商业计划样本

1、北京环宇信达行房地产顾问有限公司商业计划书联系人：职务：电话：传真：电子邮件：地址：国家、城市：邮政编码：网址：二零零一年七月保密须知本商业计划书属商业机密，所有权属于北京环宇信达行房地产顾问有限公司。其所涉 及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确 认，并遵守以下的规定： 1）若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按下述地址尽快将 本计划书完整退回； 2）在没有取得北京环宇信达行房地产顾问有限公司的书面同意前，收 件人不得将本计划书全部和 / 或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供

2、的所有机密资料。授方：本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用 商业计划编号：签字：公司：日期：目录第一章 摘要 错误!未定义书签第二章 公司介绍 一、公司设立情况 . 二、战略目标 . 三、公司发展情况 . 1人才 2部门 3业务 错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签 错误!未定义书签 错误!未定义书签 错误!未定义书签4文化 5品牌 错误 !未定义书签第三章 市场分析 错误 !未定义书签一、房地产业 . 错误 !未定义书签1房地产业将成为国民经济的支柱产业 错误 !未定义书签2房地产投资开发迅速发展 错误 !未定义书签二、房地

3、产顾问行业 . 错误!未定义书签1起源与发展 错误 !未定义书签2房地产顾问行与房地产代理行的区别 错误 !未定义书签3房地产全程顾问行业的市场需求 错误 !未定义书签三、信达行的市场定位 . 错误!未定义书签四、市场发展规划 . 错误 !未定义书签1市场份额计划 错误 !未定义书签2地域扩张计划 错误 !未定义书签第四章 竞争分析 错误 !未定义书签一、主要竞争者简介 . 错误 !未定义书签1戴德梁行 错误 !未定义书签2北京伟业商务投资顾问有限公司 错误 !未定义书签3北京金网络置业投资顾问有限公司 错误 !未定义书签4北京中原物业顾问有限公司 错误 !未定义书签二、信达行的竞争优势 .

4、错误!未定义书签1品牌优势 错误 !未定义书签2服务优势 错误 !未定义书签3人才优势 错误 !未定义书签4盘活不良资产方面的优势 错误 !未定义书签三、信达行的竞争策略 . 错误!未定义书签1突出信达行的全程顾问特色 错误 !未定义书签2兼顾盘活不良物业 错误 !未定义书签3培养优秀人才，树立先进经营理念 错误 !未定义书签4不断提高服务质量 错误 !未定义书签5强化公司品牌 错误 !未定义书签第五章 业务介绍 错误 !未定义书签一、目前开展的主要业务 . 错误!未定义书签二、目前的主要项目 . 错误 !未定义书签1销售代理类 错误 !未定义书签2全程顾问类 错误 !未定义书签三、未来五年计

5、划开展的主要项目 . 错误!未定义书签四、客户层面发展计划 . 错误!未定义书签第六章 风险分析与对策 错误 !未定义书签一、 加入 WTO勺影响 错误!未定义书签二、国家宏观政策的影响 . 错误!未定义书签三、房地产市场勺发展成熟程度 . 错误!未定义书签第七章 公司管理 错误!未定义书签一、组织结构 . 错误!未定义书签二、管理团队 . 错误!未定义书签三、管理制度 . 错误!未定义书签四、人员扩张计划 . 错误!未定义书签第八章 资金需求与运用 错误!未定义书签一、资金需求情况 . 错误!未定义书签三、资金用途 . 错误!未定义书签第九章 财务计划 错误 !未定义书签一、目前财务状况 .

