辽源康桥半岛项目市场调查报告

1、柏美建筑规划设计。风行行销辽源市福民中路地区康桥半岛项目市 场 调 研 报 告柏美企业。风行行销2006-7-21目 录一、 辽源市整体房地产环境分析P3-101、 辽源市经济环境分析 P3-42、 辽源市地产销售市场分析P5-10二、 辽源市福民中路地块区域环境分析P11-111、 基地主要特征P11 2、 区域环境分析P11三、项目竞争环境分析P12四、项目SWOT分析 P13五、开发战略定位P14六、开发战术应用P15-17七、项目框架性经济指标P18八、市场调查结论P19九、附件：项目总平、鸟瞰图P20-21辽源市整体房地产环境分析一、 辽源市经济环境分析1、 城市概况： 辽

2、源，因位于东辽河源头而得名。地处东北腹地，吉林省中南部，是吉林省中部城市群的组成部分。地理坐标为东经124°56 125°50，北纬42°1843°15。为长白山余脉与松辽平原 过渡地带，属低山丘陵区，平均海拔为250400米，地理概貌为“五山一水四分田”。辽源处于东北中心城市发展的轴带上。距 长春100公里，距沈阳200公里，距哈尔滨300公里，距大连港500公里。周边分别与四平市、吉林市、梅河口市、辽宁省西丰县相邻。2、 人文背景：辽源市历史较为悠久，早在我国的清代辽源就是皇家的"盛京"围场。公元1902年设立县制，取名"

3、;西安"，1952年，依据东辽河发源于境内而更名为辽源市，1983年升格为地区级城市。辽源青山如黛，绿水如绸，风景秀丽。龙山公园横卧市中，园内亭台楼阁，画栋飞云是人们观光、游览的好地方。龙头水库旅游区、杨木水库旅游区山清水秀、别具一格，是景色怡人的风景区。 辽源市的社会事业发展迅速。全市已有文化活动场所200个，艺术团体3个。东北地方戏二人转家喻户晓，东丰县的农民画，东辽县的农民剪纸艺术享誉全国。群众体育广泛开展。辽源市目前有高等院校2所，中专15所，普通初级中学87所，高级中学6所，小学568所，学龄前教育与九年义务教育达到有效衔接。卫生医疗机构健全，医疗设备齐全，全市拥有卫生机构

4、78所，有三级医院1家、二级医院6家。全市共有公共广播节目4套，广播覆盖率96.5%，覆盖人口119.6万人；公共电视节目4套，全年电视节目播出时间为17068小时，电视覆盖率达到97%，覆盖人口120.3万人。3、 基础设施： 辽源市的城市基础设施完善。电力供应充足，辽源发电厂座落在市区，新增20万千瓦的新电厂也已投入使用，电、热、煤气的三联供工程已发挥效益。水利资源颇丰，跨松花江、辽河2个流域3个水系，流长在10公里以上河流有56条。距市区13公里的杨木水库蓄水达1亿多立方米，大型净水厂每天和自处理500吨的垃圾无害化处理厂也已兴建，并在近年即可投入运行。辽源市交通、通讯事业较为

5、发达。"四梅线"铁路横穿全境，有快车直达首都北京，公路四通八达，高等级公路把辽源与外地市连接的更加紧密，经长营高速公路到长春机场只需1个半小时，经哈大高速公路到大连港只要7小时，到沈阳桃仙机场只需3小时。全市电话程控交换机容量已达10万门，国际国内长途电话以数字转输为主，开通了计算机因特网络系统，国际国内的沟通方便快捷。4、 产业特点：辽源市是一个物产丰富的城市。盛产大豆、玉米、高梁、水稻等，粮食年均产量都在100万吨左右，东丰、东辽两县是国家商品粮基地县，玉泉牌大米获吉林省名牌农产品。辽源市森林片片、树种繁多，郁郁葱葱，东丰、东辽两县是国务院命名的百万亩人工林先进县。全市

