房地产开发财务核算方法

1、会计资料下载房地产开发财务核算方法房地产开发企业财务核算执行?企业会计制度?,上市公司自 2007年1月1日起施行 ?企业会计准那么根本准那么?和?企业会计准那么具体准那么?.在税务稽查中,应重点关注以下三个方面的财务核算.1. 销售收入确实认按?企业会计准那么?中有关商品销售收入确实认原那么进行确认.在实际操作中,开发企业主 要在开发产品交付使用,并将发票账单交付给买受人时确认销售收入.2. 本钱费用的构成房地产开发企业的开发本钱按本钱计算对象计入开发产品本钱工程,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发问接费等；费用 按其与工程开发的关系分为开

2、发本钱和期间费用.期间费用可直接进行税前扣除,包括治理费用、财务费用、营业费用,3. 开发本钱的核算开发工程本钱的核算实行制造本钱法,可分为土地开发本钱、房屋开发本钱、配套设施开发 本钱和代建工程开发本钱.其根本核算程序：(1) 确定本钱核算对象开发产品本钱核算对象是指在开发产品本钱的计算中,为了归集和分配开发费用而确定的费用承当者.其根本原那么是：一般的开发工程,以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为本钱核算对象.同一开发地点、结构类型相同的群体工程,开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的,可并为一个本钱核算对象.对于个别规模较大、工期较长的开发工程,可以结合经济责任制的需要,按开发

3、工程的一定区域和部位,划分本钱核算对 象.本钱核算对象应在开发工程开工前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆.(2) 确定开发产品本钱工程.本钱工程是归集生产费用的明细科目,具体反映计入开发产 品本钱的生产费用的用途和开发产品本钱构成.(3) 审核开发本钱的真实性与合法性.(4) 归集与分配开发本钱.开发产品完工前发生的直接本钱、间接本钱和共同本钱,应按 配比原那么将其分配至各本钱对象.其中,直接本钱和能够分活本钱负担对象的间接本钱,直 接计入本钱对象中；共同本钱以及因多个工程同时开发或先后滚动开发不能分活负担对象的 间接本钱,应按各个本钱对象(工程)占地面积、建筑面积或工程概算等方法

4、计算分配.(5) 编制本钱计算单,结转完工产品本钱.计算已完工开发工程从筹建至竣工验收的全部开发本钱,结转进入“开发产品科目.(6) 结转主营业务本钱.按对外转让、销售和结算开发产品的实际本钱结转主营业务本钱.房地产投资企业常用的会计科目一、资产类'一、负债类三、所有者权益类四、本钱类五、损益类现金短期借款实收资本开发本钱主营业务收入银行存款应付票据资本公积开发间接费用主营业务本钱其他货币资金应付帐款盈余公积主营业务税金及短期投资预收帐款本年利润附加应收票据其他应付款利润分配其他业务收入应收帐款应付工资其他业务支出坏帐准务应付福利费销售费用预付帐款应交税金治理费用其他应收款应付利润财务

5、费用物资采购其他应交款投资收益米购保管费预提费用营业外收入库存材料长期借款营业外支出库存设备应付彳贝券低值易耗品长期应付款材料本钱差异委托加工材料开发产品分期收款开发产品出租开发产品周转房待摊费用长期投资固定资产累计折旧固定资产活理固正资广购建支出无形资产递延资产待处理财产损溢会计明细科目设置一资产类应收帐款、坏帐准务、预付帐款、其他应收款采购保管费：采购保管人员工资、福利费、办公费、交通差旅费、维修费、劳动保护费、等 库存材料：A. 主要材料.指用丁工程或产品并构成工程或产品实体的各种材料,如黑色金届材料、有色金届材料、木材、硅酸盐材料、小五金材料、电器材料、化工材料等.B. 结构件.指经过

6、吊装、拼砌和安装而构成房屋建筑物实体的各种金届的、钢筋混凝土的、木质的结构件等.C. 机械配件.指施工机械、生产设备、运输设备等各种机械设备替换、维修使用的各种零件和配件,以及为机械设备准备的备品备件.D. 其他材料.指不构成工程或产品实体,但有助丁工程或产品形成,或便丁施工、生 产进行的各种材料,如燃料、油料、饲料等.库存设备：用来核算企业用丁开发工程的各种库存设备的实际本钱低值易耗品：是指未到达固定资产标准的劳动材料.如：工具、器具、玻璃器皿等开发产品：包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程 等分期收款开发产品：出租开发产品：周转房：企业用丁安置拆迁居民周转使用,下设 在用周转房