6、 错误!未定义书签二、会计政策 . 错误!未定义书签三、财务计划基础及假设 . 错误!未定义书签四、公司 2001 年下半年及 2002 年-2004 年的预测报表 . 错误!未定义书签五、报表项目说明 . 错误!未定义书签第一章 摘要第二章 公司介绍一、公司设立情况北京环宇信达行房地产顾问有限公司（以下称信达行）由房地产界风云人物香港人 士邓志仁先生发起创办， 由香港国际信达行投资有限公司出资 75 万美元、中银建置业有限 公司出资 25万美元共同组建。信达行成立于 2000年 7月，其经营范围包括房地产咨询服 务及策划，提供市场调研、项目评估与可行性研究、营销策划、销售代理、工程管理、法

7、律咨询、物业管理、金融服务与资产管理等业务。法定地址是北京市怀柔县雁栖工业开发 区，经营期限为 15 年，注册资本为 100 万美元，其中，中方占注册资本的 25%，港方占注册资本的 75%信达行于 2000年 8 月获得京房地市场字（ 2000）第 0665号北京市房地产经纪机构资 质证书。信达行以为房地产开发商提供全程顾问服务为主要业务发展方向，同时兼顾房地产代 理业务。信达行是国内首家开展房地产全程顾问的公司，其成立标志着我国房地产全程顾 问服务的正式产生。二、战略目标力争在三年内使公司成为中国房地产市场上资本最雄厚、规模最庞大、人才最集中、 服务最专业、效益最佳化的房地产顾问集团和行业

8、排头兵。三、公司发展情况信达行成立一年以来，基本实现了第一年“稳定队伍、扩大宣传、树立公司形象、占 有市场份额、迅速提高信达行的知名度”的重点工作目标。主要取得了以下几个方面的成 绩：1人才信达行成立以来， 聚集了一大批高素质的专业技术人才和管理人才， 初步形成了信 达行的人才优势和技术优势。目前信达行共有员工 180 人，其中专业人员 90 人，销售人员 100 余人，这些人中绝大多数具有多年的房地产开发、代理经验；2部门信达行组成了市场调研、可行性研究、评估、推广、广告、设计、工程、资金、财务 部等专业部门，两个内部单位已经或即将成立独立的公司；3业务从开展业务的地区看，已经从北京拓展到了

9、苏州、广州等地；目前信达行共接收了 6 个房地产代理项目， 2 个全程顾问项目，业务的范围包括普通住宅、公寓、别墅、商场、 酒店、写字楼等各种物业类型；4文化信达行创办了信达行置业专业内部刊物并发行了 5 期，在搜房网和焦点房地产网 上分别建立“邓智仁视点”和地产精英中的“邓智仁论坛” ，建设并开通了公司的网站等。5品牌信达行已经为业内众多客户与同行所认知，尤其在北京，已经初步创出了信达行房地 产顾问服务的品牌，为信达行的飞速发展奠定了非常坚实的基础第三章 市场分析一、房地产业1房地产业将成为国民经济的支柱产业房地产业关联度大，带动效应强。据一些国家的统计，房地产业的产值每增加 1 个百 分点

10、，就能使相关产业的产值增加个百分点，直接与房地产业相关的行业多达50 个以上。在发达的市场经济国家，房地产业的增加值占国民生产总值的10%左右，已成为支柱产业。目前我国的房地产业也初步具备了支柱产业的某些特性，随着经济进一步发展，以上海、 北京、广州等地为主的中国房地产业必将逐步成长为国民经济的支柱产业。2房地产投资开发迅速发展目前我国经济发展状况良好， 2000 年在全球经济形势普遍不好的情况下，我国经济增 长率达到 %，为房地产投资开发奠定了良好的基础。 近年来，我国房地产开发增势强劲， 2000 年全国完成房地产开发投资 4901 亿元，比上年增长 %，全年完成土地开发面积 10300万

11、平 方米，比上年增长 %。另据北京统计局 2001年公布的数字显示， 2001年 3月份“国房景气 指数”上升到点，比去年同期高点，是近两年来的最高值。随着我国进入WTO国外投资集团进入房地产开发市场，为房地产业和相关服务行业的发展创造了非常有利的环境。二、房地产顾问行业1起源与发展房地产顾问行业起源于中介代理， 1992 年，国务院发出了关于发展房地产若干问 题的通知，要求“建立与房地产配套的服务体系， 建立房地产交易的服务代理机构” 。1994 年出台的中国城市房地产管理法和 1996 年出台的城市房地产中介服务管理办法都 对房地产中介服务进行了界定：房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价

