广州龙湾广场项目策划建议

1、广场（二期）项目策划建议目录一、 市场分析二、 竞争分析三、 项目分析四、 客群分析五、 项目开发的市场建议六、 经营主题及其营造七、 我司在龙湾中的角色八、 附件：诚安公司介绍、市场分析1 1、区位概述龙湾广场位于芳村大道广州珠江桥段181181 号，广佛公路起点。由于所处位置是广州市芳村区、荔湾区与南海黄歧交接处，地理位置十分重要。从地理位置看，龙湾以东是芳村区核心地段， 已形成一个以区政府为中 心的中低档密集型居民 生活区；区政府再往东是花地湾，由于地铁概 念及过江邃道的贯通，使该段房地产发展较好，而且楼盘的档次也较高，成为芳村区中高档商品房集中的地段。9797 年该区迁入人口净增率为，

2、显示出该区具备之吸引力。龙湾以北是珠江大桥， 以前着名的羊城八景之一的 “双桥烟雨”正位于 此；过珠江大桥，是广州老区荔湾区南岸地段，该段有西郊客运站及中山八路、黄沙等多个汽车总站，是接驳市内外的重要枢纽带。紧贴项目以西，广佛公路直驳南海，与兴建中广州西环高速公路成十字 相交状；西环路明年通工，贯穿黄歧及盐步。广佛公路是广州重要的出 入口，十多年来，南海、佛山甚至于江门、阳江都要经此入广州；广州 市出入主干道的位置使到广佛公里沿线附生许多“搭便车”的城镇，形成狭长的带状经济区域，如盐步十大专业市场。从居民之素质分析，芳村区前几年居民多以旧城折迁户、 厂区职工及当 地农民为主，家庭收入普遍偏低，

3、但随着交通网络的不断完善， 区内经 济发生明显改变，从统计局的统计数据，职工 年均收入已达到 1090910909 元水平，较荔湾区之职工收入还高，生活水平明显有所提高。荔湾区是传统的居民区和商业区，居民收入参差较大，从事各行各业工作，但总体说，老的一辈（4040 岁以上）对老区的依恋较大，而新生代 则无此偏向。因此，该区人口迁入与迁出率大致相等，不象芳村区那样迁入率明显高于迁出率。南海黄歧处于传统的广佛走廊上，个体工商发达。当地居民多以从商， 整体收入较为发达。而黄歧近年房地产主要针对之买家对象除本地居民 夕卜，更针对广州市居民及省内外到穗打工的白领高薪一族人士，由于价廉，颇受欢迎。从发展角

4、度分析，芳村区地大，人口并不稠密，因此可以提供开发的土 地量也大，随着交通网络的不断延伸，芳村边缘地区的大量土地必将得 到更有效的开发使用，成为房地产新热点只是时间问题而已！2 2、城市规划发展对区位的影响目前，对本区位影响最大的两项市政项目是珠江大桥的扩宽及明年西 环高速公路的落成通车。 这些项目的投建，以本区域的发展无疑裨益良多。 一来，可直接加强与荔湾区的联系，吸引该区更多的买家；二来，该区交 通状况将得到较大改善，使本区更加具备投资引力。但规划也同时带来一 定的消极影响，一是令到南海与广州市的关系更加密切，增强南海房地产 与广州楼盘的竞争；二是珠桥的扩宽，也必令大坦沙、大坦尾地区的房地

5、 产更具投资价值，威胁到项目的销售。另外，广佛公路传统的长带形经济板块也将随着交通网络的不断完善 而向两旁伸延，从而引发大量的土地开发，令新竞争者不断涌现（如盐步 规划中占地 20002000 多亩的盐步新城）国民经济主要指标项目单位芳村荔湾南海土地面积千平方米年未总人口人16888516888552332352332310575001057500年末职工人数人21732217326952769527国内生产总值万元153604153604296520296520职工年均工资元109091090910075100751087810878房地产开发固 定投资额万元1138811388126641

6、26644817048170社会消费品零 售总额万元10213310213359499115949911905400905400总人口自然变化表区分年平均人数出生率死亡率荔湾525219525219芳村166412166412人口迁移状况区分迁入 人数迁入率迁出 人数迁出率净增 人数净增率荔湾2780278021962196584584芳村2326232613211321100510051、竞争分析1 1、竞争楼盘的共性由于土地资源充足，南海地区大力发展大型的商品住宅小区（如白天 鹅花园）。仔细观察南海地区销售情况较好的楼盘，不难发现它们都共存 以下共通之处：规模大，现场环境靓，价相宜它们向广

