土地整理工作流程

1、“生地”变“熟地”的工作流程一、土地收购整理储备的概念（一）关于土地收购整理储备的概念。2007 年 12 月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了土地储备 管理办法，在该办法中规定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门 为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开 发、储存已备供应土地的行为。此前，2006 年 6 月，我市颁布实施的天津市国有土地有偿使用办法第三章第 十四条规定：本市实行土地收购储备制度。土地收购储备，是指土地收购储备机构将列 入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以 储存的行为。上述两个概念，一个是着重从土地储备

2、的目的和意义方面说的；另一个是 从工作实施的程序上说的。两者是统一的，表达了同样的意思。（二）为便于开展工作，统一统计、报表口径，结合土地收购整理储备工 作的特点，根据天津市的实际情况，我们又将其细分为三个阶段，需要说明的 是，这个标准不是国家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一个内 部的工作阶段的分类方法，这里介绍一下。第一阶段，土地收购阶段。土地收购是指，土地收购整理储备机构与被收购土地原权属方签订土地收 购合同或协议，并将按合同或协议给予经济补偿的行为。在本市，以下行为可 认为是土地收购。1、土地收购整理储备机构与使用国有土地的企事业单位签订土地收购协 议，明确补偿标准，并将按该

3、标准支付补偿费用，协议对方将按协议规定的期 限拆除地上物及腾空、移交土地。2、土地收购整理储备机构与拆迁实施部门，签订居民房屋拆迁协议，收回 住宅占用土地的使用权，明确补偿标准和居民安置方案，并将按该标准支付补 偿费用，协议对方将按规定的期限实施拆迁并移交土地。3、土地收购整理储备机构与农村集体经济组织所在的区县人民政府、或土 地行政主管部门签订、或直接与被征地集体经济组织签订集体土地征收补偿协 议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定实施农村 集体土地征收的补偿、安置等工作，在规定的期限内移交土地。第二阶段，土 地整理阶段。土地整理是指，土地收购整理储备机构根据土地收购协

4、议的约定，在规定 的期限内支付土地收购补偿费用，土地被收购方按照协议的约定，在规定的期 限内实施地上（地下）物拆除的过程。被收购土地达到场清地平（ “净地 ”）并 经土地收购整理储备机构验收合格后，即为土地整理工作完成。在统计时，土地整理工作的完成情况，按照统计时点被收购土地的工作部 位进行描述，分为完成拆迁整理 80%以上基本形成 “净地 ”、完成拆迁整理 50%以 上、正在拆迁整理但未达到 50%三种状态。1、完成拆迁整理 80%以上基本形成 “净地 ”的，是指已收购的单宗土地基本 达到“净地”条件。“净地”的含义为已收购土地的地上物拆迁完毕，且土地权属已 注销登记至土地收购整理储备机构名

5、下。2、完成拆迁整理 50%以上的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理进 度已达到 50%以上但未达到 80%的。3、正在拆迁整理但未达到 50%的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整 理工作已经开始，但尚未达到整理 50%的状态。三是土地储备阶段。土地储备是指，土地收购整理储备机构实施收购的土地已经拆迁整理完 毕，并已配备规划指标，可随时上市进行交易的土地，如果要用一个有别于 “净 地”的词汇，我们认为 “熟地 ”比较恰当。因此，我们所定义的土地储备，应同时具备 “净地 ”和规划指标两个条件， 缺一均不能称之为储备。二、我市土地收购整理储备机构的设置情况2003 年颁布的天津市国有土地有偿

6、使用办法 （津政发 200351 号）规定, 我市实行土地收购储备制度和土地供应计划管理制度，天津市土地整理中心是 本市土地收购储备的唯一机构，承担全市范围内土地征用、开发整理、收购储 备、委托交易等工作。鉴于当时历史原因和部分城市基础设施项目实施的需要，实际上讲，除市 土地整理中心外，进行土地收购相关工作的还有天津市海河建设发展投资有限 公司、天津市建设投资公司、天津市地下铁道总公司、天津市结构调整土地收 购中心等单位。为进一步规范管理， 2004 年，根据有关文件，市土地整理中心 与上述整理机构的关系被明确为委托和被委托关系，市土地整理中心负责全市 土地收购的业务指导工作。 2007 年，

