天阳明珠商业中心推广计划书

1、天阳明珠商业中心推广计划书一、市场情况（一）杭州目前的商铺发展情况分析 商业物业市场处于转型期(目前的杭州商业物业市场发展处于重要的转型期，由原来单一的商场、专业市场经营模式向店中店、连锁店、步行街等多样经营模式并存的方向发展。 吴山商圈逐渐淡化涌金广场阴影(至此次人居展之后，继信义坊步行街开街和广厦西湖时代广场开业之后，兴起了一股新的商铺投资热；西湖国贸、太平洋商业中心、元华商城相继开盘，耀江广厦婚庆广场的开业，家乐福即将进驻涌金广场，吴山商圈的商业物业逐渐淡化了涌金广场失败所带来的阴影；这种种的现象表明杭州商业物业市场进入新一轮的发展时期。 三大商圈整线发展(

2、湖滨商圈的改造正在进行当中，7条特色商街的开街将会使湖滨商圈的人流、商贸气氛空前加强，也会将人流引入吴山商圈，为吴山商圈带来新的活力。湖滨商圈打通武林商圈和吴山商圈整线发展的瓶颈，延安路成为链接武林商圈和吴山商圈的“大动脉”，延安路商贸的发展对三大商圈整体发展起着举足轻重的作用。（二）湖滨商圈、吴山商圈大型商业物业情况调查 西湖时代广场(商铺分布：商铺以商场形式分布，总营业面积在20000平方米左右，分布为地下一层、地上一、二层。地上主要经营服饰、箱包、珠宝等。价    格：地下一层：900018000元/平方米  

3、0;    地上一层：33000元/平方米       地上二层：22000元/平方米个    体：一层650平方米，54500元/平方米；沿街上层51000元/平方米，下层18000元/平方米经营方式：分割出售，返租经营，经营者是杭州大厦，现已开业。承诺的年投资收益率为含税9。 西湖国贸中心(商铺分布：主要分布在地下一层、地上一、二层。以经营服侍、珠宝、化妆品等为主，分为内店铺和外店铺。其中外店铺将组成精品独立店铺。价 &#

4、160;  格：外店铺起价60000元/平方米，面积45100平方米不等内店铺均价25000元/平方米经营方式：采取店中店的经营模式，地上一层、二层业态分布按照区域划分，无经营公司，不返租。 清波商厦(商铺分布：地上一层、二层为商铺，店铺面积从100600平方米不等，已装修。已有几家房产开发售楼处入驻，预计经营内容将以精品服侍、珠宝等商家进驻。整体上并无明确的业态分布，由业主自行决定。销售均价：一层：25000元/平方米            &

5、#160; 二层：15000元/平方米经营方式：采取店中店模式，由开发商组建经营公司，返租经营，年投资收益率在58左右。 元华商城(商铺分布：商铺分为三层，包括地下一层、地上一、二层。总面积10000平方米，主要经营内容是酒吧、茶吧。租    金：地下一层：1.2元/平方米/天地上一层：35元/平方米/天地上二层：2.5元/平方米/天售    价：地上一层：一层36800元/平方米起，沿街53800元/平方米地上二层：起价28800元/平方米经营方式：地上一层分割出售，面积为100800平方米不

6、等，出售时预先确定业态分布，限制品牌。地下一层和地上二层整体出售，分两种方式，经营与销售分开，经营由杭州大厦负责，销售由开发商负责。年投资收益率8%（含税） 太平洋商业中心(商铺分布：分成定安路、延安南路两个部分。定安路地上3层，延安南路地上6层，总营业面积70000多平方米，经营业态为地下小百货，地上大型百货休闲购物中心。具体业态分布未定。价    格：沿街12间层捆绑销售，面积在400平方米左右。均价为25500元/平方米，其余租金未定。经营方式：采取的经营模式综合出售（返租经营）和出租（经营公司）两种方式，其中返租年投资收益率在7，意向中

7、的经营公司是万向、华润、百盛等知名企业。 吴山商城(价格、业态分布、经营模式均未确定，预计均价在25000元/平方米左右。 定安名都(价格、业态分布、经营模式均未确定。二、明珠商业中心的销售及推广状况 商铺销售情况( 明珠商业中心从10月份开始销售，主要是针对地上一、二、三三层，各层的商业业态已经确定，地上一层为国内知名男装正装品牌；共6间，目前已销售三间；地上二层为休闲男装品牌，三层为运动男装品牌，地上二三层为目前主推商铺层。( 地上一层：面积较大的三间商铺以出售，剩下的三间分布在两端，面积在100平方米以上，具备总多优势：延安路沿街商铺人气

8、旺、便捷；空间大，便于品牌服饰做形象展示窗口。总价高是销售的最大阻力。( 地上二层、三层：部分商铺出售。销售阻力表现在店中店的形式、高价商铺等方面。( 明珠商业中心前期的推广总结：(主要由杭州精锐广告执行，推广角度为地上一层、地上二层、地上三层商铺的销售，和天阳置业公司总体形象的宣传，注重于开发商物业销售的角度。其平面广告和活动的组织也都为此服务。 后期推广重点：(随着销售的跟进和商场整体经营的角度出发，明珠商业中心的推广应该转换思路，着重营造商场的商业氛围。推广从商铺地段优势、发展前景、投资价值、价值分析等方面加以阐述。三、明珠商业中心SWOT分析 优