6、森林覆盖率达42%，珍稀植物有5科7种。人参栽培和人工养鹿、养蚕有着悠久的历史，东丰县是中国的梅花鹿之乡，"马记鹿茸"驰名海内外。煤炭、石灰石、大理石、硅石、硅灰石等矿产资源丰富，金、锰等贵重金属也有相当的储量，是传统矿区。辽源市作为一个工业城市，拥有以纺织、服装、轻工、塑料、机械、化工、医药、煤炭为骨干的33个行业，各种所有制企业2万多户，上市公司两户（得亨公司和吉林亚泰辽源茶叶公司），具有出口权的企业22户，有8家对外贸易进出口公司。工业产成品出口26个国家和地区。新材料工业是近几年重点发展的工业，钢背复合材料轴承、碳纤维、自有润滑材料、辐照交联电缆、氨纶等具备一定的生

7、产能力，在国内处于领先地位。生产的龙泉酒业集团生产的龙泉春牌系列白酒多次获国际评酒会奖。松鹤公司生产的松鹤牌棉线袜，欧蒂爱公司生产的欧蒂爱牌氨棉袜畅销全国，已成为名牌产品。5、 经济实力： 2005年全市实现地区生产总值（GDP）137.08亿元，全市人 均生产总值达到11100元。全市一般预算财政收入完成7.5亿元，全市地方财政收入完成3.95亿元。在财政收入中，增值税2.85亿元,营业税1.14亿元，个人所得税0.54亿元，房产税0.18亿元。全年外贸进出口总额1931万美元，其中，进口总额672万美元，出口总额1259万美元。全年完成全社会固定资产投资总额74.8亿元。完成农业

8、总产值39.4亿元，建筑业保持稳定增长。全年实现建筑业增加值14.7亿元，全市资质以上建筑企业完成施工产值37.9亿元；全年完成房地产开发投资额5.65亿元，比上年增长17.5%；房屋施工面积55.74万平方米，对解决居民住房起到了重大作用，旧房危房动迁使较多居民迁居新楼。2005年末，全市金融机构各项存款余额135.5亿元，比上年增长21.7%，其中：居民储蓄存款98.0亿元，增长17.8%，全年金融机构现金收入464亿元，现金支出473.7亿元，收支相抵现金净投放9.7亿元。6、 人口特点：全市户籍总户数40.92万户；总人口123.37万人。按年龄结 构分组：018岁人口达到23.48万

9、人；1835岁人口达到34.66万人；3560岁人口达到52.77万人；60岁以上人口达到12.46万人。经抽样调查计算：2005年城市居民人均可支配收入8663元，比上年增长15.5%；全年城市居民人均消费支出6757元，比上年增长23.2%；二、 辽源市地产销售市场分析1、 宏观地产经济环境分析： 世界房地产业发展一般规律一是房地产业发展有一个产业生命周期，即房地产业业随着人均GDP达到不同的阶段有一个从兴起、成长、成熟到衰退的产业生命周期；二是房地产业发展有一个黄金发展时期，即人均GDP达到1000美元房地产业有一个长达15-30年的黄金发展时期；三是房地产业发展有三大拓展定律(或说空间

10、)，即一个国家三大发展变革，即GDP的快速增长、城市化的加速进行、消费结构转型升级会拉动房地产业全面发展；四是房地产业发展有一个主旋律，即随着人们生活水平的提高对房地产服务业(主要是房地产中介业)的需求逐步变得高级、专业和规模巨大。 中国房地产业影响因素分析房地产价格受到房地产供求影响，而房地产供求又受到许多因素影响。从需求方面来看，主要有经济发展的阶段和居民收入水平、城市人口增长与人口结构、利率水平、通货膨胀水平等；供给方面有：土地供给情况与土地价格本身、建材以及工人成本等；其他方面有：政府的相关政策、房地产市场的完善程度等。其中土地供给情况与土地价格、城市人口增长与人口结构、建材以及工人成

11、本等在不同城市间也存在差别，甚至在某段时期主导该城市的商品房价格的升跌。总的说来，房地产价格与经济基本面之间存在着长期的均衡关系，可以利用这种均衡关系进行房地产价格走向的研究和预测。下面我们选取GDP、人均城镇居民可支配收入(INCOME)、城市化率(CITY)、利率(R)、商品零售价格指数(PI)作为自变量，商品房平均销售价格(RP)为因变量，对他们的依存关系进行1990-2003年的数据分析。1、中国房地产价格与五大因素之间的相关关系分析从下表可看出，房地产价格(RP)与国内生产总值(GDP)、人均城镇居民可支配收入(INCOME)、城市化率(CITY)、利率(R)、商品零售价格指数都相关

