上海2021年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益状况描述模拟试题

1、上海 2021 年下半年房地产估价师 ?理论与方法?：房地产权 益状况描述模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。 一、 单项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意1、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是 _ 。A ? 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B. 市场上能找到充分的房地产历史价格资料C. 房地产市场在过去无明显的季节变动D. 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格2、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。A .

2、单项工程B. 单位工程C. 分部工程D . 分项工程3、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。A : 砖木B: 砌体C: 钢筋混凝土D: 钢E: 执行层的组织协调4、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的局部，通常称为_。A . 超额利润B. 投资回报C. 内部收益D. 风险报酬5、?物业效劳企业资质管理方法? 规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负 责 级物业效劳企业资质证书的颁发和管理。A: 暂定级B: 一C: 二D: 三E: 执行层的组织协调6、估价报告书的外在质量包括 _ 。A . 估价结论的准确性B. 估价参数确定的合理性C. 估价方法选择的正确性D. 估价报告的文字表述

3、水平7、以下关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的选项是_。A . 耕地占用税用于土地开发和农业开展B ? 土地复垦费用于农业开展C ? 菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的 调整和治理D?征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支8、以下关于路线价法中，不正确的选项是。A : 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形 成的替 代原理B: 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C: 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D: 路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取假设干标准临街 宗地求 其平均价格E: 工业

4、用地的监测点评估价格9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。A : 开发结束时的时间B: 购置待开发房地产时的时间C: 开发期间的某个时间D: 全部租售出去时的时间E: 工业用地的监测点评估价格10、在房地产估价中，首先需要明确的估价根本领项主要包括。A : 估价目的、估价原那么、估价时点B: 估价目的、估价原那么、委托人C: 估价原則、估价对象、估价时点D: 估价目的、估价对象、估价时点E: 工业用地的监测点评估价格11、银行向某家庭发放了一笔月还款额为 5000 元的个人住房抵押贷款，该家庭 所购 住房的物业管理费为每月 500 元从当前我国商业银行风险管理的角度来看，

5、 该家庭 的月均收入应不低于 元。A:10000B:11000C:7800D:9200E: 借款合同12、 通常房地产开发投资利润率的计算基数为【2003 年考题】A: 土地取得本钱 +开发本钱B: 土地取得本钱 +开发本钱 +管理费用C: 土地取得本钱 +开发本钱 +管理费用 +销售费用D: 开发完成后的房地产价值E: 工业用地的监测点评估价格13、 被执行人张某不能清偿所欠李某的债务， 同时张某借给杨某的现金足以保证 张 某履行债务，杨某到期却拒不归还， 法院因此向杨某发出履行到期债务的通知， 但杨 某在指定期限内既没有提出异议也不履行， 法院因此可以裁定对的财产强制 拍卖。A : 张某B

6、: 张某或杨某C: 杨某D: 张某和杨某E: 执行层的组织协调14、以下关于个人住房抵押贷款的说法，错误的选项是 _。A ? 是指个人购置住房时，以所购置住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B ? 包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C ? 属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D ? 政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购置自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制15、某可比实例的实物状况比估价对象优 9，那么其实物状况修正系数 【2003 年 考题】A: 091B: 092C: 1.09D: 110E: 工业用地的监测点评估价格16、房地产市

7、场中的 _，是指当市场上的需求增长赶不上新增供应增长的速度时， 所 出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A ? 需求饱和B ? 供求平衡C. 泡沫经济D. 过度开发17、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A : 户型B: 楼层C: 层咼D: 装修E: 工业用地的监测点评估价格18、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是 。A . 非理性预期B. 价格机制C. 容积率控制D. 生产的时间落差19、某商场先向甲银行贷款 30 万元。后用房屋向乙银行抵押贷款 80 万元， 并到 当 地房地产管理部门办理了登记。 抵押期届满时， 商场无力清偿贷款， 拍卖房屋 所得 100

8、万元应由 _ 。A. 两家银行按债权比例受偿B. 两家银行均等受偿C. 甲银行优先全额受偿D. 乙银行优先全额受偿20、城市房屋拆迁补偿估价可以分为房屋产权调换补偿估价和_ 。A . 搬迁补助费估价B. 临时安置补助费估价c ? 停业的补偿费估价 D ? 货币补偿21、对一个计算周期为 20 年的房地产置业投资工程进行现金流分析时，假设折现 率 始终为一个常数，那么该折现率 _ 。A ? 包含了对通货膨胀的补偿B ? 不包含对通货膨胀的补偿C. 没有实际意义D ? 不能直接用于财务评价22、在房地产产品的生产过程中， 一般承当开发建设用地规划方案设计、 建筑设 计、 建筑施工合同管理等工作。A

9、: 建筑师B: 工程师C: 造价工程师D: 估价师及物业代理E: 借款合同23、以下关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的选项是。A ? 自然周期与投资周期同步变化B. 投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C. 投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D. 投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期24、从科学且可操作性上看， 能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性 的 是。A: 估价对象的真实价值B: 估价对象的重置价格C: 估价对象的实际成交价格D: 合格估价师的重新估价结果E: 工业用地的监测点评估价格25、某幢大厦的房地总价值为 5 000 万元，甲公司拥有