7、根据环外新家园居住区建设和市区散片平 房拆迁工作的需要，经市政府批准，增加了天津市安居建设总公司、天津市房 产总公司、天津市环境建设投资有限公司等单位作为受托土地整理单位。今年，按照市内六区平衡试点工作的需要，各区分别设立了实施土地收购 整理储备的机构，受市土地整理中心委托开展土地收购整理储备工作，最近我 们也召开的授权仪式，出具了土地整理委托书。今后，根据需要还有可能增加委托土地整理机构，收购整理储备工作的活 力将进一步增强。三、土地收购整理储备工作流程土地收购整理储备工作主要分为四个阶段，即收购整理储备计划阶段、收 购整理储备方案阶段、收购整理储备实施阶段和委托出让阶段。（一）土地收购整理

8、储备计划阶段按照天津市国有土地有偿使用办法规定，年度土地收购整理储备计划 是市土地资产管理委员会审议的重要内容，也是土地收购整理储备机构实施土地收购、拆迁整理的依据。土地收购整理储备计划由市土地整理中心负责拟 制，市国土房管局组织编制并上报市土地资产管理委员会审议。年度土地收购整理储备计划具体落实到地块，市国土房管局根据各整理机 构报送的实施计划和资金状况，汇总编制年度土地收购整理储备计划。因此，各整理机构的项目实施计划是编制年度土地收购计划的基础。市内 六区平衡试点办法施行后，各区平衡试点项目实施计划是年度土地收购整理储 备计划的重要内容之一。按照计划编制、上报、审议、批准的时间要求，一般是

9、每年十一月中旬前 将下一年度土地收购整理储备计划报市土地整理中心，由市土地整理中心汇 总，将土地收购整理储备信息报市国土房管局，市国土房管局与规划、建设等 行政主管部门共同研究论证计划盘子和具体项目。就土地平衡试点项目讲，计划编制阶段，由各区向市土地整理中心报送年 度收购整理储备计划。计划须落实到具体地块，报送材料包括计划文本、附 表、地块范围示意图等。土地收购整理储备计划下达后，市土地整理中心向各区出具土地整理委托 书。（二）土地收购整理储备方案阶段这个阶段的主要工作是编制土地收购整理储备方案，具体包括现状调查、规划论证、投入产出分析等几个方面的工作。1、现状调查根据土地使用现状情况，主要划

10、分为三个方面：一是集体土地现状调查成果，包括：（ 1）土地的地类、权属情况，各地类土地面积构成情况，各权属单位土地 面积构成情况，由区县国土资源部门出具地类权属审核表。（2）涉及多家集体单位的，进行土地现状权属指界、测量，由测绘部门出 具测量报告。（3）土地的现状使用情况，集体工矿用地有无抵押。（ 4）涉及集体村庄的，调查成果包括村庄户数、人口数、居住房屋的建筑 面积等。（ 5）涉及土地权属争议的，查清争议情况及解决方法的建议。（6）现场照片等其他资料。二是企事业单位国有土地调查成果，包括：（1）土地权属情况，权属单位国有土地使用权证，各单位土地使用情况， 各单位经营情况。（ 2）土地权利登记

11、情况，应当在地籍管理部门的协助下，核查土地他项权 利的情况。（3）没有国有土地使用权证的，查清原因，落实收购及后续登记的处理办 法。（4）国有企事业单位用地范围内涉及居住用房的，同时调查居民的户数、 房屋建筑面积等。（5）涉及土地权属争议的，报告争议情况及解决方法的建议。（6）现场照片等其他资料。三是城市居民住宅用地调查成果，包括：（ 1）土地面积。（ 2）房屋的使用状况，区分楼房、平房，调查房屋建筑面积。（3）居民户数、人数等。4）xx 建设情况5）现场照片等其他资料。现状调查的工作量很大，专业性很强，为提高效率，保证调查工作质量， 在整理单位自行组织现状调查的同时，也可委托地籍管理部门、市