12、格评估、房地 产经纪等活动，为房地产顾问服务的产生和发展奠定了法律基础。迄今为止，房地产中介顾问行业仍以房地产代理服务为主，信达行是国内首家开展房 地产全程顾问的公司，其成立标志着我国房地产全程顾问服务的正式产生。2房地产顾问行与房地产代理行的区别（1）在提供中介服务的过程中所处的地位不同。代理行通常处于被动地位，其介入物业的时间多半是物业发展的中后期，产品的既成 事实使其对于所处的物业几乎没有更多的建议权。顾问行通常处于主动的服务地位，一般 情况下，一个物业刚一开始立项，顾问行就开始介入，其对物业的建议对发展商起着非常 重要的作用。（ 2） 在提供服务的过程中收取费用的形式不同。这是界定房地

13、产顾问行与代理行的重要特质。 代理行按所服务物业的销售额收取一定比 例的佣金；顾问行按所服务物业的开发成本收取一定比例的顾问费3房地产全程顾问行业的市场需求房地产全程顾问行业是顺应市场的产物。 从中介代理走向全程顾问， 既是专业化分工的 要求，也是房地产发展的必然选择。在市场的压力下 , 房地产发展商为了求得生存和发展， 将不断要求代理行参与到自己早期的市场运作中，也就是说，房地产开发商需要发地产代 理行向房地产顾问行转化。从港台的发展趋势看，发展商只有在最开始没有成熟的客户网 络和销售体系的时候，才会聘用代理公司，一旦发展商建立了这些基础以后，没有一家会 再聘请代理公司。目前国内的大多数发展

14、商现在仍然需要聘用代理公司，主要是因为他们 的客户网络还不特别成熟，一旦这些健全起来，代理公司将很难获得代理销售业务。而房 地产全程顾问行业将有着广阔的发展前景。由于目前我国房地产开发商没有足够的市场开发、竞争经验，缺乏足够的专业人才，而 房地产开发行业是一个涉及到前期土地的选择、市场调研、可行性研究、规划设计、建设 监理、营销策划、市场推广、入伙管理以及物业管理等各个方面的综合性非常强的行业， 因此，很多房地产开发商在经营上感觉到捉襟见肘，很难将每个环节都做好，房地产全程 顾问的出现可以帮助房地产开发商最大程度的降低风险，以最经济的形式取得最大的经济 效益。房地产全程顾问行业的优势体现在顺应

15、市场的需求，为发展商提供诸如信息咨询、 管理咨询、战略咨询以及项目的全过程策划定位（包括市场调研、项目可行性研究、营销 策划、公关及客户服务、销售直至物业管理） ，它不单纯局限于销售代理，而是涵盖了房地 产开发的全过程，可以为有需要的顾客提供房地产方面的一条龙服务。三、信达行的市场定位根据中国房地产开发对全程顾问的巨大需求，信达行将自身定位为中国房地产全程顾 问的角色，它将以开发商为主要服务对象，业务侧重点在房地产的开发前期，通过市场调研、项目可行性研究、价格评估、概念设计、融资与资金管理、营销策划、市场推广与销 售、法律服务、物业管理等全程顾问服务，为开放商量身定做顺应市场需求的产品。市场地

16、域以北京为主。四、市场发展规划1市场份额计划未来五年，信达行力争占到北京房地产顾问行业营业额的20%左右。2地域扩张计划 以北京为立足点和最为重要的产出点，同时着重培养苏州、上海为代表的华东板块和广州为代表的华南板块为两个新的产出点。第四章 竞争分析一、主要竞争者简介 目前从全国来看，从事房地产代理，包括市场调研、可行性研究、营销策划、市场推广等中的一个或几个方面的大公司有上百家；就北京来看，较有影响的约十余家，这些实力较强的代理行实际上已经承担起了部分顾问行的业务。但严格地讲，这些公司还只能算 是传统意义上的代理行，而不是真正意义上的顾问行。1 戴德梁行戴德梁行由着名的梁振英测量师行与两间享

