物业管理基础知识100问与答

1、物业管理基础知识 100 问与答（新完整版） （下）物业管理基础知识 100 问与答（新完整版）2015-03-16 问 51、北京市住宅物业服务标准规定电梯服 务应达到什么标准？答：北京市住宅物业服务标准规定电梯养护、运行、维 护服务标准为：（1）主梯 6：00-24 ：00不间断运行， 0：00-6：00 呼叫运 行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号，凡 是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；（2）凡有高峰梯的， 在高峰期 6点-8点、17点-19 点与主梯 同时运行；（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯 的，属急迫性维修的，应在 30 分钟内抢修完工，其它维修

2、应于 23 点至次日 5 点以内完工；有发生紧急情况时的处置 预案；（4）维修服务标准执行京房地修字 1998 第 799号文件规定（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速 组织救助。问 52 、北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁 服务应达到什么标准？答：北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁服务 范围为：小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集 到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行 管理；（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，

3、做到服 务范围内无废弃杂物；（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶 手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消 毒剂、除虫剂；（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进 行清扫。（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的 共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主 的宣传，维持正常的生活秩序。问 53 、物业服务企业在公共秩序维护服务方面承担何种职 责？是否应对业主人身和财产负责？答：物业服务企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专

4、人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶 方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的 防范检查和巡逻，巡逻不少于 2 人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案； 发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行 处理。物业服务企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责 任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身 和财产受到损失的，物业

5、服务企业应依法承担赔偿责任。问 54 、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专 业公司？答：可以，一个物业管理区域应由一家物业服务企业实施统一管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化 公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全 部物业管理业务以并委托给他人。问 55 、物业服务企业在履行合同义务时， 是否有权对违反业 主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？答：是。物业服务企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业服务企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制

6、度的 行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取 其他处理措施。问 56 、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？ 答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停 车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管 理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、 堵塞消防通道和消防设施等。问 57 、经济适用住房小区如何交纳物业服务费？答：目前，按照 2000年 3月市物价局和市国土房管局颁布 的北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试 行）（京价房字 2000163 号），经济适用住房小区物业管理 服务费用分为两部分：物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，

7、电梯水泵的运行维 护费按建筑面积分摊计算。物业管理服务费用于公共区域的保洁、 保安、小区绿地养护、 化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设 施设备的小修。收费标准为 0.50 元 /平方米 .月（绿化率 30%以下），0.52 元 /平方米 .月（绿化率 30%以上）有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。问 58 、普通住宅如何交纳物业服务费？答：目前，按照市物价局、 市房地局 1997年 6月颁布的北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 （京价房1997196 号），普通住宅的物业管理服务费分为两部分：一、住户个人交费项目1. 装修房屋垃圾外运费2. 保洁费3. 保

8、安费4. 各项费用统收服务费三轮摩托车）5. 车辆存车费 （自行车、 三轮车、 两轮摩托车、6. 机动车存车费. 产权人交费项目1. 绿化费2. 化粪池清掏费3. 管理费4. 小修费5. 中修费6. 大修费7. 小区共用设施维修费8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费问 59 、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由 购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维 护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承 担，安居房由职工所在单位承担。问 60 、高档住宅、 非住宅类物业的物业服务收费如何确定？答：高档住宅、非住宅类物

9、业的物业服务费采取市场调节价 的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖 合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价 格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与 物业服务企业协商定价。更多精彩加物业管理师微信 : wysclub问 61 、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用 设施设备大中修费用。问 62 、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、 月）交给物业服务企业，也可以发生时再交纳。问 63 、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？答：出租房屋时，物

10、业服务费用的交费义务为业主，如果业 主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从 其约定，业主负连带交纳责任。问 64 、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务 费用？答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务 费用。问 65 、公房上市后，物业服务费用如何交纳？答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用 的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。问 66 ：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层 住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与 物业服务企业另有约定的，从其约定。问 67 、物业服务企业收取

11、停车管理费的， 在停车管理中应承 担何种责任？答：物业服务企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具 体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入 小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停 车有序， 24小事设专人看管； 长期存放的， 应签订存车协议， 明确双方的权利义务。问 68 、装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装 修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反 协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装 修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、 施工单位签

12、订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修 期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋 安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管 理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行 检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管 理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。问 69 、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问 题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问 题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业 服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业 主应当与建设单位通过协商或

13、诉讼解决纠纷。问 70 、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进 行审计？答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业服务 企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业服务企业可以 在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方 都有约束力六、专项维修基金问 71 、建立专项维修资金的法律依据是什么？答：物业管理条例规定： “住宅物业、住宅小区内的非住 宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应 当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 ”“专项维修资金属 业主所有，专项用

14、于物业保修期满后物业共用部位，共用设 施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 ”问 72 、专项维修资金的用途是什么？答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程问 73 、谁应交纳商品住宅专项维修资金？答：凡是 1999 年 1 月 1 日以后签订商品住宅（包括经济适 用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房 人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发 商也应交纳专项维修资金。更多精彩加物业管理师微信 : wysclub问 74 、不交纳专项维修资金的怎么办？答：不缴纳专项维修资金的，房

15、地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。七、物业使用和维护 问 81 、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用 途？确需改变用途的，如何办理？ 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施， 是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变 用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业 设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相 关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共 建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意 后，由业主依法办理相关手续。问 82 、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用 途？

16、确需改变用途的，如何办理？答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施， 是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变 用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业 设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相 关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共 建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意 后，由业主依法办理相关手续。问 83 、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单 位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占 用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业服务

17、企业 的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的， 应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处 理。问 84 、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设 施设备？答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和 物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业 主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手 续。问 85 、业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设 施设备进行经营？答：业主、物业服务企业不得擅自利用物业共用部位、共用 设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业 主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有

18、关手续。所 得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业 主大会的决定使用。问 86 、能否在房屋楼顶架设广告牌 ?答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌， 应征得业主大会、 物业服务企业同意后， 依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主 大会的决定使用。问 87 、业主能否不按规定或约定封闭阳台、 安装防护栏或搭 建阳光棚？答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主 自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整 洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到 提升物业

19、品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和 公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都 应遵守业主（临时）公约和小区有关规章制度的规定。问 88 、邻居占用了公共楼道怎么办？答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯 了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以 要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担 赔偿责任。问 89 、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设 施设备由谁负责维护？答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施 设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有， 由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业服

20、务企业负责维修养护。问 90 、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？ 答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业服务企业需要进行入户维 修时，业主应当配合。更多精彩加物业管理师微信 : wysclub问 91 、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其

21、费用由业主承担。造 成损失的，业主应当赔偿。问 92 、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？ 答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修 复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建 筑面积比例分担。问 93 、为什么要规范房屋装修装修行为？答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住 宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小 区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施 设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命 财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。 为了维护公共安全和公众利益，需要对

22、房屋装饰装修行为进 行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物 业服务企业，物业服务企业也应将房屋装饰装修中的禁止行 为和注意事项告知业主。问 94 、业主装饰装修房屋， 需要事先告知物业服务企业吗？答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不 损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的 物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他 业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏 房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。 同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业 进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、 功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业 主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。问 95 、业主装饰装修房屋， 需要与物业服务企业签订装饰装 修管理服务协议吗？答：业主应当在装饰装修房屋前与物业服务企业签订住宅内 装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的 时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安 装要求， 禁止行为和注意事项， 管理服务费用， 违约责任等问 96 、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？