房地产估价师房地产估价理论与方法-66

1、房地产估价理论与方法 -66（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、 （一）单项选择题 （ 总题数： 32，分数： 56.00）1. 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、 生产要素或生活必需品， 而且是一种商品和资产， 成为的主要对象。（分数： 1.00 ）A. 交易B. 交易和投资 VC. 交换D. 投资解析：2. 由委托人和估价目的双重决定。（分数： 1.00 ）A. 估价要素B. 价值时点C. 估价对象 VD. 价值类型解析：3. 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是 。（分数： 1.00 ）A. 应是可以实现的价值B. 是提供价值意见而不是作价

2、格保证 VC. 对委托人的价格保证D. 为委托人争取最大的利益解析：4. 在英国和其他英联邦国家， 在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中， 法官使用的误差范围通常是 。（分数： 1.00 ）A. ±15%B . ±10% VC. 对于难度很大的估价业务可放宽至± 25%D. 有时可放宽至± 20%解析：5. 关于征收和征用，下列说法正确的是 。（分数： 1.00 ）A. 征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题 VB. 征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C. 征用的实质是一种临时使用房地产的行为D. 征收

3、是无偿的，征用是有偿的解析：6. 除了耕地占用税和 应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。（分数： 1.00 ）A. 房产税B. 土地增值税C. 城镇土地使用税 VD. 契税解析：7. 房地产估价从某种意义上讲是 房地产的价值。（分数： 1.00 ）A. 发明B. 发现 VC. 创造D. 确定解析：8. 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是 。（分数： 1.00 ）A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围

4、限制 VD. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格解析：9. 房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类： 。（分数： 2.00 ）A. 一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B. 一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C. 一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价VD. 一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价解析：10. 因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于 。（分数： 2.00 ）A. 灾害调查评估B. 规划实施情况评估C. 房地产评估 VD. 相关经济损失评估解析：11. 房地产需要专业估价的基本条

5、件是房地产具有 的特性。（分数： 2.00 ）A. 独一无二和供给有限B. 独一无二和价值量大 VC. 流动性差和价值量大D. 不可移动和用途多样解析：12. 待开发的土地一般不适用 来估价。（分数： 2.00 ）A. 比较法B. 收益法C. 成本法 VD. 假设开发法解析：13. 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、 同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，主要是因为 。（分数： 2.00 ）A. 掌握的有关信息不同 VB. 作出的估价师声明不同C. 估价对象状况不同D. 委托人不同解析：14. 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应 。（分数： 2.00

6、）A. 视为无租约限制的房地产来估价VB. 视为有租约限制的房地产来估价C. 考虑房屋租赁者的意见D. 视其租约租金与市场租金的差异大小而定解析：15. 房地产估价的最高行为准则是 。（分数： 2.00 ）A. 价值时点原则B. 合法原则C. 独立、客观、公正 VD. 谨慎原则解析：16. 估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是 。获取估价业务；受理估价委托；制订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；求取估价对象价值；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。（分数： 2

7、.00 ）A. B. C. D. V解析：17. 在房地产估价要素中， 限制了估价报告的用途。（分数： 2.00 ）A. 估价原则B. 价值时点C. 估价目的 VD. 估价对象解析：18. 在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是 。（分数： 2.00 ）A. 估价利害关系人B. 估价对象权利人C. 估价委托人，不是报告使用者D. 估价委托人和报告使用者 V解析：19. 承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处 年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。（分数： 2.00 ）A. 3B. 5 VC. 7D. 0解析：20. 承担资产评

8、估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证 明文件有重大失实造成严重后果的，处 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。（分数： 2.00 ）A. 3 VB. 5C. 7D. 10解析：21. 房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作 年以上的房地产估价师。（分数： 2.00 ）A. 1B. 3 VC. 5D. 6解析：22. 下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是 。（分数： 2.00 ）A. 替代原则B. 合法原则C. 最高最佳利用原则 VD. 价值时点原则解析：23. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求

9、同时采用 种以上估价方法。（分数： 2.00 ）A. . 一B. . 两 VC. . 三D. . 多解析：24. 某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造， 该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m 2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到 2000元/m 2，房地产市场 交易价格为6000元/m 2 ;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m 2 ;则最合理的拆迁补偿价格应以 元/m 2为基础进行修正。（分数： 2.00 ）A. 4000B. 5000C. 6000 VD. 9000解析：25. ，中国房地产估价师与