7、州人提供城市里难得一见的休闲居住环境，其必杀技是“长 期大量的广告+ +现场环境包装”，他们对广州不同的群体这样说话： 对以休闲为购买目的的买家一一 都市无法拥有的生活方式 对以常住为主带休闲目的的买家一一 交通+ +环境+ +价钱这些特点，已构成它们销售推广的主流路线。2 2、缺点培析尽管，大型楼盘有其优点，但也存在着不足，难以迎合不同层次不同 类型的买家需求。首先，大型楼盘一般位于较远的地方，交通不便；其次 是日常开支费用较高（尤其是非广州市内楼盘），造成中低收入住户经济 压力。因此，对于那些资金并不十分富裕，因而关注日常生活及消费水平 状况，多于关注自然优美环境的实用型住家来说，南海楼盘

8、并没有完全满 足他们的需求。3 3、竞争楼盘分析项目名称银海花园中南花园宏威中心发展商南海市南矿集团实业公司南海市中南房地产实业有限公 司广东嘉华地产有限公司南海宏威房地产开发有 限公司地理位置位于广佛路一号、珠江大 桥南侧，与荔湾区相连， 更接驳方村大道与方村融 为一体。是黄岐进入广州 标志性建筑。位于有广州中山九路之称的黄 金走廊， 是广佛一路首个大型豪 宅社区。位于广佛路旁，处于黄 岐的经济中心，广佛一 路和宏威路交界处规划由三座 28 层商住楼组成，总建筑面积 140000M2 依 次规划为首层商场，二层 的超级购物商场，三层为 股票交易中心及图书馆， 架空层为高尚住宅会所， 豪华住宅

9、由 3幢四至二十 八层组成。占地 30 万平方米， 一期现楼， 二 期今年十月收楼，三期未规划。建筑面积达十万平方 米，由多栋 8 层住宅大厦 和商铺组成价格元/M2均价元/M2兀兀/M2一次性3781 元/平方米3023 元/平方米2305 元/平方米银行按3980 元/平方米3120 元/平方米2354 元/平方米景观500 米江岸线、 羊城八景之 一的双桥烟雨香榭丽舍大道，超大型绿化雕塑 广场音乐瀑布花园广场项目配套设施住客会所、商场、股票交 易中心、图书馆区内设施包括幼儿园、西餐厅、 冼衣至，商场会所，超市等配套 设施一应俱全，衣食娱行各项生 活所需不假外求内设有完善的配套设 施,分为

10、健康、文化商 务、服务、管理等五部 分，为中心住户的生活 工作康体娱乐提供全方 位服务父通交通网络发达，19、55、75、81、123、132、205、231、260、281 等十余路公交车均经该区交通网络完善，19、55、75、81、123、132、205、231、260、281等十条路公交车均途经该区交通网络完善，南接广 佛路，西接宏威路，来 往广州与佛山之间方便 快捷，中心门前设有大 型公交车站，更有 260、132、231、81、281、279等十多条公共汽车线路 连接广州邻近配套设施附近饮食娱乐齐备，广客 隆、东百花地湾百货等大 型购物商场，医疗、教育、 邮电等市政设施一应俱全附近设

11、施包括有，广客隆、东百 花地湾等邻近黄岐中心小学、幼 儿园，附近名店林立酒 楼食肆一应俱全，大型 肉菜市场50米以内， 黄 岐家私城，南大广客隆， 黄岐百贷大厦近在咫尺付款方式一次性、建筑分期、银行按揭一次性，建筑分期，银行按揭一次性、建筑分期，银 行按揭户型39M2115M2 实用率高达八成以上，每一单位均 拥有两大观景阳台，厅出 阳台，房出阳台，有二厅 二房、三房二厅二房二厅，三房二厅40M2E120M2 实用率达九成，户型分为二房一厅和三房二厅装修一级一类一级一类一级二类地面厅铺优质瑞士黄花岗岩， 房铺咼级长条枫木地板配 原木脚线连水晶地腊，厨 厕铺防滑砖客饭厅及睡房地面铺抛光砖，阳 台