7、和周转房摊销 两个明细科目待摊费用：长期投资固定资产累计折旧无形资产：包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.二负债类：短期借款、应付帐款、预收帐款其他应付款、应付工资、应付福利费应交税金：主要包括营业税5%城市维护建设税7%固定资产调节税、所得税25%房产税、车 船使用税、土地使用税各种税种 应付利润其他应交款：教育费附加3%长期借款：向金融机构借款一年以上.一年以下在“短期借款科目核算三所有者权益类:实收资本：不超过注册资金额的那局部投资额, 本科目应按投资人设置明细帐.资本公积：超过注册资金额的那局部投资额, 本科目应按投资人设置明细帐.盈余公积：本年利润：利润分配：四本钱类；开发本

8、钱：分别设置“土地开发与“配套设施开发 “房屋开发设置二级明细.可根据 下述六项来设置三级明细科目房产开发业本钱费用明细一览表工程内容土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用,包括土地出让金、劳动力安置 费、宵苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用 如 耕地占用税.前期工程 费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的 各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平等费用.根底设施 费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明 以及绿化包括排污、排洪、环卫等设施费用.建筑安装 工程费指企业以出包

9、方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建 筑安装费.配套设施 费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成木的、不能有偿转让的各项 公共配套设施发生的费用,如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等.凡能有 偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施本钱中 单独核算.开发间接费用：指企业所届的开发部门或工程指挥部门为组织和治理开发工程而发生的各项费用支出、包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费 、 周转房摊销等.各行政部门为治理公司而发生的各项费用不在此歹0, 应在“治理费用 中核算.五损益类：主营业务收入： 包牯土地转收收入、商品房屋

10、销售收入、配套设施销售收入、代建工程 结算收入、出租房租金收入.主营业务本钱销售费用：主要包括：产品销售丁前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费：产品销 售过程中所发牛的广告宣传费、 展览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工 工、福利房、业务房等经常卷用发牛的销售用用:主营业务税金及附加：计提本月应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值 税其他业务收入：包括售后效劳收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入 其他业务支出治理费用：工资、职工福利费、办公费、运输费、旅差费、物料消耗、业务招待费、其他财务费用：利息净支出,外汇手续用、金融机构手续费用营业外收

11、入营业外支出、新开办房地产会计处理及会计分录全集(一) 、资产类主要会计科目核算：(1) 现金从银行提取现金：支取现金或是预支现金：借：现金贷：银行存款借：其他应收账一XX本钱类或材料类科目贷：现金贷：其他业务收入贷：应收账款主要有两种核算方法：一种(所附单据：销售发票、双方协议)：借：银行存款贷：应收账款:借：银行存款贷：应收票据一XX公司财务费用(6)预付账款：是指房地产开发企业根据合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设 置“预付承包单位款和“预付供给单位款两个明细科目.预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据：付款申请书、付款单)借：预付账款一预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵

12、作备料款的材料：借：预付账款一预付承包单位款贷：库存材料(2) 银行存款(3) 应收账款：主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提 供劳务,而向购置、接受和租用单位或个人收取的款项. 出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票)借：应收账款一XX公司或个人贷：主营业务收入 出让材料而应收取的未收款项：借：应收账款一 XX公司收回款项时：借：银行存款(4) 坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金：借：治理费用贷：坏账准备发生坏账时：借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款：借：应收账款

13、 贷：坏账准备借：银行存款 贷：应收账款(5) 应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票.销售商品房而收到的商业汇票：借：应收票据一XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：假设为无息商业汇票假设为有息商业汇票企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据：工程价款结算单)借：开发本钱贷：应付账款一应付工程款同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款一应付工程款贷：预付账款一预付承包单位款用银行存款补付余额：借：应付账款一应付工程款贷：银行存款 预付给供给商的材料价款：借：预付账款一预付供给单位款贷：银行存款材料验收入库,用预付款抵扣应付款借：应付账款一应

14、付购货款贷：预付账款一预付供给单位款用银行存款补付余额：借：应付账款一应付购货款贷：银行存款(7) 物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购本钱.包括购入材料设备的买价、运 杂费、流通坏节的税金,月终分配的采购保管费和材料本钱差异.(8) 采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、 维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等(9) 材料本钱差异：主要用来核算实际本钱与方案本钱之间的差异.(10) 库存材料：用来核算各种为库存材料的方案本钱或实际本钱A.主要材料.指用于工程或产品并构成工程或产品实体的各种材料,如黑色金属材料、有色金属材料、木材、硅酸盐材

