房地产项目成本管理手册

1、山东房源实业集团有限公司房 地 产 项 目 成 本 管2014年 3 月房地产项目成本管理手册为加强房地产开发项目成本控制，有效做好开源节流工作，结合集团 公司体系建立工作和精细化管理的要求特编制本手册：一、做好项目前期准备阶段的控制和管理工作（一）做好室外道路、管网方案的初步设计和优化 工程开工前应提前做好项目的室外配套道路的平面、竖向定位和管网 配套的初步设计，实地考察和科学论证，为图纸设计和施工预留提供依 据，保证与配套工程的施工相一致，避免设计图纸与实际配套不相符造成 施工预留错误而返工，造成浪费。措施：开工前 1 个月内完成方案设计，实地考查并衔接专业部门，掌 握准确的管道接引位置和

2、走向，组织有关部门论证方案的可行性并确定。（二）做好现场三通一平的统筹考虑1场地平整对于拆迁和存置大量土方的项目， 场地平整时充分考虑配套方案的室 内外标高和施工现场平面组织设计， 即要满足现场施工的需要，又要兼顾 将来配套工程施工时道路路面和绿化区域的平面设计， 避免大量回填土方 和余土外转。2施工用水电的接引（ 1）施工用电：配套费缴纳后由电业部门负责施工和安装， 施工用变 压器确定位置时统筹考虑施工现场的布局和地下工程的开工计划，避免施 工用电缆接引过长和地下工程开工冲突， 设置开关数量尽量满足附近施工 单位接引的需要；用地面积较大小区合理考虑设置施工用接线箱。（ 2）施工用水： 优先选

3、择地下水作为施工用水， 由各施工单位自行钻 井，可以考虑将市政自来水接引至用地地界内作为备用水源。3施工道路及围墙的修筑 随着城市文明化管理和扬尘治理的不断深入，对施工工地的施工道路 和现场硬化要求逐步严格，工程开工前进行施工道路的修筑已势在必行。 施工入口的设置和施工道路的修筑要考虑项目将来的永久性道路， 一次性 成型，道路标高、混凝土标号和厚度应满足施工和将来的需要，各类过路 管道考虑齐全提前预埋，考虑截水沟的设置，避免重复施工和返工浪费。 施工院墙也要与小区永久性院墙相结合。（三）做好地质勘查和天然地基的科学选定1地质勘查 结构图纸设计前提前做好项目的地质勘查，要求勘查单位实事求是， 提

4、供的地质情况要具体并与实际相符，科学合理提出地基持力层和承载 力， 避免过分保守、以点带面，给设计人员基础结构设计时造成误导， 加 大了混凝土和钢筋的含量，造成了浪费。同时，对于地下水位的情况提出科学、合理的论断，用以指导地基开 挖阶段的施工组织， 避免施工时判断有误差，出现二次开挖或超挖， 延误 了工期，产生了费用的浪费。2地基处理方案的选择 根据基础埋深和勘查土层情况，多层工程一般选用粉质粘土层或砂层 作为持力层，承载力一般为 140MP-180M；P 对于需要进行地基处理的软卧层 部位，采用级配砂石回填时因砂价格高选用石砂 4：6 级配；对于岩层持力 层当开挖标高超过设计标高并标高不一致

5、而破碎费用或混凝土找平费用较 高时，采取设置褥垫层方式可以满足地基处理和承载力要求。砂石回填时要充分利用开挖出的原砂，节约砂的材料费用；毛石混凝 土找平的地基处理时要充分利用现场破碎的石方，节约毛石费用。（四）加强图纸设计的技术交底和过程控制 选择两家或三家单位对结构进行设计，同时聘请专业水平高、责任心 强的专业设计人员进行图纸的优化和审核，优选配筋和混凝土用量少的结 构形式， 设计图纸一旦投入使用，施工过程中对其结构部分很难再进行大 的变更和改动，即使有改动也需要重新出图，影响施工进度，也给后期决 算带来很多遗留问题。1设计任务书和交底 设计图纸是决定工程造价的根本，也是施工阶段技术管理工作

6、的依 据，设计合同签订时和设计前期，应根据可行性分析和项目调查意见书的 要求， 制定科学详细、控制性强的设计任务书， 明确建筑户型和布局、立 面和屋面效果、门窗和阳台详细做法、楼梯及雨棚做法、节能设计要求、 装饰和安装标准等，保证设计人员充分理解和领会我们的意愿和要求，有 指令的开展设计工作。2设计中间阶段跟踪和预审 设计中间过程要对设计人员的阶段性设计内容进行跟踪， 了解和掌握 具体的设计图纸是否符合我们的要求， 不合适的及时调整，不符合规范要 求的内容及时沟通处理；正式图纸出图前由工程管理部根据审批效果图、 确定方案图纸及营销意图组织人员进行预审，审核户型布局、墙体分隔、 各类细部造型和节

7、能做法等进行审核， 保证出具的正式图纸在建筑标准、 结构要点和安装细部满足销售、施工和物业管理的要求， 不能草草出图， 给后期施工带来诸多待解决的问题，增加了成本控制的风险。3基础形式及结构（1）根据地基承载力情况，多层工程要求设计人员优先选择条形基 础，车库外伸主墙部分选择地挑梁基础；当选择筏基时严格控制筏基厚 度、混凝土标号和配筋率，一般多层工程筏基厚度控制在350，混凝土为C30,钢筋C1015（双层双向，C12支撑钢筋替代拉钩筋。（ 2）高层工程选择筏板基础时，避免过分保守设计加大筏基厚度、配 筋和放大角，11层工程筏基厚度控制在600,混凝土为C30,钢筋C16150 双层双向，17

8、层工程筏基厚度控制在900,混凝土为C30,钢筋C18150 双层双向,支撑钢筋替代拉钩筋。4剪力墙设计（1） +-0.00 以下与筏板连接的剪力墙竖向钢筋控制在C1215,0 水平 钢筋控制在 C12200。（2）+-0.00 以上剪力墙钢筋竖向钢筋控制在 C815,0 水平钢筋控制在 C8200（ 3）独立单体高层工程 18 层以下工程外剪力墙厚度控制在 250,内剪 力墙控制在 200,剪力墙混凝土标高控制在 C30。（4）地下车库工程外剪力墙厚度控制在 300-350,剪力墙混凝土标高 控制在 C30。5现浇板设计（1）多层工程现浇面设计要求大于 4.2 米开间和屋面（不含阁楼层房间底

