桐庐基准地价征求意见稿

1、桐庐基准地价征求意见稿 桐 庐 县 基准地价更新 征求意见稿 桐庐县规划和自然资源局 杭州信诚地产评估咨询有限公司 二二年八月 - 1 - 一、 基准地价更新的必要性 及意义 1 1 、 基准地价 更新 的 必要性 根据浙江省国土资源厅办公室关于印发关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见的通知(浙土资办2021107 号)文件要求，基准地价有效期一般为 3 年，最长不超过 5 年。桐庐县现行基准地价使用已超过五年，近年来，桐庐县的经济发展迅速，实际地价水平已有较大的变化，现有的基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求，因此有必要对我县基准地价更新。 2 2 、 基准地价更新的意义 (1

2、)为政府管理土地提供决策依据 基准地价可以为确定土地使用权出让金提供参考；为各级政府据此制定地价政策，从而引导土地利用和流动，进而引导产业流向，促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施；有利于政府合理调控地价，确保政府科学合理取得土地收益，并将其作为政府宏观经济调控的工具。 (2)为公众了解本地区的地价政策提供技术平台 基准地价是政府委托特定的估价机构进行地价估算，估算出来的价格需要向全.公布，从而增加公众对本地区地价政策的认识程度；基准地价最基本的表达方式就是土地级别，可以让公众了解一个地区的级差情况；基准地价还区分商服、住宅、工业等不同用途，可以让公众了解不同用途的价格差异及政策导向。

3、(3)基准地价可为土地评估服务 基准地价系数修正法评估宗地是我国地价评估的主要方法之一，根据国土资源部办公厅关于印发国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知（国土资厅发20214 号）要求，基准地价系数修正法是评估方法中必用的方法之一。 二 、 更新 主要内容 （一）基准地价内涵和基准条件界定 根据城镇土地估价规程及浙土资办2021107 号文件要求，基准地价须设定条件包括估价期日、土地开发程度、容积率等。本次基准地价设定的条件如下： 1.估价期日：2021 年 6 月 30 日； 2.土开发程度：按 "五通一平'设定，即宗地红线外通路、通电、通上、下水，通通讯，宗地红线

4、内场地平整； 3.容积率及建筑密度:见下表 - 2 - 用地类型 容积率 建筑密度 土地使用年限 商服用地 1.5 50% 40 年 住宅用地 1.5 35% 70 年 工业用地 1.2 50% 50 年 公共管理与公共服务用地 1.5 50% 50 年 ( ( 二) ) 基准地价 各用途 级别 基准地价表 乡镇名称 级别 商服用地 住宅用地 工业用地 公共管理与公共服务用地 地面价(元/平方米) 地面价(万元/亩) 楼面价(元/平方米) 地面价(元/平方米) 地面价(万元/亩) 楼面(元/平方米) 地面价(元/平方米) 地面价(万元/亩) 地面价(元/平方米) 地面价(万元/亩) 桐庐城区

5、一 3800 253 2533 9100 607 6067 580 39 1140 76 二 2500 167 1667 7500 500 5000 500 33 830 55 三 1500 100 1000 3000 200 2021 460 31 740 49 四 900 60 600 1800 120 1200 400 27 690 46 五 800 53 533 1050 70 700 340 23 550 37 分水镇 一 1500 100 1000 2700 180 1800 460 31 820 55 二 1080 72 720 2250 150 1500 400 27 730

6、49 三 700 47 467 900 60 600 300 20 510 34 江南镇 一 1350 90 900 2700 180 1800 460 31 740 49 二 1080 72 720 2250 150 1500 400 27 690 46 三 720 48 480 900 60 600 300 20 510 34 横村镇 一 1300 87 867 2300 153 1533 460 31 770 51 二 1000 67 667 2050 137 1367 400 27 690 46 三 700 47 467 900 60 600 300 20 510 34 富春江镇 一

