2006思源 烟台首开集团天鸿凯旋城写字楼市场调研报告

1、烟台思源房地产经纪有限公司天鸿凯旋城写字楼专项市场调研报告思源经纪2006年9月目 录第一部分 报告编制的背景一、 城市发展的契机1、 省政府战略2、 全市GDP持续增长，后劲十足3、 城市对外资的吸引力逐步增强4、 烟台港战略地位优势明显二、 滨海CBD大势所趋第二部分 烟台写字楼市场概况一、 烟台写字楼市场发展历程回顾二、 烟台写字楼市场现状分析1、 市场整体环境分析2、 烟台写字楼市场格局分析3、 目前写字楼市场存在的问题第三部分 烟台写字楼市场整体供求分析一、 总体供给分析1、 历年总体供给量分析2、 2006年市场供给情况分析1）供应总量2）物业分类3）物业档次4）区域分布及特征3、

2、 2007年供给量分析二、 总体需求分析1、 需求群体分析2、 各区域写字楼市场客户特征分析1）海港路、南大街沿线2）开发区长江路沿线3）莱山区迎春大道沿线三、 总结第四部分 烟台写字楼价格情况分析一、 研究目的二、 写字楼市场售价分析1、总体销售价格分析2、分区域销售价格情况及特征1）海港路南大街沿线2）开发区长江路沿线3）莱山区迎春大道沿线三、 租金分析1、总体租金市场水平概况2、分区域租金水平情况四、 区域内个案分析及对本案的定价建议第五部分 项目定位一、 目标消费者定位二、 项目整体定位三、 市场定位第一部分： 报告编制的背景一、 城市发展的契机1、 省政府战略长期以来，烟台市的发展受

3、到山东省委、省政府的高度重视。2002年8月，省政府对烟台提出了“三个明显、两个高于、一个跨越”的目标要求。2003年9月，山东省委、省政府在烟台召开发展现场会议。2004年，山东省委、省政府进一步作出“东部突破烟台”的战略部署。2、全市GDP持续增长，后劲十足从2003年开始，GDP实现了跨越性地飞越。2005年，全市实现生产总值2012亿元，人均生产总值30899元，境内财政总收入达到293亿元，其中地方财政收入87亿元。先后荣获“最佳中国魅力城市”、 “全国文明城市”、“联合国人居奖”等荣誉称号。 3、 城市对外资的吸引力逐步增强经济的发展让烟台越来越具有国际吸引力。到目前为止，美国通用

4、、韩国大宇等30余家世界500强企业在烟台“安营扎寨”。 企业投资项目投资总额（万美元）排名企业投资项目投资总额（万美元）排名电装烟台首钢电装4500252中国电力龙源电力技术30760丰田织机316中国石化龙华塑胶35054丰田通商273大明电子345旭化成工业山东华润厚木尼龙880459APCI柏美亚140424丰田汽车大丰工业8428道奇电缆2400490雅马哈发动机美通模具109249CSX烟台环球码头9943454汉高汉高乐泰600436鸿富泰精密工业2000478大宇大宇造船9990234三菱商事能源9000LG电子通信7784244三井物业汽车模具1500现代重工业冰轮重工200

5、0345SK万华SKC 102108延锋伟世通汽车饰件2000通用通信汽车926645日清制粉食品4、 烟台港战略地位优势明显烟台作为环渤海经济圈内的重要港口城市，其优势地位越发明显。近日，福布斯中文版对外公布了以661座城市为调查对象的中国大陆最适宜发展物流的城市排行榜。在25个上榜城市中，继上海、广州、宁波、杭州之后，烟台名列第五。 二、 滨海CBD大势所趋1、 烟台市政府指定了滨海商务区为烟台的 CBD ，并于 2004 年，正式委托清华大学建筑设计研究院为烟台未来的 CBD 作规划设计，按照规划，烟台未来的 CBD 将建在大马路以南至二马路的滨海广场地段，规划新建筑面积达 48. 8

6、万平方米。2、 现已有金都大厦、中银大厦、海关大厦、国税大厦、虹口大厦等高层办公建筑，商务氛围较为浓厚。3、 此区域内的天鸿凯旋城完成封顶，为烟台未来总体 CBD 的形成奠定了基础。上海世茂集团以总价3.72亿元竞投得逾3万平方米滨海景区B宗地块的开发权,一个崭新的CBD区域的形成指日可待。第二部分：烟台写字楼市场概况一、 烟台写字楼市场发展历程回顾1、 第一阶段是以华达、富凯大厦为代表，这一类上世纪90年代初的写字楼位于海港路核心商圈，地理位置优越，商务辐射能力强，但随着市场的发展，其配套和物业管理已经很难满足现代办公的需求。该类写字楼目前的入住率较高，主要是取决于该区域内不可动摇的商业核心

