房地产前期工作要点

1、房地产前期开发工作要点根据从事多年房地产前期工作的体会,对前期工作进行了小小的 总结.房地产开发是一项综合性很强的系统工程. 整个开发流程是从 拿地前的可行性分析到工程的规划设计再到施工、经营销售最后验收 交付的一个持续性过程.这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入 资金大、环节繁多等特征.其中涉及多个政府部门对每一环节的审批 和监管.任何环节的变化,都可能导致工程周期拉长、本钱上升等风 险.因此,工程开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作.作为开发企业开发一个工程,报建流程贯穿于整个工程的开发流 程之中,每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记 审核,并严格根据有关的法定程序进行

2、.各种相关性手续及政府部门 的批文是工程得以顺利开展的重要“通行证.因此开发企业的报建 流程治理工作构成了房地产企业流程治理的重要组成局部.在整个房地产工程的开发流程中,开发企业在政府各相关部门的监督治理下, 通过内部各组织部门间经营活动的相互协调, 并不断从政府各监督管 理部门获取且反应信息以最终完成工程开发目标, 实现企业的经济效 益和社会效益,报建显得尤为重要和关键.作为前期报建人,脑海中 要始终强调时间治理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线,压缩整个工程的开发时间,提升白身资源整合水平和工程运作水平, 防 范并有效降低风险,增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核 心.作为前期报建

3、人员日常工作中须做到“准、快相对应的是“两 拿：一是“拿人.“拿人是前期报建工作重点,关于人一定要 认一个“准字.从“拿地到“拿证到建设要行走于大大小小的 几十个政府部门之间,最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设 局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各 主管部门,要尤为重视“准字.这里要着重关注几门学问：一是政 策解读,这些主管部门的人员可以说水平不一,学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂.遇到懂行的交朋友拜师,遇到不懂行的咱们出主意, 有条件上,没条件创造条件上.朋友帮你,一定要帮朋友想好退路,“思危、思退、思变这是为官者的做事本质原那么.业务熟练政策清 晰,换位思考,他

4、们也愿意交这样的朋友,这也是魅力所在之处.二 是人脉梳理,理清这张网似乎事情就已经成功了一半,公司治理、渠 道建立、“上压、下供法等都是其精髓所在.前期报建工作中如何处理职能部门中层领导关系, 是报建工 作成果的关键,每个部门的科室约四五人,根据行政治理的流程,主 要的具体事务都是由中层负责开展, 提供决策,所以职能部门的中层 起到了承上启下的作用.有些时候还需要通过不同途径熟知哪些平行 的科室中层之间关系融洽程度,防止陷入内部人际之争.二是“拿证.拿证本身是个程序化的过程,但牵扯到时间本钱 而连锁带来的利益及现金流问题,所以要突出一个“快字.由于前期报建工作贯穿于房地产开发的全过程,从头到尾

5、涉 及多个节点,环环相扣、紧密相连.除了能够快速完成每个节点的报 建工作外,还需要根据工程的开发方案、经营目标等要求,进行统筹 安排,孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸,做到游刃有余. 其次前期部作为企业对外的一个窗口日常工作中存在着大量的沟通 和协调工作,所以需要有较高的情商、善于沟通和交流.对待工作要 有严谨的工作态度,切实维护企业利益与形象,在工作上要做到“三 勤即嘴勤、手勤、腿勤,不断增强对公司、工程及专业技术的了解 和熟悉,要有扎实的理论根底、不断增强学习具有丰富的知识储藏和 灵活多变的思维,只有这样才能更好地与政府职能部门沟通,完成既 定的工作目标.同时做到及时了解政府相关政策

6、、法规,让公司最大 化地利用政策从而到达工程的有序开展和优化本钱的作用.报建工作中有各种各样的方法和手段,但是最根本还要符合 标准规定,即使要突破也要遵循规定的流程程序, 现在的各职能部门 在审查过程中根本执行行政规定和许可范围. 所以要细致了解各职能 部门的审查标准、依据法规标准和报建资料内容的重点与核心,分清哪些是必须的,哪些是可以妥协的,做到心中有数.酒桌文化很有文章,中国人的感情都是喝出来的,这是一句俗话, 作为前期报建人都不得不面对这个让人汗颜的现状. 在开发报建工作 中,这份“酒桌情确实会起到不小的作用,平时或在周末时要经常 创造一些可以增进交流时机的场合,毕竟想和政府部门做好关系

7、,要 有一个场合和桥梁,在推杯换盏中,话语越来愈多,在半醉半醒中大 家有了沟通的共同语言,其中需要注意的一点是吃饭就是吃饭, 尽量 防止提工作,当你再去的时候事情要好办的多.工作中坚持是成功的起点,这是做每件事都该有的水平,第一是 精神上的坚持：在和政府部门人员的接触中,并不是每个人都和颜悦 色,有相当一局部人在官场文化的浸淫下,长着一副官相,说着一口 官话.此时面对这样的人群我们需要做的就是坚持. 第二是身体上的 坚持：我所在的城市是个酒风盛行的城市, 可以说各个部门都是酒泡 出来的,每到此时我们需要做的就是要“要多喝,不能喝多,由于前期部作为公司对外的窗口,所以前期报建人员要有一个良好的企

8、业 形象,时刻都不能失态更不能失礼和失言.在工程整体开发过程中涉及众多关键节点, 其中有些存在着一些 地域差异性,关于合肥“京城国际工程整体开发关键节点,我们注 意了以下几点：一是修建性规划审批：此阶段是一个工程整体规划确定阶段, 所 以要对建筑面积、容积率面积、车位比等进行详细核对,防止日后修 改.二是建筑方案审批：该节点是规划报建中问题最多的一个点, 为 了防止反复,首先需要与设计院充分沟通,对于面积指标、间距、退 让等常见问题要提前核查,如有风险点要在入案前与相关审核人员充 分沟通,以提升审核通过率.三是消防专项审批：从2021年10月1日开始实施新的备案 制度,但如果地下单体建筑和建筑

9、高度超过 50米的居住建筑建设工 程仍需审核和验收.这对图纸要求就更为严格,消防间距、消防门的 开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量防止.四是人防专项审批：人防审批一般请人防设计单位与人防施 工图审查中央协助办理,由于他们与人防办都有较好的业务关系, 关 于是否易地建设需要提前确定,如易地建设需提前办理易地建设费的 缴纳.此项为办理建设工程规划许可证?关键点.五是建设工程规划许可证：根据长丰县规划局要求保证计容规划 面积经合肥市规划局电子校核处校核的数据不能大于1平米,否那么不予办理建设工程规划许可证?.六是建设工程施工许可证：此环节关键是提前准备,对资料进行 严格审核,包括合同内容、面积指

10、标、总包单位与分包的用章、工程 经理证、安检员、质检员证、总监证等.涉及的各项缴费需提前缴纳.七是预售许可证：因办理预售许可证时即进行销售阶段,内部 需提前与营销、工程等部门沟通,确定现场进度与方案开盘日期.外 部与房产局要进行资料提前预审,涉及关键人员审查要时刻关注行 踪,防止办证时人员不在、出差等情况导致不能按期办理完成预售证 的情况.在前期部的这段时间里,我学习到了很多,也收获了很多,不管 从事什么工作,心态很重要,工作要有激情,保持阳光的微笑,可以 接近人与人之间的距离,便于与人沟通.尤其是前期工作,要有积极 的思想、平和的心态才能促进工作进步和顺利进展, 同时工作的方法 与判断力也是工作的重心.前期报建工作除了平时学习