房地产概论认知

1、 房地产概论认知 姓名： XX 班级：XXXXXX 指导老师：XX XX年XX月XX日 2012年12月21日 学习了房地产概论半年了，彻底颠覆了我们以前对房地产的认知，房地产不仅仅只是房子。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变

2、的财产。 房地产投资有以下几个特点：（一） 位置的固定性和不可移动性；（二） 使用的长期性；（三） 影响因素多样性；（四） 价值盈利性；（五） 保值增值性； （六）行业相关性 房地产于国家的重要性也是不言而喻的，（1）房地产业是国民经济的基本承载体 （2）房地产业在国民经济中先导性产业的地位与作用 （3）房地产业对建筑业的带动作用 （4）房地产业对建材、冶金、机械等产业的带动作用 （5）房地产业对金融业的推动作用 （6）房地产业在国民经济中其他方面的作用房地产概论系统阐述和分析房地产、房地产业、房地产产权以及房地产开发经营管理活动等内容，揭示了房地产的属性特征、房地产行业的特点和在国民经济中的

3、地位与作用，对房地产经济活动及房地产经营活动的基本常识和规律进行了梳理，对与当前房地产业相关的就业岗位的执业要求进行了阐述 房产 包括住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房 房产不同于房屋，房屋是建筑物的自然形态，它是自然科学研究的对象；房产是建筑物的社会经济形态，它是社会科学的研究对象，是房地产法调整和保护的对象之一。 房产作为一个历史的概念，目前仍然在使用，其意义在于： （1）我国目前房屋与土地仍然实行不同的部门管理，现行制度亦将土地与建筑物分别作为不同的不动产处理； （2）在我国，土地公有制使土地的所有权主体与房屋所有权主体往往是不同一的。 （3）

4、房产的概念在一定程度上具有独立于土地所有权的意义，强调保护私人财产所有权，将私益与公益区分开 地产的概念 我国关于地产的概念有广义与狭义之分 狭义的地产，是指建设用地，即在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能够带来相应经济效益的建设用地； 广义的地产，是指土地财产，包括建设用地在内。而这个土地是由土地物质（纯自然土地）和全部土地资本构成的。 我国的地产概念应作较广义的理解。 房产与地产的关系1、房产与地产不是绝对的从属关系 在房产与地产的关系问题上，我国长期以来由于否认土地权利的商品性，同时保留部分房产的商品经济权利，故采取房产和土地分别立法、分别调

5、整的方式。 只是在改革开放以后，人们才逐步强调房产与地产不可分割性。 但在房产与地产的关系上却又出现了所谓“房随地走”还是“地随房走”之争。 所谓谁随谁走的问题，从法律的角度来看无非是两个问题： 一是主权利与从权利关系问题； 二是法律可能对不同的所有权实行不同程度的保护。在房地产法律制度中，土地所有权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。我国房地产的概念： 广义上的房地产，包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。 狭义上的房地产，特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产，甚至不包括我国内地房改中“部分产权

6、”的房地产。 房地产，即房产和地产的通称。物质形态的房屋、土地被赋予法律上的财产意义，即被称为“房产”和“地产”我国房地产法的概念： 房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法，包括了对房地产经济关系进行调整的所有法律规范，比如包括宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等等，甚至还包括国务院以及中央各部委所颁发的条例、规章、规定等。狭义的房地产法，人们一般理解为房地产法典或房地产单行法律法规，在我国，一般均指中华人民共和国城市房地产管理法。 我国房地产管理法：（1） 体现了维护国有房地产权的原则第一，国家垄断土地出让市场，即一级市场，起

7、开源节流作用。具体要求是，国有土地使用权，必须根据省级以上人民政府下达的控制指标，拟订年度出让土地使用权总面积方案，报国务院或者省级人民政府批准后方可出让。第二，国家对国有土地实行有偿、有限期使用制度，对土地使用权出让规定最高年限的限制。第三，国家对国有土地使用范围和用途实行限制。 国家出让土地使用权，受让方获得的只是地上的开发权，对于地下的自然资源 、矿藏等，土地使用者无权开发或占为己有。土地使用者必须按国家出让合同规定的用途使用土地，如需变更土地用途，须经出让方和城市规划部门同意，并调整土地使用权出让金。第四，国有土地的出让、转让由国家土地管理部门统一管理，不管是土地的出让还是转让，土地使