10、房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。（分数： 2.00 ）A. 2003 年 11月 4日B. 2005 年 10月 17日C. 2006 年 10月 13日 VD. 2007 年 10月 4日解析：26. 以法律形式确立了房地产估价地位的是 。（分数： 2.00 ）A. 物权法B. 城市房地产管理法VC. 国有土地上房屋征收与补偿条例D. 房地产估价机构管理办法解析：27. 国家标准房地产估价规范的颁布时间是 年。（分数： 2.00 ）A. 1994B. 1995C. 1999 VD. 2004解析：28. 抵押合同签订后，该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖时，对拍卖新增

11、房屋所得。（分数： 2.00 ）A. 抵押人无权优先受偿B. 抵押权人无权优先受偿 VC. 抵押权人有权优先受偿D. 抵押人有权对全部房地产优先受偿解析：29. 对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是 。（分数： 2.00 ）A. 产权调换差价 =用于产权调换房屋价值 - 被征收房屋价值B. 产权调换差价 =被征收房屋价值 - 用于产权调换房屋价值VC. 产权调换差价 =被征收房屋价值 - 用于产权调换房屋的重置成本D. 产权调换差价 =用于产权调换房屋的重置成本 - 被征收房屋价值解析：30. 在实际估价中，选取 应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。（

12、分数： 2.00 ）A. 价值时点B. 价值类型C. 估价机构D. 估价依据 V解析：31. 年原建设部发出了 关于建立房地产企业及执 （从）业人员信用档案系统的通知（建住房函 2002192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（ 从）业人员信用档案系统。（分数： 2.00 ）A. 2001B. 2002 VC. 2003D. 2005解析：32. 下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是 。（分数： 2.00 ）A. 初次抵押贷款B. 再次抵押估价C. 续贷抵押估价D. 处置抵押房地产 V解析：二、 （二） 多项选择题 （ 总题数： 14，分数： 44.00

13、）其原因可5 万元以上 2033. 下列房地产估价相关活动中，不属于传统价值评估业务范畴的有 。（分数： 4.00 ）A. 高层建筑地价分摊VB. 房地产咨询业务 VC. 因环境污染导致的房地产价值减损评估VD. 国有土地上房屋征收中的停业损失评估VE. 房地产抵押价值评估解析：34. 房地产估价师经过分析， 测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同，能有 。（分数： 3.00 ）A. 成交价格受到交易者的个别情况的影响 VB. 迎合委托人意愿的影响C. 房地产市场状况因成交日期与价值时点不同而发生变化VD. 委托人不同的原因E. 估价对象因成交日期时状况与价值时点时状况不同

14、而发生变化V解析：35. 房地产租赁包括 。（分数： 3.00 ）A. 建设用地使用权出租 VB. 房屋租赁 VC. 土地租赁 VD. 互换E. 用房地产作价出资解析：36. 与非专业估价相比，专业估价的特点有 。（分数： 3.00 ）A. 是一种专业意见 VB. 估计价格或价值C. 实行有偿服务 VD. 承担法律责任 VE. 估价作业日期长解析：37. 房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有 （分数： 3.00 ）A. 由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处 10 万元以上 20 万元以下罚款B. 对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入

15、信用档案VC. 情节严重的，吊销资质证书、注册证书 VD. 造成损失的，依法承担赔偿责任VE. 构成犯罪的，依法追究刑事责任V解析：解析选项A应为由发证机关责令限期改正，给予警告，并对房地产评估机构并处 厅元以下罚款。38. 下列 是对于房地产估价准确性的全面认识。（分数： 3.00 ）A. 即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B. 所有的评估价值都会有误差 VC. 能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D. 判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较VE. 由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小解析：39.

16、 在房地产估价中，如果估价目的不同，则 。（分数： 3.00 ）A. 估价的依据有可能不同VB. 估价的方法有可能不同VC. 估价对象的范围有可能不同 VD. 估价原则可能不同 VE. 估价程序可能不同解析： 解析 不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同40. 房地产估价本质的认识包括 。（分数： 3.00 ）A. 房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 VC. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 VD. 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内VE. 房地产估价既是一门学科又是一门技艺解析：41. 房地

17、产估价机构应当由自然人出资，以 形式设立。（分数： 3.00 ）A. 集体企业B. 国有企业C. 有限责任公司 VD. 合伙企业 VE. 股份有限公司解析：42. 下列是估价委托人的义务的有 。（分数： 3.00 ）A. 向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料 VB. 协助估价师搜集估价所必要的资料 VC. 就估价结果提出自己的要求D. 对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责 VE. 有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作V解析：43. 房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含 等。（分数： 3.00 ）A. 房地产周围环境评估VB. 房地产制度政策评估VC. 房地产开发项目的可行性评估 VD. 房地产投资风险评