房地产估价报告示范文本

1、房地产估价报告示范文本（征求意见稿）2018年1月房地产估价报告估字第号项目名称：估价委托人：房地产估价机构：注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：年月日致估价委托人函（估价委托人的名称或姓名）：受的委托,我公司于年月日至年月日对进行了价值评估，有关估价事项和估价结果如下：估价目的（应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）：估价对象（包括财产范围、 名称、坐落、规模、用途、权属等）：价值时点（所评估的估价对象价值或价格对应的时间）：价值类型（估价对象价值或价格的名称，当估价对象价值或价格无规范的名称应写明其定义或内涵）：估价方法（采用估

2、价方法的名称）： ；报告使用人及使用范围 ： 估价结果（最终评估价值的总价，大写金额，单价） ：特别提示（与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项）1.2.n-1.报告有效期自提交报告之日起为壹年,即从年月日至年月日止。n.以上内容摘房地产估价报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读房 地产估价报告全文。（估价机构名称）（公章）法定代表人:年月日房地产估价结果报告估价师声明估价的假设和限制条件及特别事项说明 房地产估价结果报告 一、估价委托人二、房地产估价机构三、估价目的四、估价对象五、价值时点六、价值类型七、估价原则 八、估价依据九、估价方法十、估

3、价结果十一、注册房地产估价师十二、实地查勘期 十三、估价作业期 十四、估价报告应用的有效期附件1. 广西房地产评估专业服务委托书（复印件）；2. 委估对象位置示意图；3. 关于实地查勘的说明（附估价师现场实地查勘时与估价对象合影的照片）；4. 估价对象权属证明；5抵押房地产法定优先受偿权调查表（抵押估价使用）；6. 专业帮助情况和相关专业意见；7. 房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）；8. 注册房地产估价师资格证书（复印件。）估价师声明我们郑重声明：1. 我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和 重大遗漏；2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立

4、、客观、公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3. 我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4. 我们依照中华人民共和国资产评估法(2016年12月1日实施)、中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T502912015)、房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013)、进行估价工作,撰写本估价报告。5. 参加本次估价的注册房地产估价师： 、。注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期XXXXXX年 月曰XXXXXX年 月曰估价的假设和限制条件

5、及特别事项说明一、本次估价的估价假设1. 一般假设：注册房地产估价师已对估价委托人提供的本次估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等复印件资料进行了核实检查，但由于对这些复印件资料的原件的合法性、真 实性、准确性和完整性的核查验证已超出了注册房地产估价师的能力范围和职责范围而 未激进行核查验证，又没有理由怀疑这些复印件资料的原件的合法性、真实性、准确性 和完整性，因此假定这些复印件资料的原件是合法、真实、准确和完整的。注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素 予以了关注，估价委托人未提供房屋安全、环境污染等相应专业机构的鉴定、检测资料 且估价过程中又无相应的专业机

6、构进行鉴定、检测，但注册房地产估价师又无理由怀疑 估价对象存在安全隐患，因此，假定估价对象是安全的。实地勘察时,对房屋建筑物仅进行一般性察看，未对估价对象做建筑物基础和结构 上的检测和实验，因此假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。假设委估对象保持批准的 用途在未来可预见的使用年限内不改变。假设委估对象用途满足所采用的城市规划用途管制和限制条件。假设估价对象房地产在本报告有效期内：环境因素不变；当地的物价指数的变化不至于引起委估房地产价值的显著变 化；估价对象房地产的状况及使用性质不变。如果在市场上进行交易，则交易双方都拥有完全的市场信息，对交易对象具有必要 的专业知识，并且不存在特殊的交易

7、方式对交易价格产生影响。2. 未定事项假设： 3. 背离事实假设： 4. 不相一致假设：5. 依据不足假设： 当上述估价假设条件发生变化时，估价结果将会失效，需重新估价。二、估价报告使用限制1. 本估价报告受到估价目的的限制，不得用作其他用途，本公司只对估价结果本身 符合职业规范要求负责，而不对业务定价决策负责。2. 本次估价是以估价对象在价值时点上的房地产状况和房地产市场状况所进行的房地产市场价值评估，价值时点后，估价报告使用期限内，估价对象质量、使用功能布 局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化时，均会对估价结果产生一定的影响。如对估价对象评估价值产生明显影响时，估价报告使用者不能直

