物业专项维修资金增值与管理

1、摘要我国城市化进程的加快带来了住宅面积的不断增大， 建筑物在居住过程中不可避免的会出现损坏而需要不定期维修， 物业专项维修资金的设立是提高业主居住体验、维护业主切身利益很好的手段，但是由于这部分资金数额较大而使用时间不定， 所以在资金增值和管理上存在一些问题， 本文对当前物业专项维修资金的实际使用情况进行分析，并基于此给出了提高资金增值和管理效率的建议。关键词物业专项维修资金；增值方式；物业管理一、引言建筑物及其附属设施在使用过程中难免会出现老化或者损毁等问题， 建筑物的内部维修是业主自己来负责， 而建筑物的公用部分及电梯等共用设施的维修和改造等则是由业主向政府定期缴纳一定费用， 政府将这笔资

2、金交给专门的资金管理中心管理， 这种资金就是物业专项维修资金。当前我国建筑面积大，每年收缴的物业专项维修资金数额庞大。资金管理中心可以使用合法的手段使这些资金流动起来而获取一定的增值收益，但因资金来自业主，关乎其切身利益，因此在管理和增值的过程中必须要遵循一定的原则一是确保资金安全性。物业专项维修资金的基数较大， 如果能有效利用使其增值固然很好，但如果在管理过程中出现问题， 对业主来说会是一笔巨大的损失，也不利于社区的和谐发展。因此在管理和增值过程中，首要的是确保资金的安全。一方面，管理中心要慎选增值的手段， 不能为了高收益而选择风险过高的方式； 另一方面，应用制度明确资金管理中心专项管理负责

3、人的责任和权利，防止私自挪用等现象的发生。二是增值收益归业主所有。物业专项维修资金是业主为了获得更舒适的生活体验而向政府缴纳的，管理中心只是起到代为保管统一使用的作用， 资金的本金和取得的增值收入仍属业主，不得私自投资而将增值据为己有。住宅公用部分出现维修问题时， 其花费的费用应与资金支出相对应，不能虚报维修费用或欺骗业主， 资金的增值和使用都应以业主利益为根本出发点，对业主负责。三是资金管理的民主化。物业专项维修资金要想高效的运转和流动起来， 科学管理是关键，而且管理中要注重民主化。首先资金的收支情况应公开透明并向民众披露， 方便业主实时监督；维修中资金的使用明细及对外投资的对象和收益也要定

4、期向业主汇报，使业主知晓自己所缴纳的费用是怎么使用的和用在了哪里； 最后，业主代表应参与到资金规划和使用中， 提出合理建议并进行监督。二、物业专项维修资金的使用和管理现状分析一资金增值渠道单一收益较低。物业专项维修资金虽然数额比较大，但是在 2007 年建设部和财政部联合下发的 165 号令中已经规定了物业专项维修资金只能存定期和购买国债，而购买国债必须是购买一级市场新发行的国债并持有到期，还需要经业主大会双三分之二以上业主同意。故资金管理中心一般是将其存入银行收取定期利息。近年银行的存款利率逐年走低， 所产生的利息不足以抵消通货膨胀对货币的贬值作用， 有些省市的管理办法中虽然提到这些资金在闲

5、置期间可用于购买国债或在法律准许范围之内进行投资， 但其中能够明确的只有购买国债， 其他方式虽然也可以尝试但必须承担更大风险，而资金管理中心也缺乏专业的投资人才和相关的理财知识， 所以一般不会将资金投入到银行存款或国债之外的理财项目中去， 这就导致了手中虽有大量的闲置资金但却无法使其有效地流动起来创造价值。二资金使用过程中存在监管漏洞。物业专项维修资金在缴纳、 使用、分配过程中所牵涉到的利益主体比较多，资金管理中心在专项维修资金的使用中必须要考虑到各方的利益与诉求。但由于客观条件的限制， 当前的资金使用仍然存在着监管不力的问题，有一些漏洞亟待解决。首先是住宅公用设施需要进行维修时， 一般都是申