12、国土资源分局、区房管局等专业机构负责。2、规划论证根据土地市场需求和招商引资具体项目，结合规划技术规范，进行收购地 块的初步规划策划，以便于开展投入产出分析。这项工作主要是和规划管理部 门衔接，此部分内容，后面市规划局同志将具体介绍，在此不再赘述。3、投入产出分析收购整理储备工作，一方面是实施规划、促成项目建设的重要阶段，另一 方面也是对土地资产的经营。因此，在经济上要进行投入产出分析，经过经济 可行性分析认为可行的才能继续实施土地收购。（ 1）投入产出分析原理土地出让价格 =土地出让成本 +大配套费 +土地出让收益土地出让成本，包括两个部分，一是土地整理机构实施土地收购整理发生 的土地整理成

13、本，其最主要部分是土地收购补偿费用，一般而言，还有大约 10%左右的其它费用，如财务费用、测量、评估等；二是市政府规定的政策性成 本，目前主要包括综合规划费、城市环境改善费、平衡费、城市基础设施建设 费、政府借贷资金等费用、迎奥运及达沃斯论坛分摊费用、铁路建设费等，下 一步市政府将对这些费用进行整合，预计达 700 元/建筑平方米左右，最终还需 要结合具体地块确定。这个成本在出让前通过核算、审计、审核等过程确定， 在投入产出分析阶段，可以结合有关规定估算。土地出让收益是指土地出让价格减去土地出让成本，再减去大配套费剩余 的部分。也即：土地出让收益 =土地出让价格 -土地出让成本 -大配套费根据

14、天津市国有土地有偿使用办法的规定，土地出让收益应不低于土 地出让价格的 20%。投入产出分析的原理就是通过已知的信息，测定土地出让 金政府收益是否能够达到 20%，如果达到，按规定讲，这个项目经济上是可行 的，如果不到 20%，则项目不可行。（2）投入产出分析测算过程下面结合一个简单的案例，介绍一下投入产出分析的测算过程。假设：某宗地，已知三个条件：a. 根据前期调查情况，收购面积 3 万平方米（ 45 亩），预计收购价格 150 万元/亩；b. 根据策划方案，规划性质为居住用地，规划可用地面积为 200 平方米，容 积率 1.5，规划建筑面积为 3 万平方米；c. 结合该地块周边房地产市场销

15、售和楼面地价评估情况，预计该地块楼面地 价可达 4500 元/ 建筑平方米；现在需要论证一下，这个项目在经济上是否可行。按照前述原理：土地出让收益 =土地出让价格 -土地出让成本 -市政大配套费其中：土地出让价格 =预期楼面地价 规划建筑面积=4500 3=13500 万元土地成本 =土地整理费用 +政策性成本=土地收购补偿费 +其它费用 +政策性成本=45 150+45 150 10%+3 700=9525 万元大配套费 =大配套费标准 规划建筑面积=600 万元土地出让金政府收益 =13500-9525-600=3375 万元收益率=25%大于 20%，符合有偿使用办法规定的条件，经济可行

16、。以上是一种最简单的推算过程，根据投入产出分析原理，我们还可以举一 反三，用于不同目的测算：（ 1）推算在土地出让价格、规划条件设定的条件下，最高可接受的土地收 购补偿标准；（ 2）推算在土地成本、出让价格设定的情况下，理论上需要实现的建筑规 模；（ 3）推算在土地成本、规划条件确定的情况下，最低需要达到实现的出让价格。4、土地收购整理储备方案的拟定上述土地现状调查成果及投入产出分析是土地收购整理储备方案的主要组 成部分，除此之外，土地收购整理储备方案还应包括下面几个方面的内容：（ 1）土地收购整理储备的实施期限。（ 2）土地收购整理储备实施方式 委托收购或直接收购。（ 3）其它事项。5、土地

