房地产估价师房地产估价理论与方法-91

1、房地产估价理论与方法 -91（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、单项选择题 （ 总题数： 35，分数： 35.00）1. 某宗房地产建筑物建成于 1991年10月1日，经济寿命为 60年。后于 1996年10月1日补办了土地使用 权出让手续，土地使用权出让年限为50 年（从补办之日算起 ） 。2006年 10月 1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为 2000 万元，建筑物重新购建价格为 3000 万元，残值率为 0。则在 估价时点 2006 年 10 月 1 日该房地产的评估价值为 （ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 4091B. 4182

2、VC. 4250D. 5000解析： 知识点 年限法及物质折旧的项目2. 对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价 格变动的方向 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 相同B. 不相同 VC. 可能相同，也可能不同D. 单边波动解析： 知识点 对房地产价格影响因素的认识3. 某建筑物的重置价格为 800 万元，已使用 10 年，目前该建筑物的剩余经济寿命为 30 年，残值率为 5%， 土地剩余使用年限为 25 年，则建筑物的每年折旧额是 （ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 13B. 14C. 19 VD. 23解析： 知识点 年限法及物质

3、折旧的项目4. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是 （ ）（分数： 1.00 ）A. 房地产投机 VB. 物价变动C. 财政收支状况D. 居民收入水平 解析： 知识点 影响房地产价格的经济因素5. 房地产权利的种类中，属于债权的是 （ ）（分数： 1.00 ）A. 地役权B. 典权C. 抵押权D. 租赁权 V解析： 知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义6. 房地产现房价格为4000元,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2。年末收取），出租运营费用为每年 50元/m2。假设折现率为5%风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价 格为（）元/m2

4、。（分数： 1.00 ）A. 3300B. 3324C. 3335 VD. 3573解析： 知识点 期货价格及现房价格7. 从理论上讲， （ ） 是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远 离街道的方向，地价可视为基本不变。（分数： 1.00 ）A. 路线价区段B. 标准宗地 VC. 标准深度D. 深度价格修正率解析： 知识点 报酬资本化法的公式8. 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是 （ ）（分数： 1.00 ）A. 交通拥挤B. 建筑技术进步 VC. 城市规划改变D. 自然环境恶化解析： 知识点 建筑物折旧的原因9. 一套建筑面积100卅、单价3000元

5、/m2、总价30万元的住房，实际交易中的付款方式为：以抵押贷款方 式支付，首期支付 8 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付，年贷款利率为5%。则该住房的实际价格为 （ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 30 VB. 36.49C. 37.35D. 43.84解析： 知识点 实际价格和名义价格10. 某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为2%，收40 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 6%，则该宗房地产的收益价格为 ( ) 万元。分数： 1.00 )A. 667B. 1333C. 1000 VD. 500解析： 知识点

6、净收益每年不变的公式11. 房地产估价的要素中，估价的主体指的是 ( )(分数： 1.00 )A. 与估价活动有关系的单位B. 估价服务的提供者 VC. 估价服务的需求者D. 与估价活动有关系的个人解析： 知识点 房地产估价对象和价值类型及估价方法12. 某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为 ( ) 元 /m2。分数： 1.00 )A. 2160B. 2175C. 2181 VD. 2205解析： 知识点

7、 求取比准价格13. 某宗房地产2006年5月的成交价格为3500元/m2，以2002年1月为基期的该区该类房地产 2006年4 月2007 年 6 月的价格指数分别为101、103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116、112，则该宗房地产2007年6月的价格接近()元/m2。分数： 1.00 )A. 3806VB. 3881C. 3926D. 4866解析： 知识点 市场状况调整14. 某宗房地产的收益期限为 30年，通过预测得到其未来 3年的净收益分别为 18万元、 20万元、 23万元， 从未来第 4 年起，每年净收益为 22 万元直到

8、收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8%，则该房地产的收 益价格最接近 ( ) 万元。分数： 1.00 )A. 243VB. 283C. 284D. 291解析： 知识点 报酬资本化法的公式15. 某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降， 这是因为 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 市场不景气B. 该别墅区的环境条件变差VC. 该别墅区的单位开发成本降低D. 开发商获得满意的利润即可解析： 知识点 建筑物折旧的原因 知识点 客观收益及计算权益价值16. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加

9、1 万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为 ( ) 万元。(分数： 1.00 )A. 311B. 435 VC. 322D. 200解析： 知识点 报酬资本化法的公式17. 在假设开发中， 选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途， 而最佳用途的选择是要考虑土地位 置的 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 保值增值的特性B. 不可移动性C. 可接受性和现实社会需要程度 VD. 可接受性和未来发展趋势解析： 知识点 假设开发法基本论述18. 在英国和其他英联邦国家，法院一般 ( ) 来判断房地产评估价值的误差范围(分数： 1.00 )A. 使用估价对象房地