7、1150 77 767 2200 147 1467 460 31 740 49 二 1080 72 720 2050 137 1367 400 27 690 46 三 720 48 480 900 60 600 300 20 510 34 瑶琳镇 一 1100 73 733 1300 87 867 420 28 630 42 二 675 45 450 800 53 533 300 20 430 29 旧县街道 一 1100 73 733 1250 83 833 420 28 630 42 二 675 45 450 800 53 533 300 20 430 29 钟山乡 一 950 63 63

8、3 900 60 600 360 24 630 42 二 675 45 450 675 45 450 300 20 430 29 百江镇 一 950 63 633 900 60 600 360 24 630 42 二 675 45 450 675 45 450 300 20 410 27 莪山乡 一 950 63 633 900 60 600 360 24 630 42 二 675 45 450 675 45 450 300 20 410 27 新合乡 一 600 40 400 600 40 400 300 20 410 27 合村乡 一 600 40 400 600 40 400 300 2

9、0 410 27 - 3 - 城区商服路线段基准地价表 (元/平方米) 序号 道路名称 路段起止范围 标 准 1 迎春街 二桥北-富春路 17900 2 富春路 康乐路-迎宾路 6200 3 桐君路 富春路-康乐路 7577 4 广场路 迎春路-康乐路 7577 5 迎春南路 二桥南-320 国道 15088 6 春江路 乔林路-梅林路 9342 7 中杭路 春江路-金堂山路 9773 8 三合路 大奇山路-迎春路 9701 9 瑶琳路 乔林路-石马边路 11497 10 白云源路 乔林路-学圣路 8624 11 乔林路 一桥南路-320 国道 4510 12 大奇山路 滨江路-320 国道

10、4572 13 滨江路 乔林路-学圣路 9142 14 滨江东路 学圣路-梅林路 4528 15 春江东路 梅林路-宝心路 4364 备注 1 1 基准地价评估期日：2021 年 6 月 30 日； 2 2 基准地价内涵：各商服路线段范围内达到大市政基础设施配套要求的"五通一平'土地开发程度下，法定最高土地使用年限的完整土地使用权单位土地面积平均价格，地价内涵构成包括国家土地所有权收益、土地外部间接投资开发贡献的地租(纯收益)的资本化部分、土地内部直接投资开发所贡献的地租(纯收益)的资本化部分； 3 3 基准条件界定：容积率、建筑密度为 1.5、50%，宗地进深均为 30米；

11、土地使用年期：40 年。 - 4 - ( ( 三) ) 基准地价相关修正 1 1 、 容积率修正 本次建立的基准地价是在设定容积率商服为 1.5、住宅为 1.5 的地价水平，由于地块容积率不同，土地收益不同，地价水平也相差巨大，本次基准地价更新通过容积率修正,计算楼面地价，来解决容积率大于基准容积率地价测算问题。不同容积率下楼面地价详见下表： 城区商服用地楼面地价表 单位：元/平方米建筑面积 容积率 一级 二级 三级 四级 五级 1.0 3071 2021 1212 727 646 1.5 2533 1667 1000 600 533 2.0 2435 1602 961 577 513 2.5

12、 2265 1490 894 536 477 3.0 2125 1398 839 503 447 3.5 2021 1324 794 477 424 4.0 1919 1262 757 454 404 4.5 1841 1211 727 436 388 5.0 1775 1167 700 420 374 说 明 1、当容积率1.0 时，参照容积率 1.0 时土地单价；当容积率5.0 时，参照容积率5.0 时楼面地价。 2、当地块容积率在本表的两个区段间时，其楼面地价综合相邻两个楼面地价确定。 3、对于特殊功能或特殊要求的超高层等项目，需根据实际情况另行计算，本次基准地价成果不适用。 城区住宅用

13、地楼面地价表 单位：元/平方米建筑面积 容积率 一级 二级 三级 四级 五级 1.0 7631 6289 2516 1509 881 1.5 6067 5000 2021 1200 700 2.0 5883 4848 1939 1164 679 2.5 5496 4530 1812 1087 634 3.0 5173 4264 1705 1023 597 3.5 4909 4046 1618 971 566 4.0 4690 3865 1546 928 541 4.5 4506 3714 1485 891 520 5.0 4349 3584 1434 860 502 说 明 1、当容积率1.0