12、地面选用日式高级人造草皮客饭厅及睡房地面全铺 咼级耐磨砖，连脚线， 卫生间及厨房地面铺高 级防滑砖，墙身铺瓷片 配座厕内墙厅房线灰，厨房浴室贴名 厂瓷片到顶混合沙浆批荡，表面压光选用进 口白塑，厨、厕墙面铺贴意大利 式高级优质瓷片到顶外墙为咼级玻璃马赛克优势分析一、现楼，即买即住；二、交通方便，地理优越；三、景观；四、高级装修；五、配套功能齐全一、配套设施齐全；二、同区最大型的小区；三、绿化面积大；四、小区景点分布合理；五、地理位置优越；六、装修标准档次高。一、地理位置优越；二、交通方便；三、区设施完善；四、户型设计理想选择 较多。劣势分析一、绿化率低；二、间格布局不合理；三、付款方式单一。一

13、、户型面积偏大，选择较少；二、规划面积过大、消容期长；三、价格偏咼；四、付款方式单一。一、装修标准偏低；二、存在黑厨黑厕；三、远期楼花。总套数403 套373 套71 套户型百分比一房一厅 25 套，占%二房一厅 211 套，占%三房二厅 167 套, 41。44%二房二厅共 115 套，占%三房二厅共 258 套，占%二房一厅 42 套， 占三 房一厅 12 套，占三房 二厅 17 套，占%总面积面积百分比3050M2 占 %5080M2 占 %80 以上 M27090M2 占 1%90M2上，占 99%3050M2 占 0%5080M2 占 %80M2上，占 %三、项目分析1 1、项目基本

14、资料根据贵司提供的资料，现时龙湾广场基本规划如下：占地面积：万平方米建筑面积：3500035000 平方米商业面积：1250012500 平方米 占总面积% %商住面积：2200022000 平方米占总面积% %后花园面积：约 30003000 平方米地下车库面积：35003500 多平方米，可停放 100100 多辆小轿车建筑风格：港台欧陆风格住宅楼体结构：分东西两大独立连体，塔楼共 1111 栋其中多层（六层）七栋、高层（十五层）四栋 商场：裙楼 1 1 4 4 层为商场，每层面积达 40004000 多平方米，其中 2 23 3 层为 自留物业公共设施：蓝球场、泳池、小游园等绿化：四楼空

15、架层及小区后花园另外：距离人行路有 1010 米宽的广场空地2 2、项目周边配套分析商业网点：黄歧百货、黄歧广客隆、黄歧岛内价、好又多、肉菜市场：黄歧新市场餐厅酒楼：牛扒之家，新顺景酒家文化娱乐：新豪歌剧院、顶好保龄球体育文化：黄歧文化体育中心、海角红楼游泳场公园：黄歧公园、龙湾公园、青年公园医院：梁植伟纪念医院电影院：黄歧电影院银行：农行、建行商业街：潘阳路、黄海路学校：石门中学（省重点）、省商业学校、市九十三中3 3、项目 SWOSWO 分析强势：* *广州楼（银海只有部分使用广州水电、话费），且地价平* *广佛公路起点，对面即是货车停车场，更与窖口港口码头近在咫尺，宜商宜住* *东塔已建

16、至三楼，可望短期内平顶* *周边楼盘已定型，而本项目西塔仍可进行周详之改进* *有大型商场配套* *周边生活配套设施完善弱势* *处于市区边缘，且规模一般，现场环境之营造难度相对大，对区外人士吸引力弱* *东塔住宅可售面积小，宣传上不宜大投入* *西塔为远期楼花，不乎合现时买家购买现楼之趋向* *广佛公路对楼盘之居住环境造成一定的影响（如噪声、尘埃），周边环境也不理想* *对面即是货车停车场，会对买家心理造成人流杂、秩序混 乱感觉* *对本身楼盘尚未有清淅定位机会：* *龙湾一带有“中山九路”之称，珠江大桥扩宽，此说更具说服力* *广佛立交项目开始征拆，该带环境将得到较大改善* *西环高速公路