10、产的实际成交价格B. 使用政府公布的房地产交易指导价格C. 使用近一年内房地产的平均成交价格D. 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 V 解析： 知识点 房地产估价的本质19. 按房地价值进行分摊比建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( ) 的建筑物。分数： 1.00 )A. 用途相同且价格差异不大B. 建筑面积相同且价格差异不大C. 规模相同且价格差异不大D. 各部分的房地价值有差异且差异不大V解析： 知识点 高层建筑地价分摊的方法20. 假设某类住宅的价格从 3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计 算的该类住宅需求的价格弹

11、性为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. -1.33B. -0.66C. 0.66D. 1.53V解析： 知识点 弹性21. 某宗房地产收益年限为 50 年。通过预测未来第一年的净收益为 26 万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为 （ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 1100B. 636C. 1300D. 1204 V解析： 知识点 报酬资本化法的公式22. 某房地产50年限的价格为5000元/m2，对应的为10%若其年期为30年，对应报酬率为9%勺房地产价 格为（）元/m2。（分数： 1.00 ）A. 38

12、60B. 4145C. 5181 VD. 5000解析： 知识点 房地产价格的特征23. 某宗房地产成交价格为 4000元/m2,分五次付清，首付 40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%则该宗房地产的实际成交价格为（）元/m2。（分数： 1.00 ）A. 3620B. 3742 VC. 3909D. 4000解析： 知识点 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法24. 某宗房地产的收益期限为 40年，通过预测未来 3年的年净收益分别为 15万元、18万元、23万元，以 后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束， 该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格最接近于 （ ）

13、 万元。A. 280 VB. 285C. 290D. 295解析： 知识点 报酬资本化法、收益法本质及依据25. （ ） 是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离（分数： 1.00 ）A. 直线距离B. 空间距离C. 空间直线距离D. 经济距离 V解析： 知识点 房地产一般因素26. 市场法中， 采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整， 其中可比实例的房地产状况劣于标准房 地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 1.05B. 0.9

14、7C. 0.98D. 1.03 V解析： 知识点 市场状况调整27. 某开发公司开发一项目，征收某村 100 公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前 3 年平均年产值为 1000 元/ 亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为（ ） 万元。（分数： 1.00 ）A. 600B. 900C. 1500 VD. 1800解析： 知识点 土地补偿费及征地管理费28. 房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 房地产的各项权利B. 受到其他房地产权利限制的房地产权利C. 受到其他各种限制的房地产权利 VD. 房地产的额外利益收益解析： 知识点 房地产的各种权利与房地

15、产区位的含义29. 某宗地面积为5000ml，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积 率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元。A. 1250B. 1750 VC. 2050D. 2150解析： 知识点 补地价的测算30. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为 125卅，套内墙体面积为 20ni，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。（分数： 1.00 ）A. 1667B. 1765C. 1875D. 2000 V解析： 知识点 房屋建筑面积31. 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员

16、对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在 （ ） 下的估价结果具有近似性。（分数： 1.00 ）A. 同一估价原则、同一估价时点B. 同一估价目的、同一估价方法C. 同一估价目的、同一估价时点 VD. 同一估价原则、同一估价目的 解析： 知识点 房地产估价的本质32. 某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销 售税费为 15 万元，投资利息为 18万元，开发利润为 400万元。则其投资利润率为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 16.41%B. 16.53%C. 16.63% VD. 16.81%解

17、析： 知识点 房地产价格的构成33. 某房地产正常年收益为 5000 万元，当前银行利率为 6%，购买年为 8 年，房地产价格应为 （ ） 元。（分数： 1.00 ）A. 32000B. 40000 VC. 48000D. 83333解析： 知识点 报酬资本化法、收益法本质及依据34. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B. 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C. 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房VD. 假设开发通常是一

18、次性的价格剩余 解析： 知识点 假设开发法35. 下列关于路线价法的表述中，不正确的是 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B. 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C. 运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D. 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 解析： 知识点 路线价法二、多项选择题 ( 总题数： 15，分数： 30.00)36. 基本完好房的成新度可以是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 九成B. 八成C. 七成VD. 六成VE. 四成

19、解析： 知识点 房屋新旧程度的判定标准37. 下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是 ( )(分数： 2.00 )A. 位置 VB. 外部配套设施C. 面积 VD. 形状VE. 地质条件 V解析： 知识点 房地产一般因素38. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于 ( )(分数： 2.00 )A. 不同收益年限的类似房地产价格的相互转换 VB. 市场法中交易情况调整C. 比较相同类型不同期限价格的高低 VD. 不同类型房地产不同使用年限价格的高低E. 直接用于测算价格 V解析： 知识点 净收益每年不变的公式39. 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价， ( )分数