14、 时，参照容积率 1.0 时土地单价；当容积率5.0 时，参照容积率5.0 时楼面地价。 2、当地块容积率在本表的两个区段间时，其楼面地价综合相邻两个楼面地价确定。 - 5 - 2 2 、 细分用途基准地价 本次基准地价细分用途基准地价依据 2021 版土地利用现状分类国标，并结合桐庐县实际情况，依据其细分用途土地收益能力的差别，确定细分用途基准地价。商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输、水域及水利设施、特殊用地细分用途基准地价适用范围及基准地价详见下表： 商服用地 细分用途 基准地价适用范围 表 用途类型 适用范围 参照级别范围 零售商业用地 以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加

15、油、加气、充换电站等用地。 商服 批发市场用地 以批发功能为主的市场用地。 商服 餐饮用地 饭店、餐厅、酒吧等用地 。 商服 旅馆用地 宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地 。 商服 商务金融用地 指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。 商服 娱乐用地 指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于 65%的大型游乐等设施用地。 商服 其他商服用地 指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场

16、、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点，以居民小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。 商服 说明 1.上述基准地价用地类型仅对应于纳入到有偿使用范围的用地； 2.基准地价内涵及基准条件界定：与所参照基准地价级别范围用途设定一致； 3.土地使用年期：国家规定的最高出让年限； 4.对于零售商业用地中的商铺、商场、超市、市场及批发市场用地、商务金融用地，若出让条件明确可分割转让，可在以下细分用途基准地价基础上再上浮 20%。 5.若系数修正后低于该区域工业用地基准地价，其基准地价参照该区域工业用地基准地价。 公共

17、管理与公共服务用地细分用途 基准地价适用范围表 用途类型 适用范围 参照级别范围 机关团体用地 指用于党政机关、.团体、群众自治组织等的用地 公共 新闻出版用地 指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。 公共 教育用地 指用于各类教育用地，包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地，聋哑、盲人学校及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地。 公共 科研用地 指独立的科研、勘察、研发、设施、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地。 公共 - 6 - 用途类型 适用范围 参照级别范围 医疗卫生用地 指医疗

18、、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地，包括综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地；卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地；对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地；急救中心、血库用地。 公共 .福利用地 指为.提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地。 公共 文化设施用地 指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆、和展览馆等设施用地；综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地。 公共 体育用地 指体育馆和体育训练基地等用地。包括室内外体育活动用地，如体育场

19、馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及水上运动的陆域部分等用地，以及为体育运动专设的训练基地用地，不包括学校等机构专用地体育设施用地。 公共 公用设施用地 指用于城乡基础设施的用地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地 公共 公园与绿地 指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地。 公共 说明 1.上述基准地价用地类型仅对应于纳入到有偿使用范围的用地； 2.基准地价内涵：与所参照基准地价级别范围用途设定一致； 3.基准条件界定：与各类设施的建筑设计

20、及用地标准的相关规范要求一致； 4.土地使用年期：国家规定的最高出让年限； 交通运输 、水域及水利设施、特殊用地 基准地价适用范围表 用地类型 用途类型 适用范围 参照级别范围 交通运输 用地 交通运输 用地 指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、汽车客货运场站、港口、码头、地面运输管道和各种道路以及轨道交通用地。 工业 水域及水利设施用地 水域及水利设施用地 指陆地水域、滩涂、沟渠、沼泽、水工建筑物等用地。不包括滞洪区和已垦滩涂中的耕地、园地、林地、城镇、村庄、道路等用地。 工业 特殊用地 殡葬用地 指陵园、墓地、殡葬场所用地。 公共 风景名胜设施用地 带风景名胜景点(包括名