8、接使用该估价报告，应 对本估价结果进行必要的调整或重新进行评估。3. 本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗 力等因素对估价结论的影响。4本估价报告使用期限为 年（即年_月_日至年_月_日）。超过年，需重新进行估价。5. 本报告的全部内容或部分内容仅供估价委托人或本报告列明的估价报告使用人 为本报告所列估价目的使用。未经估价委托人许可，本公司不得向他人提供或公开有关 评估资料；本报告必须完整使用方为有效，未经本公司书面同意，任何人不得摘录、复 制、引用报告的部分或全部内容。除依据法律需公开情形外，报告的全部或部分内容不 得发表于任何公开的媒体上。三、特别事项说明n

9、-2.报告使用者在使用本报告时,应注意如下情况： 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化可能会对房地产市场价值产生影 响；应合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价值进行再评估。n-1.本报告壹式肆份,叁份提交估价委托人,壹份留存评估公司。n.房地产估价报告备查编号为 估字第号。房地产估价结果报告一、估价委托人名 称（或姓 名）：住 所：联系人及联系电话： 二、房地产估价机构名 称：住 所：法定代表人：资质等级：资质证书编号：资质证书有效期限： 年_月_日至年_月_日联系人及联系电话： 、估价目的（应说明估价委托人对估价对象的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种

10、需要）四、估价对象估价对象及估价范围本次估价的对象为，具体估价范围为。详细情况说明如下：估价对象实物状况说明1. 房屋建筑物实物状况说明名称：坐落：规模（如面积等）：用途：权属：建成时间：建筑结构：设施设备：装饰装修（外墙、楼地面、内墙面、天棚） ： 维护状况：利用状况：2. 土地状况说明四至：用途：面积：地形地质：使用权类型：土地使用期限：规划用地条件：开发程度：利用状况：估价对象权益状况说明1. 土地权益状况说明土地用途:规划用地条件：土地所有权状况：土地使用权状况：共有状况：目前土地利用状况：他项权利状况（用益物权状况、担保物权状况、租赁或占用情况）：查封等形式限制权力情况：其他特殊情况

11、:权属清晰状况：2. 建筑物权益状况说明房屋所有权状况：房屋共有权状况：二在（缓、停）建工程三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工 程施工许可证）：他项权利状况用益物权状况、担保物权状况、租赁或占用情况）：拖欠水费情况：查封等形式限制权力情况：其他特殊情况:权属清晰状况：区位状况概述五、价值时点（应说明评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由）年_月，六、价值类型（应说明评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵）七、估价原则（根据目的和实际情况增加或取舍）本次估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高 最佳利用原则、预期收益原则、谨慎原则等

12、房地产估价原则。1.遵循独立客观公正原则（定义和说明如何运用此原则）2 遵循合法原则（定义和说明如何运用此原则）3.遵循估价时点原则（定义和说明如何运用此原则）4. 遵循替代原则（定义和说明如何运用此原则）5.遵循最高最佳利用原则（定义和说明如何运用此原则）6.遵循预期收益原则（定义和说明如何运用此原则）7.遵循谨慎原则（定义和说明如何运用此原则）八、估价依据（根据估价目的、估价对象等进行增加或取舍）1 行为依据 估价委托书；2 法律法规依据 中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号，自1995年10月 1日起施行）； 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号，自200

13、4年8月28日起施行）； 中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72号，自2007 年8月30日起施行）； 中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号，自2007年10月 1日起施行）； 中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号，自2008年1 月1日起施行）。 中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第 46号，自2016年 12月1日起施行）。3. 技术标准、规范等依据 中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T 50291 2015； 中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2013 ）4 产权依据5.取价依据九

14、、估价方法估价思路（根据估价对象作出选择）1. 土地为出让国有土地时的房地产估价思路2. 土地为划拨国有土地时的房地产估价思路3. 土地为集体土地时的房地产估价思路估价方法的选择（应说明所采用的估价方法的名称和定义，当按委托合同约定不需向估价委托人提 供估价技术报告时，还应说明估价测算的简要内容）方法定义、估价步骤和测算结果1. 比较法方法定义比较法是依据房地产价格形成的替代原理，选取一定数量的可比实例，将它们与估 价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或 价格的方法。比较法公式：估价对象比较价值二各可比实例比较价值的简单算术平均数100市场状况调整值100

