万科穿插施工作业操作工序指引

1、广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞蚂：第1页共14页穿插法施工工序管理作业指引日期 日期 日期编制 审核 批准修订记录日期修订 状态修改内容修改人审核人批准人广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞码：第2页共14页1 .目的明确高层施工全过程从下往上流水的施工工序流水组织要求，缩短施工总工期， 降低对劳动力数量的需求，提高工程管理的精细化水平。2 .适用范围适用于本公司开发的所

2、有项目的高层施工标段，包括土建施工和装修施工的整个 ,过程。3.工作原则3.1. 全过程从下往上组织流水施工的原则：3.1.1, 所有工序从下往上组织流水施工；3.1.2, 每个流水段只有一个专业施工；3.1.3, 流水段划分原则：主体结构、砌筑、外抹灰、外装饰、内抹灰、地面砖铺贴等 六道工序采用按层流水，其他工序按套流水；3.1.4, 内装饰、外装饰（包括阳台和入户花园）和公共梯间（包括人货梯所在户）在 平面内不交叉，自身流水也不交叉（永久电梯启用后只分内外装）；3.1.5, 每层流水段按外装一内装一公共梯间及人货梯所在套房的先后顺序（永久电 梯启用后只分内外装）；3.2. 大总包的管理原则

3、：3.2.1, 项目施工管理以总承包施工单位为主导，负责项目施工安全、质量和进度（包 括各甲分包单位的安全、质量和进度），直至项目精装修完成，交钥匙给甲方 项目部；3.2.2, 总承包单位编制项目整体全过程从下往上流水施工方案；3.2.3, 分包单位根据总承包单位的整体进度安排编制本专业的从下往上流水施工方案；3.24 总承包单位审核分包上报的施工进度计划及保证措施，对各分承包计划有矛盾 或不符合总计划之处协调修改，严格督促实施；3.25 总承包单位编制现场总承包管理实施细则，报甲方和监理审批后执行，拥 有对各分包单位的现场管理的奖惩权。5.3.2.1基层含水率8%广州市万科房地产有限公司 S

4、HENZHEN VANKE REAL ESTATE CO. LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞码：第3页共14页3.3密集协调的管理原则：3.3.1. 月度协调会：每月开一次协调会，协调各分包商及作业队伍之间的进度及现场 作业面冲突。会议参加人员：总包项目经理、各分包单位的项目经理、总监和 .甲方项目负责人。3.3.2. 周协调会：每周开一次协调会，协调各分包商及作业队伍之间的进度及现场作 业面冲突。会议参加人员：总包现场负责人、各分包单位的现场负责人、总监 和项目工程师。3.3.3. 碰头会：每天下午3： 30-4： 30开一次总包单位及各分包单位现场碰头会， 汇报当天

5、工作进展情况，协商明天工作计划及需协调配合事宜。会议参加人 员：总包现场负责人、各分包单位的现场负责人、监理工程师。4 .全过程从下往上施工工序流程及主要形象节点：4.1. 结构第8层天花板碎浇筑完成后，开始首层砌筑;42电梯井道第一悬挑段结构模板拆除完成后，开始第一段电梯层间门安装;4.3. 结构第11层天花板砂浇筑完成，外墙栏杆和铝合金门窗框安装;4.4. 结构第12层天花板任浇筑完成，开始入户钢门框、消防栓箱及防火门安装；4.5. 结构第13层天花板碎浇筑完成，开始外墙抹灰工程（不包括拉毛、通线、冲筋 等准备工作，准备工作在前期穿插施工）；4.6. 外墙抹灰完成立即插入该层内抹灰（不包括

6、拉毛，打灰饼等准备工作）；4.7.结构第15层天花板碎浇筑完成, 4.8.结构第16层天花板砂浇筑完成, 4.9.结构第17层天花板碎浇筑完成, 4.10.结构第18层天花板碎浇筑完成,4.11.结构第19层天花板碎浇筑完成, 4.12.结构第20层天花板砂浇筑完成,精装进场；开始墙地砖铺贴；开始吊顶及内墙腻子和底漆施工；开始户内木门、入户门扇安装；开始橱柜、浴室柜、沐浴屏、木地板安装 五金洁具及内墙面漆施工；4.13. 结构第21层天花板碎浇筑完成，首层精装完成.拆第一段悬挑架:4.14. 结构封顶后90天落完外架；广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTAT

7、E CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0页码：第4页共】4页4.16. 示例（永久电梯开通前采用通道分开组织安排穿插施工，永久电梯开通后采用通 道不分开组织安排穿插施工）：通道不分开组织的通道分开组织的工结构封顶时各层形.工序流水示例.pdf序流水示例.pdf象进度.xls5 .工序穿插前置条件：5.1. 砌筑：5.1.1 砌筑组砌排版图5.1.2 工法样板通过验收5.1.3 砌筑户型样板通过验收（包括门窗、水电位及家具布置位置），相关设 计变更已下发5.1.4 测量放双控线5.1.5 砂反坎完成5.1.6 结构养护时间达28天5.1.7 加气碎块现场陈放15天以上