9、板）板厚 为120或130,开间大于3.9米以上设置© 620（温度抗裂筋，其他情况板 厚为 100,不设置温度筋,（2）高层工程地下一层的 +-0.00 板和地下二层的负二层顶板厚度为 160（抗震嵌固层），钢筋C1215（双层双向，其他楼层设计同多层设计。（ 3）地下车库板厚除消防车道部位设计按 350-400 外，其他部位设计为 300，配筋为C1215（双层双向建议选用井子梁+空心楼盖结构，节约混凝土和钢筋费 用。6圈梁、构造柱设计除储藏室层大角及部分转角位置 370*370构造柱主筋选用C14夕卜，其 余240*240构造柱主筋选用4根C2,圈梁主筋选用4根12。7建筑户型

10、布局、外观立面和屋面造型等建筑设计二、科学论证和选定建筑、装饰和安装的标准建筑、装饰和安装标准的确定是在充分调查和分析后论证确定的房屋 建设的标准，即尊重设计意愿和验收规范又高于图纸设计，在论证分析阶 段应引起各级相关部门和人员的高度重视，慎之又慎，一经确定，不能轻 易更改，作为施工的依据贯彻施工管理的始终，避免施工前期阶段的工序 浪费和返工。（一）层高1. 地下负 2 层层高 3.3 米，负 1 层层高 2.9 米；地上住宅标准层层高2.9 米，阁楼层层高 2.9 米；2. 地下车库层高 3.9 米；（二）储藏室、设备间、地下车库、走道、楼梯间、设备层等1. 楼（地）面（ 1 ）地下车库地面

11、： C20 细石混凝土地面平均 40 厚，原浆压实赶 光。（2）其他楼面：水泥砂浆楼面（ 1、20 厚 1:2 水泥砂浆压实赶 光；2、素水泥浆一道； 3、现浇钢筋混凝土基础或板）。2内墙面（1） 地下车库、储藏室混凝土剪力墙、框柱：清理打磨用1：3 水泥 砂浆封堵加固眼，后刮仿瓷涂料三遍。（2） 地下车库、储藏室后塞墙：混合砂浆抹面墙面（1、刮仿瓷涂料 三遍； 2、10 厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆压实抹光； 3、10 厚 1:0.5:2.5 水泥砂浆打底扫毛； 4、砌块、砖墙或混凝土墙）。3顶棚（ 1）储藏室顶棚：保温涂料顶棚（ 1、刮仿瓷涂料三遍； 2、30 厚 B1 级EPS

12、聚苯板薄抹灰保温层（暂定）；3、现浇混凝土楼板）。（ 2）其他顶棚：刮仿瓷涂料顶棚（ 1、现浇钢筋混凝土楼板； 2、清理 打磨； 3、刮仿瓷涂料三遍）。4踢脚：后塞墙为水泥砂浆踢脚（ 1、 10 厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂 浆压实抹光； 2、 10 厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆打底扫毛； 3、砖墙）， 混凝土墙不抹灰，清理打磨用 1：3 水泥砂浆封堵加固眼，后刷丙烯酸漆， 高 120。5车库、楼梯间、坡道墙裙：后塞墙为水泥砂浆墙裙（1、 10 厚1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆压实抹光； 2、 10 厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆 打底扫毛； 3、界面砂浆一道；

13、4、砖墙），混凝土墙不抹灰，清理打磨用 1：3 水泥砂浆封堵加固眼，后刷丙烯酸漆，高 1 米。6楼宇门外室外平台、台阶、无障碍坡道：砖砌混凝土花岗岩台阶（ 1、 30 厚 1:3 干硬性水泥砂浆贴 20 厚机刨花岗岩； 2、底刷素水泥浆一 道； 3、 M5.0 水泥砂浆砖砌台阶回填砂， C15 砼 80 厚找平），花岗岩颜 色、规格另定。7地下车库坡道：做法另定。（三）室内楼面1厅、卧室、书房等楼面：预留贴地砖楼面。2厅、卧室、书房等地暖楼面。3. 厨房、卫生间、洗刷间、阳台楼面：地砖防水楼面（1、8厚300X 300 防滑地砖，稀水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝； 2、 20 厚 1:3 干硬性水

14、泥 砂浆结合层；3、铺贴300g/m2TS防水一道（沿墙上翻高度不低于 25cm）, 管道周围25cm内刷聚氨酯涂抹防水两道，不低于 1.5mm厚；4、素水泥浆 一道； 5、地暖保温细石保护层）。做 1%的排水坡度，坡向地漏。4主楼商业及沿街室内楼面：清理打磨，预留贴地砖。（四）室内墙面、顶棚1厅、卧室、书房等内墙面、踢脚：水泥石灰膏砂浆抹面（ 1、 10 厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆压实抹光； 2、 10 厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆 打底扫毛； 3、砌块或砖墙）。2. 厨房、卫生间、洗刷间等内墙面：面砖内墙（1、300X 450规格釉 面砖，白水泥浆（或彩色水泥浆）擦缝

15、； 2、 5厚 1 :2水泥砂浆粘结层； 3、 素水泥浆一道； 4、 6 厚 1:2.5 水泥砂浆压实抹平 ;5、 9 厚 1:3 水泥砂浆打 底扫毛； 6、界面砂浆一道； 7、砖墙或混凝土墙）。高度至梁底，面砖颜 色另定。3. 阳台墙裙：面砖墙裙（ 1、 300X 450 规格釉面砖，白水泥浆（或彩 色水泥浆）擦缝； 2、 5 厚 1:2 水泥砂浆粘结层； 3、素水泥浆一道； 4、 6 厚 1:2.5 水泥砂浆压实抹平 ;5 、 9 厚 1:3 水泥砂浆打底扫毛； 6、界面砂浆 一道； 7、砖墙或混凝土墙），高度至顶棚底，面砖颜色另定。4. 厅、卧室、书房、阳台等顶棚：清理打磨。5. 厨房、