7、地位。2、 第二阶段是以金都、中银大厦为代表，上世纪90年代末至2002年，烟台传统的商务区域有所突破，不仅仅局限于海港路商圈。新的商业板块（如开发区、莱山区）较为活跃。市场上出现了真正意义上的纯写字楼，无论是在硬件配套和物业管理上都有了很大的改善，金都和中银大厦成为了这一时期烟台高端写字楼的标志。3、 从2003年至今，在烟台经济持续高速增长的大环境下，目前写字楼市场的供给大幅度提升，各区域商务氛围日趋成熟，对写字楼的要求也越来越高，在售或即将销售的项目包括华新国际、阳光100、南山世纪大厦、第三城等等，他们的各项配套都有较高的标准，在各自的区域市场内都有一定的竞争优势，烟台写字楼市场开始了

8、新一轮的发展。 二、 烟台写字楼市场现状分析 相对目前火爆的房地产住宅市场，烟台写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”，但这种状况在近几年的中低端写字楼产品和边缘写字楼产品中已有所改变。近期涌现出的大量高档楼盘，必定对市场形成强力的冲击，烟台的写字楼市场正处在一个全新的发展和变动时期。1、 市场整体环境分析烟台处于环渤海经济圈的中心位置，飞速的发展使烟台成为吸引海内外投资者的热土，而烟台的写字楼市场也就是在这样一个大环境之下开始了新一轮的发展。1） 城市发展新形势l 产业结构重心开始转移，第三产业得到了蓬勃发展，超过了国民生产总值的40%l 从体制来看烟台市场经济体制已有

9、很大进展，所选择的投资渠道明显扩宽，民间投资已被激活。l 从外资的流动上看目前烟台市外商投资企业已达到6390家，其中合资经营4019家，总投资额达146.61亿元，注册资本87.12亿元。烟台市对外贸易高开高走，去年进出口贸易额突破百亿大关，其增幅在全国14个沿海开放城市中高居榜首， 合同外资额达60亿。2） 商务环境l 商务环境的改善为写字楼市场的激活创造了良好的条件。近年来，烟台在市政基础设施建设、城市环境建设、文明程度、人口素质方面的投入和产出都是巨大的，取得的成绩也是有目共睹的。在这个大环境之下，烟台的商务环境得到了极大的改善，这在一定程度上为写字楼市场的发展创造了良好的氛围。l 打

10、造商务氛围已作为提升区域形象的第二张牌。烟台的芝罘区、开发区已经分别形成较为集中的写字楼市场。此外，莱山区也渐成气候，除了现有的迎春大街沿线的写字楼群外，正在建设中的南山世纪大厦、第三城等也即将面市，在今后两三年中，该区域的商务功能将得到发挥。伴随着经济的发展和消费资源的转移，必将带动城市整体商业氛围，为烟台写字楼营造一片新的天地。3）客户类型l 大型客户仍然占主导地位，倾向于购买大型客户从数量上而言越来越少，但由于其购买总量大，通常购买面积是小客户的十倍甚至几十倍。因此，从销售总量上来看，大型客户仍然在市场中占据主导。l 中小客户日益活跃，倾向于租赁烟台写字楼的购买主体已经开始由大企业、大公

11、司逐渐开始向小企业、小公司甚至个体经营者转变，中小客户已经越来越活跃，具备一定的资金实力，但较大一部分倾向于租赁。4）产品状况l 写字楼产品升级随着办公楼主体越来越完善，如外立面造型越来越简洁现代、建筑技术水平越来越高、用材越来越先进，同时，客户已经将目光投向配套，对诸如智能化、宽带接入、分户计量中央空调、进口高速电梯等已成为基本要求。实际上，这也反映了消费者对办公条件全面改善的需要。l 服务升级消费者的消费观念已经发生了很大变化，认识到不仅购买开发商的产品，还是在购买开发商提供的服务。因此，在对硬件要求提高的同时，消费者对软件服务的要求也在提高。包括售前（促销活动）、售中（交易手续办理）、售

12、后（物业管理）等已经越来越被开发商重视。暂且抛开市场因素，从写字楼日益丰富的产品附加值来看，价格的上涨也是必然的。5）营销手段现状烟台商业地产中写字楼营销的快速提升，归功于房地产的激烈竞争，迫使开发商不得不增加推广费用去谋求一种新的且极具感染力的营销手段或活动，以此在竞争中出类拔萃。凌峻、世联等全国知名的地产策划公司都已入驻烟台，为烟台市场注入了活力。 预计以后几年，烟台市房地产营销手段将有新的突破，从而更好地推动房地产的健康、快速发展。2、 烟台写字楼市场格局分析烟台的写字楼市场基本上可以概括为“一个链条，两个中心，三个板块”。1）一个链条烟台为沿海开放城市，为了充分利用海景资源，提升楼盘价

13、值，高档写字楼几乎都是沿海而建，以能否看海作为是否打造高端的前提。2）两个中心市区形成了二大商务区：A.以建行大厦、中行大厦中心的滨海商务区，包括海关大厦、虹口大厦、丰汇大厦以及周边众多分散的办公场所。B.以三水商务大厦、数码港大厦、第一大道为代表的市中商务区，包括华达大厦、润隆大厦、富凯大厦、万方商务大厦、文化宫大厦等等商务办公场所。3）三个板块烟台地区写字楼较为集中的三个区域分别为芝罘区海港路南大街沿线、开发区长江路沿线、莱山区迎春大道沿线。三、总结分析1）产品方面就产品而言，目前烟台市场上的写字楼产品质量参差不齐，产品设计存在“硬伤”：l 电梯配置少，在上下班高峰期拥挤现象严重；l 地上

