水乡路西延(二期)道路建设工程房屋征收补偿方案1

1、水乡路西延（二期）道路建设工程房屋征收补偿方案为加快城市基础设施建设步伐，确保水乡路西延（二期）建设工程范围内房屋征收工作的顺利进行，加强房屋征收部门与被征收人之间的联系与配合，坚持依法征收、规范程序、阳光透明、保障权益、共建和谐的指导思想，结合本次房屋征收的实际情况，根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定和泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法等相关文件规定，制定本项目房屋征收补偿方案。一、房屋征收的目的水乡路西延（二期）道路工程建设。二、征收范围依据城市规划，确定本项目征收范围。严家大桥东侧：东至英武北路及海达花园西围墙一线，南至北郊路

2、，西至下官河，北至海达花园南围墙向北延伸到下官河范围内的房屋；严家大桥西侧：东至下官河，南至北郊路，西至市特殊教育学校南大门东侧，北至市特殊学校南围墙向东到下官河范围内的房屋（详见规划红线图，不含该范围内集体土地上房屋）。经调查统计，本项目被征收人约72户（其中住宅71户，非住宅1户）。调查房屋现状建筑面积约8995.43平方米（其中：住宅房屋建筑面积约4915.45平方米，非住宅房屋建筑面积约3455.89平方米，合法性待认定房屋建筑面积约624.09平方米），住宅院落现状面积（地大于房）约569.81平方米(其中：合法院落面积约521.71平方米，合法性待认定院落面积约48.1平方米)。三

3、、征收期限房屋征收决定公告规定的时间。四、房屋征收部门、委托实施单位房屋征收部门：兴化市住房和城乡建设局委托实施单位：兴化市东兴房屋征收服务中心五、征收政策1、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）2、国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）3、江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定（苏政发201191号）4、泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法（泰政规201116号）5、泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（泰政规20121号）6、泰州市国有土地上房屋征收调查认定处理办法（泰政规20122号）7、泰州市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法（

4、泰政规20124号）8、市政府关于贯彻执行泰州市国有土地上房屋征收与补偿办法的意见（兴政发201286号）9、兴化市国有土地上房屋征收评估技术细则（兴政规20121号）10、市政府关于调整兴化市房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准的通知（兴政规20122号）11、兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法（兴政规20123号）六、征收评估（一）评估机构的选择按照政策规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，被征收人应在房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起7个工作日内协商选定，并将协商结果书面告知房屋征收部门；被征收人在规定时间内协商不成的或在规定时间内不将协商结果书面告知房屋征收部门的，由

5、房屋征收部门组织被征收人投票决定，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。通过多数决定或随机选定方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，由兴化市公证处依法公证。（二）征收评估说明被征收人应当协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。被征收人不协助评估机构对被征收房屋进行实地查勘或提供不实情况和资料造成评估失实或其他后果的，被征收人应承担相应责任。七、被征收房屋及土地相关情况的调查、认定和处理已经登记的，被征收房屋及土地的合法性、权属、面积、用途等以合法有效的权属证书记载的为准，权属证

6、书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿记载的为准。未经登记的，但在2002年版航测图中有标示且符合建筑面积计算规范的被征收房屋及院落（地大于房），在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾参照合法建筑和合法院落按政策规定给予补偿。如被征收人在规定的签约腾空期内未签约腾空交房，移送有关职能部门进行认定和处理。未经登记的，在2002年版航测图中也没有标示的，移送有关职能部门进行认定和处理。市城管局、规划局负责建筑物合法性的认定，城管局负责违法建筑的查处；国土局负责土地合法性、权属、用途、面积和四至范围的认定；住建局负责房屋权属的认定；住建局、规划局负责房屋用途的认定；公安局负责

7、户籍人口的认定；工商局负责生产经营用房经营期限的认定；国税局、地税局负责生产经营用房经营效益的认定等。对认定为合法建筑、合法用地和未超过批准期限的临时建筑的，按政策规定给予补偿。对认定为违法用地的，不予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾给予重置价结合成新补偿。八、征收补偿被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。依据房屋征收评估办法、房屋征收评估技术细则和评估机构采样评估，征收范围内被征收住宅房屋类似房地产市场价格的基准价格约为4396元/m2，非住宅房屋根据区位、土地性质、房屋用途、结构、临街状况、层次和成新等因素评估补偿（以