17、即将开通，界时交通更为顺畅* *银行大幅调低利率后，市场投资气氛转浓，作为项目所在区域具备商业投资价值威胁* *城市规划有利于龙湾广场的同时，也带活了该区内所有的竞争楼盘，并且随着区位价值的提升，房地产开发也将会加大投入* *城西高速缩短了南海与广州的距离，使原来就以规模环境为卖点的郊盘更具竞争力* *随珠江大桥的扩宽，大坦沙附近可能涌现房地产新潮* *相对于白云、东圃，本项目所处区位吸引力低4 4、项目发展思考：龙湾广场占地仅万平方米，规模并不大，难以营造一种自然气势来吸引客 群，如果单纯以价格取胜，则估计需要调整到25002500 元/ /平方米左右，才具有一定的杀伤力（鉴于银海的发售周期

18、及现时附近竞争楼盘的综合定价），但这绝不是一个理想的投资回报计划！并由于项目位于广佛公路旁边，周 边环境欠缺发展高档住宅的条件，因而也不适于在这样的市场环境下独立 而为。因此，发展中档、有特色的精品型住宅该会是一个比较好的路向。5.5. 楼盘开发思路：营造一个价格中档次、有特色、精品型的住宅小区价格中档次，是针对本区买家的市场承受能力而言。对于一个位于市区边缘，并不宜休闲型定位的楼盘， 很难吸引到真正富豪一族的垂青；因此，根据实际情况，发展一个以中档次的楼盘较为相宜特色是针对竞争对手而言。 此带竞争者多以欧陆风格包装楼盘，而且发展规模较大，如无特色，我方很难取得突破精品型小区是针对项目客观条件

19、因势而为。本项目之占地仅为 1 1 万多平方米，后花园占地也不过30003000 多平方米，难以营造大型绿化，利用现场优美的环境去迎合买家。、相反地，以本项目之规模却容易营造一些有 主题，有特色的精致屋龙湾竞广场勺不利化成有利因素开发思路的形成：1 1、客群分类:广州市内中档收入家庭 此群体多为无自有物业，收入中偏低，无力购买市区中心楼，但现居住环 境较差，急需改善。此群体以选择城市边缘或郊区楼为主，选择的范围无 固定，看实际情况决定外地来穗打工的中薪收入人士此群体现时并无自有物业，所住寓所为租用，居于广州市已有一段时期， 有意在作广州长远发展芳村区、荔湾区内获房改房优惠欲购买新楼者此群体为国

20、营职工，年龄一般在 4040 岁以上，现居住条件较差，极想通过 房改获取资金改善生活环境在广佛上经商的本地或南海地区的个体工商、私营业主 出于经商关系，适应了本地的生活环境，出于该区商业价值的考虑，欲在 此置业以适应事业的发展当地拥有自家土地，已盖房建楼的农民此群体土地不缺，房屋不缺，自盖的房子多数用作自住或以低宜的价格出 租，話营造豪宅小区发展潜力中档次发有特色的精品型住宅小区周边环境不配合五、客群分析该缺乏竞争力2 2、客源比例估计：本地买家：75%75%其中芳村区占 25%25%黄歧占 15%15%荔湾占 35%35%外区买家：25%25%3 3、购房者的关注点及因应对策一般情况下，可以

21、把本项目的购买群体简单分为二大类：一类是不熟悉该地区的外来新买家另一类是熟悉本地之买君无论何类型的买家，他们中绝大部分非十分富裕的人士。因此，本 项目面对的买家将会是一群较讲求“实在”的买家（注：“实在”并不等 同于“实用”）。他们对环境有要求之余，对价钱考虑的角度是量入为出， 要求“既平又靓”是这些群体的共同特点。但在更细化的分析上，此两大 类客群对“平”的认识上也存在着一些分别。对于本地买家而言，“平”就是实实在在的价格优势（因为他们对本 区生活已非常熟悉，对新生活已缺乏想象力，对于他们而言，比价就是本 区 35003500 元/ /方的楼盘与30003000 元/ /方楼盘之间的 500