9、势分析：( 地段优势(明珠商业中心处于杭州传统而繁华的商贸中心延安路与庆春路交叉口，延安路作为杭州市级商业中心，其在百姓心中的商贸地位是举足轻重的，延安南路的改造，延安路商贸和交通的性质的定位，为延安路商贸氛围的可持续发展奠定了基础。 商圈优势(延安路作为杭州传统的商业街，品牌众多，商贾云集。明珠商业中心（二期）紧邻的龙翔服饰城，虽然档次不高但人气兴旺，凝聚了杭州一流的商业气氛，同时，庆春路道路宽阔，直接西湖。延安路与庆春路交叉之地，商贸、景观、旅游、人气环环相扣，是众商家必争之地。同时延安路作为湖滨商圈的重要组成部分，中段缺少较高档次的服饰商场，这是湖滨商圈作为一个商贸旅

10、游为主的大商圈所必须具备的，明珠商业中心的投入使用和成功经营有利于提升湖滨商圈的品质，同时也促进了延安路的商贸气氛的发展。 预期优势(目前，上城区政府正在进行湖滨商圈延安路南段的改造工程， 改造完成之后，延安路将武林商圈和湖滨商圈串成一线，形成杭州大商圈，加重延安路的商贸气氛，这为明珠商业中心二期人气的凝聚打下坚实基础。 交通优势(明珠商业中心处于延安路和庆春路交叉口，四通八达，有十几路公交车直达。规划中地铁庆春路站东南出入口直通明珠商业中心二期，届时将使其交通便捷达到一个质的飞跃，近可达西湖、城站，远可至萧山、余杭，聚天时、地利、人和为一体。 产权优势

11、(延安中路目前的商铺多以出租形式，可售商铺十分稀缺，形成市场上的一个空白地带，而明珠商业中心二期采取出售的形式正可弥补，可以说是延安路目前绝无仅有的可售商铺，投资优势十分明显，这也为一些商铺的经营者提供了一个良好的契机。而且，明珠商业中心推出的小面积店铺对投资者资金要求不高，可操作性较大。 投资价值(延安路在杭州人们的心理地位不亚于南京路在上海人们心中的地位，是品牌企业身份的象征，同样它的投资前景也不差于南京路，延安路商铺的价格向来是只涨不跌，而且，在延安南路改造完成之后，价格还会有一个阶段的飞跃。因此，在延南路黄金地段的商铺无论是投资、自营还是等待增值，其结果都是不言而喻的。从这点

12、上看，投资明珠商业中心将是一个明智的选择。 劣势分析：( 模式影响(明珠商业中心采取的是中型店中店的模式，此模式在涌金广场运作不太成功，会对经营者产生心理压力，这对于位置稍弱的地上二、三层的销售将产生一定的影响。 经营管理(明珠商业中心二期商铺将分割出售，所有者与经营者不能完全统一，所有权和经营权的分离，为商场定位的明确性带来一些难度，会影响商场的整体形象。    价格因素(明珠商业中心地上一、二、三既定的销售价格相对于周边同类物业和其他一级商圈的热销物业来说，价格相应偏高。这将会成为销售的阻力。 威胁点分析：(&

13、#160;工联大厦(工联大厦与明珠二期，同处与龙翔服饰圈内中，目前已完成招商，开始正式营业，定位为精品服装商场，但商场内的服饰品牌和质量却与龙翔服饰城相差无几，基本上是龙翔的另一个版本。虽然工联大厦和明珠商业中心定位不同，但工联大厦招商、投入在前，对明珠二期而言，无论在服装品牌的接纳、商铺的销售还是商场的人流等方面，都会产生一定的影响。 吴山商圈商业物业(由于明珠商业中心与吴山商圈的几大商业物业距离较近，一些经营方式也较相近且同期销售，如西湖国贸、太平洋商业中心、元华商城等物业，它们与明珠商业中心具有可比性。这些物业的销售将会对明珠商业中心产生一定的影响。 机会点分析(&#

14、160;品牌服饰展示窗口(服饰品牌形象展示窗口的特定需要使一些地段优越、商贸气氛浓郁、人流旺盛、服饰品牌汇聚的商铺深受欢迎。而明珠商业中心正好符合这些要求，而且，四九层写字楼服饰品牌的入驻加大了商铺作为形象展示窗口的优势。这在商铺销售过程中可有效引导。 特色定位(主营男装服饰品牌的经营定位，使明珠商业中心区别于杭州、浙江乃至全国的任何一家服饰商场，这虽然使销售对象的范围缩小，但特色的定位必定会吸引有经营远见的客户，同时，也为商场在众服饰商家激烈的经营中保留一定的市场份额打下基础。 升值潜力(一流的地段、旺盛的人气、地铁的兴建、湖滨商圈的价值凸现，种种因素表明投资明珠商业中心