17、负盛名的物业顾问公司-英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司於二零零零年一月一日共同成立。梁振英测量师行于1993年成立，戴玉祥产业咨询公司于1995年成立，房地产顾问业务范围遍及东南亚的主要城市。 DTZ 为欧洲一家主要的物业顾问公司。戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个 里程碑。从此，三千位房地产专业人士在全球三十个国家一百一十个城市，为客户提供更 臻完善的跨国房地产服务。戴德梁行拥有一批优秀的房地产经建筑经济、房地产估价、物业管理及营销策划等方 面的专业人才，在房地产估价、房地产市场调研、营销策划以及物业管理等方面都积累了 丰富的实践经验，其业绩已获业界普遍认同。优势为国际

18、知名的专业房地产顾问公司，知名度高，信誉好；公司发起人梁振英先生是香港知名人士，全国政协委员，无论在政府部门还是在实际工作部门都有广泛的社会关系，获取业务相对容易；从业时间长，房地产顾问经验非常丰富。2 北京伟业商务投资顾问有限公司北京伟业商务投资顾问有限公司是中港合资的房地产专业顾问公司，成立于1993年主要业务为营销代理、投资顾问和资产管理。营销代理是业绩最为辉煌的骨干业务。依托丰富的市场经验和高素质的专业人才，营 销代理服务涵盖市场分析、项目策划、现场包装、市场推广、销售管理等各个专业领域, 代理项目遍布京城各地，96至99年连续四年名列京城房地产代理销售额之首；并逐步向 外埠发展，截止

19、到2000年上半年，总销售额已近百亿。成为京城代理业公认的第一品牌。投资顾问是伟业顾问最具专业水平、成长性最强的支柱业务。自开辟此项业务以来， 先后为开发总、住总、华远、万科等众多房地产投资商、发展商提供服务。一些颇具实力的投资商和金融机构正在与伟业开展广泛的合作，共建融资平台，为发 展商和购房者提供资金支持。2000 年左右，开始由销售代理转向顾问服务，开始诸如投资顾问、全案策划、物业代 理等业务。优势是北京市较早的中介代理公司，在北京市房地产代理市场中地位稳定，信誉良好，易 给客户足够的信心；公司自成立到2000年左右，即主要从事房地产销售业务，在房地产销售方面有丰富的 经验，并积累了大量

20、的客户。3 北京金网络置业投资顾问有限公司北京金网络置业投资顾问有限公司是由首都创业集团、中国信达资产管理公司等股东共同出资组建的专业房地产顾问公司，于一九九七年七月成立。公司业务范围包涵项目推介、评估策划、融资招商、市场营销及置业托管等方面，是北京房地产顾问行业的后起之 秀，近两年北京房地产市场的良好形势促成了公司的迅速发展，其担任顾问的一些楼盘也相继获得了较大的成功至2000年上半年，公司累计销售住宅 40余万平方米，成交总额逾30亿元，并为发 展商融资数亿元。优势股东为首都创业集团、中国信达资产管理公司等，决定了该公司有较多的业务来源渠 道。尤其是首都创业集团房地产开发公司的房地产开发项

21、目，就足以让公司的业务量 趋于饱和。目前在北京房地产顾问行业有一定影响，同时因为业务量较大带来的声势，使其足以吸引一些开发商客户。4.北京中原物业顾问有限公司北京伟业商务投资顾问有限公司成立于一九九四年十月，由香港中原物业顾问有限公 司与洋浦中原物业资讯有限公司及强辉（香港）贸易公司合资组成。为中原地产代理集团 最早开设的分行之一，也是中原地产代理集团中最大的分行之一，专业从事北京一手项目 的推广销售工作以及二手项目的买卖、租赁业务，并积极开拓市场，发展多项业务，在市 场研究、项目评估、项目投资转让以及客户综合服务等方面取得长足的进步。已成为北京 极具规模及影响力的专业性房地产代理咨询机构，在