6、报单位委托一家维修公司负责维修工作， 存在相关维修项目负责人与维修公司勾结故意，提高维修费用而从中牟利的可能性； 其次是维修过程中会使用到很多物料，业主和管理中心对这些专业知识并不了解， 可能任由维修公司自行处理，维修中可能会出现质量问题， 这不仅是财务问题了，不达标的维修是对业主人身安全的不负责任， 这些都是由于存在监管漏洞造成的隐患。三相关的法律法规还不够完善。自 1998 年规定居民在购买住房时要缴纳物业专项维修资金起，国家相继出台了一些规章制度规范资金的收缴、 使用以及分配等事项。但在资金增值相关问题上， 相应的法律法规还不够完善， 这主要表现在以下两方面一方面， 政府明确规定该项资金

7、只有银行储蓄和购买一级市场的国债可以作为增值手段， 其他方式无说明， 这极大限制了维修资金闲置时增值收益的获取， 如能扩大资金可采用的增值方式并制定政策加以监督， 资金的利用率和收益率就可大大提高， 对于业主和社会来说都是好事； 另一方面，物业维修专项资金在增值和管理过程中所牵涉到的利益相关者很多， 但现有的法律法规对于增值收益如何分配无明确说法，这也是亟待解决的问题。三、提高专项资金增值和管理效率的建议一优化资金增值保值的渠道与模式。物业专项维修资金只有建筑物公共部分在超过了建筑商保修年限发生损坏时才需要启用， 且其单项维修工程费用额度相比较于整个资金储备额来说是非常小的。但是建筑物发生损毁

8、的时间无法预测， 出现问题时也需及时拿出资金用于维修， 从物业专项维修资金的这一特点来看， 资金管理中心可以通过对增值渠道和管理模式的优化来提高资金收益率。可将资金可以分为两部分， 一部分根据以往维修所需费用和设备维护成本确定要留出的资金比例作为突发情况的准备金， 以确保一般的维修工作能够正常开展； 另一部分就是准备金以外的剩余资金， 这部分资金可不再仅限于银行的活期存款， 可用于周期较长的增值项目的投资，这样专项资金就可以更好的流动起来获得更佳的收益。二灵活利用存款政策提高资金收益。虽然目前国家对于物业专项维修资金的投资方式只明确了银行存款和国债，但是银行存款的形式也是非常多元化的， 针对于

9、资金较雄厚的顾客，银行也有一些专门的政策， 如能深入研究这些政策并有效加以利用，那么即便资金全放在银行里也可获得比活期存款更高收益。较常用的方式是协议存款， 通过与银行约定存放利率而进行的一定数额以上一定期限的存款业务。再次是协定存款， 与银行商定协定存款基本额度， 帐户中超过基本额度的存款按照协定存款利率计息。另外还有通知存款的方式， 这是一种兼具有活期和定期存款特点的业务，客户存在银行的资金要想取出必须要提前通知银行， 这给了银行资金回收的时间， 也给了不定期取款客户提高收益的机会， 通知存款的利率根据存款数额而定， 一般介于活期和定期之间， 也是一种既能保证资金流动性又能提高收益率的可行

10、办法。三完善资金缴纳和收益分配的制度。在对物业专项维修资金进行管理的过程中， 除去比较关键的增值保值部分之外， 还有资金的缴纳和收益分配也是值得关注的问题， 这两方面的优化也有助于提高资金管理成效。信息技术的飞速发展和大数据时代的到来为专项资金的缴存提供了便利，资金管理中心可以以先进的技术为依托， 借助银行等实现维修资金的自动缴存， 从而避免业主拖欠资金或利用人际关系减免缴纳额问题的出现。而在专项资金增值收益的分配问题上， 就需要政府和相关部门制定比较明确的规章制度， 各地区可在不违背国家大的方针政策下， 根据本地区资金的缴纳情况和收益率进行合理的规划， 根据各利益主体在资金增值过程中的贡献程

11、度确定收益分配方案， 在此过程中，各主体可以参与进来共同探讨，制定出各方都满意的最优方案。四加大政策宣传力度提高资金缴、用成效。物业专项维修资金管理中心要采取有力的措施和有效的方式加大对维修资金相关政策的宣传力度。一是要最大限度提高维修资金政策知晓度， 让广大业主，尤其是以前未缴纳过维修资金的老旧住房的业主知道这项政策的存在及缴纳的意义，目前我们试点通过本地报刊栏目及电视台的黄金时段进行相关政策的播放， 下一步要在用好传统媒体的基础上利用好手机、 微博等新媒体加大宣传力度。二是重点加大资金缴纳、使用、收益有利好处的宣传，提高业主自主参与意识、自觉缴纳意识以及自身的维权意识。三是在开展维修工程中