15、店铺的升值潜力是勿庸置疑的。四、推广策略 主推地上二、三层的商铺：( 先招商，后销售(招商和销售对于商场而言，招商易于商场整体经营的把握和管理，特别是针对明珠商业中心的“店中店”的形式，商场整体管理是经营成功的有利因素。同时，招商和销售的双管齐下有利于天阳置业对商业物业经验的积累。 销售方式是采取先租后售(先租后售的销售方式是一种人性化的销售新理念，这是明珠商业中心区别于其他商业物业一种向心力的表现，又可缓解明珠商业中心大面积商铺一次性销售，给品牌服饰带来的资金压力，减少销售阻力，同时，也有利于商场持续稳定的经营。 着重延安路服饰品牌形象(延安南路改造，

16、湖滨商圈重建、地铁庆春路站、延安路的商流人气，这些是明珠商业中心高价商铺销售的基础所在。 特色定位化解周边商业的不利影响(男装品牌服饰的特色定位使明珠商业中心区别于吴山商圈的商业物业，而专业品牌服侍阵地和高昂的售价使明珠商业中心与工联大厦和龙翔服饰城的档次有了明显的区别。明珠商业中心写字楼服饰行业的入驻和杭州唯一专业时装发布厅的设置为商铺针对服饰品牌的销售奠定了基础，这也可化解周边物业的影响。五、活动安排   2002年11月2003年1月，预备两期活动： 活动一：主题中型商场如何确定商业业态(   主要议题：&#

17、160;杭州零售百货业的发展特点及前景( 杭州中型商业物业的定位和发展趋势( 商业物业经营的成功与商业业态的关系( “店中店”形式的商业物业如何有效管理( 活动二：休闲之都与休闲服饰品牌(主要议题： 杭州市如何从商业角度打造“休闲之都”( 休闲服饰品牌是打造“休闲之都”的重要组成部分( 休闲服饰品牌在杭州的发展机遇和趋势( 商场管理与休闲服饰品牌经营的关系(六、广告推广及媒体计划 推广思路(明珠商业中心前一阶段报纸广告的诉求重点为形象展示，鉴于此，下阶段广告本案将着重从地域优势、商机与投资前景等方面进行整

18、合诉求，突现明珠商业中心的商来价值，以求达到吸引众家及投资者的最终目的。 时间安排(2002年11月下旬至2003年春节前夕。 媒体安排(杭州地区以每日商报、钱江晚报为重点进行投放；外地报纸安排温州晚报，或根据实际情况安排夹报投放。 广告主题及内容(本案将明珠商业中心下阶段广告分成三大系列、共八期内容进行有效组织。前面六篇每一期将以明珠商业中心的一个亮点进行重点诉求，整体上突出其无限的商机及投资价值；后两篇安排在春节期间，内容为综合性介绍。 广告系列(系列一：永恒的延安路：商机涌动系列二：永恒的延安路：璀璨明珠系列三：永恒的延安路：贺岁篇七、推广费用预算

19、日  期 媒  介 版  面 内  容 价  格11.28（四） 每日商报 半版彩色 系列一 51520.512.01（日） 温州晚报 半版彩色封底  4800012.05（四） 每日商报 半版彩色 系列一 51520.512.08（日） 温州晚报 半版彩色封底  4800012.12（四）

20、0;钱江晚报 半版彩色 系列一 6440012.19（四） 每日商报 半版彩色 系列一 51520.512.26（四） 钱江晚报 半版彩色 系列二 64400109（四） 每日商报 半版彩色 系列二 51520.5116（四） 每日商报 半版彩色 系列三 51520.5123（四） 钱江晚报 半版彩色 系列三 64400DM 夹报 10万份设计、印

21、刷、运输、投递 30000活动费用 每次活动预算费用2万元 40000合     计 616802.5附：经营公司天阳商业服务有限公司近期工作重点 提供完整的商场楼层商业业态定位( 制定相应的管理措施( 制定管理公约( 制定物业管理收费标准（包括空调、水电等细节）( 制定明珠商业中心开张以后的推广思路(商场前期推广及开幕庆典策划方案前言一市场分析二我们的实力三主题活动：形象代言人选举活动四主题活动：XX时代商场开幕仪式五活动费用预算六相关设计效果图前言二十

22、一世纪的中国，随着WTO的加入，市场竞争的力度日益强化。企业间的竞争巳从质量竞争上升到了实力竞争，从而进化到了目前的品牌竞争，这是一个质变的过程，亦是社会经济发展的必然趋势。新颖别致的广告推广活动是企业树立品牌，宣传业形象和文化的必然手段。许多企业在自身品牌的宣传推广活动上更是层出不穷，新意连绵，意欲藉助广泛的媒体载体宣传和发布企业的相关信息，达到树立品牌和形象营造气分和创造商机的目的。但是，盲目的投入和跟风的手法往往效果适得其反，所以必须认真针对企业的商业性质和经营模式，结合企业本身的实力，在详细的市场分析和调研的基础上，为企业量身定做极富创意、新颖的推广策略。一、市场分析1、优越的地理环境