8、分户评估报告为准）。征收补偿最低标准按兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法（兴政规20123号）的有关规定执行。（一）货币补偿货币补偿包含被征收房屋价值的补偿、装饰装修及附属物价值的补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿和奖励等。（补助、补偿、奖励标准详见本方案第九条）被征收房屋的价值和装饰装修及附属物的价值由具有相应资质的评估机构根据被征收房屋的区位、土地性质、房屋用途、结构和成新等因素，依据房屋征收评估办法、评估技术细则评估确定。（二）产权调换房屋征收部门与被征收人按照有关政策规定，计算被征收房屋价值和产权调换房屋价值，结清产权调换差价。产权调换房源以征收现

9、场办公室公布的房源为准。被征收人签约腾空后按交房时间的先后顺序选房，房屋征收部门将选房情况在现场公示。产权调换房屋地点、安置价格如下：1、住宅房屋产权调换房源（1）百祥苑安置房（多层、期房）1号楼（五种户型约87.2,约96.9,约100.2,约102.6,约115.5）：产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为3960元/；产权调换房屋增加面积部分，安置价格为4160元/（原则上产权调换房屋增加面积不超过50%套靠户型）。车库价格为南侧1800元/，其他1700元/。层次差：2层1.10，3层1.12，4层1.06，5层0.96，6层0.7（阁楼价格1980元/）。（2

10、）文林北路安置房（多层、期房）3号楼（四种户型：约84.20,约86.30,约107.80,约109.90），4号楼（两种户型：约121.5,约123.7），8号楼（四种户型：约84.20,约86.30,约121.5,约123.7）：产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为3860元/；产权调换房屋增加面积部分，安置价格为4060元/（原则上产权调换房屋增加面积不超过50%套靠户型）。3、4号楼层次差：1层1.02，2层1.10，3层1.06，4层1.00，5层0.82（阁楼价格1800元/）。8号楼层次差：1层1.02，2层1.08，3层1.06，4层0.84（阁楼价格

11、2000元/）。车库价格为南侧1700元/，北侧1600元/，其他1500元/。（3）兴城域安置房（高层、现房）7号楼109.9户型，10号楼112.74户型。产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4460元/；产权调换房屋增加面积部分，安置价格为4660元/（原则上产权调换房屋增加面积不超过50%套靠户型）。层次差：6层0.96，7层0.97，8层0.98，9层0.99，10层1.00，11层1.01，12层1.02，13层1.03，14层1.04，15层1.05，16层1.06。如被征收人需要，自行车库可向建设单位自行购买。购买价格按兴化市物价局（编号：兴价房（车）

12、备（2011）36号）销售备案价下浮5%。（4）水巷邻里安置房剩余房源（多层、现房）产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为4200元/；产权调换房屋增加面积部分，安置价格为4400元/（原则上产权调换房屋增加面积不超过50%套靠户型）。车库价格为南侧1800元/，北侧1700元/，内侧1600元/。层次差：1层1.05，2层1.10，3层1.12，4层1.03，5层0.98，6层1.02（阁楼不另计价）。（5）经济适用房兰悦家园、城堡剩余房源（多层、现房）房屋价格为标准内2190元/，标准外2690元/。车库价格为南侧1500元/，北侧1400元/，内侧1300元/。层

13、次差：1层1.06，2层1.12，3层1.11，4层1.01，5层1.02（阁楼不另计价）。保障对象：城区常住城镇户口5年以上、人均住房合法建筑面积20以下、人均月收入1400元以下的城区中低收入住房困难家庭。保障标准：3人户及以下家庭60，4人户家庭70，5人户及以上家庭90,5人户以上或三代同堂可分户购买，但保障面积不得超过100平方米，原则上就近套靠户型。分户标准：住宅房屋原则上1本产权证、1本户口簿调查登记为1户。如有三代同堂等情形同住一处房屋，他处无住房且符合分户条件的，可依据有关规定进行分户，但应合理划分房屋及院落面积，经公示无异议后可分户，分户后不享受征收补偿最低标准，且分户后原

14、则上只能申请购买一套经济适用房。2、非住宅营业用房产权调换房源“沿街住改非”或“非改非”房屋如在规定的签约腾空期内签约并腾空交房的，照顾参照非住宅进行安置。如在规定的签约腾空期内未签约腾空交房，仍按原用途进行产权调换。（1）百祥苑非住宅安置房产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为6600元/；产权调换房屋增加面积部分，安置价格为7400元/。（2）文林北路非住宅安置房根据规划，在文林北路安置房小区南侧（12#楼）建设沿街二层商铺。12#楼产权调换房屋建筑面积等于被征收房屋合法建筑面积部分，安置价格为5800元/；产权调换房屋增加面积部分，安置价格为6600元/。以上安置