8、5.2. 外抹灰：5.2.1 工法样板通过验收5.2.2 外抹灰灰饼控制图完成5.2.3 门窗定位图完成5.2.4 外门窗框安装完成5.2.5 外墙水电线管预埋完成5.2.6 对拉螺栓孔封堵完成5.2.7 砌筑养护15天以上5.3. 外墙涂料：5.3.1 腻子531.1抹灰养护15天以上5.3.2 底漆及第一遍面漆广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞码：第5页共14页53.2.2上三层抹灰完成5.3.3第二遍面漆1.1.1 .1外架拆除完成1.1.2 淋水试验完成5.4 内抹灰：5.4

9、.1 工法样板通过验收5.4.2 内抹灰灰饼厚度控制图完成5.4.3 门定位图完成5.4.4 双控线测量放线5.4.5 水电线管预埋完成5.4.6 砌筑养护15天以上5.5 墙地砖铺贴：5.5.1 完整精装样板通过验收（包括厨卫设备）5.5.2 排砖图及定位图经确认5.5.3 双控线已测量放线554抹灰养护15天以上5.6 内墙涂料5.6.1 腻子5.6.1.1 湿铺贴完成5.6.1.2 抹灰养护15天以上5.6.2 底漆5.6.2.1 基层含水率近8%5.6.3 面漆5.6.3.1 木门安装完成5.6.3.2 木地板安装完成5.7 吊顶5.7.1 墙褥铺贴完成7天以上5.7.2 龙骨和吊顶排

10、板图完成广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞码：第6页共14页5.8.1 完成第二遍腻子5.8.2 墙砖铺贴完成7天以上5.8.3 吊顶安装完成5.9入户门安装5.9.1 入门框安装5.9.1.1 砌筑完成7天以上5.9.2 门扇安装5.9.2.1 墙地砖铺贴完成5.9.3 吊顶完成5.931户内木门安装完成1.10 橱柜、浴室柜及淋浴屏安装1.10.1 墙砖安装完成15天以上1.11 木地板安装1.11.1 内墙底漆完成1.11.2 户内木门安装完成1.12 开关面板、五金、洁具安装

11、1.12.1 入户门扇安装完成1.12.2 第一遍面漆完成6 .施工技术要点：6.1 垂直度纠偏方法：1 .1.1根据项目结构施工水平确定抹灰的实际厚度，但厚度不得超过35mm.6 .L2在结构偏差超过20mm的情况下，允许在保证本层垂直度的情况下，在 相邻层的分格缝处采用错台的方法进行逐渐纠偏，但每层错台不准超过 5mm；6.2 尺寸一致性控制方法：6.2.1 根据总包在每个房间内提供的标高控制点、定位控制线（所有房间：墙 身弹出标高线，地面四周弹出定位控制线，并上返墙身300mm高），按 测量定位深化图进行定位控制；6.2.2不允许以上一道工序的完成面进行定位控制。广州市万科房地产有限公司

12、 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO. LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0页码：第7页共14页6.3 层间封闭和止水方法：6.3.1 外墙脚手架按全悬挑设计（推荐采用下撑式悬挑或其他工字钢不伸入室 内的悬挑方式）；632在每层悬挑层用胶合板和防雨布，按内高外低进行全封闭，高差不少于 100mm6.3.3 首层在结构封顶之后才插入精装工序，首层排水立管在结构封顶后施工6.3.4 结构施工期间的施工用水排放：砌筑完成后立即安装厨卫永久排水立 管，外墙第一遍涂料完成后立即安装阳台永久排水管，利用永久排水立 管排临时水。6.3.5 消防梯及电梯层间门每层砌2

13、00高挡水坎。6.4 电梯脚手架及电梯门安装6.4.1 电梯井道按全磴结构设计；6.4.2 电梯井土建脚手架按不多于15层一悬挑设计。从下往上搭设，土建脚手 架从下往上按悬挑分段拆除。6.4.3 在原土建每两层一封闭的基础上，每层悬挑层及其上一层用胶合板和防 雨布进行全封闭。6.4.4 电梯门从下往上安装，每悬挑段安装一次。6.5 施工样板6.5.1 搭设板房对精装设计进行验证（可与销售展示的模板房公园一起考 虑）；652在第一层标准层做整层的施工样板（包括水电定位），分砌筑阶段样 板、内抹灰阶段样板、精装湿作业阶段样板、标准装修样板，共四个阶 段样板。6.5.3 样板验收：由项目部组织公司工