12、， 要积极推行公开招投标方式， 让更多的维修公司参与进来，优中优选，选取合乎规范的优质维修公司，最大程度维护业主的切身利益。四是在维修资金的使用过程要建章立制， 资金使用的全程实行公示、公开，增强使用的透明度，让业主享有充分的知情权、建议权和决策权，增强业主维权意识。四、结语物业专项维修资金一个作为建筑住宅使用过程中比较特别的存在，关系到广大业主的切身利益以及社区的和谐稳定，其中最关键的增值保值问题一直没有得到很好的解决，仍需要资金管理中心以及物业管理等政府职能部门不断去探索最优的管理方式和最佳的增值方式。参考文献 1 袁卫华完善物业专项维修资金增值管理模式的措施探讨 住宅与房地产， 2017

13、52382 宋晓杰物业专项维修资金增值管理存在问题及对策 科技经济市场， 2016，12182-1843 许可物业专项维修资金增值管理的若干研究论述 经贸实践， 2016，24814 建设部和财政部联合下发的 165 号令 2007 年作者彭晓玲单位衡阳市物业专项维修资金管理中心本 word 为可编辑版本，以下内容若不需要请删除后使用，谢谢您的理解篇一：重症肺炎的诊断标准及治疗重症肺炎【概述】肺炎是严重危害人类健康的一种疾病，占感染性疾病中死亡率之首，在人类总死亡率中排第56 位。重症肺炎除具有肺炎常见呼吸系统症状外, 尚有呼吸衰竭和其他系统明显受累的表现, 既可发生于社区获得性肺炎(comm

14、unity -acquired pneumonia, CAP),亦可发生于医院获得性肺炎 (hospital acquired pneumonia, HAP) 。在 HAP 中以重症监护病房 (intensive care unit ,ICU)内获得的肺炎、 呼吸机相关肺炎 (ventilator associated pneumonia ,VAP) 和健康护理( 医疗 ) 相关性肺炎 (health careassociated pneumonia ,HCAP)更为常见。免疫抑制宿主发生的肺炎亦常包括其中。 重症肺炎死亡率高， 在过去的几十年中已成为一个独立的临床综合征，在流行病学、 风险因

15、素和结局方面有其独特的特征， 需要一个独特的临床处理路径和初始的抗生素治疗。 重症肺炎患者可从 ICU 综合治疗中获益。 临床各科都可能会遇到重症肺炎患者。在急诊科门诊最常遇到的是社区获得性重症肺炎。 本章重点介绍重症社区获得性肺炎。对重症院内获得性肺炎只做简要介绍。【诊断】 首先需明确肺炎的诊断。CAP 是指在医院外罹患的感染性肺实质(含肺泡壁即广义上的肺间质) 炎症 ,包括具有明确潜伏期的病原体感染而在入院后平均潜伏期内发病的肺炎。简单地讲 ,是住院 48 小时以内及住院前出现的肺部炎症。CAP 临床诊断依据包括:新近出现的咳嗽、 咳痰 ,或原有呼吸道疾病症状加重,并出现脓性痰 ; 伴或不

16、伴胸痛。 发热。 肺实变体征和 (或 ) 湿性啰音。 WBC > 1099× 10 / L或重症肺炎通常被认为是需要收入ICU 的肺炎。 关于重症肺炎尚未有公认的定义。在中华医学会呼吸病学分会公布的CAP 诊断和治疗指南中将下列症征列为重症肺炎的表现 : 意识障碍 ; 呼吸频率 >30 次 /min PaO25d 、机械通气 >4d)和存在高危因素者 , 即使不完全符合重症肺炎规定标准, 亦视为重症。美国胸科学会 (ATS) 2001 年对重症肺炎的诊断标准：主要诊断标准 需要机械通气 ; 入院 48h 内肺部病变扩大 50%;少尿 (每日 177 mol/L( 2

17、mg/dl)。次要标准 : 呼吸频率 >30 次 /min; PaO2/FiO22007 年 ATS 和美国感染病学会 ( IDSA) 制订了新的社区获得性肺炎治疗指南，对重症社区获得性肺炎的诊断标准进行了新的修正。主要标准： 需要创伤性机械通气 需要应用升压药物的脓毒性血症休克。次要标准包括： 呼吸频率 >30 次/min; 氧合指数 ( PaO2/FiO2) 20 mg/dL） 白细胞减少症 （ WBC计数 4×109/L） 血小板减少症（血小板计数100 × 109/L） 体温降低（中心体温36） 低血压需要液体复苏。符合1 条主要标准，或至少3 项次要标