12、(PI)都存在高度相关关系，因此这个五个因素是影响我国房地产业发展的关键。表：中国房地产价格与五个影响因素之间的相关系数分析RPGDPINCOMECITYRPIRP1.000 0.975 0.966 0.907 -0.736 0.900 GDP0.975 1.000 0.999 0.968 -0.799 0.818 INCOME0.966 0.999 1.000 0.971 -0.797 0.800 CITY0.907 0.968 0.971 1.000 -0.898 0.656 R-0.736 -0.799 -0.797 -0.898 1.000 -0.440 PI0.900 0.818 0

13、.800 0.656 -0.440 1.000 房地产价格与人均城镇居民可支配收入 回归方程： RP=541.4167+0.241817INCOME。从回归结果可看出，商品房平均销售价格与城镇居民平均可支配收入的正相关关系显著，拟合优度好。城镇居民平均可支配收入可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力，也是支撑房地产住宅价格的重要指标，房地产价格的上涨必须要有城镇居民收入或者支出的增长来支撑，否则只能形成泡沫。我国城镇居民平均可支配收入从1993年开始就一直超过商品房平均销售价格，并且从1998年开始出现了新的高速增长。从这一角度来看，我国的房地产市场仍然具有很大的发展潜力。房地产价格与GDP

14、 回归方程：RP=567.7613+0.017021G因为居民收入与GDP高度相关，因此房地产价格与GDP的关系与城镇居民平均可支配收入的关系类似。房地产价格应当随着宏观经济形势的走向进行必要的调整，在国内生产总值持续高速增长的情况下保持适度的房地产价格上涨速度，对于国民经济的发展能够起到一定的促进作用。从图中可发现，相对GDP的增长速度，我国房地产价格的增速近年处于回落趋势。因此， “房地产价格泡沫”并不是房地产市场本身的问题，而是我国宏观经济的结构性矛盾所引起的，例如中间收入阶层人数少、居民储蓄投资渠道缺乏、资金投机等。房地产价格与城市化率 回归方程： RP=-1718.955+105.8

15、027CITY 回归结果显示，城市化对房地产价格的推动作用非常大，相关系数是105.8。据预计，2010年我国城市人口有望接近7.3亿(城市化率约为55%)，新增城市人口约2亿。中国城市人口加速增长期将持续到2018年，届时中国城镇人口将占总人口的70.9%。长达15年的城市化加速增长，将形成对住宅和城市建设的巨大需求。房地产价格与利率 回归方程： RP=2412.807-113.2511R从回归结果可知，商品房平均价格与利率间存在负相关的关系。从图中也可看出95年以前商品房平均价格与利率并不存在负相关的关系，这是由于我国经济在93-95年处于通货膨胀时期，虽然提高利率，实际利率还继续下降，而

16、房地产作为抗通胀的最佳投资品种之一，通胀预期对房价涨幅有正向作用。从房地产投资角度来看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金就仍然可能继续流入房地产市场，房价就存在继续上涨的动力。目前全国36大城市平均住宅租金年收益率仍然在5%以上，还大幅度高于一年期存款利率。 直房地产价格商品零售价格指数 回归方程：RP= -818.2795+7.862348商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种经济指数，其变动直接影响到城市居民的生活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。从回归结果可看出，商品房平均销售价格对商品房零售价格指数的相关系数为7.862348，说明了两者存在正相关关系。从宏观经

