房地产估价师房地产估价理论与方法-50

1、房地产估价理论与方法 -50（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）、 B 单项选择题 /B（ 总题数： 35 ，分数： 35.00）1. 某酒店已知可以在未来 30 年内取得丰厚收益， 经计算未来 3年收益分别为 93万元、100万元、120万元， 从第 4年到第 30 年的净收益会稳定在 130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为 （ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 992.06B. 983.10VC. 1080D. 832解析：2. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3 300元/m2,出租的年末净收益为33

2、0元/m2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 2834 元/m22B. 1834 元/mC. 2934 元/m? VD. 3934 元/m2解析：3. 钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为 （ ） 年。（分数： 1.00 ）A. 50B. 40C. 35 VD. 30解析：4. 价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（分数： 1.00 ）A. 前期价格指数B. 定基价格指数C. 长期价格指数D. 环比价格指数 V30万元，运营费用需要 10万元，资本化率为 10%，该 在估价时点剩余的使用权年限为 40

3、年，则该宗房地产的解析：5. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的， 收益价格为 （ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 180B. 196 VC. 200D. 300解析：6. 房地产估价是一种关乎 （ ） 的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。 （分数： 1.00 ）A. 相关单位B. 个人C. 集体D. 相关单位位和个人V解析：7. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、 （ ） 等设施或条件以及场地平整。 （分数： 1.00 ）A. 给水、排水、电力、通信VB. 给水、排水、燃气、热力C. 排水、电力、通信、燃气

4、D. 排水、电力、通信、热力解析：8. 某建筑物的建筑面积为 2000卅，占地面积为3000ml，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2，则该建筑物的成新率为（）。（分数： 1.00 ）A. 44%B. 50%C. 67%D. 86% V解析：9. 运用假设开发法估价必须考虑资金的 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 实用价值B. 有效价值C. 折算价值D. 时间价值 V解析：10. 为评估某住宅 2004年10月1日的正常市场价格， 在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，

5、成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%房地产状况调整系数为1.087 ，已知从 2004年 5 月 1 日到 16月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 3790 元/m2B. 4238 元/m2C. 4658 元/m2D. 4663 元/m3 V解析：11. 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 被烧损前的状况B. 被烧损后的状况C. 被烧损前与被烧损后的差异状况D. 未来修复或重建后的状况 V解析：12. 当较为精确地应

6、用假设开发法时，应考虑 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 通货膨胀影响B. 投资利息因素C. 资金时间价值 VD. 投资风险补偿13. 地租即为土地的 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 净价值B. 利润C. 净收益 VD. 价格解析：14. 投资利润率的计算基数不包括 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 土地取得成本B. 开发成本C. 管理费用D. 销售费用 V解析：15. 某房地产年净收益为 20 万元，已使用 15 年，尚可使用 25 年，若报酬率为 8%，则其现值是 ( ) 万元。 (分数： 1.00 )A. 300B. 213.50VC. 171.19D. 500解析：16.

7、 当供给增加量小于需求减少量时，则 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 均衡价格下降均衡交易量增加B. 均衡价格下降，均衡交易量减少 VC. 均衡价格上升，均衡交易量增加D. 均衡价格上升，均衡交易量减少解析：17. 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分， 此 部分的房地产价值为 2000 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分， 此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为 ( )m 2。(分数： 1.00 )A. 700B. 600VC. 500D. 200解析：18. 某宗

8、土地的面积为1000m，其上建筑物的建筑面积为5000m，建筑物的基底面积为 700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 8.0B. 5.6C. 5.0VD. 0.7解析：19. 估价上的折旧注重的是 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 原始取得价值的减价修正B. 原始取得价值的摊销与回收C. 重置价值的摊销与回收D. 价值的减价修正V解析：20. 对于出售的房地产， 采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时， 根据待估宗地的最佳开发利用方 式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用 （ ） 和长期趋势法相结合进估算。（分数： 1.00 ）