15、料、小五金材料、电器材料、化工材料等.B .结构件.指经过吊装、拼砌和安装而构成房屋建筑物实体的各种金属的、钢筋混凝土的和木质 的结构件等.C .机械配件.指施工机械、生产设备、运输设备等各种机械设备替换、维修使用的各种零件和配 件,以及为机械设备准备的备品备件.D .其他材料.指不构成工程或产品实体,但有助于工程或产品形成,或便于施工、生产进行的各 种材料,如燃料、油料、饲料等.(11) 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际本钱 购入设备,支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单)：借：物资采购一设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费(所附

16、凭证：计算的采保费用固定表格)借：物资采购一设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂 费某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费X分配率材料验收入库(所附单据：入为单、设备治理单)：借：库存设备贷：物资采购 订购设备与材料,所发生的买价与动杂费、税款(所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据)：借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库：借：物资采购一设备采购贷：应付账款一应付购货款冲减预付的设备货款：借：应付账款一应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款：借：应付账款贷：银行存款 设备和

17、材料发出,领用设备进行安装,用作房屋建设(所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单)：借：开发本钱一房屋开发贷：库存设备销售积压设备(所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票)：借：银行存款贷：其他业务收入结转本钱：借：其他业务支出贷：库存设备(12) 委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际本钱.应与加工单位签 订加工合同.发出材料,委托外单位加工：借：委托加工材料贷：库存材料材料本钱差异加工完后验收入库：借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料一XX材料贷：委托加工材料(13) 低值易耗品：是指未到达固定资产标准的劳动材料.如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具,一次性摊

18、销计入本钱费用：借：开发间接费用贷：低值易耗品仓库领用工具一批,用五五摊销法：借：待摊费用贷：低值易耗品借：采购保管费贷：待摊费用(14) 开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格,可以根据合同的条件移交购 货单位,或者可以作为商品对外销售的产品,包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和 代建工程等企业开发的产品,在竣工验收时：借：开发产品贷：开发本钱对外销售转让的开发产品,月份终了按时结转开发本钱：借：主营业务本钱贷：开发产品(15) 分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算,可以根据需要设置“分期收款开发产 品备查账.借：主营业务本钱 贷：分期收款开发产品(16) 出租开发产品：是

19、指利用开发完成的土地和房屋,进行商业性出租的一种经营活动.主要是通过收取租金的形式实现的.应下设“出租产品 “出租产品摊销两个明细科目出租土地或是房屋时：借：出租开发产品一出租产品贷：开发产品租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入(17) 周转房：是指企业用丁安置拆迁居民周转使用, 下设“在用周转房和“周转房摊销 两个明细科目开发的用丁安装居丁拆迁的周转房,按实际搭建的本钱借：周转房一在用周转房 贷：开发产品一房屋按月计提的周转房摊销：借：开发本钱或开发间接费用贷：周转房一周转房摊销其间发生的维修费用,如果金额不大：借：开发本钱或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大：借：待摊费用或长

20、期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关本钱费用科目18固定资产 购入的固定资产所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等：借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产：借：固定资产购建支出贷：银行存款支付安装费用：借：固定资产购建支出贷：银行存款安装完毕交付使用时：借：固定资产贷：固定资产购建支出 自制自建的固定资产所附单据：移交使用单、工程结算单支付的土地征用费及堪设计费：借：固定资产购建支出贷：银行存款领用材料时：借：固定资产购建支出贷：库存材料分配建筑工人工资和福利费：借：固定资产购建支出贷：应付工资应付福利费完毕建筑交付使用：借：固定资产贷：固定资产购建支出

21、 其他单位投资转入的固定资产所附单据：投资证实、合同：借：固定资产贷：实收资本累计折旧 改扩建的固定资产所附单据：扩建通知单借：固定资产一未使用固定资产贷：固定资产一生产生用固定资产残料变卖时：借：银行存款贷：固定资产购建支出支付扩建工程款时：借：固定资产购建支出贷：银行存款工程竣工时所附单据：工程竣工结算单借：固定资产一未使用固定资产贷：固定资产购建支出交付使用时：借：固定资产一生产用固定资产贷：固定资产一未使用固定资产19无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产, 包括专利权、非专利技术、商标权、 土地使用权.二、负债的主要会计科目的核算1应付账款：因购置材料物资或接受劳务应付给供给单位