16、卫生间、洗刷间等顶棚：清理打磨，预留住户吊顶。6. 主楼商业及沿街内墙：除进行外墙、分户墙和卫生间分隔外，其余 墙体不砌筑。（ 1）外墙、分户墙：水泥石灰膏砂浆抹面（ 1 、 10 厚 1:0.5:2.5 水泥 石灰膏砂浆压实抹光； 2、 10 厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆打底扫毛； 3、 砌块或砖墙）。（2） 混凝土墙、柱：清理打磨后用1： 3 水泥砂浆封堵加固眼，不抹 灰。（3）卫生间内墙面：水泥砂浆打底墙面（ 1、 6厚 1:2.5 水泥砂浆压实 抹平;2 、 9厚 1:3 水泥砂浆打底扫毛； 3、界面砂浆一道； 4、砖墙或混凝土 墙），预留贴墙砖。8.主楼商业及沿街顶棚：清理

17、打磨。（五）楼梯间1. 楼面：水泥砂浆楼面（ 1、 20厚 1:2 水泥砂浆压实赶光； 2、素水泥浆一道； 3、现浇钢筋混凝土楼板、踏步）。2. 内墙面：刮仿瓷涂料墙面（ 1、刮仿瓷涂料三遍； 2、南北墙 20 厚 1 ： 0.5 ： 2.5 水泥石灰膏砂浆抹灰，两侧隔墙 25 厚胶粉聚苯颗粒保温层；3、砖墙或混凝土墙）。3. 顶棚：刮仿瓷涂料顶棚（ 1、刮仿瓷涂料三遍； 2、清理打磨； 3、 现浇钢筋混凝土楼板）。4. 主楼商业及沿街内楼梯：预留钢结构楼梯，由经营用户自行安装。（六）楼宇门至标准层一层入口门厅和一层至阁楼层电梯间1楼面：地砖楼面（ 1、铺贴 600专用楼踏步砖； 2、40厚1

18、:3 干硬性 水泥砂浆结合层； 3、素水泥浆一道； 4、现浇钢筋混凝土楼板），地砖颜 色另定，踏步两侧镶嵌黑色地砖。2内墙面：混合砂浆刮腻子墙面（1、刮内墙腻子两遍； 2、 10 厚1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆压实抹光； 2、10厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆 打底扫毛； 3、砌块或砖墙），电梯轿厢门翻榜采用地板砖包边，地板砖颜 色另定。3踢脚：地砖踢脚（ 1、120高黑色地砖，白水泥浆擦缝； 2、5厚 1:1 水泥砂浆粘结层； 3、10 厚 1:0.5:2.5 水泥石灰膏砂浆压实抹光； 4、 10 厚 1:0.5:2.5 水泥砂浆打底扫扫毛； 5、砖墙或混凝土墙）4顶棚：刮腻子

19、顶棚（ 1、刮顶棚腻子两遍； 2、清理打磨； 3、现浇 钢筋混凝土楼板）。（七）外墙面1、住宅部分储藏室、标准层外墙面：粘贴 55厚EPS模塑聚苯板薄抹 灰保温涂料外墙（ 1 、外墙真石漆或弹性涂料； 2、弹性漆刷弹性底涂，刮 柔性腻子两遍； 3、 3 厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布； 4、贴 55 厚耐火等 级B1级EPS聚苯板保温层，胶粘剂粘贴；5、10厚125水泥防水砂浆压 光扫毛（掺 5%防水剂）； 6、 10 厚 1:3 水泥砂浆打底找平（掺 5%防水 剂）； 7、砖墙）；空调隔板、飘窗板等保温做法执行图纸设计要求。2主楼商业及沿街楼外墙面（1）东立面和南北立面外墙：干挂大理石墙面（

20、1、干挂大理石； 2、10 厚 1:2.5 水泥防水砂浆压光扫毛； 3、 10 厚 1:3 水泥砂浆打底找平（掺 5%防水剂）； 4、砖墙）。（2）西墙面：水泥砂浆外墙（ 1、 10 厚 1:2.5 水泥防水砂浆压光扫毛 （掺 5%防水剂）； 2、 10厚 1:3 水泥砂浆打底找平（掺 5%防水剂）； 3、砖 墙）。（八）屋面防水1 主楼阁楼层、设备层平屋面（含天沟）：水泥砂浆平屋面（1 、 3mm厚-20度SBS柔性防水卷材两遍，泛水净高不低于 25cm 2、20厚1:3水泥 砂浆找平； 3、 60 厚 1:6 （重量比）水泥水渣保温找坡层坡度 2%；4、 50 厚 XPS挤塑保温板5、钢筋

21、混凝土屋面板）。2主楼设备层顶部平屋面、沿街楼平屋面：水泥砂浆平屋面（1、 3mm厚-20度SBS柔性防水卷材两遍，泛水净高不低于 25cm 2、20厚1:3水泥 砂浆找平； 3、 1:6 （重量比）水泥水渣保温找坡层最薄处 100 厚，坡度 2%； 4、钢筋混凝土屋面板）。（九）栏杆、油漆1 楼梯栏杆：普通成品木扶手、钢管焊制栏杆，刷调和漆。2木门及木制作：刷调和漆。3阳台及落地窗（窗台高度低于900）：不锈钢栏杆，距离可踏面高度不低于 1.1 米。4屋面平台栏杆：主楼阁楼层、设备层平台屋面为上人屋面，安装不 锈钢栏杆，距离可踏面高度不低于 1.1 米；沿街楼及设备层顶部屋面为非 上人屋面，

22、不安装栏杆。（十）门窗1 单元楼宇门：肯德基可视对讲门，与室内设可视对讲系统。2进户门： 1.0 米宽防撬门。3内门：不安装。4储藏室门：木制夹板门，折铁锁鼻、普通挂锁。5. 住宅部分窗：外窗（含阳台窗）为（5+12+5） mn厚单框中空双玻铝 合金平开窗，样式为固定大玻璃，开启小窗扇，除楼梯间外外窗均带纱 扇。其中 7 层（含 7 层）以上、落地窗 1 米以下及单片玻璃超过 1.5 平方 米的外窗为外侧单钢化安全玻璃， 7 层以下为普通白色浮法玻璃；内窗为单 框5cm单玻铝合金推拉窗。6. 储藏室外窗：单框5cm单玻铝合金推拉窗。7. 防火门：楼梯间防火门及管道井门为钢木防火门，配电间、机房