17、收购整理储备方案的报批就土地平衡试点项目而言，土地收购整理储备实施方案是土地平衡项目 试点实施方案的组成部分，需要纳入土地平衡项目试点实施方案上报市 政府审批，经批准后实施。（三）实施土地收购整理储备各区根据市政府批准的土地平衡项目试点实施方案和土地收购整理储 备计划及土地整理委托书，自行组织实施土地收购、拆迁整理、申请规划指标 等工作。具体步骤如下：1、签订土地收购补偿协议； 签订土地收购协议之前，一定要调查清楚，企业的土地或房产有无设定抵 押，有无法院查封，有无权属纠纷，出现以上情况中的一种，必须先彻底解 决，再签订协议。2、办理土地、房产注销登记手续；对于企事业用的国有土地，这个步骤尤为

18、重要，是防范风险的重要措施， 因为即使签订了土地收购补偿协议，只要土地、房产尚未注销或转移，在法律 意义上仍然是企业的财产，与企业有债权债务或其它纠纷的单位可以通过法律 渠道进行查封，如果在此前支付了补偿款，极有可能导致收购资金的损失。3、实施拆迁整理并支付补偿费用；按照拆迁实施进度拨付补偿费。4、完成拆迁整理，实施土地看管； 必要时要圈建围墙，以防发生土地的非法侵占，花费不必要的处理成本。5、申请规划指标，纳入储备（四）委托出让根据土地市场需求和各区招商引资需要，各区将具备储备条件的地块交由市土地整理中心统一委托土地交易中心公开出让。市土地整理中心在组织统一委托出让工作时，先由整理机构向市土

19、地整理 中心提供申请委托出让土地情况登记表、委托出让地块成本确认书、土地权属 文件、土地出让成本文件、规划设计条件和土地测量成果等相关资料。委托出让的程序具体为：1、整理机构向市土地整理中心提出委托出让申请；2、市土地整理中心组织出让成本审计；3、市土地整理中心起草土地出让委托书；4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公开出让。（五）关于土地出让成本构成根据天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法规定，可计入 土地出让成本的主要有五项，具体包括：1、土地收购费用，具体为：（1）土地权属、地类、地籍的前期调查和土地现状评估工作经费（ 2）测图和购图费用（3）征地拆迁、补偿、安置费用（4）收购

20、土地过程中发生的管网拆改费用2、相关税费，具体为：（ 1）收购国有土地的拆迁管理费2）耕地开垦费3）耕地占用税（ 4）新鱼塘建设费（ 5）新菜田开发建设基金（ 6）森林植被恢复费（ 7）粮食差价补贴费（ 8）新增建设用地土地有偿使用费（ 9）征用集体土地的征地管理费（ 10）被征地农民社会保障费用（ 11）海域使用 xx（ 12）综合规划费3、土地整理费用，具体为：（1）委托专业部门以自行配套方式进行市政基础设施配套的费用（2）对收购土地实施绿化、临时绿化的工程费用4、土地储备和出让前的费用，具体为：（ 1）临时绿化管养费用及砌建围墙、围档的费用（2）纳入土地储备库的日常管理费用（ 3）策划和

21、可行性研究费用（4）财务费用（ 5）管理费用（按照补偿费用的 0.8%提取的业务费）5、其他费用，具体为：1）xx 环境改善费用（ 2）政府收回垫付的市政公用基础设施建设项目资金（ 3）平衡费（ 4） xx 基础设施建设费（5）其他相关费用四、土地收购整理储备的相关制度规定（一）国家级1、2007 年 11 月 19 日颁布实施的土地储备管理办法 （国土资发 2007277 号）。2、2007 年 2 月 27日颁布实施的土地储备资金财务管理暂行办法（财综 200717 号）。（二）市级1、2003 年 5 月 31日我市颁布实施的天津市国有土地有偿使用办法（津政 发200351 号），第三章第十四条规定 “本市实行土地收购储备制度。 ”2、2006 年 6 月 9日印发的天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办 法（津财综 200618 号），是核算、审计