15、交易情况修正值 %100x房地产状况调整值或加权平均数。可比实例比较价值二可比实例成交价格估价方法测算步骤 搜集交易实例； 选取可比实例； 建立比较基础； 进行交易情况修正； 进行市场状况调整； 进行房地产状况调整; 计算比较价值。2. 收益法方法定义收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益 转为价值得到估价对象价值或价格的方法。选择具体的估价方法因此本次估价选用 法。法公式：式中：估价方法测算步骤： 选用具体估价方法； 测算收益期或持有期； 测算未来净收益； 确定报酬率或资本化率、收益乘数； 计算收益价值。3. 成本法方法定义成本法是测算估价对象在价值时点的重

16、置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。估价方法测算步骤 选择具体估价路径； 测算重置成本或重建成本； 测算折旧； 计算成本价值。4. 假设开发法方法定义假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出 及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价 值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对 象价值或价格的方法。估价方法测算步骤选择具体估价方法； 选择估价前提； 选择最佳开发经营方式； 测算后续开发经营期； 测算后续开发的必要支出； 测算开发完成后的价值； 确定折现

17、率或测算后续开发的应得利润； 计算开发价值。十、估价结果（如果按合约约定不提供技术报告，则应说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值，并应详细说明最终评估价值确定的方法和理由。根据估价对象实际情况，自由选择以下 评估结果表类型，）估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法, 在认真分析相关资料的基础上，并综合考虑影响房地产市场价格的各项因素，结合估价 师的专业经验和合理测算与推断，确定估价对象在价值时点的估价结果为：评估结果汇总表（单宗房地产非抵押估价时）币种：人民币一估价方法估价结果一一测算结果总价（元或万元）单价（元/就）评估价值总价（元或万元）单价（元/就）

18、评估价值总价大写评估结果汇总表（多宗房地产非抵押估价时）币种：人民币估价方法及结果r一测算结果估价结果估价对象及结果估价对象1总价（元或万元）单价（元/就）估价对象2总价（元或万元）单价（元/就）估价对象3总价（元或万元）单价（元/就）总价（元或万元）单价（元/就）汇总评估价值总价（元或万元）平均单价（元/ m2）评估价值总价合计大写房地产抵押价值评估结果汇总表（抵押估价时）币种：人民币估价对象项目及结果-一估价对象1估价对象2估价对象3合计1假定未设立法定优先受偿权下 的价值总价（元或万元）单价（元/ m）2.估价师悉知的法定优先受偿款总额（元或万元）2.1已抵押担保的债权数额总额（元或万元

19、）22 拖欠的建设工程款总额（元或万元）2.3 其他法定优先受偿款总额（元或万元）3.抵押价值总价（元或万元）单价（元/ m2）抵押价值总价合计大写1一、注册房地产估价师估价师姓名注册号签名签名日期年 月曰年 月曰十二、实地查勘期年月日十三、估价作业期年_月_日至年_月_日十四、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年,自年月日至年月日（估价机构名称）（公章）年月日1. 广西房地产评估专业服务委托书（复印件）；2. 估价对象位置示意图；3. 关于实地查勘的说明（附估价师现场实地查勘时与估价对象合影的照片）4. 估价对象权属证明；5. 抵押房地产法定优先受偿权调查表（抵押估价使用）；6. 专业

20、帮助情况和相关专业意见；7. 房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）；8. 注册房地产估价师资格证书（复印件。）房地产估价技术报告估字第号项目名称：估价委托人：房地产估价机构：注册房地产估价师：（注册证号：）（注册证号：）估价报告出具日期：年月日房地产估价技术报告一、估价对象描述与分析 区位状况描述与分析估价对象实物状况描述与分析估价对象权益状况描述与分析二、市场背景描述与分析 估价对象所在地区经济社会发展状况估价对象所在地区房地产市场总体状况估价对象所在地区同类型房地产的市场状况三、估价对象最高最佳使用分析 四、估价方法适用性分析 估价思路估价方法的适用性分析及选择五、估价测算过程用

21、比较法测算房地产价值用收益法测算房地产价值 用成本法测算房地产价值 用假设开发法测算房地产价值六、估价结果确定 估价结果确定估价结果附件1. 广西房地产评估专业服务委托书（复印件）；2. 估价对象位置示意图；3. 关于实地查勘的说明（附估价师现场实地查勘时与估价对象合影的照片）4. 估价对象权属证明；5. 抵押房地产法定优先受偿权调查表（抵押估价使用）；6. 专业帮助情况和相关专业意见；7. 房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）；8. 注册房地产估价师资格证书（复印件。）房地产估价技术报告一、估价对象描述与分析估价对象为具体估价范围为具体说明如下：区位状况描述与分析1. 估价对象位置