9、A. 比较法 VB. 收益法C. 成本法D. 路线价法解析：21. 有一房地产，未来第一年净收益为 20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为 （ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 400 VB. 450C. 500D. 540解析：22. 求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 单位比较法B. 分部分项法C. 造价分析法 VD. 指教调整法解析：23. 路线价法实质是一种 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 经济法B. 权益法C. 市场法 VD. 比价法解析：2

10、4. 长期趋势法是根据房地产价格在 （ ） 较长时期内形成的变动规律作出判断。（分数： 1.00 ）A. 现在B. 过去至现在 VC. 现在至将来D. 过去至将来解析：25. 现需评估某宗房地产 2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2。成交日期为2004年 1 月末，该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末每月价格递增 1%， 2004 年 7 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月价格上涨 20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。（分数： 1.00 ）A. 2648 元/m2B. 2688 元/m2C. 2708 元

11、/m2 VD. 2734 元/m226. 房地产价格是由房地产的 ( ) 三者相互结合而产生的。 (分数： 1.00 )A. 有用性、稀缺性、有效需求 VB. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率D. 价值、使用价值、供求解析：27. 甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1998 年，假定该两宗房地产的产权、 建筑结构、 装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2001 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则 ( ) 。 (分数： 1.00 )A. 甲大于乙B. 甲小于乙C. 甲等于乙D. 难以判断 V解析：28. 房地产开发具有 ( ) 的特点，其开发成本、

12、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值 等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。(分数： 1.00 )A. 投资量大B. 周期长 VC. 风险性大D. 开发费用投入时间变化大解析：29. 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为 ( ) 年。(分数： 1.00 )A. 40B. 42C. 48 VD. 5d解析：30. 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度 ( ) ，就可以计算其平均发展速度。 (分数： 1.00 )A. 较大B. 较小C. 差距较大D

13、. 大致接近 V解析：31. 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5%。若改为直接比较判定，将出现 ( ) 的情形。(分数： 1.00 )A. 估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B. 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C. 可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071 VD. 可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.933解析：32. 在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( ) 作为标准深度。(分数： 1.00 )A

14、. 中位数B. 众数 VC. 平均数D. 分位数解析：33. 城市房屋拆迁补偿估价中， 实行房地权调换且所调换房屋为期房的， 为结清产权调换的差价而对该期房 价进行估价，则 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 估价时点为未来，估价对象为未来状况B. 估价时点与房地产状况均为现在C. 估价时点为现在，估价对象为未来状况 VD. 估价时点为现在，估价对象为过去状况解析：34. 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用 （ ） 作为其中的一种估价方法。 （分数： 1.00 ）A. 市场法B. 假设开发法 VC. 收益法D. 成本法解析：35. 甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两

15、宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是 （ ） 万元。 （分数： 1.00 ）A. O 50B. 50 75C. 50 100 VD. 100 150解析：二、B 多项选择题 /B（ 总题数： 15，分数： 30.00）36. 房地产价格的形成条件有 （ ） 。 （分数： 2.00 ）A. 房地产的需要B. 房地产的有用性 VC. 房地产的有效需求 VD. 房地产的相对稀缺性 VE. 房地产的有效供给解析：37. 估价作业方案编制的思路包括 （ ） 。 （分数： 2.00 ）A. 拟采用的估价技术路线

16、和估价方法 VB. 拟调查搜集的资料及其来源渠道 VC. 预计需要的时间、人力和经费VD. 估价作业步骤和时间进度安排VE. 估价报告的编写解析：38. 房地产价格构成中的开发成本包括 （ ） 。 （分数： 2.00 ）A. 取得土地使用权时的出让金或转让金B. 基础设施建设费 VC. 公共配套设施建设费VD. 勘察设计和前期工程费VE. 管理费解析：39. 建筑物的物质折旧包括 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 功能衰退B. 正常使用的磨损 VC. 环境恶化D. 意外的破坏损毁 VE. 城市规划改变 解析：40. ( ) 为房地产正常成交价格的形成条件。 (分数： 2.00 )A. 公开