23、为 钢质防火门。出屋面防盗门为喷塑防火安全门，车库至地下储藏室及地下 储藏室各单元间通道门为钢木防火门。8. 主楼商业及沿街一层门：钢化玻璃门，式样另定。9. 主楼商业及沿街外窗：西立面和北立面外窗为玻璃幕墙窗，其他为（5+12+5） mn厚中空双玻铝合金平开窗。（十一）给排水系统1 .设置高低区供水系统，六层以下为低区供水，六层（含）以上为高区供水；室内埋地、暗敷墙内及明装给水管为PP管，地下室及管道井内高区给水管为外钢内塑复合管，低区为 PPRf。2每户设置单独给水系统，于单元主管道埋地敷设引至户内，主管道 于负一层管道井内设置主阀门，水表设于每层管道井内，一户一表，普通 水表，表前预留安

24、装锁闭阀的管道长度 15cm表后设置DN20闸阀，并沿管 道井竖向预留220PVC极抄信号穿线管。3户内出地面给水支管暗埋墙内（含剪力墙）。 4厨房给水予留安装洗菜池水嘴接口，一深水封地漏。5阳台给水安装一普通试验水嘴，一深水封地漏，预留洗衣机水嘴接 口；阳台相邻两户排水立管共用一道110PVCI。6卫生间淋浴及洗手盆热水管道自热水器埋地引至。 7卫生间设冷热水系统；洗手盆、水嘴等不安装，预留接口；卫生间 预留热水器、淋浴器接口，热水器、淋浴器、座便器不安装。8厨房设冷热水系统，洗菜池和水嘴不安装。9四层三通口（含）以上排水主、支管及四层以下排水支管为UPVC管材，四层以下排水主管为柔性铸铁排

25、水管。10厨房和暗卫生间安装住宅烟气集中排放烟气道。11主楼商业部分：给水于楼层管道井内设置控制阀门，预留水表安 装位置，其他管道由经营用户自行安装；排水只安装卫生间排水主、支 管。12沿街楼：设置单独供水系统，安装卫生间主管道；排水只安装卫 生间排水主、支管；其他给水支管和洁具由经营用户自行安装。（十二）雨水管室外落水管管材为UPVCt，固定卡为专用不锈钢卡；雨水管和空调冷 凝水管同位置处取消空调冷凝水管，雨水管设置斜三通预留冷凝水排水。（十三）供暖1 采用市政暖气管道供暖，地下室架空及管道井内主管为双面镀锌钢管，分户控制阀门设于楼层管道井内，分户回水管阀门后设置DN20铜制过滤器，预留热力

26、表安装位置；七层（含）以下为低区，七层以上为高区。2客厅、卧室、餐厅采用地暖，一户一控制系统，分水器设于厨房，主管至分支器管道为 PPR热水管，分支器至各房间盘管选用PEX-A管材（做法：1、基底清理，埋地给水管道敷设完成；2、平均3cm厚发泡水泥 找平铺反射膜；3、敷设PEX-A管材；4、5cm厚细石混凝土保护层压实抹平）3厨房、阳台不采暖，浇筑 5cm 厚细石，卫生间设串联式同侧连接暖 气片采暖，水平支管敷设在地面 7cm厚细石混凝土内，采用 PEX-A管，埋 地无接头，出地面连接暖气片采用PPR热水管，只进水管设一阀门（球阀），钢质小背篓散热器片。4主楼商业部分：只于楼层管道井内设置供回

27、水阀门，预留热力表安 装位置，其他由经营用户自行安装。5沿街楼：设置单独集中供暖供回水管道系统，预留并安装主（立） 管道；其他楼层支管和暖气片由经营用户自行安装。（十四）电力电讯 1高压供电及变压器至各栋号、车库和沿街主电源执行电业部门根据 设计图纸出具的施工图纸。2每户设置单独供电系统，设置多媒体箱并预留电源；单元集中电表 箱设于负一层配电间内，一户一表，储藏室用电计入分户电表，公共照明 用电计量设置单独公用电表，表箱内预留安装抄表终端空间。3客厅、卧室设普通专用空调插座，客厅、主卧设有线电视及电话插 座，书房设宽带插座。4卧室灯具双控，其他房间单控，客厅、卧室各设 2 组普通五孔插 座，厨

28、房设 2 组防水五孔插座，餐厅设 2 组普通五孔插座，卫生间设 2 组 防水五孔插座（含 1 组热水器专用插座） , 洗刷间、阳台各设 1 组普通五 孔插座；有窗卫生间取消排气扇电源，由住户自行接引。5. 楼梯间安装LED灯管声光控吸顶灯；其他所有房间安装普通白炽座 灯头。6. 室外楼梯间（楼宇入口平台）安装 LED灯管声光控吸顶灯；储藏室 设 1 开关、 1 组普通五孔插座。7. 地下车库安装LED单管照明，应急照明灯管安装蓄电池。8. 单元门出入口厅设置可视对讲门系统，主机设于门上，与每户连 接。地下车库与住宅楼通道连接的出入口设对讲非可视系统，与每户连 接。9. 主楼沿街及商业：只设置主

29、电源箱，分户和户内电源箱不安装（暂 定）；室内电线只埋管不穿线，开关、插座和灯具不安装；由经营用户自 行安装。（十五）燃气厨房设生活燃气灶用管道燃气系统。（十六）消防系统1、按设计要求安装火灾自动报警系统及联动控制系统（火灾事故广 播、消防电讯、自动喷水及非消防电源断电等）、消防给水系统 （室内外 消火栓系统、自动喷水灭火系统、地下排污系统等）、防排烟系统。2、消防管道采用双面镀锌管道，主管卡箍式连接，支管采用丝接。 （十七）电梯 地下室及阁楼层停靠，设五方通话，主机设于主入口门卫值班室。（十八）其他 1对内墙饰面进行仿瓷施工的工程建议采用普通混合砂浆、石灰膏罩 面的做法。2对定位较高的开发项