22、状况坐落：方位：与重要场所距离：临街（路）状况： 楼层：朝向：分析评价：2. 区域交通状况道路状况：出入可利用交通工具： 交通管制情况： 停车方便程度： 分析评价：3. 估价对象外部配套设施状况基础设施状况： 公共服务设施：分析评价：4. 估价对象周围环境状况自然环境：人文环境：建筑景观：分析评价：5. 估价对象周围用地和房屋类型估价对象周围用地类型： 估价对象周围土地和废物利用状况： 分析评价：6. 区位状况优劣、区位状况未来变化趋势和其对估价对象价值或价格影响分析估价对象实物状况描述与分析1. 土地状况描述与分析四至：用途：面积：使用权类型：土地使用期限：规划用地条件：开发程度:利用状况：

23、2. 房屋建筑物实物状况描述与分析名称：坐落：规模（如面积等）：用途：权属：建成时间：建筑结构：设施设备：装饰装修（外墙、楼地面、内墙面、天棚） ： 维护状况：利用状况：估价对象权益状况描述与分析1. 土地权益状况描述与分析土地用途:规划用地条件：土地所有权状况：土地使用权状况：共有状况:目前土地利用状况：他项权利状况（用益物权状况、担保物权状况、租赁或占用情况）：查封等形式限制权力情况：其他特殊情况:评价分析：2. 建筑物权益状况描述与分析房屋所有权状况：房屋共有权状况：在（缓、停）建工程三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）：他项权利状况用益物权状况、担保物权状

24、况、租赁或占用情况）：拖欠水费情况：查封等形式限制权力情况：其他特殊情况:权属清晰状况：评价分析：二、市场背景描述与分析估价对象所在地区经济社会发展状况估价对象所在地区房地产市场总体状况估价对象所在地区同类型房地产的市场状况（有针对性地详细说明和分析其过去、现在和估价对象的最高最佳利用进行分析如下：1. 合法性分析（应分析所确定的估价前提下的用途、规模和档次在法律上是允许的。）2. 技术可能性分析 （应分析所确定的估价前提下的用途、规模和档次在技术上是可能的。）3. 财务可行性分析（应分析所确定的估价前提下的用途、规模和档次在财务上是可行的。）4. 最咼最佳利用方式分析 （应分析所确定的估价前

25、提下的用途、规模和档次能实现价值最大化。）根据以上从法律的允许、技术可能性、财务可行性方面对估价对象用途、规模和档次的分析后认为，估价对象在下最为有利，因此，以 利用为本次估价的前提估价。四、估价方法适用性分析估价思路（根据估价对象和估价目的对以下内容进行选择说明）1. 土地为出让国有土地时的房地产估价思路2. 土地为划拨国有土地时的房地产估价思路3. 土地为集体土地时的房地产估价思路估价方法的适用性分析及选择估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产 市场进行调查后，根据估价目的和房地产估价规范，以及目前该区域房地产市场发 展状况，进行估价方法的适用性分析（详见

26、估价方法的适用性分析说明表）。根据估价方法的适用性分析，本次估价选用的估价方法为 、和 0估价方法的适用性分析说明表估价目的估价方法比较法收益法成本法假设开发法基准地 价系数 修正法路线 价法标准 价调 整法多元回 归分析 法修复 成本法损失 资本 化法价差法估价方 法适用 范围适用于 同类房 地产数 量较 多，经 常发生 交易且 有一定 可比性 的房地 产。适用于 估价对 象或其 同类房 地产通 常有租 金等经 济收入 的收益 性房地 产。适用于测算 可独立开发 建设的整体 房地产的价 值或价格。另外，在房 地产市场不 够活跃或同 类房地产交 易较少的地 区适用于成 本法。适用于具 有开发或

27、 再开发潜 力且开发 完成后的 价值可以 采用比较 法、收益法等成本法 以外的方 法测算的 房地产。政府或 其有关 部门已 公布基 准地价 地区的 土地估 价城镇 临街 商业 用地 批量 估价大量 相似 的房 地产 批量 估价大量相 似的房 地产批 量估价可修 复的 房地 产价 值减 损评 估不可 修复 的房 地产 价值 减损 评估不可修 复的房 地产价 值减损 评估， 房地产 价值增 加评估估价方 法的适 用性分 析选用的 估价方 法选用的 估价方 法的技 术路线五、估价测算过程用比较法测算房地产价值1.基本原理及公式比较法是依据房地产价格形成的替代原理，选取一定数量的可比实例，将它们与估