20、： 2.00 )A. 私有住宅转让后仍用于居住的B. 办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金VC. 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D. 是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金VE. 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 解析： 知识点 合法原则40. 长期趋势法主要有 ( ) 等方法。(分数： 2.00 )A. 数学曲线拟合法 VB. 衰减曲线法C. 平均增减量法 VD. 平均发展速度法 VE. 指数修匀法 V解析： 知识点 长期趋势法基本论述41. 某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为 50万元，首付款为房价的 30%，

21、余款在未来 10 年 内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 该房地产的实际价格等于名义价格B. 该房地产的名义价格为 50万元C. 该房地产的实际价格高于 50 万元D. 该房地产的实际价格为 50 万元 VE. 该房地产不存在名义价格 V 解析： 知识点 实际价格和名义价格42. 下面( ) 引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。(分数： 2.00 )A. 更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理VB. 政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，

22、改变城市格局等C. 经济发展和人口增长带动房地产需求增加D. 将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率E. 通货膨胀 V解析： 知识点 房地产的特性43. 下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B. 房地产估价是房地产估价师在给房地产定价 VC. 房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证VD. 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E. 房地产估价既是科学又是艺术 解析： 知识点 房地产估价的本质44. 有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有

23、 ( ) 。（分数： 2.00 ）A. 收益递增递减原理VB. 均衡原理 VC. 替代原理D. 预期原理E. 适合原理 V解析： 知识点 最高最佳使用原则45. 估价中的最高最佳使用具体包括 （ ） 等。（分数： 2.00 ）A. 最佳用途 VB. 最佳位置C. 最佳规模 VD. 最佳环境E. 最佳集约度 V解析： 知识点 最高最佳使用原则46. 房地产估价原则可分为三个层次，即 （ ）（分数： 2.00 ）A. 基本原则VB. 客观原则C. 特殊性原则VD. 普适性原则VE. 适宜性原则解析： 知识点 房地产估价原则概述47. 选取可比实例时，应符合的要求包括 （ ） 等。（分数： 2.00

24、 ）A. 可比实例与估价对象所处的地区必须相同B. 可比实例的交易类型与估价目的吻合 VC. 可比实例的规模与估价对象的规模相当 VD. 可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 VE. 可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 V解析： 知识点 可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤 知识点 选取可比实例48. 房地产的供给弹性主要有 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 供给的社会弹性B. 供给的人口弹性C. 供给的价格弹性VD. 供给的要素弹性VE. 供给的经济弹性 解析： 知识点 弹性49. 运用长期趋势法估价的一般步骤有 ( )(分数： 2.00 )A. 搜集估价

25、对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别VB. 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图VC. 观察、分析时间序列，得出一定的模式VD. 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格VE. 对未来的价格进行分析和预测解析： 知识点 长期趋势法基本论述50. 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( ) 等。(分数： 2.00 )A. 图书馆 VB. 钢铁厂 VC. 空置的写字楼D. 单纯的建筑物 VE. 加油站解析： 知识点 成本法概述三、判断题 (总题数： 15，分数： 15.00)51. 房地产估价是客观存在的， 是不以个人意志为转移的， 因此，

26、 房地产估价实际上是房地产专业估价人员 对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析： 知识点 房地产估价的本质52. 当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析： 知识点 房地产均衡价格53. 一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析： 知识点 弹性54. 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。( )分数： 1.00 )A.

27、 正确 VB. 错误解析： 知识点 使用价值和交换价值55. 当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析： 知识点 成交价格、理论价格和评估价值56. 在房地产价格影响因素中， 判断一个因素是否属于区位因素， 可以把实际上不可移动的房地产想象为可 以移动的，然后假设将它移动。随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就属于非 区位因素。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确 VB. 错误解析： 知识点 房地产一般因素57. 成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额

28、，均按照它们在过去发生时的实际 或正常水平来估算。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析： 知识点 谨慎原则58. 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析： 知识点 可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤59. 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析： 知识点 可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤60. 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格， 然后扣除

29、折旧， 以此来估算估价对象客观合理的价 格或价值的方法。 ( )(分数： 1.00 )A. 正确B. 错误 V解析： 知识点 成本法概述61. 基于租赁收人测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。 ( )（分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析： 知识点 基于租赁收入测算净收益的基本公式62. 在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 知识点 现金流量折现法与传统方法63. 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是： 在选取有关参数和测算有关数值时， 投资分析是站 在一般投资者的立场上，

30、而估价是站在某个特定投资者的立场上。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 知识点 假设开发法基本论述64. 城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内， 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地， 按照商 业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。 （ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 知识点 城镇基准地价65. 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的 1.05 倍，第三层的房地价值 为第四层的 1.15 倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土

31、地份额约为 27%。（ ）（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析： 知识点 高层建筑地价分摊的方法四、计算题 （总题数： 2，分数： 20.00）66. 某在建工程开工于 2006年4月1日。总用地面积为4000m,规划总建筑面积为16000用，用途为写字楼。 土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构， 已投入 40%的建设费用， 但估计至建成尚需 2年的时间， 还需投入 60%的建设费 用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发