14、程部、设计部、营销部、客服关系中 心、物业公司等相关部门分别对四个阶段的样板进行逐一验收。6.6 外脚手架拆除：6.6.1 外脚手架拆除时，所有的材料不准进入室内：钢管、管扣、钢芭、安全 网、封闭用的夹板和防水布等等材料全部用塔吊运输。广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO.# LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0页码：第8页共14页6.7 磅泵管布置6.7.1 碎泵立管布设在水管井或安人货梯套间的客厅或餐厅。6.8 铝合金窗扇安装6.8.1 因封闭管理需要，外墙第一遍涂料施工完成后，立即安装铝合金窗扇。.受外架限制的窗扇，两个钱

15、链各先安装一颗螺丝（窗框在工厂冲螺丝定 位安装孔），确保窗扇能关闭，拆架后立即上另一颗螺丝并进行精调。6.8.2 玻璃保护膜拆除：在拆除悬挑段外脚手架时，拆除该悬挑段玻璃外侧保 护膜。内侧保护膜于室内装修施工完成后拆除。6.9 不同批次材料的色差处理：6.9.1 尽量采用同一批次材料，由于时间跨度太长，出现两个以上批次时，每 批次须分别预留返修用材料。6.10 外墙淋水试验6.10.1 按悬挑段分段对外墙和门窗进行淋水试验，淋水试验方法按广州公司建筑防水防裂体系要求。6.11 永久给水管保压要求6.11.1 永久给水管总包单位移交给精装修单位时，须利用工地临时用水系统保压，确保精装施工时能带压

16、施工，直至永久用水接通。7 .施工管理要点：7.6 垂直运输：7.6.1 由总承包单位合理协调、安排各分包商、重大物资、构件和机械设备进 出场时间，并根据现场进度需要配备合适的垂直运输设备（每单元至少 配备两笼人货梯1台，每两单元至少配备塔吊1台），并报监理和甲方 审批后执行。7.6.2 人货梯最迟须于结构第8层天花硅板浇筑完成时投入正常使用。7.6.3 提供工地现成的机械设备，协助各专项和专业分包单位及时将其运到现 场的货物卸到指定位置，将其材料设备吊放到作业现场。广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编

17、号：版号：A/0贞码：第9页共14页7.7 临建布置：7.7.1 由总承包单位协调、安排各分包商的施工场地和临建设施，并报监理和 甲方审批后执行。总承包单位将为各专项及专业分包单位提供所有合理 的场地设施，以便各分包单位能及时开展工作，包括以下2个方面：7.7.1.1 向各分包单位提供及安排场地让其建立自己的办会室，辅助设施和 仓库，当工程完工时，总承包单位安排各分包单位拆除和清理上述 设施。7.7.1.2 总承包单位将作好安排，以便各分包单位能与总承包单位共同使用 现场的通道与场地，并向其提供合理施工作业场地。7.8 临时水电接驳：7.8.1 总承包单位向现场各施工单位的施工现场、办公地点和

18、贮存仓库提供足 量和便利的施工用电，包括现场照明、动力机械、设备、运行测试等所 需的用水和用电量。732总承包将根据现场需要，在工地范围内科学布置水、电管线，并设置足 够的接驳口。各专项及专业分包单位进场后，总承包单位向其提供施工 临时用水用电接驳点及其分布范围、地点以及电箱容量等资料，并进行 交底。7.3.3 水、电接驳点布置要求：7.3.3.1 现场施工平面范围内不超过50米间隔布置有水、电接驳点；733.2 每幢楼每层设置水电接驳点，并满足上述要求。733.3 3每处材料、半成品加工区域确保设置一个大容量电接驳点。1.4 标高及定位线：1.4.1 施工现场根据工程需要由总承包单位设立并保

19、护好标高基准点、轴线定 位基准点，并确保其准确性。742在所有房间：墙身弹出标高线，地面四周弹出定位控制线，并上返墙身 300mm 高。1.4.3 各专项和专业分包进场后，向其提供完整、详细的工程标高及定位线资料，并进行解释说明和现场交底，使各单位清楚、准确的使用各种标高 定位线广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞码：第10页共14页1.4.4 任何情况下，如各单位有标高及定位线方面的疑问，总承包须认真解释 说明。1.4.5 如因施工及其他原因造成原己弹好的线被覆盖或模糊不清，须进行二

20、次 弹线。1.4.6 指导各专项及专业分包单位自身施工放线。1.5 工序交接：1.5.1 重点工序均办理工序界面移交，由移交方提出交接申请工作联系单，监 理单位组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，安全 文明及成品保护检查，并办理工序交接验收，书面签字确认；1.5.2 工序移交资料要求：1.5.2.1 提供在平面图上标注的实测实量自检记录，土建与精装交接须填写 住宅中间移交精装验收记录表，其他工序交接填写工种（工序）间交接质量检查记录表1.5.3 需要办理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、入户门安装交接、 户内门安装交接、橱柜玄关柜安装交接、地板安装交接，每户均需建立 交接档