28、价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法公式：估价对象比较价值二各可比实例比较价值的简单算术平均数100v市场状况调整值v100交易情况修正值 X100X房地产状况调整值或加权平均数。可比实例比较价值二可比实例成交价格2.估价步骤搜集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。3测算过程搜集交易实例根据估价对象基本情况在同一供求圈内收集了类似房地产交易实例数个。（2）选取可比实例 （可比实例不少于3个；可比实例真实，价格内涵清晰；可比实例基本状况描述不完整；区位 状况、成交日期

29、等可比性强，可以是表格式说明，也可以是叙述式表述 ）。根据本次估价的目的、价值时点、估价对象规模、估价对象用途等情况对所搜集的 交易实例进行认真筛选后，选取以下三个可比实例，各比较实例的具体情况见下表（可 比实例情况说明表）所示。表可比实例情况说明表可比实例名称坐落位置交易 情况区位状况实物 状况权益状况成交日期价格内涵成交价格（元 / m2）可比实例A可比实例B可比实例C建立价格可比基础选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理。标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位。可比基础建立比较内容说明、可比价格确定说明详见表（可比

30、基础建立比 较内容说明表）和表 （可比价格确定说明表）所示。表 可比基础建立比较内容说明表比较项目比较对象估价对象可比实例A可比实例B可比实例C财产范围付款方式融资条件税费负担 币种价格计量单位表可比价格确定说明表比较项目比较对象估价对象可比实例A可比实例B可比实例C成交价格统一财产范围修正值统一付款方式修正值统一融资条件修正值统一税费负担修正值统一币种修正值统一价格计量单位修正值可比价格 编制比较因素条件说明和指数表比较法中需比较修正或调整的因素包括交易情况修正、市场状况调整、房地产状况 调整几个方面，具体说明如下： 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整房地产状况调整应消除可比实例状况

31、与估价对象状况不同造成的价格差异， 包括区 位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。具体调整过程详见表 _ （房地产状况 调整标准说明表）、表 （比较因素条件说明表）、表 （比较因素评价说明表）、 表 （比较因素调整标准说明表）、表 （比较因素调整幅度说明表）、表 （比较因素评价分值说明表）、表 （比较因素修正系数及比较实例比较价格计算说明表）。表房地产状况调整标准说明说明表比较项目可比价格可比价格交易情况修正交易情况市场状况调整交易日期房地产状况调整区位 状况交通便捷度人文环境居住环境所在层/总层数实物 状况建筑结构建筑面积（m2）r装修情况权益规划条件状况权利限制情况注：所有因素修正或调整

32、均以委估房地产的现状为基准，比较案例的因素条件优于委估房地产的相应因素条件时则给予的评价分值大于100,比较案例的因素条件劣于委估房地产的相应因素条件时则给予的评价分值小于100。表比较因素条件说明表比较项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C 可比价格 比较对象可比价格待估交易情况修正交易情况市场状况调整交易日期房地产状况调整区位 状况交通便捷度人文环境居住环境所在层/总层数实物 状况建筑结构建筑面积（m2）1装修情况权益 状况r规划条件权利限制情况表比较因素评价说明表比较项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比价格 比:较对象可比价格待估交易情况修正交易情况市场状况调整: 交易日期

33、房地产状况调整区位 状况交通便捷度人文环境居住环境所在层/总层数实物 状况建筑结构建筑面积（m2）装修情况权益 状况规划条件权利限制情况表比较因素调整标准说明表比较内容调整标准说明可比价格可比价格待估交易情况修正交易情况市场状况调整交易日期房地产状况调整区位 状况交通便捷度人文环境居住环境所在层/总层数实物 状况建筑结构建筑面积（m2）装修情况权益 状况规划条件权利限制情况表比较因素调整幅度说明表比较项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C 可比价格 比；较对象可比价格待估交易情况修正交易情况市场状况调整交易日期房地产状况调整区位 状况交通便捷度人文环境居住环境所在层/总层数实物 状况建筑结

