房地产估价理论与方法模拟18

1、 模拟 房地产估价理论与方法模拟 18单项选择题) 的价格或价值。第 1 题： 估价的通俗含义是估计 (A. 现有物品B. 一般物品C. 经济物D. 建筑物品 参考答案： C答案解析：第 2 题： 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有 () 的特性。A. 独一无二和供给有限B. 独一无二和价值量大C .流动性差和价值量大D .不可移动和用途多样参考答案： D答案解析：第 3 题： 房地产具有供给有限特性，本质上是由于 () 决定A. 土地总量有限B. 规划限制C .房地产不可移动D.价值量大参考答案： A答案解析： 第 4 题：估价报告书中说明的 () 限定了其用途A. 估价原则B. 估价

2、方法C. 估价目的D. 估价对象状况第 5 题： 下列不属于土地使用权的是 ( )A. 建设用地使用权B. 宅基地使用权C. 土地承包经营权D. 租赁权 参考答案： D答案解析：第 6 题： 不属于引起房地产价格上升的原因是 ()A. 外部经济B. 需求增加导致稀缺性增加C .生活水平的提高D.通货膨胀参考答案： C答案解析：第 7 题： 最适合用市场法估价的是 ()A. 用做生产的房地产B .可销售的房地产C. 出租或营业的房地产D. 仅适用于自用的房地产参考答案： B答案解析： 第 8 题：下列() 使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件A. 用途B. 建筑规模C. 容积率D. 绿地率第

3、 9 题： 房地产价格与一般物品价格的 ( ) 表现出房地产价格的独特之处。A. 等值B. 不等值C. 相同D. 不相同 参考答案： D答案解析： 第 10 题： 从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应 当首先分析将如何影响房地产的 ( ) 。A. 长期趋势B. 后期利润C. 权益D. 供给和需求 参考答案： D答案解析： 第 11 题：A. 2020.80B. 2214.29C. 2336.45D. 2447.37参考答案： B答案解析： 第 12 题：A. 2400B. 2580C. 2607D. 2760第 13 题：A. 2938B. 2982C. 332

4、9D. 3279参考答案： A答案解析： 第 14 题：A. -100B. -50C. 50D. 100参考答案： C答案解析： 第 15 题： 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是 ( )A. 交通拥挤B. 建筑技术进步C .城市规划改变D .自然环境恶化参考答案： B答案解析： 第 16 题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为 ( )A. 4%B. 3%C. 2%D. 1%参考答案： C答案解析：第 17 题：A. 高于B. 低于C. 等于D. 条件不足，无法确定参考答案： B答案解析： 第 18 题： 除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产 在其 ( ) 的状

5、况。A. 估价作业日期B. 成交日期时C. 估价时点D. 交易日期调整后参考答案： B答案解析： 第 19 题： 某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出 让年限为 40 年，建造期为 2 年，建筑物的经济寿命为 60年，则建筑物折旧的 经济寿命为 ( ) 年。A. 38B. 42C. 58D. 60参考答案： A答案解析： 第 20 题：某房地产未来年净收益为 30 万元，又知 10年后的转售价格为 150万元，若报 酬率为 8%，利息率为 7%，则该房地产现值为 ( ) 万元。A. 351.30B. 280.19C. 270.78D. 277.55第 21 题：

6、A. 3800B. 4500C. 5200D. 5600参考答案： D答案解析： 第 22 题：某宗房地产的收益期限为 40年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15万 元、 18万元、 23 万元，以后稳定在每年 25万元直到收益期限结束，该类房地 产的报酬率为 8%则该宗房地产的收益价格最接近于 ( ) 万元。A. 280B. 285C. 290D. 295参考答案： A 答案解析： 第 23 题：某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后 该写字楼价格为现在写字楼价格的 1.2 倍，该类房地产的报酬率为 10%，则该 宗写字楼现在的价格为 ( ) 万元

7、。A. 4580B. 5580C. 6580D. 7580参考答案： D答案解析： 第 24 题：某商场建成于 2000年 10月，收益期限从 2000年 10月到 2040年 10月，预计 未来正常运行年潜在毛收入为 120万元，年平均空置率 20%，年运营费用 50 万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商 场在 2005年 10 月的价值最接近于 () 万元。A. 536B. 549C. 557D. 816参考答案： A答案解析： 第 25 题：A. 4023.04B. 4074.10C. 4768.50D. 5652.09参考答案： C答案解析：

8、第 26 题：A. 350B. 34.5C. 315D. 305参考答案： C答案解析：第 27 题：A. 40B. 45C. 48D. 50参考答案： C答案解析： 第 28 题： 房地产估价的主要难点是 ( ) 。A. 市场行情变化不定B. 供需变化引起价格变化C. 房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D .房地产价格的影响因素影响程度不同参考答案： C答案解析：第 29 题： 房地产的最高最佳使用状态不包括 ()A. 最佳区位B. 最佳规模C. 最佳用途D. 最佳集约度参考答案： A答案解析： 第 30 题： 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其 价格