21、胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等)的管理机构以及旅游服务设施的建筑用地。景区内的其他用地按现状归入相应地类。 公共 说明 1.上述基准地价用地类型仅对应于纳入到有偿使用范围的用地； 2.基准地价内涵：与所参照基准地价级别范围用途设定一致； 3.基准条件界定：与各类设施的建筑设计及用地标准的相关规范要求一致； 4.土地使用年期：国家规定的最高出让年限。 - 7 - 细分用途 基准地价- - 城区( ( 桐君、城南、凤川街道) ) 单位：元/ / 平方米、万元/ / 亩 用途类型 城区( ( 桐君、城南、凤川街道) ) 一级 二级 三级 四级 五级 商服用地

22、零售商业用地 3800 253 2500 167 1500 100 900 60 800 53 批发市场用地 2700 180 1800 120 1220 81 860 57 700 47 餐饮用地 2500 167 1650 110 1050 70 800 53 700 47 旅馆用地 2500 167 1650 110 1050 70 800 53 700 47 商务金融用地 2500 167 1650 110 1050 70 800 53 700 47 娱乐用地 2500 167 1650 110 1050 70 800 53 700 47 其他商服用地 2500 167 1650 11

23、0 1050 70 800 53 700 47 公共管理与公共服务用地 机关团体用地 1300 87 980 65 820 55 750 50 600 40 新闻出版用地 1300 87 980 65 820 55 750 50 600 40 教育用地 1200 80 870 58 800 53 750 50 600 40 科研用地 1300 87 980 65 820 55 750 50 600 40 医疗卫生用地 1200 80 870 58 800 53 750 50 600 40 .福利用地 1200 80 870 58 800 53 750 50 600 40 文化设施用地 1200

24、 80 870 58 800 53 750 50 600 40 体育用地 980 65 600 40 520 35 450 30 400 27 公用设施用地 580 39 500 33 460 31 400 27 340 23 公园与绿地 580 39 500 33 460 31 400 27 340 23 交通运输用地 交通运输用地 580 39 500 33 460 31 400 27 340 23 水域及水利设施用地 水域及水利设施用地 580 39 500 33 460 31 400 27 340 23 特殊用地 殡葬用地 900 60 780 52 710 47 620 41 530

25、 35 风景名胜设施用地 700 47 600 40 550 37 480 32 410 27 - 8 - 细分 用途基准地价- - 分水、江南 单位：元/ / 平方米、万元/ / 亩 用途类型 分水镇 江南镇 一级 二级 三级 一级 二级 三级 商服用地 零售商业用地 1500 100 1080 72 700 47 1350 90 1080 72 720 48 批发市场用地 1400 93 980 65 670 45 1220 81 980 65 670 45 餐饮用地 1250 83 900 60 670 45 1050 70 900 60 670 45 旅馆用地 1250 83 900

26、60 670 45 1050 70 900 60 670 45 商务金融用地 1250 83 900 60 670 45 1050 70 900 60 670 45 娱乐用地 1250 83 900 60 670 45 1050 70 900 60 670 45 其他商服用地 1250 83 900 60 670 45 1050 70 900 60 670 45 公共管理与公共服务用地 机关团体用地 900 60 800 53 550 37 820 53 750 50 550 37 新闻出版用地 900 60 800 53 550 37 820 53 750 50 550 37 教育用地 90

27、0 60 800 53 550 37 800 53 750 50 550 37 科研用地 900 60 800 53 550 37 820 55 750 50 550 37 医疗卫生用地 900 60 800 53 550 37 800 53 750 50 550 37 .福利用地 900 60 800 53 550 37 800 55 750 50 550 37 文化设施用地 900 60 800 53 550 37 800 53 750 50 550 37 体育用地 550 37 480 32 390 26 520 35 480 32 390 26 公用设施用地 460 31 400 27

28、 300 20 460 31 400 27 300 20 公园与绿地 460 31 400 27 300 20 460 31 400 27 300 20 交通运输用地 交通运输用地 460 31 400 27 300 20 460 31 400 27 300 20 水域及水利设施用地 水域及水利设施用地 460 31 400 27 300 20 460 31 400 27 300 20 特殊用地 殡葬用地 710 47 620 41 470 31 710 47 620 41 470 31 风景名胜设施用地 550 37 480 32 360 24 550 37 480 32 360 24 -