21、案：1.5.4 移交工序的质量标准：1.5.4.1 实测质量要求及检测方法参见集团在建项目产品质量实测操作指 引，实测合格率达到90%,实测不合格点偏差不允许超出允许 偏差的两倍。否则需整改后重新交接验收；1.5.5 交接工作面的成品保护及安全文明施工要求：参见广州万科安全文明 施工统一标准、万科集团装修房成品保护标准；1.5.6 各工序工完场清，严格执行完全移交原则，不准带缺陷移交。1.6 垃圾清理：761总包单位在每层楼集中设置一处清扫工具摆放点，并配扫帚和撮斗等清 扫工具。7.6.2各单位将施工垃圾运至总承包单位在每个施工区域指定垃圾堆放位置 后，总承包单位负责两天内清理外运。广州市万科

22、房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞码：第11页共14页1.7 钥匙管理：入户门扇安装完成后，各套间的开、关遵守以下要领：1.7.1 前一天沟通会时向总包单位提交入室管理表，其他时间不予受理；1.7.2 预定进入各套内的施工分包负责开门、关门；1.7.3 不论出于怎样的理由，总包单位不接受当天突发要拿钥匙；1.7.4 钥匙收发需要在总包单位的入室管理表上签字确认；1.7.5 室内造成伤痕、污染的情况下，必须向总包单位汇报；1.7.6 经申报的污染伤痕，视程度可不追究责任。如果没有申报，将调查该时

23、 段内的入室作业的所有记录，均等收取修补费用；1.7.7 切实做好套内清扫工作，保持施工前后都是同样的状态；1.7.8 施工结束后要确保关闭户内门窗和水电总闸，并将钥匙交还总包钥匙管 理岗。1.8 工地消防、保卫：1.8.1 总承包单位实行严格的工作证制度，各单位施工人员向总承包申报进场 施工人员并办理工作证。施工现场必须配戴工作证。782总承包单位在现场的各大门进行一十四小时值勤，严格落实人员、车辆 出入检查登记制度。并在工地范围内进行日夜巡逻，对各单位材料、设 备进行看管（并不能免除各单位看管本单位材料、设备的工作和责 任）。1.8.3 总承包单位将组织各施工单位成立义务消防队，经常性的开

24、展防火教 育、防火演练，预防火灾事故的发生，并在主要场所配置灭火器。8 .管理要求：8.1 设计管理部：8.1.1 在结构出土0.00的里程碑时间节点前完成精装修施工图纸及相关部品样 板的确认；8.1.2 协调设计院设置层间分格缝或横向线条，以消化垂直度偏差，并在施工 图纸上明确；8.1.3 协调设计院电梯井道按全碎结构设计，并在结构施工图上明确;广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞蚂：第12页共14页8.1.4 参加实体样板验收，确保施工样板的实际效果与设计意图的吻合。8.2 采购管

25、理部：8.2.1 在结构出±0.00的里程碑节点后一个月内完成与主体相关的专业承包商 的采购（包括精装、电梯、铝合金门窗、木门、入户门窗、管道煤气承 包商及相关材料部品供应商）；,8.2.2 在招标文件和合同中明确全过程从下往上流水施工组织要求，并将高层 施工流水工序管理作业指引作为合同附件之一；8.2.3 组织招标答疑会，并将全过程从下往上流水施工组织方法答疑作为招标 答疑会的议题之一；8.2.4 对有配送次数限制的材料部品，在合同中约定每增加一次配送所增加的 费用。8.3 工程管理部：8.3.1 在招标答疑会上解答全过程从下往上流水施工组织方法；8.3.2 向各项目和设计部、采购

26、部和成本部宣讲全过程从下往上流水施工组织 方法；8.3.3 提供项目施工流水组织技术支持；8.3.4 每月检查并在品质月报中汇报各项目全过程从下往上流水施工组织情 况，提出整改建议和措施。8.4 项目经理部：8.4.1 策划项目全过程从下往上流水施工作业并监督落实；8.4.2 审批总包和专业分包的全过程从下往上流水施工方案；8.4.3 参与总包组织的每周工序流水及进度协调会议；8.4.4 负责组织在第一层标准层做整层的砌筑样板（包括水电定位）和抹灰样 板（包括水电定位），并组织公司设计部、营销部、客服关系中心、物 业公司等相关部门验收。8.4.5 负责协调质监部门分段验收主体结构。8.5 监理单位：8.5.1 审核总包和专业分包的全过程从下往上流水施工方案，报项目经理部批 准；广州市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.穿插法施工工序管理作 业指引编号：版号：A/0贞码：第13页共14页8.5.2 参加对专业分包进场前的专项培训交底；8.5.3 参加各专业深化图纸和测量定位控制图会