22、房地产业内赢得了良好声誉；并被万 信网2000年北京房地产代理行大排名中名列第一。 亦于"全北京代理行排名调查统计"中稳 占前列位置，专业服务及良好信誉广被外界认同。优势属老牌代理公司，房地产代理顾问方面的经验比较丰富；注重市场资料的获取，负责市场信息搜集的人员达 15-18 个，分工细致，对数据的把握比较全面、准确；各部门的总监均由香港选派来京，有较高的管理水平和丰富的管理经验。虽然这四家公司在房地产代理、顾问方面、市场开拓、公司管理等方面各有所长，但 它们的业务没有或刚刚涉及全程顾问服务业务，起步较晚，皆不是真正意义上的全程顾问 公司，且戴得梁行这样的国际性公司对中国市

23、场的重视程度还不太高，因此它们对信达行 构成的竞争威胁皆较小，且由于市场发展空间的巨大，从全程顾问角度讲，信达行目前处 于领先地位。二、信达行的竞争优势在公司领导层的带领下，经过全体员工的努力，信达行已经具有了很强的竞争优势，主 要表现在：1品牌优势由于信达行近一年的骄人成绩和公司的文化宣传，信达行在业内已经树立起自己的优 秀品牌，尤其是总裁邓智仁先生在全国房地产界极高的知名度、重要影响和骄人业绩为信 达行品牌的形成奠定了坚实的基础。2服务优势信达行为房地产开发商提供全面、系统、高效的服务。信达行将房地产开发的全过程细 化成为市场、调研项目、价格评估、概念设计、项目及工程管理、融资与资金管理、

24、营销 策划、市场推广、广告、公关、销售、投资、物业管理及法律服务共 14 个专业部门，可以 分别或同时为发展商提供不同形式的顾问服务。3人才优势信达行目前已经有近 200 名员工，汇集了房地产及其相关行业国内一流、具有丰富业务和管理经验、具有极强敬业精神的人才，为信达行的发展提供了坚实的保障。4盘活不良资产方面的优势据统计，我国的四大商业银行累计了 1 万多亿的不良资产，其中 90%是房地产的后遗症。信达行在盘活不良资产方面取得了有目共睹的成绩，得到开发商的普遍认同，具有不 容替代的地位。三、信达行的竞争策略尽管目前信达行已经取得明显成绩，在北京房地产顾问行业占据领先地位，但信达行 深知，房地

25、产全程顾问行业光辉的前程必将吸引大批有识之士加入到此行列中，为保持和 发展信达行的地位，必须时刻关注市场，并根据自身特点采取灵活有效的竞争策略。目前 信达行主要采取的策略为：1突出信达行的全程顾问特色信达行是我国第一家，目前也是唯一一家房地产全程顾问公司，公司将继续向市场宣 传和灌输全程顾问的理念，使更多的开发商了解全程顾问的意义和重要作用，寻求与更多 大型房地产开发商合作的机会。2兼顾盘活不良物业在积极开拓真正意义上的全程顾问业务的同时，继续以极大的热忱、严谨的态度，认 真对待那些适销不对路的物业，并将盘活这些不良物业作为自己的一项严肃使命。且通过 成功盘活这些物业，使信达行获得更加广阔良好

26、的发展环境。3培养优秀人才，树立先进经营理念顾问行是智力密集型企业，从事顾问业需要比代理有更为广阔的眼光。信达行将在已 经拥有一批十分优秀的人才的基础上，广开“才”路，用优厚的待遇和更具挑战性的工作 吸引和聘用国内外专业人才，培育员工的团队精神，提高员工的专业素质和敬业精神。不 断增强公司的凝聚力和创新力，以先进的经营理念和品牌服务赢得消费者及同行的信赖与 尊敬。4不断提高服务质量服务质量的优劣决定公司的兴衰存亡，信达行将始终把强化服务作为重点工作，严格 把好质量关，一切以为客户服务为根本，不断积累服务经验，为客户提供最优秀的服务。5强化公司品牌继续通过信达行自办的刊物如信达行置业 、员工沙龙