23、XX时代商场座落于深圳市商业中心地带，座东朝西。交通便利人流旺，外围商业气氛浓厚，商务大厦林立.大部分的受众人群均为都市白领，金领俪人，其消费能力强,消费水平高，潜在无限的商机.。2、准确的商业地位XX时代商场目前定位为女性魅力之都，是专营国内外女性知名品牌服饰及女性精品饰物的主题商场。商业形态有异于临街的世贸商城天虹商场的差异化卖点，突出主题化、个性化。利用传统的商业形式，结合差异化的卖点，在竞争对手中摄取客户，争夺市场份额。、优雅的购物环境根据XX时代目前楼层的分布及商铺的设计规划，其购物环境除了有一般购物商场的明亮整洁外，更多的是宽敞和舒适。配合整体的装饰效果能给人一种高雅而不俗丽的感觉

24、，整体的购物环境能给人一种高档时尚潮流的优越感。、齐全的商业配套设施XX时代商场外围的商业配套设施十分齐全，金融、证券、娱乐、饮食、休闲等一应俱全，是吸引人流的一大有力优势，加上深圳地铁华强北站的设置，更是增添了其繁华，热闹的先天因素。、强劲的竞争对手世贸商城、天虹商场、女人世界、紫荆城、俪人世界、新大好等。二、我们的实力、专业的市场调研我们坚信事实是一切活动的依据因此我们有一支优秀的队伍，在每一次活动之前都会通过网络，媒体及实地调查等渠道收集资料，然后进行周密的现场调研工作，力求做每一件事之前都了解全部，做就要达到效果。、专业的策划队伍及独特的营销手法我们有专业的策划队伍，我们不拘泥于形式，

25、在充分的市场调研的基础上能够根据商场的实际情况提供最为贴切的营销手法，并做出不同的方案来，运用最少的资金达到最全面的调查，作为我们拟定方案的基础，力求更为贴切。、专业的电视，平面广告制作人员我们有专业的电视和平面制作人员，他们能够配合策划部门制作出最具创意的广告效果图，我们的制作以强列的视觉冲击力和充分的想象力为特色，以提高媒体宣传力度。、我们有自己媒体的强劲支持我们自身有自己的媒体XXXX因此可以最大限度的应用人力资源和媒体资源，从而最大限度的节约资金。特别是在媒体的宣传和发布方面更是有与其它广告公司难以比拟的优势。5全方位的经营服务范我们是一家集编剧策划媒体模特代理为一体的综合性广告公司，

26、具备活动策划，制作平面和电视广告的丰富经验。主要的经营范围包括：楼盘销售招商的整体策划；企业形象VICI整体设计及推广；企业各种礼仪活动的统筹和策划实施；商品上市推广方案及商场促销活动的策划与实施；各种室内会场展厅的总体设计规划与场务布置；各类媒体宣传投放计划及主题宣传推广活动的策划与实施。三、主题活动形象代言人选举活动、活动的时间及地点2002年XX月XX日至2002年XX月XX日，XX时代商场；、活动的目的(1)为了有效地宣传XX时代的企业形象，树立其在社会人群中的公众形象及知名度；(2)为了突出XX时代商场是具个性化的女性主题商场，以此活动作为商场开幕前的前期广告预热，宣传造势手段：制造

27、媒体响应，专访报道的软性广告炒作效果；(3)通过此活动的开展，达到轰动性的品牌宣传效益，为商场开幕后的客户资源起到引导性的号召作用。、活动概况(1)利用大众媒体刊登和发布XX时代商场形象代言人选举活动的机关信息(包 括参赛的时间，地点，条件，资格，报名细则等)；(2)设计印刷宣传单张大量发行和派送；(3)前期宣传主要用本次选举活动来制造声势，公布商场开幕日为选举活动决赛；(4)开幕前一周进行简单的初赛，引起世人的关注和重视，为开幕日现场人气度作铺垫，同时造成受众人群意念上的言认可：XX时代推广活动多而有新意；(5)组织评审团对参赛小组考核，评分(包括身材，相貌，学历，才艺表演等多项考核)；(6

28、)比赛分淘汰式初赛，选拔式复赛和决赛三个阶段进行；(7)决赛定在开幕日期，现场产生冠军(开幕日一大卖点)。四、主题活动XX时代商场开幕仪式1、活动时间及地点2002年XX月XX日，XX时代商场2、活动目的a)提升XX时代的品牌形象，塑造XX时代的品牌特点，突出XX时代商场的品牌特色，发掘和竞争品牌的服务差异性，体现XX时代的时尚，诚信，视信誉为中心的经营理念。b)通过本次活动，加强与消费群的良性沟通，互动，以争取受众的生活群体及潜在消费力。c)通过本次活动，加强与目标消费群的理念沟通和情感联系，增强目标消费群及生活群体对XX时代品牌的忠诚度，并对潜在市场进一步施加品牌影响。d)增强XX时代广场