30、目可以试行三小间墙地砖不进行铺贴，洁具不 进行安装的标准。3对外墙剪力墙设计占外墙比例大、后塞墙体较少的外墙工程，可以 试行外墙剪力墙不抹灰、只后塞墙抹灰的做法。4对外窗安装可以试行安装副框的形式，减少窗口抹灰和保温施工时 细部处理不到位、出现裂缝造成窗周围渗水，淋水试验时重复处理延误工 期，也造成淋水成本的增加。三、加大图纸审查和图纸会审的力度（一）建筑图纸的审查1. 审查各类开间尺寸、轴线、标高和层高是否符合要求和合理；2. 审查房间布局、墙体设置是否合理；3. 审查楼梯间、雨棚、窗台、阳台、女儿墙、栏板、空调隔板和外立 面及屋面造型是否符合要求和合理；4. 审查三小间布局、排烟道、洁具位

31、置是否合理；5. 审查楼宇门、车库门、进户门、储藏室门、内门、防火门、管道井 门、储藏室窗、各类飘窗窗台等尺寸和做法是否符合要求；6. 审查电梯基坑、井道、机房、门洞（榜）尺寸、高度和层站数是否 满足要求；7. 审查管道井、强弱电井尺寸是否满足要求；8. 审查平面、立面和剖面图及详图是否冲突；9. 审查节能做法、防水做法是否符合要求和合理；10. 审查各类安全出口、通道、过道尺寸及位置是否合理；（二）结构图纸的审查 1审查结构标高、尺寸和布局是否与建施一致； 2审查地基持力层和承载力是否与勘察报告一致； 3审查基础结构形式、厚度和配筋情况及详细做法等是否合理和满足 要求；4审查混凝土标高、砌体

32、材料、砌筑砂浆标号等是否合理和符合要 求；5审查构造柱、剪力墙和各类梁尺寸、钢筋级别和型号等是否合理和 符合要求；6审查钢筋连接方式、节点做法、加强钢筋设置等是否具体并符合要 求；7审查现浇面厚度、配筋等是否合理并符合要求； 8审查楼梯、雨棚、阳台、窗台、空调隔板、栏板外墙造及屋面造型 等详细做法是否具体并符合要求；9审查电梯井、集水坑及后浇带等做法是否具体并符合要求； 10审查结构与安装预留等部位是否冲突。（三）审查安装图纸 1审查给排水、暖气、消防用管材是否合理和符合要求； 2审查给排水、暖气、消防和电力等整体系统、管道和线径是否合理 和符合要去；3审查各类预留管、洞、箱位置及功能房是否满

33、足要求和与室外配套 工程相一致；4审查三小间、阳台给排水管、洁具位置和布局是否合理； 5审查各类管道走向、标高及交叉部位是否合理； 6审查消防箱、正压风机、灭火器箱位置具体位置及是否合理； 7审查消防水池、水箱间及泵房具体尺寸和位置是否合理； 8审查地下室喷淋和排烟系统及分区是否可以取消和合理； 9审查室内强弱电分路、终端数量和位置是否合理和满足要求；10审查地暖分支器、壁挂炉和暖气片位置是否合理四、科学论证和选定施工方案施工组织设计阶段确定的施工方案 ， 对工程建设成本影响很大，像各 类模板及支撑形式、钢筋接头和支撑方式、回填土方的预留方案、垂直运 输机械的选择、基础做法形式、防水做法由造价

34、人员通过计算对比后优选 既节约又实用的施工方案和施工方法，有的工艺、方法在施工合同签订时 直接写入合同条款中，使施工有依据，可控制。（一）地下室防水及后浇带止水做法1. 底板防水做法：平板贴500g/ m2 TS防水卷材一道，电梯井及后浇带 部位铺贴500g/ m TS防水卷材两道，其他阴阳角部位设置 57cm宽附加层， 上做 30 厚 C15 细石混凝土保护层，筏板外侧外墙 M5.0 水泥砂浆砌筑 200 厚水泥砖模。2. 外侧剪力墙防水做法：500g/m TS 防水卷材一道，外侧抹 20 厚1:2.5 水泥砂浆保护层，其中与筏板基础阴角及顶板阳角部位设置水平和竖 向各57cm宽附加层，剪力

35、墙后浇带外侧砌200厚X 1.3米宽水泥砖模并1:2.5 水泥砂浆抹灰，设置 1.8 米宽附加层；主楼南北墙车库顶板以上外墙 贴至负一层窗台底。3. 车库顶面防水做法：500g/ m TS防水卷材一道，上做 C15细石混凝 土保护层并顺水找坡，平均50厚，后浇带部位铺贴500g/ m TS防水卷材两 道，与主楼剪力墙阴角位置水平和竖向各 57cm宽附加层。4. 后浇带止水做法：基础筏板后浇带、剪力墙及顶板现浇面后浇带两 侧设置300宽X 3厚止水钢板。（二）模板及支撑形式1 .混凝土垫层：木模板。2. 满堂混凝土筏板基础：四周外墙100（局部 200）水泥砖挡土墙兼 做模板，高低差部位采用木模

36、板；电梯井及积水坑采用胶合板模板，木支撑。3. 剪力墙（含剪力墙柱）：胶合板模板、对拉螺栓钢支撑。4. 框柱、构造柱：胶合板模板、钢支撑。5. 框梁、连系梁及挑梁：胶合板模板、对拉螺栓钢支撑。6. 窗台梁、现浇过梁：胶合板模板、钢支撑。7预制过梁：木模板。8现浇混凝土楼板、窗台板、楼梯：胶合板模板、钢支撑。9阳台、雨棚、栏板及挑檐：胶合板模板、钢支撑。（三）结构构件钢筋接头位置和方式 根据施工规范要求，各部位混凝土构件的钢筋接头位置、接头方式及 节点具体做法如下：1基础筏板钢筋：按每 9.0 米设置接头，采用单面搭接焊。2车库框柱及剪力墙竖向钢筋：无接头；车库剪力墙水平钢筋：长度小于 9.0