17、市场，交易对象本身也具备市场性 VB. 理性的经济行为 VC. 适当的期间完成交易 VD. 买者和卖者众多，且具有完全信息 VE. 卖者对价格具有控制力量 解析：41. 下列表述中，正确的有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 开发经营期可分为开发期和经营期 VB. 开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期VC. 开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，与开发经营期起点相同VD. 经营期可具体化为销售期和出租期E. 在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 解析：42. 不属于房地产估价程序作用的是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 提高估

18、价利润VB. 保证估价权益VC. 保障估价质量D. 提高估价效率E. 规范估价行为 解析：43. 房地产价格与一般物品价格的共同之处是 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 供求变化B. 生产成本C. 价格差异D. 按质论价 VE. 都用货币表示 V 解析：44. 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格 ( ) 卖者所愿意接受的最低价格 | 寸交易才会成功。 (分数： 2.00 )A. 高于VB. 等于VC. 低于D. 不高于E. 不等于 解析：45. 影响房地产价格的区位因素有 ( ) 等。 (分数： 2.00 )A. 建筑规模B. 临路状况 VC. 楼层 VD. 建筑容积率E. 繁

19、华程度 V 解析：46. 不属于土地取得成本构成的项目有 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 可行性研究费用 VB. 拆迁安置补偿费用C. 土地使用权出让金D. 基础设施配套费用 VE. 勘察设计工程费 V 解析：( ) 等。47. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括 (分数： 2.00 )A. 图书馆 VB. 钢铁厂 VC. 空置的写字楼D. 单纯的建筑物 VE. 加油站 解析：48. 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为 ( )分数：2.00A.0.5B.1.0C.1.5VD.2.0VE.3.0V解析：49. 收

20、益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )(分数： 2.00 )A. 未来净收益的大小 VB. 获得净收益的可靠性 VC. 获得净收益期限的长短 VD. 获得净收益预期E. 估价对象的现值解析：50. 不属于房地产估价资料的是 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 反映估价对象状况的资料B. 当地经济状况的资料 VC. 相关实例资料D. 以房地产价格有普遍影响的资料E. 可长期发展项目的资料V解析：三、B 判断题 /B（ 总题数： 15，分数： 15.00）51. 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（ ）（分数： 1.00 ）A

21、. 正确 VB. 错误解析：52. 在评估投资价值时， 采用的折现率是某个特定投资者所要求的， 它应高于与该房地产风险程度相对应的 社会一般报酬率。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：53. 收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。 资金的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：54. 建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：55. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。

22、在通常情况下， 是采用成交日期时的汇率。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：56. 由于房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量或者根据房地产的降价及时地缩减开发量，都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格弹性是比较小的。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：57. 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。 （ ） （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：58. 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2,那么乙的价格高于

23、甲的价格。 （）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：59. 对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析：60. 重置成本，也叫重建成本， 是指在估价时点时建造与估价对象相同的、 全新的建筑物所花费的客观成本。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：61. 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：62. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀 即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格

24、平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本 发展趋势。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：63. 长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法， 特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地 产未来价格的方法。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：64. 基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区， 利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的 基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：65. 房地产估价程序是完成一个房地产估价项目所需要做的各

25、项工作， 按照它们之间的内在联系排列出的先 后次序。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：四、B 计算题 /B（ 总题数： 2，分数： 20.00）66. 某商场的土地使用年限为 40年，从 2001年10月16 日起计。该商店共有两层每层出租面积各为 300m2。 一层于2002年10月16日租出，租赁期限为 5年，可出租面积的月租金为 200元/m2，且每年不变；二层22目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m和160元/m,运营费用率为20%该类房地产的报酬率为 10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。（分数： 10.00 ） 正确答案： （）解析：该商场2005年10月16日带租约出售时节正常价格测算如下。商场一层价格的测算：租赁期限内该商场的正常商场二层价格的测算：年净收益=300X160X（1 -20%）X 12=46.08（万元）年净收益=300X200X（1 -20%）X 12=57.60（万元）租赁期限外年净收益=300X180X（1 - 20%）X 12=51.84（万元）价格=商场-层的