14、地下停车场面积普遍不足，防碍业主出行；l 缺少固定用餐场所，时常有送外卖的小贩穿梭其中；l 缺少足够的共享交际空间和休闲娱乐设施等诸多问题。2）营销手段方面l 唯“甲级”是瞻开发商几乎都打着甲级写字楼的旗号。甲级写字楼有国际甲级和国内甲级等一系列分类，其定义较为模糊，使得一些开发商利用这一漏洞进行炒作。l 推广主题雷同主要是在配套、交通、投资潜力、景观上做文章，定位上存在一定的偏差，往往追求大而全。 3）投资者方面l 投资主体尚未完全形成写字楼的投资在烟台属于一种新型的投资方式，随着烟台经济的快速发展，更多的企业入驻烟台，城市的吸纳能力逐渐增强，使得这种新兴的投资渠道容易被投资者接受，但需要一

15、个引导的过程，写字楼的投资主体还未完全形成。4）两个现象l 老楼新卖中心商业区及其周边区域有较多的老楼，这些楼房地理位置优越，周边人流量大，商务氛围浓厚，但其商业价值没有得到充分挖掘，部分投资者正是看中这一商机，对原有老楼进行重新包装推广，以较低的价格冲击市场，销售异常火爆，如嘉德商务大厦，丰汇大厦，销售状况良好。但由于配套设施的低劣，物业管理的落后，对大中型企业缺乏吸引力。l 别墅办公 90年代初期，烟台兴起一股别墅的热潮，由于城市发展迅速，当时在郊区建的别墅如今的地理位置相当优越，景观优势明显，和如今现代化的写字楼相比，在价格上还有一定的优势，一些企业倾向于购买此类物业作为其办公的地点（如

16、南山置业、海信地产等）。 第三部分：烟台写字楼市场整体供求分析一、 总体供给分析1、 历年总体供给量分析（单位：万）烟台写字楼市场的发展还处于一个起步阶段，与城市经济发展的速度相比，有一个滞后期。现推出的大量写字楼正是为了弥补这一个滞后期，使烟台的写字楼真正成为烟台经济的晴雨表。）20002002年烟台写字楼的供给并不规则。主要是上世纪90年代兴建了大量的写字楼，进入新千年，新增楼盘较少，市场一直在消化已有的写字楼，导致这一时期的供给曲线不太规则，完全取决于市场的需求量。这一阶段写字楼的空置率一直居高，这与市场供大于求的现状基本吻合。3）从2003年开始烟台写字楼的供给陡然上升。随着经济的发展

17、，商务活动日益频繁，城市影响力的提升，市场对写字楼的需求量激增，对写字楼的硬件配套和服务提出了更高的要求，三水商务大厦、东方银座、凯旋大厦等一系列楼盘伺机推出，迎合了市场，取得了不俗的销售业绩，市场的空置率有所下降，烟台写字楼市场进入一个全新的发展时期。2、 2006年市场供给情况分析1）供应总量：通过前期对芝罘区、开发区、莱山区的市场调研和现有资料的分析，保守估计，烟台三区现有的写字楼供应总量在150万平米左右。（包括现有物业以及在售物业）2）物业分类：位置比 重（%）纯写字楼11.30%商住楼71.90%其他27.80%目前烟台市场上写字楼类型主要还是纯写字楼和商住楼两种。纯写字楼较少，市

18、场主要还是商住楼为主3）区域分布：位置比 重（%）海港路南大街沿线38.90%开发区长江路沿线24.30%莱山区迎春大道16.30%其他区域20.50%l 从区域分布来看，写字楼主要集中于芝罘区，其次是开发区和莱山区，其它区域比重均较小。l 芝罘区以南大街海港路一带的写字楼最为密集，依赖于传统的商业氛围、政治文化氛围以及便捷的交通条件，芝罘区的商务龙头地位非常稳固。4）各区域特征：l 南大街海港路区域位于烟台市商业中心地段，也是烟台历来的文化中心，商业文化氛围浓厚，人气较旺，能体现出公司的形象，便于商业机会的创造。交通发达，出入方便，利于客户的寻找等优势使该区域成为烟台中高档写字楼最集中，租金

19、价格最高的区域。l 长江路沿线位于烟台开发区（国家级）中心地段，现有写字楼多处于中、低档次（1520元/平米），高端产品市场缺口大。在建的项目纷纷走中高端路线，如华新国际、蓝天国际大厦、佰和数码广场等。此外，该区域极具成长性。l 迎春大街沿线位于莱山区工业园区内，紧邻高新区和盛泉工业园，但由于位置相对较偏，具有较大的封闭性，对外区的辐射性较弱。该区域写字楼的品质不高，价位也较低。但随着市政府的南迁，该区域的投资潜力日益被看好。5）物业档次就目前烟台范围内现有的写字楼档次看，可以把市场分为高档、中档、低档三个层次：l 高档写字楼市场比重较小，不到总体市场的5%以金都大厦、中银大厦为代表，它们属于