15、房（除经济适用房外）土地使用权均为国有出让。以上安置价格均不含层次差、公共维修基金、物管费用及其他统一代办费用，安置时按规定另行结算缴纳。安置房层高以施工图纸为准，建筑面积最终以房产测绘部门测量结果为准。九、相关补助费、补偿费和奖励标准（一）搬迁补助费住宅房屋的搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积10元/计算，搬迁补助费一次不足1000元的，按1000元计算。非住宅房屋的搬迁补助费按照被征收房屋合法建筑面积20元/计算，不足2000元的，按2000元计算。特种设备的搬迁等，由双方协商确定；协商不成的，可以委托有相应资质的评估机构通过评估确定。被征收人选择货币补偿或现房安置的，按一次计算搬迁补助费

16、；选择期房产权调换的，按两次计算搬迁补助费。（二）住宅房屋临时安置补助费住宅房屋选择期房产权调换的，按被征收房屋合法建筑面积10元/月支付临时安置补助费，月临时安置补助费不足600元的，按600元计算。选择期房产权调换的，过渡期限原则上不超过18个月，超过时间的按实按规定计算临时安置补助费。选择货币补偿或实行现房产权调换的，对被征收人一次性支付6个月的临时安置补助费，按被征收人的房屋合法建筑面积10元/月计算。（三）提前搬迁奖励费（1）被征收人在规定的第一奖励期内签订征收补偿协议并腾空交房的，按房屋合法建筑面积300元/的标准给予奖励；（2）被征收人在规定的第二奖励期内签订征收补偿协议并腾空交

17、房的，按房屋合法建筑面积150元/的标准给予奖励；（3）在规定的签约腾空期内未签约未腾空交房的不予奖励。（四）选择货币补偿奖励费被征收人选择货币补偿的，在规定的奖励时段内签订征收补偿协议并腾空交房的，除按前款给予补偿外，另按房屋的不同用途给予奖励：（1）住宅房屋选择货币补偿的，在第一奖励期内签约并腾空交房的，按照房屋实际评估价值的10%给予奖励；在第二奖励期内签约并腾空交房的，按房屋实际评估价值的5%给予奖励；（2）非住宅营业用房选择货币补偿的，在第一奖励期内签约并腾空交房的，按照房屋实际评估价值的15%给予奖励；在第二奖励期内签约并腾空交房的，按房屋实际评估价值的5%给予奖励。（3）非住宅非

18、营业用房选择货币补偿的，在第一奖励期内签约并腾空交房的，按照房屋实际评估价值的10%给予奖励；在第二奖励期内签约并腾空交房的，按房屋实际评估价值的5%给予奖励。房屋实际评估价值不包含装饰装潢及附属物评估等费用。第（一）项至第（四）项具体按兴化市国有土地上房屋征收补助和奖励办法（兴政规20123号）的有关规定执行。（五）停产停业损失补偿费给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时具备以下条件：（1）具有土地、房屋权属证明或经国土、城管、规划等部门依法认定为合法建筑的；（2）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件；（3）因房屋被征收造成停产

19、停业损失的。法律法规和政策另有规定的，从其规定。停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。当事人协商确定的停产停业损失，应按房屋实际评估价值的一定比例予以补偿：（1）被征收人选择货币补偿的，按最高不超过房屋实际评估价值的10%一次性给予停产停业损失补偿费。（2）被征收人选择产权调换的，每月按房屋实际评估价值的5给予停产停业损失补偿费。其中：产权调换房屋为现房的，停产停业期限按6个月计算；产权调换为期房的，停产停业期限按被搬迁之月起至安置之月止的实际过渡期计算。按房屋实际评估价值计算的停产停业损失补偿费房屋实际评估价值补

20、贴比例停产停业补偿期限。（3）被征收房屋出租的停产停业损失支付按照泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法第十条规定执行。被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，按实际用于经营房屋停产停业补偿费用的一定比例按规定予以补偿。第（五）项具体按泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（泰政规20121号）的有关规定执行。十、搬迁过渡方式本次房屋征收，搬迁过渡方式为自行过渡。十一、签约搬迁期限和奖励期限本次房屋征收的实施期限为2015年10月22日至2016年2月29日。具体时

21、间如下：1、2015年10月22日前做好前期准备工作，征收工作人员全部到位。2、10月22日政府发布房屋征收决定公告。3、10月26日至11月12日选择评估机构。4、11月13日至12月7日为调查评估公示对接期。5、12月8日至12月27日为第一签约腾空奖励期。（20天）6、2015年12月28日至2016年1月16日为第二签约腾空奖励期。（20天）7、2016年1月17日至2月29日为房屋征收扫尾阶段。十二、解决争议方式（一）未签约解决争议方式房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市人民政府，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限