34、构建筑面积（m2）装修情况权益 状况规划条件权利限制情况表比较因素评价分值说明表比较项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C 可比价格 比较对象可比价格待估交易情况修正交易情况市场状况调整交易日期房地产状况调整区位 状况交通便捷度人文环境居住环境所在层/总层数实物 状况建筑结构建筑面积（m2）装修情况权益 状况规划条件权利限制情况表比较因素修正系数及比较实例比较价格计算说明表比较项目可比实例A可比实例B可比实例C可比价格比:较对象可比价格交易情况修正交易情况市场状况调整交易日期房地产状况调整区位 状况交通便捷度人文环境居住环境所在层/总层数实物 状况建筑结构建筑面积（m2）装修情况权益 状况

35、规划条件权利限制情况可比实例比较 价格计算可比实例A比较价格= 可比实例B比较价格= 可比实例C比较价格= 估价对象的比较价值确定 （用简单算术平均、加权平均或其他方法确定估价对象比较价格，并说明理由）4.测算结果（通过比较实例的可比性、测算过程的合理性、测算结果的可靠性等分析说明确定测算结果）用收益法测算房地产价值1.收益法的基本原理2.估价步骤选用具体估价方法；测算收益期或持有期；测算未来净收益；确定报酬率或资本化率、收益乘数;计算收益价值。3.估价测算过程（根据估价对象具体情况选择持有加转售模式的报酬资本化法、全剩余寿命模式的报酬资本化法、直接资本化法估价测算）选用具体估价方法具体方法A

36、-持有加转售模式的报酬资本化法持有加转售模式的报酬资本化法的基本原理持有加转售模式的报酬资本化法是模拟估价对象投资人未来t年内持有出租和第t年末转售的投资模式，选择t年内出租然后转售的收益法公式进行测算，选用适当的折 现率将未来t年内每年租金净收益及第t年末转售净收益折现到价值时点后累加，以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。持有期每年净收益按等比例变化时的计算公式为：tA11+ gVV 1-+tY - g1+ Yi+X式中：V估价对象于价值时点的收益价值；Ai 持有期第一年年净收益（元或元/ m2）;Vt 期末转售净收益（元或元/ m2）;Yi 持有期内年报酬率（%）;Yt 持有期末

37、年报酬率（%）;t 持有期（年）；g净租金每年递增比率（% ）。收益期确定持有期确定未来持有期的年净收益确定I、有效毛收入确定（可根据具体情况选择自营或出租模式）i. 确定收益模式（自营性或出租型）ii. 租约限制分析（对出租型而言）iii. 确定价值时点前一年的年总收入 用比较法确定收入的租金比较实例选择、实例情况说明及租金含义说明（自营性或岀租型）（租金水平确定依据充分、合理，有必要的过程。租金内涵一致、清晰 ）a.因素修正原则及说明b.编制比较案例价格影响因素修正表格（修正或调整表格参考比较法的） 空置和租金损失（空置率（出租率）和租金损失依据充分、确定合理。）计算有效毛收入II 、其他

38、收入（其他收入项目明确，数据确定正确。）III、收入总额确定IV、确定价值时点前一年的年总费用 （出租型）（运营费用构成正确、完整，取值依据充分，测算 过程清楚、完整，计算正确。） 管理费维修费保险费税费其他费用计算年总费用V、确定价值时点前一年的年净收益VI、预测未来持有期的年净收益未来持有期年净收益变化趋势分析（变化趋势分析依据充分，结论合理。） 确定未来持有期的年净收益根据上述未来年净收益变化趋势分析结果，计算确定各年净收益预测结果。期末转售收益确定年报酬率确定（根据具体情况选取一下具体的确定方法） 市场提取法 累加法 投资收益率排序插入法计算收益价值 计算收益期的收益价值根据以上分析确

39、定的参数和数据，利用持有期每年净收益按等比例变化时的计算公 式计算收益期的收益价值，详见表 （收益期的收益价值计算说明表）。项目计算公式计算取值计算结果（一）年有效毛收入年租金收入+年押金利息收入年租金收入年租金-空置损失-租金损失潜在月毛租金收入空置率租金损失率年存款利率年押金利息收入单位面积租金X年存款利率（二）年运营费用税金+管理费+维护费+保险费税金年租金收入X税率管理费年租金收入X管理费率维护费房屋重置价格X维护费率保险费房屋重置价格X保险费率房地产重置价格（三）持有期第一年年净收益 A1年有效毛收入-年运营费用持有期t净租金每年递增比率 g房价增长率i持有期内报酬率 Yi期末报酬率