8、用者都必须到土地管理部门申请登记，领取土地使用权证书。第五，国家拥有对国有土地的最后处分权，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以在对土地使用者作相应补偿后提前收回土地使用权。（2）建立了系统的房地产管理制度 城市房地产管理法建立了我国对房地产管理的五项重要的基本制度：（1）国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度；（2）国家实行房地产价格评估制度；（3）国家实行房地产成交价格申报制度；（4）国家实行房地产评估人员资格认证制度；（5）国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。为配合这些制度的贯彻实施，该法还具体规定了加强房地产管理的其他制度和措施。如为加强房地产登记管理，该法设定了五

9、种登记备案制度等。3.确立了房地产市场调节机制（1）在房地产开发企业的登记设立方面，改审核制为登记制；（2）在房地产价格管理方面，确立了以市场形成价格为主的价格原则；（3）在土地使用权取得的方式上，该法虽然保留了出让与划拨双轨制形式，但主要是以出让方式为主，对划拨土地使用权的范围作了严格的控制。 对土地使用权出让，引进公平竞争机制，规定了拍卖、招标、挂牌和双方协议四种方式，以前三者为主； 4.对房地产炒卖投机行为进行了限制（1）对土地使用权的出让行为加强管理；（2）对土地使用权出让价格进行管理，以确定的基准地价为底线；（3）加强对以划拨方式取得土地使用权交易行为的管理；（4）对已受让的土地必须

10、按合同期限抓紧开发利用；（5）规定对房地产的转让必须达到一定的投资额或符合一定的条件，否则其转让行为无效5.保护房地产企业的公平竞争第一，对国内房地产企业不再以所有制形式进行划分，而是一视同仁，公平对待；第二，对外商投资房地产开发企业，规定了与中国内地房地产开发企业具有同等的法律地位，享有同样的权利和义务。 房地产项目成本管理1、房地产开发企业成本核算企业在开发过程中发生的所有费用分为制造成本和期间费用。 制造成本包括六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费：3、基础设施费：建筑安装工程费：5、配套设施费：6、开发间接费：期间费用包括三个项目：1、管理费：2、营业费：开发总成本和单

11、位成本1、开发总成本=前面六个成本项目之和2、单位开发成本=开发总成本开发总面积3、销售成本=销售面积单位开发成本不满足以下条件全部开发成本计入存货满足以下条件预结转收入和销售成本：2、 现代成本会计是会计学的一个分支，是成本会计和管理的直接结合，根据会计资料及其它有关资料，采用会计的、数学的和统计的方法，对企业的成本进行预侧、决策、计划、核算、控制和分析，以达到对成本的最优管理，进而促使企业的资源得到合理配置，生产经营实现最佳运转。国房地产法的概念和特征，以及调整对象房地产法的概念房地产经济关系，是人们在房地产权属、房地产开发、房地产经营交易、房地产管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发

12、生的权利与义务关系。 地产 地产是土地中的特定部分，在我国，一切土地都有所有权(我国不存在“无主土地”的法律规定)，但只有那些与使用权相联系的土地、而且发生了使用权移转的土地才具有地产的意义。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。房产房产是房屋中的特定部分广义上的房产既包括城市房产，也包括乡村房产，但有些房屋不能成为房产，主要是因为其不具备房产的商品特征，法律上禁止进入房地产市场的房屋：一些古迹建筑、军事建筑（如我国房地产政策法规中的

13、“庙产”、“军产”）等。这类房产法律性质上属于资产，有价值，但不得流通，因而不属于房地产业的范畴，亦不属于狭义房地产法的调整对象。乡村房地产属于广义上的房地产。 这部分房地产属于财产，可以在一定范围内流通，但不以营利为目的，不属于经营性或狭义的房地产关系。 城市地产和城市房产构成狭义上的房地产城市中有商品意义的房屋为城市房产或称为狭义房产；城市规划土地中包括已批出的(出让或划拨) 和有待批出的土地为城市地产。 狭义房地产具有明显的商品特征。城市地产与房产结合才产生地价，而乡村房地产不存在地价问题。原因在于：第一，乡村土地可以有级差地租，但我国乡村土地禁止买卖，因而这种级差地租不可能实现为地价；