17、济形势来看，1993-1996年我国经济处于通货膨胀时期，因此两个序列都处于上升期，但这段时期房地产价格的上涨速度要大于商品零售价格指数。1998年后，我国经济出现了通货紧缩现象，商品零售价格指数、居民消费价格指数等都呈下降趋势，但是商品房平均销售价格仍呈上升趋势。这个阶段选取的三种价格指数处于基期的1.5-2倍之间，而房地产价格上升为基期的3-3.5倍之间，超过同期价格指数的增长幅度。由此我们可以判断，城市居民对于商品房特别是住宅的需求仍然非常旺盛，中国的房地产价格将在一个很长的时期内处于上升趋势，但由于其他价格指数增长缓慢，其增长速度在98-03年已经受到一定的压力。尽管在03、04两年政

18、府出台了一系列对土地和房地产市场调控的政策法规，但由于原材料价格上涨、目前煤电油运紧张的局面没有得到彻底改变等方面通胀压力的影响，我国的物价指数将处于上扬趋势，相应地，房地产价格也将不会下跌。同时值得注意的是宏观特别是货币紧缩政策仍将继续实施。（二）、中国房地产业发展的趋势分析与预测1、中国房地产行业生命周期分析与预测各国房地产业都有一个行业生命周期，中国房地产业应有一个行业生命周期，有一个从兴起、成长、成熟到衰退的过程。据专家的预测，中国人均GDP在2030年才能达到8000美元，在2050年才能达到13000美元。因此，中国房地产业的兴起阶段介于1990-2002年，成长阶段介于2003-

19、2030年间，成熟阶段介于2030-2050年间，2050后进入衰退阶段。从中我们可以看出中国房地产业成长期长达20多年，这意味中国房地产业将有一个长达20多年的黄金增长期。这是中国房地产业的一个发展规律，一个长期趋势。2、中国国民经济与房地产业关系分析与预测当人均GDP达到1000美元时，一个国家的房地产业将正式起飞，在国民经济中所占的比重越来越重。2003年，中国人均GDP2003年刚突破1000美元，GDP的年增长率为9.1%，房地产业增加值占GDP的比重是9%。在中国GDP年增长率将很长一段时间内维持8%-9%的情况下，中国房地产业要提高其增加值占GDP的比重，那么其年增长率也必须在很

20、长的一段时间内维持高于GDP年增长率。因此，中国房地产业在国民经济的高速增长带动下将在很长一段时间内维持9%以上的增长速度。3、中国城市化加速进行给房地产业提供的发展时间和空间分析与预测当城市化率达到30%后，一个国家城市化加速进行，一直到城市化率达到70%才停止。完成这个过程一般需要30年以上的时间。中国目前的城市化率只有36%，意味着中国城市化已经进入加速发展阶段。据专家预测，2010年中国人口将达到14亿左右，城市化率将达到46，城市人口将达到6.4亿人，净增加1.9亿人；到2020年，中国人口将达15亿左右，城市化水平可达到60左右，净增加2.5亿人；到2030年，中国人口将达到16亿

21、左右，城市化率可达到70%，净增加2.2亿人。从2003-2030年，中国将以加速度方式净增加城市人口约7亿人，按现在世界上平均住宅面积35平方米计算，仅满足新增城市人口就需建设240亿平方米的住宅，平均每年满足新增人口的住宅需要就要建设80亿左右平方米的住宅。中国城市化加速进行的这个20多年，将也是中国房地产业加速发展的大好时间，同时也给房地产业发展提供巨大的发展空间。4、中国居民消费结构转型升级给房地产业带来的发展空间分析与预测2003年，中国人均GDP达到1000美元。按照国际惯例，中国居民的消费结构将转型升级，从过去的以衣食消费为，转入住行消费为主，开始追求享受型消费，这将给中国房地产

22、业带来发展机遇。这表现在以下2个方面：中国的人均住房面积处于较低水平，仍将具有较大的提升空间。世界各发达国家和较发达国家人均住房建筑面积大约为35平方米，其中美国为60平方米、欧洲为45平方米。中国人均住房面积从目前的24平方米提到35平方米，大约需要10年左右的时间，这10年将是住宅消费的高峰期。人均GDP达到3000美元之前的相当长一段时期，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。2003年我国人均GDP已经超过1000美元，住宅消费和住宅建设仍有巨大的潜力。中国许多大中城市人均GDP都达到4000美元以上，这些城市的住宅消费模式由传统居住型向生态化、人性化、个性化、智能化、信息化的新型产业