20、烟台写字楼市场的佼佼者，无论是品牌、形象和配套方面在烟台都处于领先地位，且具有一定的市场号召力。但与发达城市的同类物业比较，其竞争力明显低一个层次。l 中档写字楼占20%左右这类写字楼的共同特点是处于商业中心地段的老一代写字楼，办公楼设计比较落伍，无商务配套设施，硬件老化，物管水平一般。以富凯大厦、华达大厦、文经大厦、虹口大厦为代表。l 市场以低档写字楼为主，占总量的75%以上这是烟台市场的主流，提供了写字楼市场绝大部分的供给量。这类写字楼以海诺大厦、金海创业大厦以及一些住宅楼为代表。这类写字楼外装修一般以普通面砖为主，大堂面积偏小，甚至没有，电梯数量较少且一般无名牌电梯。3、 2007年供给

21、量分析 数据来源：（烟台政府网）2006年烟台土地摘牌情况统计出让序号项目名称出让面积（）建筑面积（）用地性质位置备注摘牌单位20061号胜利小区项目214467820000住宅、商业、办公东至胜利路，西至西南河路，南至建昌南街,北至南大街4亿元北京卓越、日樱花园20062号体育场区域改造99043185000住宅、商业、办公南通路以东，环山路以北，体育场以西，建昌南街以南1.5亿元烟台中澳广场置业20063号三滩小区旧村改造450604694071住宅、商服滨海路以西,刘家滩、于家滩、孙家滩区域内3.1亿元三岳置业20064号滨州医学院烟台校区东侧宗地56984121839商业、服务业东至规

22、划路,南至孔家滩用地,西至刘家滩用地,北至军事管制区、刘家滩用地20065号远陵夼310428384300住宅、商服山海路以东，远陵夼村界内1.5亿元山海花园置业20066号卧龙初家、夏家旧村改造宗地598800552700住宅、商服北至卧龙初家、夏家用地，南至规划路，西至二职专，东至水库范围1.5亿元天安置业20067号原芝罘区法院498012500住宅、商业、办公市府街以南、向善街以东、平安街以西、南至用地边界0.16亿元流拍20068号海港路D区宗地26425169767住宅、商业、办公光国巷以西，西莱巷以东，北马路以南，北大西街以北1.7亿元银都阳光100通过前期市场调研和现有资料的分

23、析，2006年上半年的土地供应量在200万平米左右，其中办公类土地供给占供给总量的5%6%，即1012万平米，加上今年没有被市场消化掉的那一部分，保守估计明年写字楼的供给量在25万平米以上。二、 总体需求分析通过对购买和租赁写字楼的目标消费群的随机抽样，共采集样本58个，其中有效样本54个。市场调研报告主要针对目前烟台的中高端写字楼潜在消费群体，研究内容包括四个部分，即：写字楼市场调查受访者背景细分研究；写字楼目前办公现状研究；写字楼市场购买需求研究；对本项目地段的接受程度测试 1、需求群体分析1）受访公司性质私营公司占到67%，这和烟台的个私经济发展的情况相一致。近年来,烟台市私营企业异军突

24、起,去年民营经济在全市GDP总量中所占份额达69.4%,全市个体工商户达到14.1万户，从业人员23.5万人，注册资金28亿元；私营企业达到3.1万户，从业人员44.2万人，注册资金369亿元。个体工商户的增长速度每年保持在15%以上，私营企业户数的增长在20%以上，规模效益指标的增长幅度在30%以上。私营企业从事的行业涉及农林牧渔、建筑、交通运输、贸易、社会服务等各个领域，一批高科技、外向型民营企业已经形成规模，成为拉动地方经济发展最具生机和活力的新的增长点。2） 受访公司规模从公司规模比例可以看出79%的公司人数在30人以下，也就是说这些公司需要的办公面积基本在50150范围内。这类企业以

25、服务业居多，一般都为国内外企业在烟台设立的分公司或者办事处。30人以上的大多数为本地企业，总部设在烟台，对面积的需求也较大，这对以后的本案的项目市场定位、目标客户的寻找、广告宣传的重点都起着引导作用。3）烟台市场写字楼办公现状办公面积在100以下占样本总量的51%，其中2成公司的办公面积在50以内，应该考虑到的是，这类公司从租房到买房时会考虑公司规模的扩大，选择办公面积时会留一定的弹性空间。4）倾向购买的办公场所面积对于未来办公场所的心理认知面积，49%的企业倾向于100200平米，50200平米的办公场所占到了市场需求量的68%，小户型写字楼成为市场的主流。5）倾向的办公物业类型开发商不同的

26、物业定位将直接决定其市场容量和目标消费群的数量。对这些物业类型的测试有助于开发商了解部分办公房需求者的需求情况。中档写字楼接受程度最高，达到51%。其次是商住楼，达24%。高档写字楼的接受率为17%。在受访者中只有8%的人接受商务酒店。其特点是，结构为套间形式，有单独的卫生间，但不针对一般居住。一般适合中小型公司、工作室、办事处等类型的企业。6）倾向购买的物业类型与需要的办公面积关系倾向购买的办公房类型合 计写字楼商住楼其他需要的办公面积50平方米以下02250-100平方米358100-200平方米151227200-300平方米8210300-500平方米55500平方米以上22合 计33