37、米钢筋不设置接头，超过 9.0 米每 9.0 米设置接头，绑扎搭接。3车库现浇面钢筋：底层筋采用人工绑扎搭接，上层筋采用单面搭接焊；按每 9.0 米设置接头。4车库、住宅（商住）楼及沿街楼框梁、连梁：长度小于9.0 米钢筋不设置接头，超过9.0米C22以上含C22采用机械套筒连接、C22以下采用 单面搭接焊。5住宅（商住）楼、沿街楼框柱及剪力墙竖向钢筋：C12 以下钢筋采用绑扎搭接，C12以上含C12钢筋采用电渣压力焊；剪力墙水平钢筋：长度 小于 9.0 米钢筋不设置接头，超过 9.0 米每 9.0 米设置接头，绑扎搭接。6住宅（商住）楼、沿街楼现浇面钢筋：除双层钢筋现浇板板每9.0米设置接头

38、，绑扎搭接外，其余板钢筋无接头，在梁（墙）中断开；底层板筋伸入外墙 1/2 并不小于 5d 长度，上层筋伸入墙内按锚固长度。7主次梁及梁柱节点：主次梁节点（无支座）位置钢筋主梁箍筋按加 密区设置，次梁不设置；梁柱节点位置梁箍筋不设置，柱箍筋按加密区设 置。8剪力墙水平筋锚入剪力墙柱、框柱内方式和挑梁压内侧剪力墙（柱）长度及其他未注明钢筋构造做法执行 11G101图集具体要求。五、做好基础及地下室施工阶段的成本管理基础及地下室工程的施工包括土方开挖、地基处理、防水施工、基础 钢筋绑扎、混凝土浇注及地下室剪力墙、梁板梯的施工和满堂脚手架的搭 设等分项工程和内容，大部分工程要涉及到基坑支（防）护、地

39、下水降 （排）水、后浇带留置、塔吊安装位置的确定、主楼和地下车库及沿街楼 的交叉施工、混凝土裂缝防治等技术含量较高的施工难点，对工程造价和 工期影响很大，深入研究和做好地下工程的施工组织设计，合理选择施工 方案，提前做好突发事件的预案设计对保证工程的顺利施工意义重大。（一）土方开挖及降排水1土方开挖顺序：当施工现场受到道路和周围建筑物影响时，正确选 择土方开挖的顺序至关重要，应遵循“先边后里、先浅后深、边挖边退、 出槽先清”的原则，即先将基坑周边根据图纸设计和施工操作的需要一次 性挖至需要尺寸，再对内部土方集中挖除；先对基底标高较高的部分挖除 后再二次对较深部分挖除，保证天然地基不受挠动；土方

40、开挖时由远而近 退挖，在挖至一定操作面后组织边挖边清槽，推至基槽坡道时尽量将清槽 出土方挖出后最后挖掘机出槽后只对坡道开挖，保证挖掘机不再二次下 槽，重新打坡。2基槽放坡：当开挖基槽深度 4.0 米以上时，需要根据土质情况做好 放坡的设计。当基槽四周为混凝土路面、土质稳定时，要严格控制操作面 和坡度，避免多挖、超挖，基槽深度：放坡面可以将放坡控制在3：1 至2：1 以内，当四周无混凝土路面且土质松软时根据现场实际加大坡度，一 般控制在 2： 1 至 1： 1 之内，保证基槽不会塌方，造成安全隐患。3基槽降水：当开挖季节处于富水期（一般 6-8 月份）时，地下水位 高于开挖槽底，会对开挖造成较大

41、影响，应在设计标高以上预留不少于 50c m的土（砂）层，在基坑周围按每10米设置井点的方式进行降水，当地 下水位降至设计标高50cm以下时，边继续降水边组织土方开挖和清槽，对 电梯井、积水坑部位，当地下水位降至坑顶标高下 1.5 米以下时，可以停 止排水，待垫层和防水施工之前再继续降水，可以节约降水成本和工期。 降排水采用明管降水。4排水井点的封堵：当地下水位降至基底下 1.5 米并稳定后，在基础筏板混凝土浇注时需要对电梯井等部位井点进行防水封堵，可以采用泵边 排水、使用水泥掺加专用早强封堵剂的方式进行封堵，费用较低、效果较 好。（二）地基处理1 当设计选择粘土层或砂层为持力层，基底出现淤泥

42、质土、松散土质 时，根据地基承载力要求，需要对该部位挖除后回填，应在清槽之前通过 组织勘察、设计单位预验槽提前确定地基处理方案，清槽后及时对该部位 进行换填，不延误工期，一般回填要求采用砂：石子为 7：3 级配，目前砂 价格高于石子，可以采用 6：4 级配，节约费用，基槽开挖出砂含泥量较低 时可以用于回填，节约砂的材料费用。2当设计选择采用岩石层为持力层时，设计岩高处岩层往往不均匀， 存在局部高出设计面、局部低于设计面的情况，可以根据情况选择破高填 凹。当回填量较少时，采用毛石混凝土或 C15 混凝土找平后直接作地基， 当回填量和面积较大、混凝土费用较高时，可以将较高部位破至设计标高 下30-

43、50cm,选择整体回填 30-50cm砂石褥垫层的方式达到地基处理的要 求，节约费用。（三）基坑支（防）护1当开挖深度低于 5.0 米且基槽边坡较为稳定时，可以不进行专业支 护，只对边坡做好塑料布覆盖防止雨天雨水对边坡浸泡造成安全隐患，同 时对坑边做好挡水处理。2当开挖深度超过 5.0 米或基槽边坡松软存在安全隐患时，根据临沂 市边坡支护的规定，应通过边坡检测、专业设计及专家论证等程序进行边 坡支护方案的论证，并由有专业资质的施工队伍进行施工，费用高、工期 长，应尽量采用阶梯开挖的形式降低开挖深度，如果必须支护时，则应提 前组织论证和设计，不能影响验槽和发生安全事故。3当基槽距离道路距离较近、