18、准可诊断。重症医院获得性肺炎 （ SHAP）的定义与 SCAP相近。2005年 ATS 和美国感染病学会 ( IDSA)制订了成人 HAP, VAP, HCAP 处理指南。指南中界定了HCAP 的病人范围 : 在 90d 内因急性感染曾住院 2d; 居住在医疗护理机构 ; 最近接受过静脉抗生素治疗、化疗或者30d 内有感染伤口治疗 ; 住过一家医院或进行过透析治疗。因为HCAP患者往往需要应用针对多重耐药(MDR)病原菌的抗菌药物治疗，故将其列入HAP 和 VAP 的范畴内。【临床表现】重症肺炎可急性起病，部分病人除了发热、咳嗽、咳痰、呼吸困难等呼吸系统症状外， 可在短时间内出现意识障碍、休克

19、、肾功能不全、 肝功能不全等其他系统表现。少部分病人甚至可没有典型的呼吸系统症状，容易引起误诊。 也可起病时较轻，病情逐步恶化，最终达到重症肺炎的标准。在急诊门诊遇到的主要是重症CAP患者，部分是 HCAP患者。重症 CAP 的最常见的致病病原体有：肺炎链球菌、金黄色葡萄球菌、军团菌、革兰氏阴性杆菌、流感嗜血杆菌等，其临床表现简述如下：肺炎链球菌为重症 CAP最常见的病原体，占 30%70%。呼吸系统防御功能损伤（酒精中毒、 抽搐和昏迷） 可是咽喉部大量含有肺炎链球菌的分泌物吸入到下呼吸道。病毒感染和吸烟可造成纤毛运动受损， 导致局部防御功能下降。 充血性心衰也为细菌性肺炎的先兆因素。脾切除或

20、脾功能亢进的病人可发生暴发性的肺炎链球菌肺炎。多发性骨髓瘤、 低丙种球蛋白血症或慢性淋巴细胞白血病等疾病均为肺炎链球菌感染的重要危险因素。典型的肺炎链球菌肺炎表现为肺实变、寒战，体温大于39.4， 多汗和胸膜痛疼，多见于原先健康的年轻人。而老年人中肺炎链球菌的临床表现隐匿，常缺乏典型的临床症状和体征。典型的肺炎链球菌肺炎的胸部线表现为肺叶、肺段的实变。肺叶、肺段的实变的病人易合并菌血症。肺炎链球菌合并菌血症的死亡率为30%70%，比无菌血症者高 9 倍。金葡菌肺炎 为重症 CAP的一个重要病原体。在流行性感冒时期， CAP中金葡菌的发生率可高达 25%，约 50%的病例有某种基础疾病的存在。呼

21、吸困难和低氧血症较普遍， 死亡率为 64%。胸部线检查常见密度增高的实变影。常出现空腔， 可见肺气囊， 病变变化较快，常伴发肺脓肿和脓胸。 MRSA（耐甲氧西林金葡菌）为CAP 中较少见的病原菌，但一旦明确诊断，则应选用万古霉素治疗。革兰氏阴性菌 CAP 重症 CAP 中革兰氏阴性菌感染约占20%,病原菌包括肺炎克雷白杆菌、不动感菌属、变形杆菌和沙雷菌属等。肺炎克雷白杆菌所致的CAP约占 1%5%，但其临床过程较为危重。 易发生于酗酒者、 慢性呼吸系统疾病病人和衰弱者，表现为明显的中毒症状。胸部X 线的典型表现为右上叶的浓密浸润阴影、边缘清楚，早期可有脓肿的形成。死亡率高达40%50%。非典型

22、病原体体在非典型病原体所致在 CAP中非典型病原体所致者占3%40%。大多数研究显示肺炎支原CAP中占首位，在成人中占2%30%，肺炎衣原体占6%22%，嗜肺军团菌占2%15%。但是肺炎衣原体感染所致的CAP，其临床表现相对较轻，死亡率较低。肺炎衣原体可表现为咽痛、声嘶、头痛等重要的非肺部症状，其他可有鼻窦炎、 气道反应性疾病及脓胸。肺炎衣原体可与其他病原菌发生共同感染，特别是肺炎链球菌。 老年人肺炎衣原体肺炎的症状较重，有时可为致死性的。 肺炎衣原体培养、DNA 检测、 PCR、血清学（微荧光免疫抗体检测）可提示肺炎衣原体感染的存在。军团菌肺炎 占重症CAP病例的12%23%，仅次于肺炎链球

