房地产开发项目风险评估报告文书

1、某某花园 风险评估报告某某房地产开发2011年6月目录1工程概况1.1工程简介1.2工程现状及周边情况1.3工程主要容1.4总投资构成1.5工程的实施方案1.5.1工程运作模式1.5.2部管理方式1.5.3进度方案2工程风险分析2.1工程的政策风险2.2金融风险2.3工程控制风险2.4工程的经营风险2.5其他不可抗力风险3市新城东苑工程投资风险防措施3. 1对房地产市场进展全面的调查，作出科学的预测3.2采用多样化或组合化投资3.3以财务方式控制风险3.4科学规划、合理疋位，提咼品味，促进销售3.6加强管理，缩短工期3.5通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量4结论1、工程概况1.1工程简介工程

2、的位置和规模1.2工程现状及周边情况工程用地情况。由于工程所处是长江中下游平原地带， 所以地势比拟 平坦，但地势较低，海拔高程在 10-13M黄海高程左右，土方工 程以填方为主。目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况目前工程围有5、9、12、15、20路公交车路过，水、电、市政、 环卫、煤气、电信等根底生活配套设施根本齐备，而且随着工程的建 立日趋完善。1.3工程主要容工程总投资由建立投资和融资本钱与利息两局部组成。预计总投资01亿元,规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方 米。根据工程初步规划等有关资料，本次工程建立容如下具体建筑 面积以施工图为准：分项列出。1.4总投资构成1

3、土地出让金及契税；2工程建立费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；3其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监视费、工程监理费、文明施工增加费等；3资金贴息费用：主要为建立期资金本钱费用。1.5工程的实施方案工程运作模式本工程是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以到达 效益的最大化。部管理方式由开发公司负责工程总体运作，总公司负责工程筹划、资金筹措、 投融资管理、建立过程的监控有关事宜。工程建立施工由总公司授权、 开发公司组建工程经理部负责建立具体方法根据公司制度另行制 定。进度方案工程控制工期：首批商品房上市预售在0年0底，上市量约0万平方米2、工程风险

4、分析房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和效 劳等房地产业的根本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。它是 进展房地产开发和经营的根底，其结果是形成新的可用房地产或改造 原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的， 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。2.1工程的政策风险政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策 发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政 策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键 时期，各种有关政策的调整比拟频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别土地是国家宏观调控的重

5、点对象， 故房地产投资受政策风 险的影响比拟大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资， 对 投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的？国六条？以及各种住房公 积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产 投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策 的优惠条件是保证投资成功的前提条件。2.2金融风险房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资 工具。据有关资料分析说明，大局部房地产投资中，贷款一般都占总 投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本 组合比率是高些好还是

6、低些好是不一定的， 主要取决于企业的融资能 力和金融市场的环境变化。1融资能力缺之在该工程运作中，需投入的资金量非常大，如此大的资金投入量， 单靠开发公司自有资金来保障工程建立可能性非常小。因而，自有资本都是工程投资中的少局部，大局部是通过工程再融资来推进整个工 程建立。工程运作的负债比例比拟高也是不争事实。 为保障工程的顺 利运作，开发公司的再融资能力就成为工程是否能如期建成的关键， 如果公司对自己的再融资能力估计缺乏， 而盲目开工，必然会产生资 金链断裂的风险。2货币利率变化的风险房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影 响和可能给投资者带来的损失。国家和地区的货币利率波动是

7、经常的、 动态的，特别是在全国或 全世界性的金融危机期间，其货币利率波动幅度非常大，货币利率波 动对工程的建立本钱影响较大，直接关系到工程盈利水平的上下。 当 利率上升时，房地产开发商和经营者的资金本钱会增加，消费者的购置欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产本钱增加； 另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。2.3工程控制风险在该工程运作中，开发公司对工程建立的整体控制能力是决定投 资成败的关键，由于工程建立周期存在着自然、经济、社会、人为等 因素的不确定性，必然隐含着一些投资风险，在工程控制中，主要存 在以下几种风险。1本钱控制风险房地产开发与其他工程建立一样，受

8、原材料价格变化、劳动力 本钱增加、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技 术等方面的影响而增加投资风险。同时，房地产开发也有其自身的特 殊性。房地产开发不同于建立工程总承包。 建立工程总承包只负责建立 工程施工，即根据建立工程总承包合同约定的合同总价或计价方法、 建立工期、质量标准等要求，按照建立方提供的设计资料完成施工任 务，其本钱控制仅是施工过程中的本钱，不包括工程前期工作、工程 设计等本钱构成，本钱的可控性较高。而在房地产开发过程中，从工 程的征地、可行性研究开场，到工程的规划、施工图设计、施工、销 售，到最后工程的竣工交付使用，开发商几乎承当了工程建立中的所 有本钱风险，无