27、及培训以及媒体宣传等形式， 及时向社会传递信达行的发展情况，为公司品牌再添砝码。第五章 业务介绍一、目前开展的主要业务信达行在深入发展房地产开发全程顾问服务的同时，兼顾房地产代理业务。信达行目前同时经营着这两项业务。目前代理业务较多的主要原因为：从支持股东工作的角度考虑，充分发挥信达行人才等优势，为中银建的房地产项目提供销售代理服务。二、目前的主要项目 信达行目前的部分主要项目如下（详见附件） ：1销售代理类银湖别墅、银枫家园、银泰花园、银科大厦、富凯大厦、碧水庄园、天鹿湖山庄（已建部分）。除银泰花园在苏州以外，其余皆为北京的项目。2全程顾问类北京银都中心、天鹿湖山庄（待建部分） 。三、未来五

28、年计划开展的主要项目五年内，公司将立足于现有项目，将主要精力用于金融街、中银建两大公司的新项目的发展。信达行正在同金融街公司商谈深层次的合作意向，为金融街中心区开发提供全程顾问服务。金融街中心区总建筑规模 120 万平方米，总投资约 110亿元人民币，总工期 5-6 年。另外，东直门枢纽项目也正在和信达行接触，项目建筑面积 60 万平方米，总投资 50 亿元人民币。在完成现有项目的同时做好这两大项目，将是信达行五年内的重点工作 四、客户层面发展计划信达行将立足于现有项目，将主要精力用于金融街、中银建两大公司的新项目发展。 信达行正在同金融街公司商谈深层次的合作意向， 为金融街中心区开发提供全程

29、顾问服务。 金融街中心区总建筑规模 120万平方米，总投资约 110 亿元人民币，总工期 5-6 年。另外， 东直门枢纽项目也正在和信达行接触， 项目建筑面积 60 万平方米， 总投资 50亿元人民币。 在完成现有项目的同时做好这两大项目，将是信达行五年内的重点工作。第六章 风险分析与对策一、加入WTO勺影响房地产中介服务是外商最想进入的领域，也是入时后受影响最深的一个行业。我国的 房地产中介服务是一个薄弱环节，不但规模小、素质差，而且管理不规范，服务质量差。 外商进入这一领域后，凭借其优势，竞争力强，国内现有勺中介服务业经不起竞争，在一 段时间内必然处于被动地位。请说明对策：二、国家宏观政策

30、勺影响目前我国房地产行业总体上还不成熟，房地产开发受到政府政策勺影响较大，而房地 产顾问行业与房地产开发行业休戚相关，因此本行业勺发展受到国家宏观政策勺影响勺波 动较大。请说明对策：三、房地产市场勺发展成熟程度我国房地产业和房地产市场发展时间并不长，由于起步晚、发展会，及一些政策法规 难以跟上等原因，使得我国房地产市场发展很不平衡，总勺来看，南方，如广州、深圳、 上海等城市勺房地产市场发展比较成熟，而北京市房地产市场显得有些幼稚和混乱：一方 面，一些大型勺国有及有一定背景勺房地产开发企业囤积并垄断了一批好勺土地资源；另 一方面，北京房地产市场炒作之风又非常严重，使得真正勺房地产顾问服务业务难以

31、正常 开展。请说明对策:第七章公司管理、组织结构信达行的公司管理采用董事会领导下的总裁负责制，信达行的董事会由7名董事组成,协助管理层制定切实可行的决策，执行最有效率的任务。公司共设14个部门。市场调研部项目可行性研究部评估部概念设计部项目及工程管理部 总裁融资与资金管理部卜营销策划部市场推广部广告部公共关系部销售部投资部物业管理部 法律服务部二、管理团队信达行拥有一支世界级水平的管理队伍， 他们在房地产市场调研、 项目可行性研究、 评 估、概念设计、项目及工程管理、融资、营销策划、市场推广、公关、销售、法律等方面 具有与丰富的经验。总裁，邓智仁先生50 岁，香港人，从事房地产代理工作 25 年以上，全国第一个外销项目深圳金田别 墅策划人；上海第一个外销项目浦东世界广场别墅销售策划人；北京第一个外销项目 玫瑰园策划人。万博苑总顾问、中银建置业有限公司总顾问、中国第一商城总顾问。融资副总经理，安树成先生，47岁，北京人，参加工作约 30 年，从事财务管理工作逾 17 年， 1994年起涉足房地产 业，先后