29、在行业内部的影响力，提升XX时代在业界的地位，并直 接争取更多的国际著名品牌加盟。e)展现XX时代多功能的服务特性。f)最终创建XX时代特有的营销模式和商业主题。g)预先发布选举活动参赛者的个人信息(如个人资料相片等)及开幕日剪彩的特邀嘉宾(港台明星效应)引发媒体回响，争相报道的软性广告炒作效应。、活动策略到场嘉宾：深圳地方政府领导行业协会领导入驻卖场的品牌商代表特邀顾客XX时代集团关系客户香港著名艺员各大媒体记者媒体公关：先期，以深圳市内流动于XX时代附近的公交大巴为主流媒体，将庆典活动消息发布出去，同时跟进报纸，电台，电视台，时尚购物杂志，并以我们自身的杂志媒体XXXX发布港人创业信息，同

30、时邀请香港华人青年企业家协会XX先生组织招商团，为XX时代引进香港品牌进驻投资和发展。开业期间：邀请深，港，粤的媒体（深圳电台中央电视台深圳电视台本港台翡翠台凤凰台湖南卫视广东卫视深圳特区报深圳商报晶报深圳晚报南方都市报广州日报香港文汇报香港商报香港大公报等）进行活动追报导。现场活动内容：升旗仪式开业剪彩舞狮采青媒体见面会XX时代品牌推广XX时代理念宣示，庆典节目表演等。建议：由于到场嘉宾领导层次较高，建议购买或制作一批具有宣传女性消费意义的礼品，一可以表达对领导的尊敬和谢意，二可以起到主题宣传作用和一定的品牌效应。例如：(领导嘉宾)水晶红木雕VIP卡高档纪念手表金箔画等。(活动派发)雨伞笔打

31、火机小气球匙扣。成女性时尚小精品美容化妆品等。庆典升旗及剪彩活动设置升旗仪式仪式时间：XX月XX日上午10:0010:15仪式地点：XX时代广场仪式主题：加强爱国主义教育，弘扬企业文化。由司仪宣布升旗仪式开式，升三种旗帜(国旗企业标志旗和代表监督机构旗帜)，由专业军乐队演奏响国歌，到场嘉宾肃立行注目礼。剪彩仪式剪彩时间：XX月XX日上午10：3011：30剪彩地点：XX时代广场10：20军乐队开始演奏序曲10：:25二位司仪宣布剪彩仪式领导讲话10：33安排68名地方政府官员，行业领导及友好协作单位领导剪彩10：38呜放礼炮18响，然后由公司领导发表答谢讲话10：58由各级领导参加醒狮11：0

32、8嘉宾进入商场参观，同时由乐队和舞狮轮流表演11：30十位代言人选举决赛人选出场，作自我介绍并宣告观众下午活动的内容及时间。节目安排第一部分：时间：13：3016：30内容：文娱表演及参赛表演交叉进行第二部分：时间：19：1521：30内容：大型综性文娱表演代言人选举决赛及现场颁奖仪式司仪人选：凤凰卫视锵锵三人行节目主持人深圳电视台特主持深圳电视台主持香港艺人、大型开场歌舞12人、女民歌、杂技、俄罗斯民间舞蹈、著名小歌手6、著名男歌手 7、表演舞 8、口技9、著名女歌手10、三人组合 11、品牌时装展示秀（10人） 通过模特在舞台上的展示，将品牌服装的时尚高档风格用料等特色用直观立体的表现方式

33、展示出来。12、魔术 13、三人组合 14、二胡独奏15、男高音独唱 16、相声 17、蒙古舞 18、俄罗斯民间舞蹈 19、结束曲 难忘今宵 礼仪布置：升空气球 PVC 直径3M 8M条幅 10只 充气拱门牛津布风机广告帖子 4座（租用） 军乐队 统一制服 20人 3500元舞狮 南狮 礼炮 环保无烟火 礼仪小姐 1.70M以上靓丽小姐 18人 庆贺条幅 华达呢 按实际呎寸 广告条幅 华达呢 印字 50条 氢气小气球 12寸 2000只 路灯旗 牛津布 双面 金属架 按实际数量 彩旗 绸缎 印字 1.2X0.6 300面 花牌(匾) 华达呢 泡沫金字 鲜花 20块 花蓝 3层 鲜花 贺词飘带

34、50只 胸花 贵宾牌 泰国兰 满天星 100套 道具 亮灯时用 冷餐会 酒类 色拉 西点 水果 咖啡100人 礼仪绸带 剪彩花球 金剪刀 托盘等 签到台 签到本 笔 台花等 升旗仪式用旗 (专业的摄制队伍对式盛况全程摄录，制作光盘供企业留存宣传。) 演出灯光音响音箱部分专业主扩音箱 KW215专业主扩音箱美国ER EAFT反听音箱英国丰利 12S专业功放DRT100威格反听功放600调音台罗斯 16路均衡器DOD Q231效果器雅马哈 100无线 奇德555VCD/CD 卡座 线 克风支架灯光部分幻彩回光2000W 12只脚灯 4只追光灯 2只换色器面板 8套烟雾器 2台调光台 1台灯光支架商