22、的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单：借：开发本钱贷：应付账款以预支款抵冲应付款时：借：应付账款贷：预付账款补付其余款时：借：应付账款贷：银行存款2预收账款：根据规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金.以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时：借：银行存款贷：预收账款一预收代建工程款提交工程价款结算单时：借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款一预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款：借：银行存款贷：应收账款3应付工资开出现金支票,发放工资：借：现金贷：银行存款借：应付工资 贷：现金结转代扣款项：借：应付工资贷：其他应收款一代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发本钱建安开发间

23、接费用开发工程现场销售用费销售机构治理费用行政治理部门治理费用一劳动保险费长期放假员工采购保管费采购部门应付福利费医务人员4应付福利费按工资总额的14咐提借：开发本钱建安开发间接费用开发工程现场销售用费销售机构治理费用行政治理部门采购保管费采购部门贷：应付福利费用现金支付福利费时：借：应付福利费贷：现金5应交税金：核算应向国家交纳的各项税金,主要包括营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种月末根据实现的经营收入计算应交税金：借：主营业务税金及附加贷：应交税金一应交营业税一应交城市维护建设税月末根据实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出

24、贷：应交税金一应交营业税一应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：治理费用贷：应交税金一房产税一车船使用税土地使用税月末计算的所得税：借：所得税贷：应交税金一应交所得税实际交纳的税金：借：应交税金一XX税 贷：银行存款6其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其他应交款一教育费附加三、本钱、费用主要会计科目核算1开发本钱：如能确定核算对象的,直接计入“开发本钱,主要包括：土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费；前期工程费规划、 设计、工程可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平；根底设施费

25、小区道路建设、 供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化；建筑安装工程费支付给承 包单位的建筑安装工程费；公共配套设施费居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、 水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出,分别设置“土地开发与“配套设施开发 “房 屋开发设置二级明细.可根据上述六项来设置三级明细科目 开发土地本钱费用：借：开发本钱一土地开发贷：银行存款或应付账款一XX公司分配开发的间接费用：借：开发本钱一土地开发贷：开发间接费用结转开发土地本钱费用：借：开发本钱一房屋开发贷：开发本钱一土地开发. 配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算本钱或方案本钱X配套设施

26、预 提率配套设施费预提率=亥配套设施预算本钱或方案本钱/应负担该设施开发产品的预算本钱 或方案本钱X 100%发生的配套设施费用自用的建筑场地的开发借：开发本钱一配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用：借：开发本钱一配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发：借：开发本钱一配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用：借：开发本钱一配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发本钱：借：开发本钱一房屋开发贷：开发本钱一配套设施开发 房屋开发过程中发生的费用能够分活对象的借：开发本钱一房屋开发贷：银行存款 开发房屋建筑的施工方式主要有“出包M “自宜3种出包给外单位

27、进行施工建造根据提出的已完工程月报或是价款结算单借：开发本钱一房屋开发贷：银行存款或应付账款一应付工程款自已组织施工的借：开发本钱一房屋开发贷：银行存款或应付账款一应付工程款应付工资库存材料或设备 代建工程开发本钱：是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程工程 企业发生的各项代建工程费用支出：借：开发本钱一代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金贷：开发间接费用借：开发本钱一代建工程贷：开发本钱一代建工程开发结转开发的间接费用：借：开发本钱一代建工程开发工程竣工后结转本钱：借：主营业务本钱一代建工程结算本钱贷：开发本钱一代建工程(2)开发间接费用：所届直接组织和治理开发发生的费用,包括：治

28、理人员的工资、职工 福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时：移交委托单位后,根据移交手续借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发本钱一房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发本钱的结转:借：开发产品一房屋(3) 治理费用各项费用(4) 财务费用手续费用(5) 销售费用贷：开发本钱一房屋开发:是指开发企业的行政治理疗门为治理和组织房地产开发经营活动而发生的 :包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构 :为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用.主要包括：产品销售之 前的改装修复费、不品看护费、水