10、其中的商业局部，此局部 的 房地价值为 1 000 万元；乙公司拥有其中的写字楼局部，此局部的房地价值的 500 万 元按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。A: 20B: 10C: 30D: 40E: 工业用地的监测点评估价格二、多项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符 合 题意，至少有 1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分1、某写字楼的建筑面积为 8X l04m2 ，可出租面积系数为 80% ，公用建筑面积 系数 为 15% ，那么该写字楼出租单元内建筑面积是 _X 104m2 。A5.2B6.4C6.8D

11、7.62、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。A : 有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B: “干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C: 有租约限制的房地产D: 未来状况下的房地产E: 共有的房地产3、建筑安装工程费用中的财务费，属于。A: 措施费B: 规费C: 间接费D: 直接工程费E: 执行层的组织协调4、按投资计算根底的不同，现金流量表分为。A: 全部投资现金流量表B: 局部投资现金流量表C: 资本金现金流量表D: 借贷现金流量表E: 投资者各方现会流量表5、关于计征房产税的以下说法中，正确的选项是 _。A ? 但凡中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人

12、B. 房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收C ?对于非出租的房产，以房产原值的 70%? 90% 为税基D ? 对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E. 房产税按年计征，分期缴纳6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是 _之日。A . 建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B. 房屋拆迁许可证颁发C. 拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D. 房屋拆迁实施7、以下有关保险的表述中，正确的选项是 _。确定保A . 社会保险采用合同的形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况 费及交付期限B. 从本质上说，保险表达一定的社会关系C. 危险的存在是保险产生的必要条

13、件D. 在各种保险中，商业保险最能表达分配职能8、以下关于 w 房屋拆迁公司在房屋拆迁中，对公益事业房屋的认定和表述， 确的是。A : 公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业B: 公益事业多为非营利的社会福利事业C: 根据其效劳对象，但凡为大多数老百姓效劳，应认定为公益事业D: 根据其效劳对象，但凡排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业E: 只要是为大多数老百姓效劳，且房屋有经营、有收益，就应认定为公益事9、实行物业效劳收费酬金制的，预收的物业效劳资金包括。A: 物业效劳本钱B: 法定税费C: 物业效劳企业的利润D: 物业效劳企业的酬金E: 物业效劳支出10、 H省

14、Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事 经济 适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80 公顷，农业总人口为600人，现征收 C村根本农田以外的耕地 30，该耕地被征收前 3年平均年产值为600元。经商定， 土地补偿费为该耕地前 3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业 人口的安置 补助费标准为该耕地被征收前 3年平均年产值的5倍。被征收土地上 的附看物及青 苗补偿费为25万元。?中华人民共和国土地管理法?中规定的征收 工地中，有批准 权限的政府包括。A :县人民政府B：市人民政府C：省人民政府D：国务院E:政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书11、 有限年期且

15、其他因素不变的收益法公式可用于_。A ?不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B ?市场法中交易情况调整C. 比拟相同类型不同期限价格的上下D. 不同类型房地产不同使用年限价格的上下E ?直接用于测算价格12、 某笔贷款年利率为12%，按季度计息，那么该笔贷款的实际年利率是。A 12.35%B 12.55%C 12.68%D 12.93%13、 根据?城市房屋拆迁估价指导意见?，以下关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。A ?估价专家委员会应当指派3人以上含3人单数成员组成鉴定组B ?估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C.估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D

16、 ?估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见14、 市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调 查 包括。A ?消费者调查B. 促销策略调查C. 分销渠道调查D. 技术开展调查E. 竞争情况调查15、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制B：股份制C:有限责任制D：国有独资公司E:个人企业16、 金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括。A ?债权债务凭证B ? 使用权凭证C ? 所有权凭证D ? 收益权凭证E ? 分配权凭证17、对以下情况，不符合免征印花税的情况是 _。A ? 财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事

17、业、学校所书立的书据B. 已纳印花税凭证的副本或抄本C ? 有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同D. 权利、许可证照18、可行性研究的结论主要是说明工程的财务评价结果，说明工程。A : 是否有足够的资金来源B: 是否有较为广阔的市场C: 是否具有较理想的财务内部收益率D: 是否有较强的贷款归还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E: 工程是否可行19、某投资者用自有资金购置了一店铺物业， 拟以固定租金形式出租 5 年，那么投 资 者在该项投资方案中将面临着风险。A . 收益现金流B. 资本价值C. 购置力D. 政策20、衡量房地产泡沫常用的指标有。A : 房价收入比B: 租金售价比C:

18、 实际价格与理论价格之比D: 房地产供求比E: 房地产价格指数与居民消费价格指数之比21、物业效劳合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为_。A . 房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的?前期物业效劳合 同? B. 房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的?物业效劳合同?C. 业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的?物业效劳合同?D. 业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的?前期物业效劳合同?E. 业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的?一般物业效劳合同?22、建筑构造中的条形根底适用于 _ 建筑中。A . 砖木结构B. 砖混结构C. 钢筋混凝土结构D. 钢结构23、以下关于地租理论，表述正确的选项是。A : 地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格B: 土地的需求曲线与供应曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租C: 地租由土地的需求与供应所决定D: 土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量E: 当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益