35、场内外全装设计：商场内外挂灯，营造喜庆气分商场内外喷绘，彩旗以作宣传 五活动费用预算成都市五块石商业地产项目广告策划方案及市场推广顾问服务方案本案特点及市场定位 PROJECT FEATURES AND MARKET POSITIONING一、基本情况BACKGROUND物业名称Name：成都五块石商业地产项目 (暂定名) 位置 Location：成都市城北五块石商贸大道（轻纺城附近）发展商Developer(s)：成都市正业房地产有限责任公司第一分公司投资方Investor(s)：  建筑工程设计Designer(s) ： 总承建商Contactor：

36、  物业类型Function：街坊式三层商业街项目净用地：5万平方米；总建筑面积Total area：8万平方米；建筑层数 Number of floors：三层商业街开工日期Date of commencement：年竣工日期Date of completion：年二、本案区位特点FEATURES IN GEOGRAPHICAL LOCATION 成都五块石商业地产项目 (暂定名)建筑形态为综合式三层商业街，地理位置极佳，周边地区商务氛围浓厚，交通极为便利。成都五块石商业地产项目区域内的交通、市政、文化、商业等各项设施条件很好，建筑档次、设施配套、内外景观环境高于目前五块

37、石所有商业项目，是成都市物业投资最具潜力的地区之一。三、本案市场定位MARKET POSITIONING：筑就五块石商贸大道地区最负盛名的综合式广场（暂定）A、形象定位Brand Images：塑造先锋形象Creating a pioneering image：本案项目尚未正式开盘，且无任何市场影响，因此需要全面进行专业的整体包装；塑造特色形象Creating an outstanding image：塑造本案项目在五块石商贸大道地区乃至成都的商贸中心特色形象，尽快成为在本地段区域内具有鲜明特色的、知名的、标志性建筑，引起市场的高度关注，以满足用户的最大希望与要求。突出项目优势Highligh

38、ting the Strengthens：本案项目先天方面（如地理位置等）已有非常突出的优势，因此，在项目日后的推广过程中，围绕着地段优势因素可作为贯穿整个营销思路的主线之一；在后天方面，具体的运作中（如本案诉求重点的挖掘塑造、宣传推广的范围确定、广告媒体的类别选择、广告设计及制作等），通过综合考量整体布局，在市场造势方面形成独特鲜明的风格特征，最终以极具冲击力的建筑精神来推动整个营销工作的进程。塑造发展商品牌形象Building up a Positive image of the developer：企业品牌是一种文化的象征，是一种精神的标志。因此塑造著名企业品牌形象，将使用户得到品位一致

39、的满足感。同时，良好形象也将通过本案精良的市场运作与优良的业绩，使项目在成都市业内形成极具震撼力的亮点。利用我方公司对于海外销售的经验，如：香港、新加坡及台湾等地区的丰富经验，及其与各地传媒的良好关系，进而将品牌形象步向国际化，奠定发展商的品牌形象。B、对象定位Target CustomersC、运作定位Operational Approach强调精品物业是整个市场推广、营销企划、物业管理、建材用料、项目室内设计及结构设计等重点。因此，无论是案前部分、简报表现部分、现场表现部分还是广告宣传制作部分等都应在完整、统一的思想原则下进行。只有各主体部分的相互关联，始终如一，才能有效形成具有丰富内涵的

40、概念主题。市场推广策略 MARKETING STRATEGY一、资金投入策略 STRATEGY FOR MARKETING BUDGET：广告费用的投资很大程度取决于市场信息的回馈情况及相关业绩的直接反映。作为开发商，建设资金固然是必须保证的大前提，但是推广费用的投入也必须在严谨计划下按部就班地到位。从以往的经验分析，通常开发商由于急于解决资金短缺的问题，往往在项目的运作过程中，忽视了落实广告费用预算（计划）的重要性。因此，在整个销售过程中必然就会出现广告宣传投入的随意性，从而破坏了最初的资金预算计划及（广告）预期效果。随着此种情况的不断发生，必然导致了大量无效广告的投入并造成资金的极大浪费。

41、有鉴于此，在本案项目推广实施过程中，广告宣传费用的投入必须结合市场的具体情况，在费用预算、投入计划的掌控下专款专用，在资金充分到位的前提下，广告的创意、主题才能系列地、很具渲染地呈现出来，从而达到流畅的促销效果。建议宣传推广费支出比例应不少于总应收金额的3% 。二、媒体广告计划 MEDIA PLANNING媒体宣传的投资应须随着工程进展的深入而进行有针对性的调整，在本案的初始阶段，由于其对市场尚未有正面的接触，因此建议在此阶段以传播面广、时效性强、频率较大的跳跃式广告为主，如：报刊、电视、电台、直邮等媒体方式。随着工程主体的形成，市场对本项目熟悉度的增加，在前述渲染性强的广告铺垫基础上，辅以静

42、态的时效长的广告，如：路牌、灯箱等广告。上述媒体投放策略之作用与目的 The objectives of the aforementioned strategy：1、避免无效广告的投入所造成的资金浪费；2、通过阶段性的市场总结，更有利于后期广告的制作与投入，更有利于广告炒作的整体均衡性，对于持续期的推广起到良好的广告互补作用。上述运作方式，能够有效的避免在销售过程中，随着资金投入的逐渐增加，在广告投放量方面出现的“头重脚轻”现象。3、前期量大、面广、密集的广告形成轰动的市场效应，以后期时效长、区域强的广告作补充、巩固，必然能形成良好的、不间断的行销效果。4、媒体有Suggested media