29、电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展 览费,以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用：借：销售费用贷：银行存款或应付账款(四) 、收入、利润的主要会计科目核算(1) 主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结 算收入、出租房租金收入.由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致,我们应该分开计算 在实现营业收入同时收到价款时：借：银行存款贷：主营业务收入 营业收入实现前,价款收取后的：借：应收账款 贷：主营业务收入 预收价款时,待开发完工后再移交使用的：借：银行存款贷：预收账款移交使用时：借：应收账款

30、贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款 以赊销或分期收款方式销售开发产品时,应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款贷：主营业务收入(2) 其他业务收入：主要包括售后效劳收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资 产转让收入借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入(3) 主营业务本钱：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品本钱的结转：借：主营业务本钱贷：开发产品如分期开发产品的,应与收入相配比结转本钱：借：主营业务本钱贷：分期收款开发产品(4) 其他业务支出(5) 主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应

31、交税金一应交营业税一应交城市维护建设税一应交土地增值税其他应交款一应交教育费附加月末根据实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金一应交营业税一应交城市维护建设税其他应交款一应交教育费附加二、开发本钱及期间费用、销售、利润的核算会计分录：1、“开发本钱,主要包括：(1) 土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费)；(2) 前期工程费(规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平)；(3) 根底设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、 绿化);(4) 建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费)；(5) 公共配

32、套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共 厕所等设施支出),分别设置“土地开发与“配套设施开发 “房屋开发设置二级明细. 可根据上述六项来设置三级明细科目开发土地本钱费用：借：开发本钱一一土地开发贷：银行存款或应付账款一一XX公司分配开发的间接费用借：开发本钱一一土地开发贷：开发间接费用结转开发土地本钱费用借：开发本钱一一房屋开发贷：开发本钱一一土地开发 配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费 成项开发产品的预算本钱或方案本钱*配套设施 预提率配套设施费预提率=该配套设施预算本钱或方案本钱/应负担该设施开发产品的预算 本钱或方案本钱*100%发生的配套

33、设施费用自用的建筑场地的开发借：开发本钱一一配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发本钱一一配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发本钱一一配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发本钱一一配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发本钱借：开发本钱一一房屋开发贷：开发本钱一一配套设施开发 房屋开发过程中发生的费用能够分活对象的借：开发本钱一一房屋开发贷：银行存款 开发房屋建筑的施工方式主要有“出包、“自营两种出包给外单位进行施工建造根据提出的已完工程月报或是价款结算单借：开发本钱一一房屋开发贷：银行存款或应付账款应付工程款自已组织施工

34、的借：开发本钱一一房屋开发贷：银行存款或应付账款应付工程款应付工资 代建工程开发本钱：是指企业接受其他单位委托,代为开发建设的工程工程企业发生的各项代建工程费用支出借：开发本钱一一代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发本钱一一代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转本钱借：开发本钱一一代建工程贷：开发本钱一一代建工程开发移交委托单位后,根据移交手续借：主营业务本钱一一代建工程结算本钱贷：开发本钱代建工程2、开发间接费用：所届直接组织和治理开发发生的费用,包括：治理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的问接费用等借：

35、开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发本钱一一房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发本钱的结转借：开发产品贷：开发本钱一一房屋开发3、(1)预售房款借：银行存款、现金贷：预收账款(2) 开发完工,结转预售房款借：预收账款贷：经营收入(3) 结转销售房屋本钱借：经营本钱贷：开发产品(4) 计提税金借：经营税金及附加贷：应交税金-营业税贷：应交税金-城建税贷：其他应交款-教育费附加(5) 结转收入借：经营收入贷：本年利润(6) 结转税金借：本年利润贷：经营税金及附加(7) 结转本钱、费用借：本年利润贷：经营本钱、治理费用、销售费用、财务费用三房地产行业要交哪些税种,税

36、率各是多少？房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等.(一) 营业税：计税依据：为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用.应税劳务主要涉及以下几个方面：1、转让土地使用权,应按“转让无形资产税目中的“转让土地使用权子目征税；2、销售不动产,税率为5%3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“效劳业一租赁业征税.计算公式=营业额X适用税率(二) 城市维护建设税和教育费附加：以营业税为计税依据,依所在地区分别适用7%、5%、1知城市建设维护税, 依3%+征教育费附加.三土地增值税：是对转让国有土地使用权、地

37、上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税.土地增值税根据纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除?条例?规定的扣除工程金额后的余额,为增值额.它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税 =土地增值额X适用税率-速算扣除额X速 算扣除率.其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除工程金额.计算扣除工程有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的本钱；开 发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 加计扣除.四房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人根据