27、19254通过对倾向购买的物业类型与需要的办公面积关系交叉分析，倾向购买写字楼的受访者中有15人需要100200平方米的办公面积，有8人需要200300平方米的办公面积。此外，意向购买商住楼的受访者中有12人需要100200平方米的面积。在企业日益注重经济效益的情况下，企业规模与办公成本之间的平衡将是一个企业主注重的问题，而100200平方米的办公面积将是今后一段时期内大多数中小型公司倾向的选择。从以上交叉分析还可以看出，当客户需求面积在100平方米以上时，随着需求面积增加，选择商住楼的可能性急剧降低，当客户需求面积达到200平方米以上时，几乎没有人愿意选择商住楼，而是选择写字楼。7）影响消费

28、者购买决策分析通过对影响购买决策因素的加权排列可以看出，在消费者购置写字楼这一物业形态时，首要考虑的还是地段，占到26%，地段成为影响消费者投资写字楼的首要因素。其次才是价格，说明消费者更看重的办公的便利性在大部分消费群体中，地段、价格、停车位、配套是其更看重的因素，占到总调查人数的75%交通、物业管理、景观所占的比重都不小，由此可见，不同的置业者影响其决策的因素不同，物业管理、景观也成为消费者考虑的重要因素，说明消费者对办公环境和氛围的要求越来越高7）首选办公地点调查前面的分析得出地段成为影响消费者投资写字楼的首要因素，在列出的烟台写字楼较为集中的6处地段中，有42%的企业倾向于南大街，企业

29、对南大街地段的认可度较高。其次，有24%的企业选择长江路，有11%的企业选择海港路，剩余23%的企业分布在商城商圈附近、北马路、迎春大街及其他地段。由此可见，南大街由于历史的沿革以及在商业设施，交通便利等方面所占有的优势使得其在办公市场上占据主导地位。2、 各区域写字楼市场客户特征分析1）海港路南大街沿线概况描述该板块地处烟台市城市交通中心，区域内的办公楼较为密集，沿海港路、南大街间隔分布。该区域交通状况较差，车流并不畅通，办公楼多数为老楼。由于较为完善的购物环境和相对于当时来说良好的物业管理服务，使这一区域形成了烟台最早的写字楼板块。本区域是集商务、金融、住宅于一体的中心商业区，也是现代交通

30、网络的汇聚点。金都大厦、中银大厦、文经大厦、润隆大厦等中高档写字楼汇聚于此。客户行业分析l 该区域内客户是以贸易、咨询、金融、房产、IT等行业为主，属于服务型行业。l 客户主要是烟台市场上各个领域内较有实力的企业，以及跨国公司在烟台设立的办事处，他们的选择主要是从自身形象和办公的便利性方面的考虑。本区域内写高档字楼入驻率较高，入驻率在85%左右。l 烟台下面的区县有很大一批具备实力的民营企业，有这很强的购买力，他们中档写字楼的消费主体。（他们在烟台市中心购置物业主要出于两方面的考虑：第一，提升形象，扩大企业的影响力和知名度，拓展业务；第二，拓宽人才输入渠道。客户群体特征注重整个地区的商务气氛、

31、办公场地的交通，以及写字楼所提供的先进的网络通讯设施。他们看重与所服务客户的接近性，因此愿将办公地点设立在被他们所服务的客户附近，方便频繁的商业接触，从而提供良好快捷的服务。国内外大型企业在烟台设办事处的则倾向于选择在高档写字楼中的小户型办公场所办公。2）开发区长江路沿线概况描述随着投资环境的日益优化，烟台开发区越来越受到跨国公司、国际大商社的青睐。世界500强在此投资兴办企业已达32家，其中日本、美国、韩国成为投资主力，制造业成为500强投资主要领域。选择写字楼，这类企业需求面积或大或小，中等面积需求并不多。80%以上的企业不考虑在区域外置业办公。客户行业分析l 该区域客户以制造业和贸易为主

32、。l 超大型企业较多，对高端写字楼的需求量较大，一般是整层购买。例如大宇重工，整层购买了蓝天国际大厦。l 本区域内中小型企业集中密度大，数量多，他们依附超大型企业生存。客户群体特征超大型企业通常拥有自己的办公场所，但也有部分企业因为业务需要，又购买写字楼的需求。对于这些企业来说非常讲究开发商是谁，开发商的档次和品位将直接对其公司形象产生影响。一般来讲，他们会选择离机场和港口，以及工业区、经济技术开发区等地较近，企业比较集中，交通方便的地方购置或自建物业。这些企业一般不会购买期房，现房和准现房是他们的最佳选择。中小型企业更看重价格，总价低，面积划分灵活的写字楼对他们的吸引力较大。3）莱山区迎春大