29、9 - 细分 用途基准地价- - 横村、富春江 单位：元/ / 平方米、万元/ / 亩 用途类型 横村镇 富春江镇 一级 二级 三级 一级 二级 三级 商服用地 零售商业用地 1300 87 1000 67 700 47 1150 77 1080 72 720 48 批发市场用地 1200 80 950 63 680 45 1120 75 900 60 680 45 餐饮用地 1100 73 900 60 680 45 1050 70 850 57 680 45 旅馆用地 1100 73 900 60 680 45 1050 70 850 57 680 45 商务金融用地 1100 73 90

30、0 60 680 45 1050 70 850 57 680 45 娱乐用地 1100 73 900 60 680 45 1050 70 850 57 680 45 其他商服用地 1100 73 900 60 680 45 1050 70 850 57 680 45 公共管理与公共服务用地 机关团体用地 840 56 750 50 550 37 800 53 750 50 550 37 新闻出版用地 840 56 750 50 550 37 800 53 750 50 550 37 教育用地 840 56 750 50 550 37 800 53 750 50 550 37 科研用地 840

31、56 750 50 550 37 800 53 750 50 550 37 医疗卫生用地 840 56 750 50 550 37 800 53 750 50 550 37 .福利用地 840 56 750 50 550 37 800 53 750 50 550 37 文化设施用地 840 56 750 50 550 37 800 53 750 50 550 37 体育用地 550 37 480 32 390 26 550 37 480 32 390 26 公用设施用地 460 31 400 27 300 20 460 31 400 27 300 20 公园与绿地 460 31 400 27

32、300 20 460 31 400 27 300 20 交通运输用地 交通运输用地 460 31 400 27 300 20 460 31 400 27 300 20 水域及水利设施用地 水域及水利设施用地 460 31 400 27 300 20 460 31 400 27 300 20 特殊用地 殡葬用地 710 47 620 41 470 31 710 47 620 41 470 31 风景名胜设施用地 550 37 480 32 360 24 550 37 480 32 360 24 - 10 - 细分 用途基准地价- - 瑶琳、旧县、钟山 单位：元/ / 平方米、万元/ / 亩 用途

33、类型 瑶琳镇 旧县街道 钟山乡 一级 二级 一级 二级 一级 二级 商服用地 零售商业用地 1100 73 675 45 1100 73 675 45 950 63 675 45 批发市场用地 800 53 650 43 800 53 650 43 800 53 650 43 餐饮用地 750 50 650 43 750 50 650 43 750 50 650 43 旅馆用地 750 50 650 43 750 50 650 43 750 50 650 43 商务金融用地 750 50 650 43 750 50 650 43 750 50 650 43 娱乐用地 750 50 650 43

34、 750 50 650 43 750 50 650 43 其他商服用地 750 50 650 43 750 50 650 43 750 50 650 43 公共管理与公共服务用地 机关团体用地 680 45 450 30 680 45 450 30 680 45 450 30 新闻出版用地 680 45 450 30 680 45 450 30 680 45 450 30 教育用地 680 45 450 30 680 45 450 30 680 45 450 30 科研用地 680 45 450 30 680 45 450 30 680 45 450 30 医疗卫生用地 680 45 450

35、30 680 45 450 30 680 45 450 30 .福利用地 680 45 450 30 680 45 450 30 680 45 450 30 文化设施用地 680 45 450 30 680 45 450 30 680 45 450 30 体育用地 450 30 390 26 450 30 390 26 480 32 390 26 公用设施用地 420 28 300 20 420 28 300 20 360 24 300 20 公园与绿地 420 28 300 20 420 28 300 20 360 24 300 20 交通运输用地 交通运输用地 420 28 300 20 420 28 300 20 360 24 300 20 水域及水利设施用地 水域及水利设施用地 420 28 300 20 420 28 300 20 360 24 300 20 特殊用地 殡葬用地 650 43 470 31 650 43 470 31 560 37 470 31 风景名胜设施用地 500 3