房地产开发融资分析论文-合同范本模板

1、房地产开发融资分析论文房地产业是一个资金密集型行业，房地产开发过程中的大部分资金都需 要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与 金融业的十分紧密。关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量 的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业 发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发的主要外部 资金来源是依赖银行贷款和预售房款。20XX年中国人民银行关于房地产贷款的 风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。 因此,现在的开发 商在融资方面

2、必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是 从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起 点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革 的今天，如何通过有效融资促进发展，是摆在全行业面前的重大课题。1我国房地产融资现状(1) 从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积 金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括信用贷款和项目贷款；三是上市发行股 票募集资金；四是发行债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式； 六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公 开发行两种；七是

3、商业信用，如建筑施工的短期垫款等。头,20XX年111月房地产开发到位资金达到17533亿元,同比增长%宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了 房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。(3)从结构上看，我国房地产开发资金来源呈现三足鼎立的局势款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的,银行贷98%以上。其中,(2) 从总量上看，近几年,我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势 但在国家 %，这表明其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位 ,但增长势头已逐月减缓,20XX年 111月其他资金来源达到了亿元,同比增长速度由年初的 济降到11月

4、的14%; 而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度,111月达到亿元，同比增长速度达到了 ，其中开发商自有资金为亿元，同比增长速度为，开发商自有资金的比重比去年同期上升了个百分点 ；国内贷款则占 据着第三位的资金来源,111月银行贷款部分达到亿元,与20XX年同期相比增长 了 %2我国房地产业融资面临的问题(1) 政策上一一国家宏观调控，增大融资难度。,为房地产开发的融资带近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策 ，如紧缩银根, 控制土地出让面积，一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台 的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都

5、对房地产开发造成 了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策 来了前所未有的困境。,各种银行贷款成了他们的,而银行在这种状况下承就我国目前房地产开发的资金运作模式来看“生命线”一一完全靠滚动的银行贷款来运作其项目担了大量风险。“央行121号文件”关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷 款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如通 知规定：“房地产开发的自有资金不得低于其项目投资总额的30%和“商业银行不得向房地产开发发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发在项目开展初期的资金来源提出了严格的

6、要求；对房地产之前另外一个主要的融资 渠道一一预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房 的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工使用银行贷款 垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的 要求,必须保证”资金链”不断裂。同时，通知还规定，商业银行对房地产开 发申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金 贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发在当地贷款、异地使 用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作 ，带动了土地价格和房价过快上涨 的情况，通知规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的

7、房地产项目， 严禁跨地区使用。121号文件从房地产开发贷款、建筑流动资金贷款、消费者按 揭贷款等方面，控制了房地产的银行融资，使大部分房地产陷入到了资金链条断 裂的边缘。(2) 结构上一一融资渠道单一，风险集中。目前,我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠 道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源 十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路 线。我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠

8、道，如房地产信托、上市发行股票、 发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能 构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风 险。这样的融资体系，无论是对房地产，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调 控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说 ，存在四个方面的潜在风险： 对于房地产来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政 策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地 产业自身的良性健康发展。 对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银

9、行占据着超过一半的融资任务,而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行 业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。 对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致形成软约束 预算,极其不利于国家宏观调控政策的实施。 从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度， 形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。(3) 环境上一一房地产金融市场尚待完善。总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体 系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征 ，这些与我国 房地产市场处于初创期和金融业的

10、间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有: 房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主， 缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险 (担保)机构。 房地产金融交易集中在一级市场上。我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主， 缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完 善,尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于 萌芽状态,发展很不成熟。相对全国万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证 券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。 政策性房地产金融缺失。住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济 稳定的重要方面。对于贫困