9、会 ( ) 。A. 上升B. 下降C. 不变D. 升降难定参考答案： B答案解析：第 31 题：某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元资 金以 5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收 益，则对该单位来说，这宗房地产与 ( ) 万元的资金等价。A. 2000B. 400C. 4000D. 10000参考答案： A答案解析： 第 32 题：某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元此后每年的净收益会在上一年的基 础上增加 3万元，该类房地产的报酬率为 8%。该房地产的价格为 ( ) 万元A. 695.83B. 681.25C. 71

10、5.83D. 718.75参考答案： D答案解析： 第 33 题：A. 50B. 250C. 300D. 350参考答案： B答案解析： 第 34 题：A. 2000B. 2222C. 2100D. 1905参考答案： A答案解析： 第 35 题：( ) 是估价人员履行对委托人责任的最佳方式A. 书面报告B. 口头报告C. 叙述式报告D. 表格式报告参考答案： C答案解析：多项选择题第 36 题： 下列对房地产估价本质的认识，正确的是 ( ) 。A. 房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值B. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D. 房地

11、产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内E. 房地产估价是门科学不是艺术参考答案： BCD答案解析：)。) 引起的第 37 题： 土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有 (A. 无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B. 重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C. 考虑建筑物存在对土地价值的影响D. 考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响E. 重视土地对建筑物价值的影响 参考答案： AC答案解析： 第 38 题： 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于 (A. 装饰装修改造B .通货膨胀C. 需求增加导致稀缺性增力加D. 改进物业管理E. 周围

12、环境改善参考答案： CE答案解析：第 39 题： 房地产估价规范的内容包括 ()A. 评估制度B. 估价原则C. 估价程序D. 估价报告E. 职业道德参考答案： BCDE答案解析：第 40 题： 权益状况比较与调整的主要内容包括 ()A. 土地使用年限B .土地出让方式C. 城市规划限制条件D. 楼层、朝向E. 公共设施完备程度 参考答案： AC答案解析：第 41 题： 最高最佳使用必须同时满足的条件包括 ()A. 法律上许可B. 技术上可能C. 经济上可行D. 价值最大化E. 使用上简便 参考答案： ABCD答案解析： 第 42 题： 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有 ( )A. 消费

13、者的收入增力B. 作为替代品的房地产的价格上升C. 作为互补品的房地产的价格上升D. 消费者预期其未来的收入增加E. 消费者预期未来的房地产价格上升 参考答案： ABDE答案解析：第 43 题： 建筑物重置价格的求取方法有 () 等。A. 单位比较法B. 工料测量法C. 指数调整法D. 分部分项法E. 成新折扣法第 44 题： 直接资本化法的优点是 ( ) 。A. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B. 通常只需要测算未来第一年的收益C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D. 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E. 计算过程较为简单 参考答案

14、： BDE答案解析：第 45 题： 直接资本化法的优点是 () 。A. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B. 通常只需要测算未来第一年的收益C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D. 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E. 计算过程较为简单 参考答案： BDE答案解析： 第 46 题： 补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。() 是需要补地价的主要情形。A. 出让土地使用权期满后续期B. 增加原土地使用权出让时规定的容积率C .转让、出租、抵押土地使用权的房地产D. 改变原土地使用权出让时规定的用途E. 拍卖土地

15、使用权 参考答案： ABCD答案解析： 第 47 题：收益法中确定资本化率的基本方法有 ()A. 市场提取法B. 累加法C. 指数调整法D. 投资收益率排序插入法E. 收益乘数法参考答案： ABD答案解析： 第 48 题： 假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有 ( )A. 待开发房地产的价值B. 开发成本和管理费用C. 销售税费D. 投资者购买待开发房地产应负担的税费E. 开发利润 参考答案： BCD答案解析： 第 49 题：某建筑物共3层，总建筑面积为600m2每层建筑面积相等，房地总价值为 600 万元，土地价值 480 万元。其中一层价值是二层的 1.5 倍，二层价值是三层的 1

16、.2 倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有 () 。A. 按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%B. 按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%C. 按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%D. 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E. 按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%参考答案： ABDE答案解析：第 50 题： 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有 () 。A. 不同的房地产价格影响因索，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相 同的B. 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C. 理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D. 房地产价格

17、影响因素对房地产价格的影响均可用教学公式或数学模型来 量化E. 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格 上涨；相反，则导致房地产价格下降第 51 题： 估价项目完成后，应归档的估价资料包括 ( )A. 实地查勘记录B. 委托人照片C. 估价项目来源和接洽情况D. 估价中的不同意见E. 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见参考答案： ACDE 答案解析：判断题 第 52 题： 估价当事人是指与估计单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机 构和估价委托人。 ()A. 正确B. 错误参考答案： A 答案解析：第 53 题： 在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开

18、发强度。 ()A. 正确B. 错误 参考答案： B答案解析：第 54 题： 在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。 ()A. 正确B. 错误第 55 题： 房地产的经营使用方式主要是销售、出租、营业和自用。 ( )A. 正确B. 错误 参考答案： A答案解析： 第 56 题： 在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况 下的情形： ( )A. 正确B. 错误参考答案： B答案解析： 第 57 题： 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏 低。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： A 答案解析： 第 58 题： 交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨 落变化情况。 ( )A. 正确B. 错误参考答案： A 答案解析： 第 59 题： 高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。 ( )A. 正