43、 includes：NP、TV、SP、POP、DM、售楼书、海报、推广会等。广告计划 Advertising Plans：（一）要点 Key Approaches1、广告投入重点放在具有良好效果的媒体以及有利于表现房地产项目的报报刊广告，在展会期间适当增加电视广告宣传配合等；2、所有广告均以统一的风格发布，树立本案项目形象完整统一的理念；3、广告诉求以感情表达为主，力求能够充分地表达出该项目的内涵本质；4、所有广告以长期性的推广为最终目的，除展会月份外，其它保温维持性广告屏除任何过于急功近利的内容；5、广告计划的实施以稳定的步骤进行，逐个层次深入，把该项目的形象牢固地树立在成都市房地产物业市场

44、中。（二）媒体选择MEDIA CHOICES1、报纸Newspapers： 中文报纸类Chinese Newspaper：英文报纸类English Newspaper2、杂志Magazines：中文杂志类Chinese Magazines英文杂志类English Magazines3、电视、广告宣传片及光盘在每届展会工作方案中确定。4、护栏横幅广告Banner ads每届展销会或推介会举办前及进行中，可在市内选定区域主要地方悬挂临时性护栏横幅广告，增强展会宣传推广攻势。5、通过各主要报刊的软性广告通过上述媒体对本案项目形象计划的广告表达，内容可包括：（1） 开盘Commencement of

45、Sales：本案即将开盘销售的信息（2） 服务Services：本项目为客户提供一流的配套及生活环境的信息（3） 地位Locations：本案位于成都市城北五块石商贸大道（轻纺城附近），最好的商业设施之一等6、路牌及灯箱广告Roadside Billboards & Light boxes。7、其他媒体Other Media根据市场情况及推广要求另行确定。（如，各类国外报纸、杂志及电视的宣传等）（三）公关及广告实施流程IMPLEMENTATION PROCESS FOR PR & ADVERTISINGA、筹备阶段Preparation Stage Project under

46、Constructiona)大型路牌广告Large Scale Billboards 机场路、项目周边或人流集中地区b)直投宣传小册子Direct Mailing Pamphletsc)工地围板设计及展示中心设计Planning of Show Room and Signboards at Project Sited)宣传海报Posterse)Logo及各平面广告设计Graphic Designs and Logo Designsf)发请柬及邀请信设计Designs and Distribution of Invitation Cardsg)宣传刊物及纪念品Promotion Brochure

47、s and Souvenirsh)举办开幕典礼及新闻发布会Opening Ceremony and Press Conferencei)报章及杂志缮稿Press Releasesj)电视宣传片及光盘制作TV Commercial and CD-ROM Productionk)报刊、杂志广告Advertisement Placements in Newspapers and Magazinesl)推介会及展销会设计Exhibition and Project Promotion SeminarsB. 中期阶段Marketing Stage Project Sales Supporta.报刊杂志缮

48、稿及广告发布Press Release and Advertising Placementb.电视宣传及光盘派发Broadcasts of TV Commercials and Distribution of CD-ROMc.宣传单张及派发Distribution of Promotion Pamphletsd.请柬及邀请信寄发Distribution of Invitation Cardse.租售中心及围板建造Construction of Show Rooms and Signboards at the Project Sitef.展览会场制作（广告牌及挂旗）Exhibitionsg.国内

49、客户推介会Project Promotion Seminars for Domestic clientsh.国内外电台宣传广告发布Releases of Advertisements in Radio Stations within and outside Chinai.国内外报刊杂志广告发布Releases of Advertisements in Local and International Magazinesj.加插及更换展销内容Adjustments of Promotion Contents if NecessaryC.后期Final Stage Prolonged Marketi

50、ng Effectsa)电视广告TV Commercialsb)报刊杂志广告（包括缮稿）Advertisements and Press Releases in Print Mediac)宣传推广活动及展示会Promotion Activities and Exhibitionsd)路牌广告Outdoor Advertisements（四）、媒体广告发布建议RECOMMENDED STRATEGY FOR  ADVERTISING1、一般性广告的时间安排：按脉冲式进行，保持广告宣传的连续性。2、形象广告时间安排根据开盘时间，并提前发布形象广告计划。3、版面安排Size of Adve

51、rtisementsa.一般性形象广告以每次全版或半版彩色广告进行发布；b.促销广告每次以半版或1/4版发布，并保持风格统一。4、软性广告宣传思路Public Relations Strategies本案项目在以后的宣传上始终要紧紧围绕着诉求重点来展开，先期于报上刊登连载， 并在软性炒作的同时介入硬性广告。硬性广告除打出广告主打语（暂提议）“二十一世纪商业总部/基地”，吸引客户的注意力外，主要以介绍本案项目优越的地理位置、硬件设施等为主。软性广告以强力介绍前期商场为什么在短时间内即取得震撼性销售佳绩为切入点，巧妙溶入诉求卖点，重点予以渲染。形象塑造的主体宣传应以新闻宣传软广告（即二类广告）、公