14、第二，农民使用集体土地建造住宅，不存在购买和租借土地问题，无需交地价款；第三，最重要的是，集体土地只能使用，不能处分。集体建设用地禁止流转进入商品市场。也就是说，集体土地所有者不得出卖其土地收取地价款，即不得将集体土地纳入商品范畴而从事房地产业经营。 房地产的概念及其比较1、房地产与不动产房地产属于不动产，但房地产不等于不动产：一是大陆法不动产的概念是，不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物，如土地、房屋等。强调自然属性。二是传统英美法的不动产，是指拥有所有权的事物。所有者可以使用、控制或处置的事物。不动产包括有形土地、建筑物和附属土地的改良工事。强调所有权属性。三是现代意义上的不动产，

15、是指内生于不动产所有权的法律权利、权益和利润。也就是说，拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。不动产与房地产有显著区别： 一是概念产生的时间不同。 房地产概念比不动产概念的产生要晚得多。不动产概念自罗马法以来已有上千年的历史。 二是产生的法律要求不同，或利益重心不同。 传统不动产以土地利益为重心，主要是对土地利益的保护。 房地产以房屋为重心，不仅表现在名称表达方式上，从这个概念产生的时间上看，它是中国现代城市经济的产物。因此，我们可以把房地产理解为现代不动产。房地产法的特征1.房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳固，范围明确。2.房地产法调整

16、的社会关系严密置于国家的控制之下。如权属关系的房地产登记制度、土地开发关系的国家宏观调控等。3.房地产法律关系的确定一般采用书面形式。4.房地产产权的设立、变更、转让和消灭以登记作为要件房地产法：是调整房地产开发、交易、及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。房地产法的调整对象：是房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。 房地产法律规范房地产法律规范，即房地产法律渊源。房地产法律规范既散见于宪法、民法、经济法、行政法、刑法等有关法律、法规之中，也集中见之于房地产成文法典。它们之间共同组成了一个完整的体系。1.宪法规范 宪法规范是最高的法律规范。宪法是国家的根本大法，是

17、国家的总章程，具有最高法律效力。宪法有许多涉及房地产的条款。比如第10条2.房地产法律 房地产法律规范可以分为一般法律规范和特别法律规范，前者如民法通则、物权法中有关不动产物权等方面的一般规定，后者如房地产法典、土地法典中有关房地产物权等方面的特别规定。3.房地产行政法规是指国务院制定及颁布的有关调整房地产领域的条例和规定。其效力低于宪法和法律，属于第三层次的法律规范。如热议中待废除的城市房屋拆迁管理条例、物业管理条例。 4.房地产地方性法规是指在不与宪法、房地产法律、房地产行政法规相抵触的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定及发布的调整房地产领域的法规。如北京市城乡规划条例。 5.

18、房地产行政（部门、部委）规章指房地产主管部门依法制定并颁布的房地产业务方面的各项规章，或由房地产主管部门与国务院其他有关部门联合制定并发布的规章。如城市房地产中介服务管理规定。 6.房地产地方规章指省、自治区、直辖市以及省会（自治区首府）城市和经国务院批准的较大的市的人民政府，根据法律和国务院的行政法规，制定并颁布的房地产方面的规章。其法律效力低于同级权力机关制定的地方性法规。如北京市城市房屋拆迁管理办法 。 7.其他规范性文件 通常是指那些无权制定行政规章的行政机关（如省、自治区、直辖市人民政府其下属的委、局），在其法定职权范围内制定的、在一定区域范围内具有约束力的文件。 其他规范性文件的法律效力低于法律、法规和规章的效力，但可作为行政机关制定具体行政行为的依据。 此外，最高人民法院的司法解释等指导性文件，对于正确运用房地产法规，弥补房地产立法不足，指导房地产案件的审判工作，也同样具有重要作用。我国房地产法的一些缺陷 第一，民法规范欠缺。我国房地产市场的财产法属性不明显，而管理法属性过于浓厚；第二，住宅法规范欠缺。对居民基本住房权益的保护，目前以政策规范为主；第三，调整房地产经营关系的