33、道沿线概况描述随着市政府的迁移，在今后很长一段时间内，将促进莱山新区的开发建设以及烟台城区的拓展，市政府是一个城市的行政枢纽，所在的位置应是所在城市的行政中心，是城市的中枢和灵魂，它的位置对于能否最大限度地促进城市的发展将起到重要的作用。 客户行业分析l 该区域内客户以从事制造业和高新技术产业的企业为主，辅之以咨询业等多种服务性行业。l 区域内中小企业和私营企业居多，这些企业更多的是服务于中高档写字楼客户的企业，这些小企业是依托他们来生存发展的，包括那些个性化家庭办公、各式各样的个人工作室都是市场需求的对象。 客户群体特征该区域内企业形态是比较复杂的，很难界定，但以中小型企业为主，对产品更讲究

34、的是一种务实，客户更对房屋面积是否多元化，产品平面风格是否具有灵活性功能等因素更为看重。三、 总结1、区域内销售市场的高端产品存在空白点，中端市场供应量大，竞争较为激烈，低端产品依赖于地段优势，对市场有一定的吸引力。中低端产品都无法与本案形成直接的竞争。2、空置率逐年下降，市场需求旺盛3、具备购买能力的置业者数量较多，且相当一部分对现有办公环境不满4、写字楼市场受区域的局限性较大，烟台其他三区（开发区、莱山区、福山区）有固定办公场所的企业到本区域内置业的可能性小 5、置业人群因其企业规模、行业属性等不同，对写字楼有着不同的要求，但主要还是对地段、内部配套、物业管理等方面更为看重6、写字楼的投资

35、者这一消费主体尚未完全形成，写字楼投资行为需要引导第四部分：烟台写字楼价格情况分析一、 研究目的通过对写字楼市场销售和租赁价格现状的分析，对本案今后的定价起到参照性的作用。二、 写字楼市场售价分析1、 总体销售价格分析通过对烟台市区33个写字楼项目的详细调研，综合分析得出以下数据（烟台写字楼市场上有相当数量的一批80年代末，90年代初的老楼，已远远达不到现代商业办公的需求，没有列入参考样本中，因此以下得出的数据较之实际状况有所偏高，但更具备可分析性）1）烟台写字楼价格从2002年开始，稳步上涨，2004年实现了跨越性的增长，打破了持续多年的3000元的瓶颈。直到2006年，都保持着一个较快的增

36、长速度，使价格维持在一个较高的水平上。2）近几年烟台写字楼价格的上涨幅度维持在8%17%之间，这和烟台房价7%15%的增幅基本一致，2004年烟台成为全国房价上升最快的三个城市之一（其余两个分别是青岛、宜昌），2004年写字楼价格的大幅上升，和市场整体的大环境是密不可分的。3）2004、2005年两年是烟台写字楼价格飞速上涨的两年，增幅在16%17%之间，2006年增幅减缓，但在趋势上没有任何变化，仍然保持高速增长。4）写字楼价格的上涨幅度和烟台市17.4左右的年增长幅度是在趋势上是一致的。受供给关系的影响，写字楼市场已经进入新一轮的上升期。新上市的写字楼在智能化、环境上均达到了较高标准。交通

37、便利、设施完善、价格合适的写字楼成为企业及投资者关注的对象，带动价格持续上扬。2、区域销售价格情况及特征板 块平均售价(元/)海港路南大街沿线6500开发区长江路沿线5200莱山区迎春大道沿线4100平均售价4160l 从销售价格来看烟台写字楼板块销售价格差距明显，较为均匀地呈现出三个梯次，从高到低依次为海港路南大街沿线、开发区长江路沿线、莱山区迎春大道沿线；l 海港路南大街沿线，写字楼平均销售价格达到6500元/平方米，高出烟台市写字楼平均销售价格2300元/平方米。这主要是该地段作为城市的中心不可动摇，清晰的发展规划和浓厚的商业氛围、商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。l 开发区长

38、江路沿线，写字楼平均销售价格为5200元/平方米，特别是德胜商场周边地区，写字楼较为密集，外来人口的迅速增长，带动了本区域的商业氛围，在建楼盘较多，商务氛围越发浓厚。l 莱山区迎春大道沿线，销售价格在4100元/平方米，与烟台写字楼平均销售价格水平相差不大。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。 1）海港路南大街沿线区域内各大楼盘价格分析由于区域内写字楼成点状分布，三水商务大厦、永兴中南大厦、虽然从地理位置上讲，不属于该区域，但距离较短，且在形态特征上与区域内写字楼存在很大共性，单独划分出去没有任何意义，故纳入海港路南大街沿线板块综合分析。2003年以后推出的写字楼产品以永兴中南

39、大厦和三水商务大厦最具代表性，对其各项元素的综合对比分析，有利于找到区域内的市场共性。l 永兴中南大厦楼盘概况 位置：芝罘区西盛路28号（大润发西侧）开发商：烟台永兴房地产开发有限公司投资商：中南置业有限公司代理商：青岛易辰房地产代理有限公司规模：大厦总建面积为5.3万平方米，其中写字楼面积约3.41万平方米。配套物业名称户型结构外立面门窗卫生间电梯其他均价销售状况永兴中南大厦50.32231.21裙楼石材户门为单双开玻璃门；窗为铝合金银灰窗框地砖地面，吊顶，洗手盆4部中速电梯大堂地面为地砖，数字式保安监控系统，消火栓系统、自喷淋系统、消防报警系统及消防排烟系统；中央空调系统；地下智能停车管理