23、形态转化。这意味着中国中高档住宅需要将大量增加。这为中国房地产业发展提供巨大的空间。2、 辽源地产板块分析：辽源05年全市实现地区生产总值（GDP）137.08亿元，全市人均生产总值达到11100元，突破了1000美元，可以说，辽源房地产发展开始步入正式起飞的跑道。调查结果显示：辽源市2005年全年完成房地产开发投资额仅为5.65亿元，但比上年已经增长17.5%；随着城市化进程的加快，旧房危房动迁使较多居民迁居新楼，住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了辽源住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。调查结果说明：广大市民改善居住条件的愿望迫切，对住宅产品的需求比较务实，二次置业的理念尚未成

24、型，区域内房地产中介机构只有几家，住房租赁市场冷淡，房地产市场的发展空间巨大。目前，区域商品住宅销售价格在1200到2500元之间，但局部地理位置、景观环境较好的商品房项目销售价格也开始突破3000元。目前，辽源市居民住宅主要分布在城市中心区，新兴分区以及陈家沟、邵家沟，大安一区、二区，矿务局东山，西安矿北山，富国等。尤其是该地块北侧隔河相望的新兴分区是近年城市住宅建设的新区，新建居住小区连片，行政办公、重点教育、重点医疗机构众多。辽源市区近几年在住宅建设的主力户型在70120平方米/户，80平方米/户以下的住宅销售较好。 售价超过3000元的翠湖园 辽源商业步行街 步行街上的百乐购物广场 辽

25、源市区一瞥 辽源市区一瞥 辽源市区商品房项目 亟待改造的棚户区（丘下片区） 即将起用的五星酒店辽源市福民中路地块区域环境分析1、 基地主要特征：基地位置：辽源市福民中路地区（康桥半岛）地处辽源市的东部，是东辽河与渭津河交汇处的冲积平原，南、西、北、三面环河，东侧是蓝架山，风光秀丽，自然环境十分优越。从小区中部穿过的福民路和北边的辽河大街路面宽40米，都是城市主干道，其北面紧邻市委办公大楼和新兴生活片区，地理位置无可挑剔。基地面积：59.3公顷（889.5亩）总建规模：835216，其中： 高层建筑面积 197500 小高层建筑面积 189375 多层建筑面积 306875 商业建筑面积 860

26、66 其他建筑面积 55400 其中： 48班小学 16800 12班幼儿园 3600 农贸市场 17400 商业文化中心 12600 泛会所 5000容积率：1.40绿地率：35%建筑密度： 29.8%停车位 ： 4514辆总户数 ： 6937户 2、 区域环境分析： 该地块南、西、北三面环水，是东辽河与其支流渭津河的交汇处，东辽河防洪大堤已建成，渭津河防洪堤正在建设中。两河河面宽度在120140米之间，建有两座拦水闸，地块北侧河中建有180米长的大型音乐喷泉。地块东侧是蓝架山，山上绿树成荫，植被保护较好。地块东部是南北走向规划一40米宽的城市干路福民路，与地块外的东吉、辽河、福镇三条城市干

27、路相连，交通十分便捷。地块隔河南侧是城市的福镇分区，人口稠密，工业企业集中；地块隔河北侧是城市新区，新建居住小区连片，行政办公、重点教育、重点医疗机构众多；特别是沿河1.8公里长的景观绿化带，市委办公大楼前的人民广场，景观宜人，环境清新，是人们休闲娱乐的好去处。可以说，辽源市福民中路地区（康桥半岛）是一种地理位置和景观环境绝佳的风水宝地，其开发前景十分看好。竞争性/可比性楼盘分析项目名称吉盛花园东方新城隆基新城银基花园翠湖园地理位置距本案很近，翠湖园旁市区市区，本案北面较远距离距本案很近，景观环境魁星塔、蓝架山、音乐广场、辽河周边环境较差，城乡结合部魁星塔、蓝架山、音乐广场、辽河生活配套市委，