9、论是哪一环节本钱控制出现偏差， 都会导致整个工程 本钱控制的不确定。2建立工期、质量、平安控制的风险工程能否在规定的工期按照合同约定的质量、平安标准完工，将直接关系到房地产公司的投资盈利。 作为一个开发工程，控制工程 工期、平安、质量也是本钱控制的重要环节。如工期不能按照合同要 求，或者是工程的平安、质量出现问题，一方面资金占用时间延长， 资金本钱增大；另一方面，会造成房屋销售合同交房时间的违约而引 发赔偿；更重要是会造成社会上的不良反响，使企业的信誉受到损害。 2.4工程的经营风险经营风险是由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成实际 经营结果偏离预期望值的可能性；经营风险起源于投资部

10、问题和工程 的经济环境情况，如市场分析能力、管理水平、管理效率低，使用经营 费用超过预计值，房屋空置率高，租金回笼等问题，都将使企业的营业 收入小于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低，会产生 比预期高的空置率。1市场风险。市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时 常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和 二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵 制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波 动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。2购置力风

11、险购置力风险主要是指市场中因消费者购置能力变化而导致房地 产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购置力风险是一种需求 风险，在市场经济体制中，需一个非常不定的因素。由于消费者的购 置力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费构 造等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带 来损失。3资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变 现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要 是指在交易过程中可能因变现的进间

12、和方式变化而导致房地产商品 不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。4商业风险。商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经 营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素 综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。但投资者仍可通过各 种手段对商业风险进展防，例如投资者可以通过抵押贷款的方式， 利 用固定利率将投资局部风险转移给银行。 投资者也可以通过委托物业 管理的方式，将投资的局部商业风险转移给物业管理公司。2.5其他不可抗力风险由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、火灾 等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。3、工程投资

13、风险防措施3. 1对房地产市场进展全面的调查，作出科学的预测仔细分析房地产开发周期并预测其变动，选择最正确开发时机； 分析房地产开发所涉及的地理环境条件并预测其变化，以及早投资开 发具有价值增长潜力的地块；充分了解国家政策并预测国家未来对房 地产政策有何变化，是限制还是鼓励，特别对近期出台的？国六条？以及建房部建住房2006165号文件的精神我们都进展了专业的分 析；同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变 化，以确定开发工程和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料， 充分考虑到其他开发工程的竞争，尽可能准确地预测拟开发工程的费 用与收益。对现有的市新城东苑工程进展系统的可行性

14、研究分析，并选择在适当的时候开发适当的工程，抓住机遇，这样既可以创造效益， 又可以大大减少不必要的风险投资费用。3.2采用多样化或组合化投资看准房地产市场，把资金有选择地投放到不同时期开发的工程 上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产 的开发风险大小不一，收益上下相应不同。一般而言，开发工程收益 率相对较高的风险大，开发工程收益率相对较低的风险小。如果资金 分别投入到不同的房地产开发工程， 整体开发风险就会降低，其实质 就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多

15、样化投资的关键是如何合理地 确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可 获取较高的收益率。所以我们在市新城东苑设规划过程中， 结合本地 的实际情况，既设计有多层住宅，也有小高层、高层住宅，还有连排 别墅、商业办公用房等。3.3以财务方式控制风险1通过正当、合法的非保险手段如合同条款的拟定将风 险转嫁给其他经济单位。将施工中危险性较高的工作转包给其他的专 业性施工单位，从而减少自己的风险责任。实行工程股份化和工程风 险抵押承包，将经营风险分散到全体股东身上。2通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移 给保险公司承当。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施 经济补

16、偿的方式，一直是处置风险的主要手段。3增加融资渠道，加强与当地商业银行的合作以取得良好的贷 款信誉度，加大房屋预售力度，所得预售款项重新投入工程的工程建 立。同时通过“宏图方案 也为工程的融资提供了更多的资金来源。3.4科学规划、合理定位，提高品味，促进销售房地产开发工程的市场定位包括工程的产品定位、建筑产品的质 量定位、建立环境的品质定位，都是根据充分的市场调查、工程的经 济技术分析、工程可行性研究报告做出的，可以作为指导工程决策、 工程设计、工程营销筹划方案等前期工作的依据。 我们根据市的实际 情况，高起点、高起点地对工程进展了市场定位，做大做强，力争将 该工程做成一流品味、一流环境的综合居住社区，并以此来带动销售， 真正做到一流的品牌，成为本地区的开发企业的领头军。3.5通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量例如，利息支出增长的风险可通过签定固定利率贷款合同来减小；建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减 小；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降 低。3.6加强管理，缩短工期尽早完成开发工程，以降低在开发期由于社会经济条件的变化而 带来的风险。并在开发过程中加强工程管理，控制本钱，保证平安、 质量。此外，还应根据开发的需要有针对性地对从事房地产开发的人员 进展