40、系统5000起，6400均，7500最高2004年12月12日开盘，销售状况不太理想，销售现场比较冷清，共294套写字间，目前为止已售133套，已售面积为14637，处于中间层的部分单位已售完。均价：6400优势 劣势周边商业较为浓厚，生活配套齐全项目不在中心商务区，只是相对中心位置，地理优势划分面积较小，便于被市场消化不是很明显，给销售带来一定的阻力具备写字楼物业开发的基础条件，如交通、人流量等区域经济不是很发达，商务活动以中小企业为主，商关系营销取得了一定成功，有大公司大面积购买从而带动务氛围并不浓厚了整体销售周边环境嘈杂，景观较差目前在商场商圈内是唯一的新开楼盘，在一定区域范围建筑高度层

41、，和周边楼盘相比，并无明显气势具有优势 定位不够明确机会威胁现代新型的智能化写字楼办公概念区域内公寓类商住楼对纯写字楼市场冲击较大区域内竞争对手较少，中高档写字楼并不多未来阳光和天鸿凯旋城两个项目的冲击区域经济的发展，商务活动频繁，带来市场需求评述：永兴中南大厦是继三水国际、凯旋大厦、东方银座、润隆大厦之后推出的项目，在销售上遇到较大的阻力，2004年12月便已经开盘，目前其销售面积还不到一半，主要原因是当时市场对此类档次的写字楼的需求已经饱和，而永兴中南大厦和上述楼盘对比，同质化严重，并无明显优势。l 三水商务大厦楼盘概况开发商：烟台三水置业有限公司位置：烟台市北马路与大海阳路的交汇处。规模

42、：3万平方米左右，办公总套数为240套F1为商业区，F1F4为公共活动区，F5F18为商务办公区，办公区面积大约21811，F19为三水自留办公层。有380个车位。配套物业名称户型结构外立面地板卫生间电梯其他均价销售状况三水商务大厦以小户型为主，主要有84.1、67.3、98.8、103等户型，单层面积为1454。大理石、金属饰面板及中空钢化低辐射镀膜玻璃幕墙荷兰Forbo高级复合地板或韩国LG商务地板全套合资洁具中瑞合资迅达高速电梯门禁系统，微空铝板及格栅灯，分户式空调，烟感、喷淋及消防广播系统。7800起，8000均价，10500最高价，层差50元基本售罄 均价：8000优势 劣势 位置优

43、越，靠近城市商业中心，处于未来火车站的 周边环境稍显嘈杂站前广场 区域经济不发达，写字楼不成规模景观优势明显，5层以上朝北均能看海 周边写字楼档次较低，整体形象稍受影响定位准确，针对区县较强实力的客户内部配套档次明显高于当时市场的其他项目在规划设计和物业管理上明显领先市场纯写字楼和商住楼兼有，针对不同客群，利于市场快速消化 推出时间在烟台写字楼供应的空档期，无楼盘与其竞l 三水现代SOHO城构成：共有两座楼，D座和E座，都为22层。F1F4为公共活动区，F5F22为商住办公（F21、F22为三水自留层）办公面积：108002（D、E两座）21600总套数：126（D）90（E）216套销售现况

44、：现余11套，5400元起价，最高价7300元左右，均价6000元左右，层差价约120元，朝向差价约70元。交房时间为2005年7月份评述：楼盘总体感觉较为气派，设计也比较合理，5层以上朝北的单位基本上都可以看见海景。其优势在于它的位置处于未来火车站的站前广场对面，另外其在规划设计、物业服务及其它软硬件配置上都下了不少功夫。另外商务大厦的板式设计和纯写字楼与商住写字楼兼有的产品格局都是其优势所在。 虹口大厦基本资料：a、 28层（做办公用为主，仅有少量用作住宅）；b、 布局为每层8户，每户都有厨房和卫生间，并且每个户型都可以观海；c、 面积从125164；d、 结构为框剪；e、 土地使用年限5

45、0年（1994年拿地，1999年建成发售）。出售情况：a、 1层为网点和售楼处，2层27层出售；b、 单价：4421元5206元/（折后价）；c、 现仅余3套。付款方式：a、 按揭贷款打9.7折，7成按揭最多20年；b、 一次性付款打9.5折。评述：位置和景观较好，但总体感觉一般，内部配置和装修所用装饰材料皆为中低档产品，与外观印象不符。 区域其他楼盘物业名称位置价格租售率物业名称位置价格租售率文经大楼烟台市胜利路155号61006300元/已售完烟中大厦华茂街北侧38004000元/230层用于对外出售，已售完丰汇大厦四马路99号均价6000元，5000元起价刚开始销售凯旋大厦烟台市胜利路北

46、与北马路交叉口48005000元/90%以上嘉德商务大厦南大街与青年路的交汇处3500元/已售完润隆大厦海港路振华商场南侧均价5500元75%以上本区域价格总结：l 本区域目前均价在6500元/平米左右，在此价格区间内的楼盘销售状况较好。l 从2003年开始，写字楼价格快速上涨，2003年到2006年的涨幅分别为18%、14%、11.32%、10.17%，平均涨幅在13%，单价持续上涨，但涨幅逐年减小。l 本区域内的价格支撑主要是地段和物业配套。l 2005年无新盘供给，旧房价格持续上扬，市场潜力巨大。2）开发区长江路沿线华新国际作为开发区的标志性建筑，最具参考价值。l 华新国际楼盘概况开发商

