房开企业成本划分与企业所得税问题

1、房开企业成本对象划分与企业所得税A房地产开发企业（以下简称A公司）开发项目情况如下表:发产品业油总包单位开工日寸间竣菁时利珀瞥均价销售毛利1高导甲公词2016-5-12al -21HK-12. 1W%2期腼洋房乙公司3H7.H.I加比1.1H叫211制瞰一值卜货愠瑞B项目3幅别壁内公司20 此 L120ml2019 12-3141.74%舟!盘邨国泮房.独 乘商业. 地下不让'公司20L8-1-12DIM 3-1202U2-L17.000.00A公司为核算方便，将 B项目分业态（即成本对象为高层、 花园洋房、别墅、独栋商业、底商、地下车库）作为会计核 算的成本对象。根据国税发20093

2、1号，开发产品符合下列条件之一的， 应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。开发产品完工时，需要及时结算其计税成本并计算此前销售 收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛 利额之间的差额计入当年度企业本项目与其他项目合并计 算的应纳税所得额。上表所示，A公司2018年度、2019年度、2020年度分别是 否应结算开发产品实际毛利与预计毛利差额，计入各年度应 纳税所得额？根据国税发200931号计税成本以成本对象为计量单位， 由于同一成本对象部分竣工可不结转收入成本。A公司以高层、花园洋房、别

3、墅、独栋商业、底商、地下车库为计税成本对象，别墅于2019 年全部竣工，高层、花园洋房、独栋商业、地下车库于2020 年全部竣工，故别墅于2019 年度汇算结算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额；高层、花园洋房、 独栋商业、 地下车库于 2020年度汇算结算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额。A 公司项目分4 期开发，各期开发产品业态不同，竣工时间相隔较远，建造成本差异较大，产品销售价格由于销售业态及房地产市场价格波动的影响也差异较大，将1-4 期整体作为一个成本对象不符合31 号文的计税成本对象的确认原则（二）（四）条规定，建议B 项目分期（即 1-4 期）作为单独的计税成本对象

4、，结转相应的收入成本。若按照 A 公司的理解进行企业所得税汇算，如上表所示， B项目 1 期高层实际毛利小于预计毛利， A 公司 2018年度未结转 1 期收入成本， 会导致 2018年度多交企业所得税， 从而占用了企业资金成本。B 项目 2 期花园洋房实际毛利大于预计毛利， A 公司将会因计税成本对象划分不合理，未结算完工产品实际毛利与预计毛利差额， 而导致 2019年度少交企业所得税， 并会产生税收滞纳金（万分之五）风险。房开企业划分成本对应遵从31 号文的确定原则。 其中后面三项是在确定成本对象时应当适用。根据国税发200931号成本对象是指为归集和分配开 发产品开发、建造过程中的各项耗

5、费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下:（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的, 作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销 售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相 关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导