44、存在安全隐患时，应对该部位采用砌筑 毛石或砖挡土墙的方式进行边坡加固，顶部浇注不小于 1.0 米宽的混凝土 面；当距离建筑物较近需要对原建筑基础进行防护时，可以采用排桩或砌 挡土墙的方式。（四）后浇带和伸缩缝的留置1因主楼超过 45 米时要求设置后浇带或伸缩缝，因后浇带留置后需 要在主体及砌体完成后 45 天之后、混凝土收缩稳定后方可浇注，对工期影 响较大，后浇带二次施工费用也较高，综合而言，建议选择单元间设置双 墙、留置伸缩缝。2地下车库与主楼相连接的，应在主楼前后柱跨中间留置后浇带，待 主楼主体及砌体完成后 45天、车库混凝土强度达到 100%后浇注完成。（五）施工塔吊位置的选择 当高层工

45、程与车库相连接时，施工塔吊一般需要安装在车库内，该处车库基础要同塔吊基础合并考虑，按塔吊基础的混凝土厚度和较大配筋进 行处理，当需要留置施工缝时设置止水钢板，顶板开口部位可以设置为采光井（六）几个重要控制节点1. 外墙轴线考虑储藏室保温做法是否需偏心。2. 地下室外墙预留主给排水、电气、消防等预留口是否与室外管线设 计 走向和位置一致，以最短距离为宜。3. 地下室和楼梯间主要安全出口高度不低于 2.0 米，宽度不小于 1.2 米 重点控制。六、做好主体工程施工阶段的成本管理（一）严格复核标一层楼层放线 标一层的楼层轴线、墙体、柱、洞口、阳台及外墙造型是否正确关系 到以上楼层的施工，关系重大，施

46、工单位放线时建设单位、监理人员应现 场指导、监控，随时纠偏并认真复核，不错过任何一点部位，保证无漏点 和盲点，避免产生因放验线不正确出现返工浪费并影响工期。（二）做好剪力墙、现浇面及楼梯模板标高的验收 剪力墙模板验收是混凝土浇注成型前最后一道控制关，应对模板截 面、垂直度和加固情况进行仔细验收，保证无错误。现浇面模板标高关系到楼层层高、现浇面混凝土厚度及三小间楼面高 差，应根据竖向控制点标高进行复核。（三）钢筋施工时做好设计图纸与图集的配合使用 设计图纸说明和详图一般为通用做法，很多工程实际的细部和节点做 法需要参照图集进行施工，当图纸做法不清晰时，也要按图集施工，需要 建设、监理人员确定采用

47、的图集及具体的做法，在满足规范要求的前提下 避免钢筋的浪费，特别是节点做法和接头方式，必要时要征求造价人员的 意见，对比费用，选择费用低、施工方便的做法，达到控制成本的效果。（四）混凝土施工做好塌落度、水灰比和材料配比的控制 混凝土塌落度和水灰比关系到混凝土的质量和裂缝的防治，一般应控 制在 160-180 之间，根据气温情况偏差控制在 +-20 ；随时对商混公司的材 料进行不定期检查，保证材料级配合理，严格控制砂的含泥量和石子粒（五）做好节点重要部位和易分歧位置影像资料的留置，为工程决算 留置依据。（六）造价人员参与隐蔽验收和现场查勘，了解现场实际施工情况， 留置详细第一手资料，为工程决算提

48、供依据。（七）做好电气埋管的隐蔽验收和资料的完善，电气埋管前应对设计 图纸重新进行优化和合并，减少不必要的浪费，隐蔽资料满足设计要求， 并反映现场实际。（八）几个重要控制节点1. 外墙轴线考虑储藏室保温做法是否需偏心。2. 外墙空调隔板、空调预留眼位置与空调插座位置和数量是否一致。3. 各房间插座数量和位置是否满足使用功能要求，是否与暖气片安装 位 置相冲突，是否符合装饰家居布置需要，强弱电预埋线管与安装标准要求 插座、开关设置数量和位置相一致，避免出现预埋过多或过少。4. 管道井门尺寸预留是否一致，消防箱安装位置尽量避免管道明装或 明 装管道尽量缩短。5. 外墙腰线、阳台造型、外窗和屋面造型

49、等细部部位主体施工时尽量 考 虑砼构件一次成型，避免后期装饰时不易施工。6. 进户门和内门尺寸主体施工时预留是否适用，特别是厨房和卫生间 门 尺寸。7. 管道井内管道考虑综合布管排列是否合理，空间是否满足，特别消 防箱控制阀门和水表等安装位置可操作性是否满足管理需要。8. 管道井、强弱电井墙体材料是否满足强度和抗裂缝要求，是否考虑 消防防火封堵要求。9.120 后塞墙体与梁尺寸不一致是考虑与卧室一侧齐，错台留置于厨房 和卫生间内。10. 各类门窗洞口是否需预留木砖，其他需安装设备部位是否需预埋固定件11. 灯头预留位置是否位于房间中心，插座高度是否满足功能要求，特 别是三小间插座，壁挂炉和油烟

50、机插座宜 1.8 米，电饭煲或微波炉插座宜 1.3 米，冰箱插座宜 0.4 米，洗衣机插座宜 1.3 米，洗刷间插座宜 1.3 米， 客厅空调插座宜 0.4 米，其他空调插座宜 2.1 米。12. 电梯门洞预留尺寸是否满足安装要求，考虑满足安装要求前提下预 留尽量避免二次后塞施工。13. 电梯井道顶部高度是否满足安装高度要求，考虑门窗预留尺寸。14. 楼宇门高度不宜低于 2.4 米，考虑可视对讲电源是否预留到位。15. 考虑电梯五方通话线路如何敷设，如何与室外管道相衔接。16. 壁挂炉考虑排气口中心距墙距离宜 15cm电源插座位置是否与壁挂 安装位置相冲突。17. 三小间、阳台和楼梯间板面标高