38、房产 税原值或租金收入征收的一种税.它以房产原值 评估值为计税依据,税率为1.2%.年应纳 税额=房产原值评估值X 1 - 30%X 1.2%.出租房屋税率12%五城镇土地使用税：是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位 和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税.年应纳税额=£各级土地面积X相应税额.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的 商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税.六印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一 种兼有行为性质的凭证税.分为从价计税和从

39、量计税两种.应纳税额=计税金额X税率,应纳税额=凭证数量X单位税额.土地使用权出让转让书立的凭证合同暂不征收印花税,但在土地开发建设,房产出售、 出租活动中所书立的合同、书据等,应缴纳印花税.凡进行房屋买卖的,签定的购房合同应 按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税、房地产交易治理部门在办理买卖过户手续时、 应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后、再办理立契过户手续.在办理房地产权属证件时、应按权利许可证照、按件交纳印花税五元、房地产权属治理部门应监督领受人 在房地产权届证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续.契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据,适用税率

40、为35 %.征收范围包括国有土地使用权出让、 土地使用权转让包括出售、赠 与和交换、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换.计税依据主要是成交价格、核定价格、交换 价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益等.应纳税额=计税依据X税率八企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织,在一定期间内 生产、经营所得和其他所得征收的一种税.应纳税额=全部应税收入-准予扣除工程X适用税率.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润 率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品 完工时再进行结算调整.跨年工程当年上交所得税按

41、预计营业利润额 颈售开发产品收入X利润率预售收入的利润率按开发工程所在地不同,分别按县级不低丁10%地市不低丁 15%省会城市不低丁 20%勺原那么或分项确定.预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售本钱,计算出已实现的利润或亏损额,经纳税调整后再计算出其 与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额.九个人所得税：是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税. 房地产业所涉及最多的是 “工资、薪金所得.其适用 5%-45%勺超额累进税率.应纳税额=应纳税所得额X适用税率-速算扣除数.房地产开发企业会计核算概括房地

42、产开发企业会计的特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称.房地产开发可将土地和房屋合在一起开发,也可将土地和房屋 分开开发.房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业, 它既是房地产产品的生产者, 乂是房地产商品的经营者.进行的主要业务有：1 .土地的开发与经营.企业将有偿获得的土地开发完成后,既可有偿转让给其他单位使用, 也可自行组织建造房屋和其他设施,然后作为商品作价出售,还可以开展土地出租业务.2. 房屋的开发与经营.房屋的开发指房屋的建造.房屋的经营指房屋的销售与出租.企业 可以在开发完成的土地上继续开发房屋,开发完成后,可作为商品作价出售或出租.企业开 发的

43、房屋,按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等.3. 城市根底设施和公共配套设施的开发.4. 代建工程的开发.代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托,代为开发的工程.二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同.其经营特点主要有以下几点：1 .开发经营的方案性.企业征用的土地、建设的房屋、根底设施以及其他设施都应严格控 制在国家方案范围之内,根据规划、征地、设计、施工、配套、治理“六统一原那么和企业 的建设方案、销售方案进行开发经营.2. 开发产品的商品性.房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场,根据供需双方合 同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售

44、.3 .开发经营业务的复杂性. 所谓复杂性包括两个方面：(1) 经营业务内容复杂.企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的根底设施和公共配套 设施.经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后效劳全过程.(2) 涉及面广,经济往来对象多.企业不仅因购销关系与设备、材料物资供给单位等发生经 济往来,而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来,还会因受托代 建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来.4. 开发建设周期长,投资数额大.开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征 地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,

45、少那么 一年,多那么数年才能全部完成.另外,上述每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上开发 产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金.5. 经营风险大.开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一 旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困 境.</P><P>三、房地产开发工程投资费用估算经营房地产投入资金多,风险大,在工程的规划阶段,必须对工程的投资与本钱费用进行准确的估算, 以便作出经济效益评价、投资决策. 由于房地产开发工程的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而其投资估算与本钱费用估算不可截然分开,

46、应合二为一.房地产开发工程投资与本钱费用估算的 范围包括土地购置本钱、土地开发本钱、建安工程造价、治理费用、销售费用、财务费用及 开发期间的税费等全部投资.房地产建设工程各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设工程的类型不同而 有其自身的特点,因此不同类型的建设工程,其投资和费用构成有一定的差异.对于一般房 地产开发工程而言,投资及本钱费用.由开发本钱和开发费用两大局部组成.(一) 开发本钱共有八项：1. 土地使用权出让金.国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额 并进行时间、地段、用途