22、500 元实实在在的价差比 较）；但对于外区新客，“平”是一对相对的概念，如一个荔湾区中心地 段的买家，在当地需要付出 60006000 元/ /方的价钱才可买到可能是单体高层住 宅，而这里，他只要付出 30003000 多元左右的代价就能买到日思夜想的小区 生活（这种生活无须住到外地），于他而言，3000300035003500 元间并无太大区别，最重要的是从新生活中获取平时没法得到的喜悦。因此，在说服不同类客群方法上，产生如下因应策略：对本地买家，我们说：此价，此家，本地难求！对外来新客，我们说：此生活感觉，轻松拥有!直观形象主要体现为建筑外立面及建筑风格因应项目处于广佛公路边缘，尘埃较大

23、，环境较脏，因而不适于采用浅色 面砖，以免日后墙体易脏，清洁困难。因此建议大胆采用较深颜色之面砖， 利用大量浓烈的色彩表达出一种浪漫、奔放、毫无拘束的居住文化气息。另外，住宅方面可采用大面积的磨砂绿玻或透明白玻衬托或反衬出这种自由气氛。建筑风格建议仍是欧陆为主体，但着力营造一种于浓浓的法国古典味道 并体现浪漫主义的风格神韵和格调室内户型及面积设计的比例根据客源比例估计，本地买家占75%75%以上，考虑到此群体购房目的多数是改善居住条件，扩大住房面积，一般均为两代至三代同堂，因此要求相配 的房子也较大，因此，在户型的考虑上也应加重此类房型所占比例。而非 广州市人士家庭人口不会多（单身或两人为主）

24、，因此相应要求的住宅面 积也较少，所以要适量安排小面积单位以满足其需求。室内户型及面积初步设计之建议如下户型面积所占比例针对群体三房以上9090 平方以 上40%40%楼盘附近居民，二代或以 上同堂外区新客：“平”是对新家有 综合想羊细 观比较当地买家既念平”六、就是实在目开发的市场建议二房二厅70-9070-90 平方米40%40%荔湾区、芳村居房改房客， 附近工商个体，二代同堂 或两口之家二房厅5050 7070 平方米12%12%适用于单身或两口之家 夕卜来广州安居之人士房厅或单 身公寓3030 平方5050 平方 米8%8%适用于投资放租客，或单 身人士有鉴于竞争对手对 8 80 0

25、平方米以上的大面积单位提供量较大 （一般占 其 70%70%以） ，而对于小单位提供量较少，因此，我方可考虑适当提高小单 位所占比例（从银海销售情况看，小单位销量也较好，证明此一市场存在 一定的需求空间）。平面布局和单体建筑建议建议围绕中心主要景观采取围合式布局. .一则可档住外部不良环境. .二则可腾出空地做园林. .增加景观卖点. .建议建筑层数上以十三层小高层和六 层多层的组合方式. .具体依照容积率来确定. .我司初步推算出可建筑五栋 多层和三栋小高层. .在平面层安排的户数上. .我司建议多层以二梯四户小高层以二梯六户来作 设计. .并把大面积单位都安排在有景观的地方，我司建议除此安

26、排外，不 妨增加一些小面积单位面向靠后花园位置，一来是小面积单位平均售价人 比大面积单位高，其每平方的获利空间也多，二来，可吸引更多投资客前 来投资（因房子较易租出）。建筑质量和装修标准建议采用有商誉之承建商承建工程装修标准则体现在：大楼外表及公共场所要表达出豪华、浓烈的情感气氛；而住宅内部装修建 议高于同区装修水平. .标准为 300300 元/ /平方米. .价格的定位建议以略低于银海，但比黄歧楼高300-500300-500 元左右的价格入市，即：折后均价在33003500元/方理由如下：银海是准现楼，近期即将入伙，而且较高层可望珠江，以龙湾现时情况， 不宜定价过高；但本项目致力提高住宅

27、之素质，加强小区景点的营造和内 部装修标准，以质量抗争，所以也无须在价格上与之拉开差距。而相对于 黄歧楼盘，本项目除规模外，其它的都有过之而无不及（尤其是内部装修 标准上），因此高于黄歧楼盘 300-500/300-500/平方米是较为合理也是具备竞争力 的。环境改变策略加紧东塔工程进度，争取在短期内完成销售（只有3030 多套），然后，将现售楼部搬至东塔群楼内，精选数个单元作为示范单位，配以较高的装修 标准，让居所完美的效果展示人前，以“实”取胜。另外，建设腾出东塔 前部空地（距离马路 1 10 0米），精心设计一个富有异国情调的小广场，小 广场设计见效果图七.经营主题规划原则：为卖点而服务

