第十二章 用益物权

1、第十二章第十二章 用益物权用益物权 目目 录录第一节第一节 用益物权概述用益物权概述第二节第二节 土地承包经营权土地承包经营权第四节第四节 宅基地使用权宅基地使用权第三节第三节 建设用地使用权建设用地使用权第五节第五节 地役权地役权第六节第六节 特许物权特许物权第一节第一节 用益物权概述用益物权概述一、用益物权的概念和特征一、用益物权的概念和特征 以使用和收益方式直接支配他人所有之物，并可排除任何人以使用和收益方式直接支配他人所有之物，并可排除任何人不法干预的限制物权不法干预的限制物权特征：特征：1、他物权、他物权2、以物之用益为目的、以物之用益为目的3、排他性、排他性4、原则上是独立物权、原

2、则上是独立物权例外：例外：地役权地役权5、客体具有限定性、客体具有限定性传统民法：传统民法：不动产不动产 我国民法：我国民法：不动产、集合财产不动产、集合财产用益物权的意义用益物权的意义1、有利于缓和物质资料所有与需求之间的矛盾、有利于缓和物质资料所有与需求之间的矛盾2、有利于发挥物之最大化效益、有利于发挥物之最大化效益3、实现社会主义公有制的法律构架、实现社会主义公有制的法律构架三、传统用益物权的种类三、传统用益物权的种类西方大陆法系民法所确立的用益物权西方大陆法系民法所确立的用益物权特征特征：1 1、私人财产的他人用益权、私人财产的他人用益权2 2、客体，为土地、客体，为土地3 3、具备公

3、示制度、具备公示制度4 4、取得基于民事事实、取得基于民事事实特征特征：1 1、以在他人土地上修造建筑、种植竹木为目的以在他人土地上修造建筑、种植竹木为目的2 2、是取得所建房屋、所种竹木的所有权的依据是取得所建房屋、所种竹木的所有权的依据 “附合附合”之阻却之阻却3 3、具有、具有“土地用益土地用益”与与“地上物取得地上物取得”两个方面的含义两个方面的含义4 4、期限之有无、地租之有无，具有任意性、期限之有无、地租之有无，具有任意性地上权的内容地上权的内容1 1、土地用益、地上物取得土地用益、地上物取得2 2、地上权的处分权地上权的处分权 转让、出租、抵押转让、出租、抵押地上权消灭的后果地上

4、权消灭的后果1 1、地上权人取回地上物，恢复土地原状地上权人取回地上物，恢复土地原状2 2、土地所有权人的地上物购买权土地所有权人的地上物购买权单方权利、并非义务单方权利、并非义务3 3、土地所有权人的补偿义务、土地所有权人的补偿义务 未予取回的地上物未予取回的地上物4 4、地上权人的有益费用偿还请求权、地上权人的有益费用偿还请求权 增加土地价值的费用增加土地价值的费用地上权地上权以在他人土地上修造建筑、种植竹木，并取得所有权为目的的权利以在他人土地上修造建筑、种植竹木，并取得所有权为目的的权利地上权与国有土地使用权的异同地上权与国有土地使用权的异同相同之处相同之处均是用益他人土地，并取得地上

5、物所有权的权利均是用益他人土地，并取得地上物所有权的权利不同之处不同之处1 1、土地所有权人的范围不同土地所有权人的范围不同2 2、权利设定的方式不同权利设定的方式不同3 3、权利的有偿性与期限性不同、权利的有偿性与期限性不同4 4、权利的可流转性不同、权利的可流转性不同5 5、权利消灭后的地上物的处理不同、权利消灭后的地上物的处理不同地役权地役权为自己土地支配的便利而支配他人土地的权利为自己土地支配的便利而支配他人土地的权利需役地需役地A供役地供役地BA地所有权人地所有权人B地所有权人地所有权人地役权地役权永佃权永佃权永久性地在他人土地上耕作或畜牧的权利。永久性地在他人土地上耕作或畜牧的权利

6、。特征：特征：1 1、以在他人土地耕作或畜牧为目的的用益物权以在他人土地耕作或畜牧为目的的用益物权2 2、稳定性稳定性3 3、有偿性、有偿性（二）内容（二）内容1 1、土地用益权土地用益权2 2、土地用益权的处分权土地用益权的处分权转让、继承、设置担保转让、继承、设置担保 不得改变土地用途不得改变土地用途典权典权 承典人基于典权合同支付典价，对出典人的不动产进行占有、承典人基于典权合同支付典价，对出典人的不动产进行占有、使用和收益的权利。使用和收益的权利。出典人出典人承典人承典人典权合同典权合同支付典价支付典价交付典物交付典物特征：特征：1、传统习俗的用益物权化、传统习俗的用益物权化2、客体为