47、：烟台华新万城置业有限公司位置：长江路振华商场楼上价格：613层60008000元，1422层均价0000元规模建筑面积50000平米，共23层，全玻璃幕墙，3.6米超常层高。15层为振华商场，613层为甲级5A写字楼，1422层为国际公寓式写字楼，23层为星空会所，5000平米的站前广场。户型541000平米自由分割配套豪华大堂，5部高速电梯，电子智能停车系统，中央空调智能分户计量，分置送风和排风设备。24小时热水供应系统。销售状况 2005年12月24日开盘，截止到06年8月份，已完成整体销量的65%，销售状况良好，作为开发区的地标性建筑，吸引了开发区的众多国内外大型企业。分析：华新国际作

48、为开发区地标性建筑以高姿态进入市场，弥补了开发区高端市场的空白，在短短半年的时间销售率超过60%，取得了巨大的成功。入驻的客户多为在开发区设厂的国内外知名企业，佐证了只要企业所在区域内有符合其身份的高档物业，一般不会考虑在区域外置业。3）莱山区迎春大街沿线现有写字楼以商住楼为主，在配套上与市区物业差距较大，且受区域封闭性的影响，区域内无高档写字楼，整体价格难以提升。三、租金情况分析 市场租金水平是投资者一个重要的参考因素，其价格的高低对本项目的定价有较大的影响。1、区域内租金市场水平概况l 租金价格呈持续上涨趋势，与售价上涨趋势成正相关。l 截止到2004年，市场供应量较为稳定，价格上涨相对较

49、缓，04年后，市场上几乎没有新推出的楼盘，但需求的持续上涨，导致空置率的降低，使得租金价格的上涨幅度达到了10%以上。l 烟台写字楼整体租金水平偏低。最高租金为2.00元/天，最低为0.350.45元/天。l 最集中的取价格区间在0.51.0元/天，多以老一代写字楼为主，新推的楼盘一般在1.52.0元/天，如华新国际等。l 租金在1.5元/天以上的楼盘供应量不大，这与市场需求有限的客观状况吻合。l 2.02.5元的楼盘处于市场空白状态，有待挖掘。2、 主要竞争对手的价格分析1）现有物业以金都、中银大厦为标杆 金都大厦、中银大厦已是烟台上世纪九十年代的产物，由于其优越的地段，不断完善的物业管理，

50、相对高档的内部配套设施，以及入驻企业在烟台的强大号召力，一直到现在都是烟台高端写字楼的代表，但随着企业对办公环境的要求越来越高，很多设施已经严重阻碍了工作的便利性和通达性，能否打破金都和中银大厦的在烟台写字楼市场的绝对影响力是项目成败的关键。项目名称金都大厦中银大厦序号1.物业持有者建设银行中国银行2.楼盘地址南大街9号解放路166号3.价格2.00元/平米天2.00元/平米天4.入驻率90%以上92%以上5.实用率58%60%6.面积分割一般以60平米左右为主25平米起7.总建筑面积4.1万3.6万8.建筑特色塔楼平面基本方正，外立面为超大玻璃墙体塔楼平面基本方正，外立面为超大玻璃墙体，有液

51、压式观光电梯9.地理位置与周边配套设施中心商务区,银行、医院、交通等配套较齐全中心商务区,银行、医院、交通等配套较齐全10.交通状况交通便利交通便利11.建筑设计、布局地面以上共34层，层高2.4米左右地面以上共34层，层高2.5米左右12.停车位状况车位紧张，车行不便车位紧张，车行不便车位216立体车位204个13.物业管理金都物业 烟台新中物业14.公共部分装修情况高级石材，地砖高级石材，地砖15.物业内部配套中央空调，水电，物业管理,6部高速电梯,4部客梯,2部货梯中央空调，水电，物业管理,6部高速电梯,4部客梯,1步货梯,一部观光电梯16.楼盘主要优势地理位置好，周边商务氛围高，有较强

52、的市场影响力地理位置好，周边商务氛围高，有较强的市场影响力17.楼盘主要劣势周边配套较不完善，停车不方便，上下班高峰期人流不畅周边配套较不完善，停车不方便，上下班高峰期人流不畅18.入驻率90%以上90%以上19.代表性企业中海西门子祥隆等中国平安保险烟台中韩轮渡东方航空等2）区域内其他竞争对手项目名称地理位置总层数租价（元/天）入驻率项目名称地理位置总层数租价（元/天）入驻率中银大厦解放路166号342.0094%东方银座南大街与建设路交叉口0.8980%金都大厦南大街9号342.0096%胜利大厦胜利路66号1.32富凯商厦海港路32号1.186%凯旋大厦烟台市胜利路北与北马路交叉口0.8778%文经大厦烟台市胜利路155号211.9882%汇丰大厦西南河路217号231.8586%润隆大厦海港路振华商场南侧221.0473%华达大厦