场会所公开事件：文化广场会所公开 强销一强销一 主题：生活不在家，文化自在场主题：生活不在家，文化自在场社区文化的首次提倡文化

31、广场小区的人文核心卖点亮相文化活动成为人际交流的平台文化广场会所是销售促进，客户聚集、推广活动的中心。文化广场会所是销售促进，客户聚集、推广活动的中心。“五一五一”房展会房展会文化广场会所文化广场会所九亭的人文地标九亭的人文地标艺术学校艺术学校画廊画廊社区文化作品陈列室社区文化作品陈列室图书馆图书馆书法室书法室音乐教室音乐教室大事件之文化广场会所公开大事件之文化广场会所公开文化广场会所的公开，配合文化季文化广场会所的公开，配合文化季活动。建立书友会，举办绘画展，活动。建立书友会，举办绘画展，创办艺术学校，设立艺术家工作室，创办艺术学校，设立艺术家工作室，将文化牌打到极致。将文化牌打到极致。我成

32、长，我成长，我在场我在场时间：时间：20072007年年8 8月月20082008年年2 2月月 事件：绿庭文化基金会成立事件：绿庭文化基金会成立 强销二强销二 主题：我成长，我在场主题：我成长，我在场体验生活的升级关注下一代的成长社区给予客户的是发展！目的：房车联动销售，基金促进社区永续发展。目的：房车联动销售，基金促进社区永续发展。圣诞节活动圣诞节活动房车联动，商业展示房车联动，商业展示大事件之房车联动计划大事件之房车联动计划商业街落成并正式营业，在感受商商业街落成并正式营业，在感受商业氛围的同时，进行房车联动销售。业氛围的同时，进行房车联动销售。九亭的区位需要车，客户的属性喜九亭的区位需

33、要车，客户的属性喜欢车，车也是他们发展道路上的必欢车，车也是他们发展道路上的必需品。需品。大事件之绿庭文化基金会成立大事件之绿庭文化基金会成立成立绿庭文化基金会，对小区文艺、成立绿庭文化基金会，对小区文艺、教育、文化突出的业主进行奖励。教育、文化突出的业主进行奖励。同时与上海知名的专业培训机构同时与上海知名的专业培训机构（比如山木培训）联盟，使小业主（比如山木培训）联盟，使小业主能够有更多的培训机遇。能够有更多的培训机遇。精彩城市精彩城市入场入场时间：时间：20082008年年3 3月月20082008年年8 8月月 事件：绿庭文化基金会成立事件：绿庭文化基金会成立 持续期持续期 主题：精彩城

34、市，入场主题：精彩城市，入场交房阶段，业主入伙感受时代韵率，精彩奥运开幕追求健康，关注奥运目的：在城市中体验社会，感受时代的脉动。目的：在城市中体验社会，感受时代的脉动。圣诞节活动圣诞节活动房车联动，商业展示房车联动，商业展示奥运争金计划与楼盘销售奥运争金计划与楼盘销售奥运期间，中国每获得一枚金牌，就推出一套奥运期间，中国每获得一枚金牌，就推出一套优惠房源。将在场体验极度放大，并且在销售优惠房源。将在场体验极度放大，并且在销售淡季促进去化速率。淡季促进去化速率。大事件之健康跑活动大事件之健康跑活动九亭区域的迎奥运健康跑活动，吸九亭区域的迎奥运健康跑活动，吸引新九亭的居民参与，为奥运加油，引新九

35、亭的居民参与，为奥运加油，为健康喝彩。亲身体验锻炼带来的为健康喝彩。亲身体验锻炼带来的乐趣乐趣更多精彩更多精彩我在场我在场时间：时间：20082008年年9 9月月20082008年年1212月月 事件：绿庭邻里中心落成事件：绿庭邻里中心落成 冲刺期冲刺期 主题：更多精彩，我在场主题：更多精彩，我在场总结种种精彩，促进最后销售冲刺保留为二期项目的推广空间目的：成立属于自己的社区团体，为后期做进一步准备。目的：成立属于自己的社区团体，为后期做进一步准备。圣诞节活动圣诞节活动附件：销售推案附件：销售推案销售目标理解销售目标理解20072007年完成本项目一期年完成本项目一期800800套的销售量套