40、Yt转售税率q（四）收益法单价（元/怦）tA11 + gVV 1-+ Y g1+ Y1+ Yt t 计算收益年期结束后超过收益年期的土地（或房屋建筑物）现值 计算收益价值收益价值=收益期的收益价值+收益年期结束后超过收益年期的土地（或房屋建筑物）现值具体方法B-全剩余寿命模式的报酬资本化法全剩余寿命模式的报酬资本化法的基本原理全剩余寿命模式的报酬资本化法是预测估价对象的未来年净收益, 未来年净收益这先到价值时点后累加确定估价对象价值或价格的方法。 收益期为有限年净收益按一定比率递增的公式：a1 g nV 1r g1 r式中：V-收益价值（元或元/ m2） ； a-年净收益（元或元/ m2 n-

41、收益期（年）;g-净收益每年递增的比率（% ）。利用年报酬率将）；r-年报酬率（%）； 收益期为有限年净收益不变的公式:V 1（11 ） n r（ 1 r）式中：V-收益价格（元或元/ m2） ； a-年净收益（元或元/ m2 n-收益期（年）。）；r-年报酬率（%）； 收益期N内租金按一定增长率增长n年后不变的公式:v a i1_n 空ir g1 rr(1 r )1T/(1r)n式中：V-收益价值（元或元/ m2） ； a-年净收益（元或元/ m2） ； r-年报酬率(%)；n-租金变化年限（年）；N-收益期（年）；g-净收益每年递增的比率（%）。3.估计未来收益期和租金变化年限收益期确定租

42、金变化年限确定未来收益期年净收益确定I、有效毛收入确定（可根据具体情况选择自营或出租模式）i. 确定收益模式（自营性或出租型）ii. 租约限制分析（对出租型而言）iii.确定价值时点前一年的年总收入 用比较法确定收入的租金比较实例选择、实例情况说明及租金含义说明（自营性或岀租型）（租金水平确定依据充分、合理，有必要的过程。租金内涵一致、清晰）a.因素修正原则及说明b.编制比较案例价格影响因素修正表格 （修正或调整表格参考比较法的） 空置和租金损失（空置率（出租率）和租金损失依据充分、确定合理。） 计算有效毛收入II 、其他收入（其他收入项目明确，数据确定正确。）III、收入总额确定IV、确定价

43、值时点前一年的年总费用 （出租型）（运营费用构成正确、完整，取值依据充分，测算 过程清楚、完整，计算正确。） 管理费 维修费 保险费 税费 其他费用 计算年总费用V、确定价值时点前一年的年净收益VI、预测未来收益期的年净收益未来收益期年净收益变化趋势分析（变化趋势分析依据充分，结论合理。） 确定未来收益期的年净收益根据上述未来年净收益变化趋势分析结果，计算确定各年净收益预测结果。年报酬率确定（根据具体情况选取一下具体的确定方法）市场提取法累加法 投资收益率排序插入法计算收益价值 计算收益期的收益价值根据以上分析确定的参数、数据和年收益变化趋势，选择相应的收益价值计算公式, 计算收益期的收益价值

44、，详见表 （收益期的收益价值计算说明表）。 计算收益年期结束后超过收益年期的土地（或房屋建筑物）现值 计算收益价值收益价值=收益期的收益价值+收益年期结束后超过收益年期的土地（或房屋建筑物）现值4.测算结果（通过估价方法的适应性、测算过程的合理性、测算结果的可靠性等分析说明确定测算结果）项目计算公式计算取值计算结果（一）年有效毛收入年租金收入+年押金利息收入年租金收入月租金X 12 X（1-空置率）X（1-租金损失率）潜在月毛租金收入-空置率租金损失率年存款利率年押金利息收入单位面积租金X年存款利率（二）年运营费用税金+管理费+维护费+保险费税金年租金收入X税金管理费年租金收入X管理费率维护费房地产重置价格X维护费率保险费房地产重置价格X保险费率房地产重置价格-（三）未来第一年年净收益年有效毛收入-年运营费用变化年限n-收益年限递增比率g-资本化率-（四）收益期的收益单价具体方法C直接资本化法直接资本化法的基本原理直接资本化法是预测估价对象的未来第一年的净收益，利用资本化率将其转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。计算公式为：V=NOI/R式中：V-收益价值（元或元/ m2）; NOI-未来第一年的净收益（元或元/川）；R- 资本化率