28、，利于日后推广宣传工作，致力于不断提高 龙湾广场的附加价值规划主题：浓烈的法国主义单纯的欧洲风情，只留于表面，而无任何内涵可供挖掘此处法国主义，并不止于法国的建筑风格， 更在于表达博大精深的法国 文化其中一个方面，如浪漫。浓厚之感觉，既存于表（如通过外立效果），更存于内（如精心营造精 品小区各个表现法国浪漫元素的方方面面）建议商场之主题与住宅主题相配一致，更能表达楼盘整体之概念， 令竞争力不断提升浪漫，是一种梦的感觉，一种醉的情怀。法国式的浪漫，谁不喜爱！为龙湾营造这浓厚的法国主义，正是把浪漫一一此种触摸不定的感觉更 加视觉化、具体化，变成熟悉的元素，让生活时刻充满憧憬。家在龙湾，活在这诗情画

29、意的世界里， 可能某一天，这浪漫的情愫已象 玫瑰花般在你我身边绽开物业定位：珠江桥畔，法式精品小区“珠桥”与“湾”，表达物业依山旁珠水，与水为邻的面也从而表达 出一种隐约的意境。法式与精品，既表示出物业特点， 也很好地体现了物业 “温馨、浪漫、 精致之小家园”的居住概念基调：浓烈的法国主义法国式的浪漫， 浓烈而细腻， 如巴黎的香水、 时装般斐名遐迩。 将法国主 义定位于“浪漫”，并盖以“浓厚”之感觉，附予物业无限想象空间，让人阅后余味无穷包装句：珠江堤畔的法式浪漫揉合本项目精髓，以平白之方式表达，句浅而意达加强经营主题的建议：1 1、小区:法国戴施乐泳池；后花园欧化长廊、上浮式葡萄架小路充满异

30、国情调的下沉式玫瑰花园 ；葡萄乐园（儿童活动区）以雕塑及绿化小品点缀的平台花园2 2、住宅：新古曲主义欧陆墙体外立；飘出式窗台、雕花围栏架空层艺术雕像、绿化小品室内法式花纹面砖；落地大玻璃；法式厨房；全套法国家私3 3、外部广场：仿香榭丽大道；微缩法国巴黎铁塔模型4 4、商场设计：以法国风情为主题的购物中心 . .功能分布如下：一层：景点设计一一中央叠式喷泉、仿罗浮宫入口 经营手工艺品、香水专卖场、新潮跳蚤市场、流行时装四层：景点设计一一凯旋门微缩景、法国绿化小品经营会所（临泳池健身室、男女桑拿、棋牌室、葡萄乐园、法式餐厅、球 类馆、网吧）注: :二、三层为发展商保留物业5 5 物业管理1 1

31、）小区保安系统园区：配置保安电视监控系统，在主要道路及各出入口处，设置电视摄像 机自动监控，录像带保留一周。围墙及各角落设双轨式红外线控测装装置， 由保安中心网络控制室内：配置住宅防盗系统，如安装可视对讲系统，并利用门磁、窗磁、红 外线感应等设备地下车场：配置智能管理系统，采用智能卡进行统一管理2 2）小区网络管理系统：可配置小区信息区域网系统，如与互联网相通，兼备小区内购物、订票、管理、点 VCVCD D碟菜单等功能3 3）会所管理会所体现业主个人身份及享受日常休闲生活，管理好与坏，直接影响物业 的形象与档次，因此建议会所档次上不宜太低。可考虑聘请有会所管理经 验的专业公司进行管理。七、诚安公司介绍* *诚安在龙湾中的角色鉴于龙湾广场首期销售的单位并不多（仅3636 个单位），我司现阶段可提供如下服务：1 1、 派有丰富经验的销售人员到销售现场进行积极之销售2 2、 提供现场包装方案，增强销售气氛3 3、 精选部分诚安分店作为龙湾直销点，挂横幅及派发宣传单张展开宣传4 4、 通过现诚安客户网络预选有潜力的买家5 5、 对近期在二手市场中求租房子的外地人士进行销售另外，我方更注重本期销售成绩对未来二期推出之楼盘的关联影响作 用。并且