28、重点中学附近，市中心，商业步行街旁生活便利市委，重点中学附近，项目规模14万平方米14万平方米30万平方米 12万平方米销售价格小高层2300多层1800起1880元起1600起2500-3000主力户型98到17098到160户型俱全130平以上建筑机构混合为主局部框架框架混合混合、框架混合销售情况多层中小户型销售良好销售良好剩余不多销售不佳广告力度加大职工房，售罄吉盛花园 翠湖园东方新城 隆基新城项目SWOT分析A、 S(Strength) 项目优势资源分析：Ø 地段优势：地块地理位置和景观环境在辽源都属于无可复制的绝佳地理位置，更象一块风景秀美尚待开发的处女地。南面是人口稠密的

29、福镇分区，人口稠密，工业企业集中；地块隔河北侧是城市新区，新建居住小区连片，行政办公、重点教育、重点医疗机构众多；特别是沿河1.8公里长的景观绿化带，市委办公大楼前的人民广场，景观宜人，环境清新，是人们休闲娱乐的好去处。Ø 景观优势：辽源的标志性景观魁星楼和东辽河大桥近在咫尺。南、西、北、三面环河，东侧是蓝架山，风光秀丽。可以说，辽源市福民中路地区（康桥半岛）是一种地理位置和景观环境绝佳的风水宝地。Ø 规模优势：80多万平方米的建筑规模，是城市的超级大盘，社区规模优势无可比拟。B、W(Weakness)项目劣势资源分析Ø 品牌度较弱：新开发楼盘，品牌知名度未打开，

30、相对当地一些地产项目来说，品牌度较弱。C、O(Opportunity)市场机会点分析Ø 经济环境： 城市经济环境较好，经济实力持续增长，购买实力也在增长； 城市人均GDP突破11100元人民币，居民对住房条件改善的需求不断增强；Ø 市场机会：农村城市化进程政策与棚户区旧城改造所形成的巨大商品房消费群体，整体地产消费潜力巨大，整体楼市出现供不应求局面市场上目前供应的小康户型和生态型住宅相对稀缺，小康型住宅产品是市场空白点；D、T(Threat)市场威胁点分析Ø 城市新兴区域，新建居住小区连片，竞争性楼盘数量多。开发战略定位1、战略方向以经营城市的长远战略眼光，洞悉城

31、市化的趋势，造就一个“满足有效需求，实现理想生活，生机蓬勃，繁荣发展”的辽源第一城，成为行业中的翘楚与领导品牌 ，以掌握更多的资源和市场占有率，从而获取更多的利润。2、战略总纲领 差异化战略以差异化战略（康桥半岛：山水养生城堡、绿色生态社区理念）在市场中创造机会，在竞争中脱颖而出，抢占先机，赢得市场，树立品牌。 品牌经营战略以品牌经营战略，不断巩固市场地位，从“知名度”到“指名度”。以创造高市场占有率及保持领先差距来维持竞争优势，累积未来更大的竞争能量，做到“强者恒强，大者恒大”。本案889亩的超大规模，国际化、生态化的居住理念，成为辽源市的国际居住典范与城市名片，提升企业品牌。开发战术应用1

32、、资源运作策略：不仅在于创造，更在于借，巧借于势，合理调动。房地产开发体现的实际上是一种社会资源的应用，大盘实际上就是社会资源运作的最大化。这其中包括政治、社会、文化、自然生态资源、商业资源、土地资源、企业品牌资源等等。借 势借政府旧城改造战略之势借辽源市城市迅速发展之势借房地产市场发展之势借项目城市中央良好区位之势造 势造辽源市第一大盘国际生态社区之势辽源市被国务院确定为全国资源型城市经济转型的试点城市，将获得国家开发补偿、衰退产业援助、税收增量返还以及可持续发展专项贷款等政策性扶持，这些政策都有较高的含金量，是辽源独有的发展机遇。本案要想获得成功，必须充分利用政策与政府资源。要政府认识到本