7、不动产、客体为不动产3、支付典价，为典权成立的条件、支付典价，为典权成立的条件 “典半典半”4、期限性、可回赎性、期限性、可回赎性典权的内容典权的内容（一）用益权（一）用益权除非由典权合同另行约定，典权人的支配权没有范围上的限制除非由典权合同另行约定，典权人的支配权没有范围上的限制（二）典物的法律处分权（二）典物的法律处分权1、转典权、转典权在典权存续期间，典权人将典物再次出典予第三人的权利在典权存续期间，典权人将典物再次出典予第三人的权利出典人出典人承典人承典人典权合同典权合同支付典价支付典价交付典物交付典物第三人第三人转典合同转典合同支付典价支付典价交付典物交付典物典期届满后典物的处理典期

8、届满后典物的处理（一）回赎（一）回赎出典人出典人承典人承典人典权合同典权合同支付典价支付典价交付典物交付典物1、“房房”、“价价”两还两还返还典物返还典物返还典价返还典价2、 “房房”不计租，不计租，“价价”不计息不计息出典人出典人承典人承典人典权合同典权合同支付典价支付典价交付典物交付典物利息利息租金租金3、回赎期限、回赎期限时间时间合同成立合同成立合同届满合同届满回赎期满回赎期满1、典权合同有约定的，从其约定、典权合同有约定的，从其约定2、典权合同无约定的，合同届满、典权合同无约定的，合同届满10年年3、典权合同未约定典期的，合同成立、典权合同未约定典期的，合同成立30年年10年年30年年

9、（二）绝卖（二）绝卖回赎期间内，未曾回赎，典权人即无偿取得所有权回赎期间内，未曾回赎，典权人即无偿取得所有权（三）找贴（三）找贴 回赎期间内，出典人与典权人订立买卖合同，典权人回赎期间内，出典人与典权人订立买卖合同，典权人支付典价与买价之间的差额给出典人，并取得所有权。支付典价与买价之间的差额给出典人，并取得所有权。注意：注意：“找贴找贴”与与“绝卖绝卖”的比较的比较1、回赎期内，还是回赎期外、回赎期内，还是回赎期外2、有偿取得所有权，还是无偿取得所有权、有偿取得所有权，还是无偿取得所有权3、基于合同取得所有权，还是基于不回赎之事实取得所有权、基于合同取得所有权，还是基于不回赎之事实取得所有权

10、第二节第二节 土地承包经营权土地承包经营权一、土地承包经营权的概念与特征一、土地承包经营权的概念与特征 农村集体组织、农户或个人对于集体所有或国家所有、由集体使用的农村集体组织、农户或个人对于集体所有或国家所有、由集体使用的生产资料，依据承包合同所享有的占有、使用、收益的权利。生产资料，依据承包合同所享有的占有、使用、收益的权利。特征：特征：1、依承包合同取得、依承包合同取得2、取得原因具有身份性、取得原因具有身份性集体成员集体成员3、客体为农业用途的不动产生产资料、客体为农业用途的不动产生产资料二、承包经营权人的权利二、承包经营权人的权利1、独立的经营权、独立的经营权2、承包权的处分权、承包

11、权的处分权不同于承包财产的处分权不同于承包财产的处分权三、承包经营权的物权保护三、承包经营权的物权保护1、民法通则民法通则“与所有权有关的民事权利与所有权有关的民事权利”“承包经营权承包经营权”2、他人物之用益的两种模式、他人物之用益的两种模式（1）债权性用益）债权性用益 适用于对于稳定性要求较差的用益权利适用于对于稳定性要求较差的用益权利（2）物权性用益）物权性用益 适用于对于稳定性要求较高的用益权利适用于对于稳定性要求较高的用益权利3、承包经营权物权保护方法的表现、承包经营权物权保护方法的表现（1）对承包人而言）对承包人而言权利及于物上权利及于物上（2）对发包人而言）对发包人而言所有权承受

12、负担所有权承受负担（3）对第三人而言）对第三人而言受到承包经营权对世性、排他性的排斥受到承包经营权对世性、排他性的排斥（4）对于国家而言）对于国家而言受到经营权受到经营权“外部效力外部效力”的制约的制约征征用用第三节第三节 建设用地使用权建设用地使用权一、建设用的使用权的概念与特征一、建设用的使用权的概念与特征 国家以外的民事主体依照法律规定或者合同约定，占有国家所有的土地国家以外的民事主体依照法律规定或者合同约定，占有国家所有的土地并加以用益的权利。并加以用益的权利。特征：特征：1、主体的广泛性、主体的广泛性2、取得原因的二元性、取得原因的二元性划拨划拨与与出让出让3、独立的财产属性、独立的