36、的销售量尽速去化本项目，并保证销售速度和单位利尽速去化本项目，并保证销售速度和单位利润的平衡润的平衡通过一期项目销售奠定本项目九亭名盘基础，通过一期项目销售奠定本项目九亭名盘基础，为其后续二期开发做好准备为其后续二期开发做好准备短期短期长期长期中期中期一期产品盘点一期产品盘点两房两卫产品占到了一期开发总量的两房两卫产品占到了一期开发总量的5555% %九亭存量几乎为零的一室在本项目一期开发中也占到了九亭存量几乎为零的一室在本项目一期开发中也占到了1313% %一期总套数一期总套数: :16561656套套户型面积(平方)套数总套数户型面积(平方)套数总套数一室一卫73.976套214套三室二卫

37、119.356套300套71.558套118.2586套66.87160套126.334套67.9940套125.3160套二室二卫91.3886套910套125.1840套92.2316套172.254套121.598套二室一卫92.9664套204套101.64320套91.39128套91.91320套102.694套101.5580套88.598套92.9380套一室二卫77.876套6套四室二卫180.6416套16套1512117171695431381014612125/67/67/125101/92/92/101101/92/92/101101/92/92/101101/92/

38、92/101101/92/92/101101/92/92/101101/92/92/101101/92/92/10193/93/93/93118/91/91/91118/91/91/91/91/118118/91/91/91/91/118125/67/67/125125/67/67/125125/67/67/125118/91/91/91推盘节奏五大原则推盘节奏五大原则看楼动线合理原则看楼动线合理原则形象展示到位原则形象展示到位原则高价值实现原则高价值实现原则配合工程节点原则配合工程节点原则户型配比多样原则户型配比多样原则推盘推盘优先优先第第 一一 批：批：1 1、3 3、4 4号楼号楼推出时

39、间：推出时间：06/12-07/206/12-07/2推出套数：约推出套数：约262262套套销售目标：销售目标：120120套套建筑面积：约建筑面积：约25415.3325415.33平方米平方米1512117171695431381014612户型：户型：9191、125125、118118、6767125/67/67/125118/91/91/91/91/1181一期销售节奏一期销售节奏售楼处至施工形象展示区售楼处至施工形象展示区1 1、3 3号楼号楼6767、9191平方涂鸦样板间；平方涂鸦样板间；6767平方实景样板间平方实景样板间1 1、3 3号楼紧邻中心广场号楼紧邻中心广场060

40、6年年1010月低前外立面完成月低前外立面完成一房、两房、三房一房、两房、三房1、34118/91/91/91涂鸦样板房在开盘前替代实景样板房出现，创新形象展示涂鸦样板房在开盘前替代实景样板房出现，创新形象展示“脱颖而出脱颖而出”涂鸦样板房：在样板房装修未完成前替代性出现低成本的运作，降低前期展示运作费用轻松的展示氛围区别于常规性展示，在展示产品的同时带给客户耳目一新的感觉1 19191平方两房平方两房3 36767平方一房平方一房1一期销售节奏一期销售节奏涂鸦样板房涂鸦样板房景观展示的代表性景观展示的代表性结合推盘节奏结合推盘节奏结合看楼路线的设计考虑结合看楼路线的设计考虑样板房推出时间房型

41、面积1号楼第一批开盘时一室一卫66.87平方7号楼第三批开盘时两室两卫91.91平方7号楼 第三批开盘时两室两卫101.64平方结合户型供量结合户型供量1一期销售节奏实景样板间一期销售节奏实景样板间1512117171695431381014612第二批：第二批：2 2、5 5、1212、1717号楼号楼推出时间：推出时间：07/3-07/807/3-07/8推出套数：约推出套数：约 368368套套销售目标：销售目标：350350套套建筑面积：约建筑面积：约 36310.1536310.15平方米平方米户型：户型：9191、118118、9292、1011012一期销售节奏一期销售节奏151

42、2117171695431381014612101/92/92/101118/91/91/91/91/118101/92/92/101售楼处至中心广场售楼处至中心广场商业街实景展示商业街实景展示1717号楼紧邻中心广场号楼紧邻中心广场0707年年3 3月低前外立面完成月低前外立面完成主力两房、三房主力两房、三房2、512、17118/91/91/91第三批：第三批：8 8、1010、1313、1515号楼号楼推出时间：推出时间：07/9-08/207/9-08/2推出套数：约推出套数：约424424套套销售目标：销售目标：400400套套建筑面积：约建筑面积：约41555.6841555.68平方米平方米1512117171695431381014612户型：户型：125125、6767、9292、101101101/92/92/101101/92/92/101125/67/67/125125/67/67/125售楼处至中心广场、样板间售楼处至中心广场、样板间7 7号楼号楼9292、101101平方样板间平方样板间1515号楼紧邻中心广场号楼紧邻中心广场8080外立面工程完工外立面