33、案不仅仅是一个房地产开发项目，更是一个政府招商引资的成果与政绩工程，是一个为城市发展作贡献，为辽源市居民带来居住新理念的项目。2、自我配套策略本案可依赖的市政交通、生活、医疗、教育配套设施比较完善，但特色不够鲜明。周边各类生活配套的实际可利用度与便利度较弱，生活半径过大，心理认同度低；因此必须通过采用自我配套策略来进行开发，通过提供完备的街区生活机能为整个项目的价值提升和后期可持续发展奠定基础。通过良好配套设施规划，本案将成为一个集商务、休闲、居住、商业街区于一体的复合型大盘。有别于多年来一直为之奋斗的营造封闭式小区思路，是一种全新的现代街区生活理念。它代表着一种时尚、合理、舒适的城市居住和生

34、活模式。它是现代住宅发展的高级阶段，它的出现无疑会在楼市掀起一种新的居住革命。3、品牌形象策略以诚信、服务和好产品来积累美誉度和满意度，培养购房者对项目和开发企业的感觉与感情。形成本案就是城市菁英生活自豪感的品牌策略，以品牌形成竞争优势制胜于未来。案名：康桥半岛行销概念：稀世山水养生城堡 80万平米绿色生态社区生活方式：围绕“半岛生活”衍生出一系列精彩生活4、创新策略单一优势已不再成为制胜市场的关键、创新成为我们的最大挑战。本案作为辽源第一大盘，将通过产品创新、概念创新、生活方式创新，形成巨大的包容性、延展性与可持续性，为项目的后期可持续发展与创新提供了支撑条件。5、性价比策略在不降低物业品质

35、的前提下，合理控制项目开发成本，用“高贵不贵”的高性价比托出大盘品质，性价比高是热销的动力源泉。在项目启动的初期，客观的市场要求我们需要采取阶段性的总成本低价策略来与对手竞争，先拔头筹。6、服务策略楼市正在步入“服务竞争”时代。是否能建立和提供具有差异化的服务体系和服务内容，本案将在辽源全方位引入客户服务体系，将是赢得消费者的关键。7、精神堡垒区建设策略成功的大盘开发，前期的环境、配套等营造甚为关键，建议本案先进行展示区景观、样板房等的建设，营造优美的小区环境，树立高尚社区形象，以高品味的社区品质吸引广大购买者。8、整合营销立体策略在今天“信息爆炸”的传播环境中，楼盘推广仅靠较为单纯的广告手段

36、已难奏效。多样化的广告战略、公关推广、促销活动将被组合运用。特别是潜在市场的挖掘和客户资源的维护都将是竞争的关键，围绕客户需求开发的营销方式，如客户关系行销、MD（资料库）行销等创新举措都将在市场竞争中发挥威力。9、营销生活方式策略“将住宅消费和文化与精神愉悦联系在一起，以生活方式为指导方向，围绕该生活方式设计量身定做的产品来引导住宅消费”，这就是本案产品定位主策略。从开发运作角度看：从定位的常规分析表明，着眼现有的市场，立足既有的资源，选择一个流行的产品概念和常规的定位方式，对本案这样一个规模大、开发周期较长的大型个案来讲，是远远不够的。要想获得最终的、全面的良好销售业绩，必须把握全程开发的

37、有效市场容量及经久的个案市场美誉度，而这两个条件的达成仅仅凭借单一的市场区隔和简单的产品价值提升是无法办到的。因此，打破现有的市场壁垒，寻求更广阔的市场空间，营造一种具有普遍认知、令人向往和魅力发展的生活氛围，从而跳出现有市场的竞争层次，达到震撼市场，征服目标客群的目标。从市场竞争角度看： “下等人卖产品、中等人卖计划、上等人卖梦想”。什么样的家才是消费者心目中最理想的美好家园？ 时代在变，建筑也随着时代的发展在不停地革新与嬗变。但不管时代如何在变，过去的数百万年，人性没有变；今后的数百万年，人性也不会改变，对于美好生活的向往是每个人的渴望，也是每个人的权利。由此我们想到了住宅，如果其仅仅给予消费者一个有形的外壳或者钢筋水泥筑就的固态，那么功能就仅仅停留在居住的层面。反之，如果将住宅加入一定的人性化，赋予更多的精神和文化层面的氛围和享受，营造一种生活方式，“将住宅消费与文化与精神愉悦联系在一起，以生活方式来引导住宅消费”，这就是本案产品定位突破点。10、产品魅力化设想