51、是否考虑与后期地面施工相协调。18. 三小间各类管道位置是否合理，是否考虑空间使用和洁具布置是否 考虑引至地下室后如何引至室外。七、做好装饰安装工程施工阶段的成本管理（一）装饰施工阶段1. 房间尺寸是否规整，各类门窗洞口抹灰后尺寸是否与要求一致，是 否规整。2. 各类梁底部位抹灰后高度是否一致，阴角是否顺直，阳角护角是否 顺直。3. 三小间底子抹灰高度是否合理，面层如何处理。4. 三小间贴砖返口是否合理，门窗洞口位置垂直和水平方向是否闭 合， 是否保证洞口规整，各类开关、插座和接线盒是否预留，与顶棚接茬位置 是否顺直，预留排气口尺寸和地面排水坡向是否满足要求，地漏位置拼砖 是否合理，与厅室成品

52、地面是否预留高差 20。5. 外墙抹灰前是否对孔洞防水处理进行检查，是否挂钢板网防裂，是 否 使用防水砂浆，各类门窗洞口是否规整，各类造型知否顺直和贴滴水条， 窗口位置是否满足窗户安装要求，各类预留口是否穿管预留，各类窗板、 空调板和阳台滴水条长度与外墙成品面齐，不宜深入墙面或少于墙面。6. 外保温是否设置防火隔离带，窗口翻口网格布和抗裂砂浆是否到位 和顺直，错台部位是否考虑防渗水处理和顺直，各类预留口位置是否平 滑美观。7. 地面面层处理是否合理，是否考虑与三小间地面高差，高低差位置 是 否贴大理石条分隔，与楼梯间楼面接茬位置是否考虑进户门安装，进户门 高度是否符合要求并统一尺寸。8. 各类

53、栏杆高度和间距是否满足强制性条文规定，栏杆固定点是否满 足 固定需要。9. 屋面保温施工前是否已确定外墙雨水管位置，是否已进行出屋面管 道 和排气孔预留，是否已对女儿墙内侧抹灰，排水坡向是否与雨水管位置相 一致，厚度是否满足要求，墙角位置是否做成弧形满足防水铺贴需要，找 平层厚度和强度是否满足要求。10. 屋面防水施工前是否确定保温层间隔时间和强度满足要求，SBS底层 冷底子油是否均匀，附加层和搭接宽度是否满足要求，收口位置铺贴是否 密实，各类管口位置是否刷聚氨酯处理。1 1 .仿瓷涂料施工前门窗是否已打胶完成，阴阳角位置是否标杆找角， 基底不平或凹凸严重部位是否已由土建找补，成品面层施工前是

54、否再次进 行细部打磨和处理，成品压光是否均匀，踢脚线和墙裙胶带是否顺直，根 部是否采取了防污染措施。12. 外墙漆施工腻子找平和打磨平整，特别注意洞口内侧处理细致，造 型位置线条顺直，面漆施工时贴胶带顺直，面漆调和均匀，配比一致，外 墙面各类预留孔洞安装PVC护口。（二）门窗安装工程1. 外墙保温完成后进行尺寸测量，出现尺寸不规整应通知土建施工单进行整改满足要求后制作。2. 外窗制作时考虑发泡密封尺寸，安装时考虑外墙保温对固定的影 响， 重点控制规整顺直和固定牢固，发泡密封到位，内外胶均匀顺直（必要时 贴胶带） ,各类预留排水口通畅。3. 防盗门制作时考虑发泡密封尺寸、开启方向和护边类型，应在

55、地面 施 工阶段订货，宜国标尺寸，安装时考虑固定件个数，保护膜在竣工清理时 清除，打胶均匀顺直，胶宜中性硅酮密封胶，需在涂料施工前打胶，锁具 电气穿线前安装，把手分户验收前安装。4. 楼宇门制作时考虑发泡密封尺寸、开启方向和护边类型，安装时考 虑固定件个数，保护膜在竣工清理时清除，打胶均匀顺直，胶宜中性硅酮 密封胶，需在涂料施工前打胶，锁具和把手分户验收前安装。5. 内夹板门门框刷漆前保证打磨细致并腻子找平，门板保证开启灵 活， 淌漆前腻子找平和打磨细致，室内卫生清理后淌漆，淌漆均匀不漏淌，插 销宜使用长插销，带上亮子门上亮子底框宜与其他内门高度一致，储藏室 门宜用角铁门鼻子，管道井门宜用铁门

56、或防火门（高层）。（三）安装工程1. 水暖主管道是否按图纸型号施工，变径位置是否正确，管道固定是 否合理，是否统一规划排列。2. 三小间明装管道距墙距离是否一致，固定卡是否设于内侧并刷银 粉，检查口是否预留，排水坡度是否合理，是否考虑管道共用。3. 厨房排水管位置和走向是否考虑与燃气立管安装位置和油烟机安装 位置相冲突，洗菜池位置是否结合整体厨房安装使用位置需要，插座位置 是否与电器安装位置相一致。4. 卫生间便器、淋浴和阀门箱位置是否布置合理，暖气片位置是否与 门 开启方向和插座冲突，排气口位置是否与电源预留位置相一致，热水器电 源是否与预留热水器位置相一致。5. 洗刷间壁灯高度是否满足 1

57、.8 米，是否设置地漏下水，开关、插座 位 置是否合理。阳台是否设置洗衣机插座，高度和位置是否合理。6. 各类穿楼面管道口是否封堵后刷聚氨酯防水，地面施工前是否灌水 试验，地面完成后是否按要求做挡水台。7. 给水主管道是否设置过滤器，埋地管道变径位置是否满足设计或功 能 要求，出地面支管是否尽量采取埋墙敷设，太阳能冷热水管是否分别设丝 堵而不直接，支管预留高度是否合理，打压试验时是否逐点检查，特别是 阀门箱内管件位置，阀门箱安装后是否打胶。8. 室外雨水管位置是否考虑与空调冷凝水管共用，宜设置于砼柱位 置， 固定卡要求为烤漆卡或不锈钢卡，墙面打胶封堵防止渗水。9. 暖气埋地管道是否保证无接头，穿滞水梁或墙位置是否发泡封堵处 理，出地面距离是否考虑暖气片长度加支管长度后不宜过长或过短并剧窗 中，是否顺直。10. 厨房给水和暖气埋地管走向和距墙距离是否考虑与燃气打眼位置冲 突，避免打眼打坏管道。11. 各类需在瓷砖固定支管时，打卡先确定该