52、共促销的活动形式为主，而竞争导入需要借助新闻报道的方式，总体上是以软为主，软硬结合。5、海外发布Promotion in Overseas Markets以记者会或展销会的形式做主题，使各地的传媒及买家重点关注，继而吸引海外投资者的兴趣，使项目价值及发展商的形象得到提升。具体实施方案Execution Plan在各种宣传方式中，以新闻报道的方式对项目和企业进行宣传，因其从第三者的角度报道，较为客观真实且可信度增高。以人为本的自述方式也令客户感兴趣和信任，也可以以某人或某事组成一条线索，进行描述，从而引出本案的配套、硬件设施等。在宣传初期，采用软性广告，此种形式既为企业节省了不少费用，效果也达到

53、了。在软性炒作一定时期后，再采用大篇幅、高密度、全方位的广告宣传，从而树立企业形象。媒体目的Objectives of our Media Strategy1、通过媒体传播使社会大众了解本案；2、促使目标客户群产生品味认同感；3、专题报道有条理地、深入地、有效地传达给消费者；4、提高社会大众对本案项目的认知度；5、有效的媒体结合，取得理想的传播效应。媒体策略Communications Strategy三、平面设计策划要求 THEME OF GRAPHIC DESIGN本案自开盘伊始，即应以“甲级位置、五块石商区最好的营商环境”的概念深入人心，其充满时代感的完善配套，以及处处体现“现代商业模式

54、”要求的规划管理理念，通过系列的衔接，引导本案设计处处独具特色。因此，楼书文案组织结合现代化的商业经营、配套设施、物业管理、发展商实力等方面均需一一表述。四、NP、路牌广告策划要求BILLBOARD ADVERTISING AND ITS DESIGN1、视觉之凝聚点。2、NP广告必须具有很强的鉴赏性与可读性。3、路牌广告必须是直视广告，这样对视觉才具有强迫性。五、营销推广活动计划建议PROMOTIONAL ACTIVITIES推广的方式不能仅仅拘泥于广告投入后的被动等待，没有主动的出击就不可能很客观地掌握市场的脉搏，因此对于营销企划来讲，更应将工作的重点放在“走出去，请进来”的促销原则下，制

55、定出完全贴近市场的多样化推广形式。1、展览会推广活动Exhibitions & Promotions：目前，业内普遍以集市型的群体参展为主要的营销模式，其实此一形式在实际的效果反映来看，并不具明显表现。因为在活动的过程中，面对如此大量的物业项目及现场熙熙攘攘的热闹氛围，作为客户如何能静下心来洽谈呢？而在众多的看客中，业内同行又占了相当比例，因此从历次的参展经验证明，此类活动仅能称为展示。本案项目在尚未与市场作任何接触前，必须在强势的广告配合及选点正确的基础上，配合举办独家推广会。由于其目标明确，展会现场并无可比项目的干扰。现场观客在通过广告宣传的作用下，事先对本案有了初步的了解，当其亲

56、临展会时已成为带有明确洽谈意向的准客户，在面对如此众多潜在客户集结的时刻，同时在人气急聚的现场气氛造势下，必定会起到良好的促进作用。另一方面，亦较客观地反映出市场对本案的综合评价。如能再充分利用海外展示会的宣传力量，吸引外资机构的关注，在增强良好企业形象之际，更可增加本案项目的出售或出租率。展览会场地选择考虑因素The choice of exhibition venue：选择位于本市知名度高的建筑及俱乐部，具有较大的社会影响力的场所。展场拥有100平方米以上的面积及大型彩色投影机等展销器材等，加上精心布置的展会，定能吸引大量的目标客户群，而取得租售佳绩。（1）展场应选择交通情况较好的地点。（

57、2）通过独家展会的形式，对市场各项数据进行全面的了解，深入透彻地分析，将对本案项目起到实质性的指导作用。（3）长期展览厅设于项目之销售/租务中心。（4）海外展厅或办事处租用酒店会议厅以配合展销会宣传，及利用当地租售代理作长期追踪服务。2、落实有关物业管理事宜Issues of Property Management-随着工程项目的不断进展，本案应落实专业的物业管理公司，确定将来的管理模式，给予所有买家足够的信心保证。-指定有良好声誉或具专业经验的物业管理公司或自行组建一家为业主提供服务的管理公司，完成管理公约与用户手册/守则。六、企业形象宣传包装建议PACKAGING AND BRANDING OF CORPORATE IMAGE品质、形象的再塑工程The re-engineering of quality and image.品质始终是第一性的，营销推广方案不过是一种能动力量，它最终还是从属于本案项目内在品质的。因此，动态的营销推广必须要求本项目品质、形象的再塑。而这才是保证热势持续增长的根本手段。本案项目在整体营销推广构想中，品质、形象的再塑占有较大的比重，通过对发展商实力与信心的包装，通过对楼盘形象的推广，打消目标客户群的顾虑，并促动他们前来入主是本案项目动态推广中不可忽视的一步。另外，加之本公