23、菌，多见于男性、年迈、体衰和抽烟者，原患有心肺疾病、 糖尿病和肾功能衰竭者患军团菌肺炎的危险性增加。军团菌肺炎的潜伏期为 210 天。病人有短暂的不适、发热、寒战和间断的干咳。肌痛常很明显，胸痛的发生率为 33%,呼吸困难为 60%。胃肠道症状表现显著，恶心和腹痛多见，33%的病人有腹泻。不少病人还有肺外症状，急性的精神神志变化、急性肾功能衰竭和黄疸等。偶有横纹肌炎、 心肌炎、心包炎、肾小球肾炎、血栓性血小板减少性紫癜。50%的病例有低钠血症，此项检查有助于军团菌肺炎的诊断和鉴别诊断。军团菌肺炎的胸部线表现特征为肺泡型、斑片状、 肺叶或肺段状分布或弥漫性肺浸润。有时难以与ARDS区别。胸腔积液

24、相对较多。 此外，20%40%的病人可发生进行性呼吸衰竭，约15%以上的病例需机械通气。流感嗜血杆菌肺炎约占 CAP 病例的8%20%，老年人和COPD 病人常为高危人群。流感嗜血杆菌肺炎发病前多有上呼吸道感染的病史，起病可急可慢， 急性发病者有发热、咳嗽、咳痰。 COPD 病人起病较为缓慢，表现为原有的咳嗽症状加重。婴幼儿肺炎多较急重，临床上有高热、 惊厥、呼吸急促和紫绀， 有时发生呼吸衰竭。 听诊可闻及散在的或局限的干、湿性罗音， 但大片实变体征者少见。 胸部 X 线表现为支气管肺炎， 约 1/4 呈肺叶或肺段实变影，很少有肺脓肿或脓胸形成。6 卡氏孢子虫肺炎（ PCP） PCP仅发生于细

25、胞免疫缺陷的病人，但 PCP仍是一种重要的肺炎， 特别是 HIV 感染的病人。 PCP常常是诊断 AIDS 的依据。 PCP的临床特征性表现有干咳、发热和在几周内逐渐进展的呼吸困难。病人肺部症状出现的平均时间为4 周， PCP相对进展缓慢可区别于普通细菌性肺炎。PCP的试验室检查异常包括：淋巴细胞减少，CD4 淋巴细胞减少，低氧血症，胸部X 线片显示双侧间质浸润，有高度特征的“毛玻璃 ”样表现。但30%的胸片可无明显异常。PCP为唯一有假阴性胸片表现的肺炎。【辅助检查】1.病原学：诊断方法 包括血培养、 痰革兰氏染色和培养、血清学检查、胸水培养、支气管吸出物培养、或肺炎链球菌和军团菌抗原的快速

26、诊断技术。此外， 可以考虑侵入性检查，包括经皮肺穿刺活检、经过防污染毛刷（ PSB）经过支气管镜检查或支气管肺泡灌洗（ BAL）。 血培养一般在发热初期采集，如已用抗菌药物治疗，则在下次用药前采集。采样以无菌法静脉穿刺，防止污染。成人每次1020ml ，婴儿和儿童0.55ml 。血液置于无菌培养瓶中送检。 24 小时内采血标本3 次，并在不同部位采集可提高血培养的阳性率。在大规模的非选择性的因CAP 住院的病人中，抗生素治疗前的血细菌培养阳性率为5%-14%，最常见的结果为肺炎球菌。假阳性的结果，常为凝固酶阴性的葡萄球菌。抗生素治疗后血培养的阳性率减半，所以血标本应在抗生素应用前采集。但如果有菌血症高危因素存在时，初始抗生素治疗后血培养的阳性率仍高达15%。因重症肺炎有菌血症高危因素存在，病原菌极可能是金葡菌、铜绿假单胞菌和其他革兰氏阴性杆菌， 这几种细菌培养的阳性率高，重症肺炎时每一位病人都应行血培养，导抗生素的应用有很高的价值。另外，细菌清除能力低的病人（如脾切除的病人）病的病人、白细胞减少的病人也易于有菌血症，也应