47、、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现 状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价,根据工程所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到.2. 土地征用及拆迁安置补偿费.(1) 土地征用费.国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、宵苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地治理费等.农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行.(2) 拆迁安置补偿费.在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发工程或其他建设工程使用.因出让土

48、地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿.它实际上包括两局部费用, 即拆迁安置费和拆迁补偿费.3 .前期工程费 前期工程费主要包括：1工程的规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按工程总投资额的一定白分比估算. 通常规划及设计费为建安工程费的 3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算.2“三通一平等土地开发费用.主要包括地上原有建筑物、构筑物撤除费用、场地平整 费和通水、通电、通路的费用等.这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算.4. 建安工程费 它是指直接用于建安工程建设的总本钱费用.主要包括建筑工程费建筑、 特殊装修工程费、设备及安装工

49、程费给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、 防雷、弱电等设备及安装以及室内装修工程费等.在可行性研究阶段,建安工程费可采用 单兀估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算 法等估算.5. 根底设施费它乂称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、 电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算.6. 公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.其估 算可参照“建安工程费的估算方法.7. 不可预见费 它包括根本预备费和涨价预备费. 依据工程的复杂程度和前述各项费用估算 的准确程度,以上述16项之和为基数,

50、按3% 5%计算.8. 开发期间税费 开发工程投资估算应考虑工程在开发过程中所负担的各种税金和地方政府 或有关部门征收的费用.在一些大中城市,这局部费用在开发建设工程投资构成中占较大比 重.应根据当地有关法规标准估算.二开发费用 开发费用是指与房地产开发工程有关的治理费用、销售费用和财务费用.1 .治理费用 可按工程开发本钱构成中前16项之和为基数,按3%左右计算.2. 销售费用 它指开发建设工程在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托 销售代理的各项费用.主要包括以下三项：1广告宣传费.约为销售收人的2% 3%;2销售代理费.约为销售收入的1. 5% 2%; 其他销售费用.约为销

51、售收入的 0. 5% 1%.以上各项合计,销售费用约占销售收人的 4%6%.3 .财务费用 它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用如汇兑损失等.三投资与本钱费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设工程各项支出进行分析和比 较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略.房地产开发企业存货的核算 房地广开发企业存货有以下几大类：1. 原材料类存货.指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资,如钢材、 木材、砂石、水泥等.2. 设备类存货. 指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备,如电气设备、卫生设备、 通风设备等.3. 在产品类存货.指尚未完工的各种土地、房屋等开发

52、产品即在建工程.4. 产成品类存货.指各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使 用或对外销售的各种开发产品,包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期 收款开发产品、出租开发产品和周转房等.5. 开发用品类存货.指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品,包括低值 易耗品及其他用品等.房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品.注意：临时出租房、周转房是视同存货的.一、设备采购与收发的核算：在一般情况下,供给部门负责编制设备供给方案、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的收、发、保管、活查盘点等工作；会计 部门负责设备价款的结算、设备本钱的

53、计算、设备收发的核算.设备的采购、收发按实际本钱计价并核算.为了核算设备的采购本钱并反映和考核设备采购、 收、发、结存情况,要在“物资采购账户之下设置“设备明细账,并专设“ 1242库存设备账户.分别核算企业购入各种设备的实际采购本钱和所有库存设备的实际本钱.例1某房地产开发企业购入电梯一台,买价含进项税800 000元,运杂费20000元,价 款和运杂费已用银行存款支付. 根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：借：物资采购设备820000贷：银行存款820000 假设企业材料设备采购保管费的方案分配率为 2% ,那么购入电梯应分配的采购保管费为 16400 元.借：物资采购一一设备16400贷：采购保管费16400 电梯验收入库,计算电梯的实际本钱为 836400元.借：库存设备836400贷：物资采购设备836400二、开发产品的核算开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程,并已验收合格,符合国家建设标准和设计要求,可以根据合同规定的条件移交订购单位, 或者作为对外销售、 出租的产品,包括土地建设场地、房屋、配套设施和代建工程.已完工开发产品实际上是 开发建设过程的结束和销售过程的开始.为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况,开发企业应设置资产类“ 1285开发产品 账户.本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际本钱,贷方登记