13、财产属性二、建设用地使用权的取得二、建设用地使用权的取得（一）划拨（一）划拨1、行政性、行政性2、无偿性、无偿性3、无期限性、无期限性（二）出让（二）出让1、民事性、民事性依据民事法律行为（出让合同）依据民事法律行为（出让合同）2、有偿性、有偿性出让金出让金3、期限性、期限性三、建设用地使用权流转和继承三、建设用地使用权流转和继承（一）前提（一）前提出让土地使用权出让土地使用权（二）方式（二）方式1、转让、转让移转土地使用权移转土地使用权2、抵押、抵押设定抵押权设定抵押权3、出租、出租有偿许可他人使用有偿许可他人使用4、继承、继承移转土地使用权移转土地使用权四、建设用地使用权的变更与消灭四、建

14、设用地使用权的变更与消灭（一）变更（一）变更变划拨的使用权，为出让的使用权变划拨的使用权，为出让的使用权1、订立出让合同、订立出让合同2、缴纳出让金、缴纳出让金3、变更土地使用权登记手续、变更土地使用权登记手续（二）消灭（二）消灭1、国家收回使用权、国家收回使用权公益目的，依法事实，合理补偿公益目的，依法事实，合理补偿2、用地人违反出让合同、用地人违反出让合同变更用途、闲置土地变更用途、闲置土地3、土地灭失、土地灭失4、使用权期限届满、使用权期限届满讨论：讨论：使用权期限届满，土地上的附着物的补偿问题使用权期限届满，土地上的附着物的补偿问题建设用地使用权出让合同主要内容形式当事人当事人的名称和

15、住所土地界址、面积等建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间土地用途使用期限出让金等费用及其支付方式解决争议的方法书面 市、县人民政府土地管理部门土地使用者通过出让设立建设用地使用权 第四节 宅基地使用权一、宅基地使用权的概念及特征（一）概念：是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。（二）特征 1、宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员（具有身份性，与集体组织成员的资格和福利不可分离）； 2、宅基地使用权的客体是集体所有的土地，且须是依照有关法律规定经过审批的供建造住宅的土地； 3、宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅及其附属设施； 4

16、、宅基地使用权的初始取得是无偿的； 5、宅基地使用权没有期限限制； 6、宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制； 二、宅基地使用权的内容 1、占有和使用宅基地； 2、利用宅基地进行适当的家庭经营活动并获得收益； 3、宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。失去宅基地村民，有权要求重新分配宅基地； 4、被征收、征用时的补偿请求权； 5、宅基地使用权附随房屋的流转权；宅基地使用权人出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，主管部门将不再批准；第五节第五节 地役权地役权为自己土地支配的便利而支配他人土地的权利为自己土地支配的便利而支配他人土地的权利需役地需役地A供役地供役地BA地所有权人地所有权人B地

17、所有权人地所有权人地役权地役权特征：特征：1 1、以他人土地供自己土地之便利为目的以他人土地供自己土地之便利为目的2 2、用益物权用益物权3 3、具有从属性、具有从属性从属于需役地所有权或其他用益物权从属于需役地所有权或其他用益物权（1 1）与需役地所有权或其他用益物权一体转让）与需役地所有权或其他用益物权一体转让（2 2）与需役地所有权或其他用益物权一体处分与需役地所有权或其他用益物权一体处分需役地需役地A供役地供役地BA地所有权人地所有权人B地所有权人地所有权人地役权地役权从属性从属性4 4、具有不可分性具有不可分性 地役权的取得或者消灭，均是全部的，不得分割为数个部分或仅有地役权的取得或

18、者消灭，均是全部的，不得分割为数个部分或仅有一部分之存在一部分之存在甲甲 乙乙 丙丙甲甲 乙乙 丙丙需役地需役地A供役地供役地BA地所有权人地所有权人B地所有权人地所有权人地役权地役权不可分不可分5、期限及价金的任意性、期限及价金的任意性（二）地役权的内容（二）地役权的内容1 1、对供役地的支配权对供役地的支配权2 2、附随的地役权附随的地役权3 3、用益设施之设置权、用益设施之设置权（1）维护费用，由地役权人支付，合同另有约定除外）维护费用，由地役权人支付，合同另有约定除外（2）供役地所有权人在不影响地役权的情况下，可以使用）供役地所有权人在不影响地役权的情况下，可以使用 费用分担费用分担（三）地役权消灭的法律后果（三）地役权消灭的法律后果1 1、对供役地恢复原状对供役地恢复原状2 2、设施的取回与补偿设施的取回与补偿（二）地役权与相邻关系的差异（二）地役权与相邻关系的差异1 1、是否要求不动产之相邻是否要求不动产之相邻2 2、是否以土地为限是否以土地为限3 3、法定权利，还是约定权利、法定权利，还是约定权利4 4、他物权，还是所有权的适度扩张、他物权，还是所有权的适度扩张5 5、权利与义务的配置，是双向的，还是单向的、权利与义务的配置，是双向的，还是单向的6 6、对于