物流园招商方案之欧阳体创编

1、欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.03广西大衍仓储物流园时间：2021.02.03创作：欧阳体二、项目様况一、园区简介本项目物流园位干建设中的南宁市兴区金桥综合物流园，占地98亩，规划建成10 J平方米 的仓储物流园,-期抵建40000平方米的仓储配送中心、20000平方米的零担快运中心及部分服务配 套设施，欢迎各位客户前来参观考察！*区位优势南亍作为中国东盟自由贸易区的核心城市地位，将发挥大西南通道枢纽及中国与东盟合作前沿 阵地的区位优势，葩着中国与东盟之间贸易的不断扩大，这条通道上的重要枢纽城市一南宁，便成为 中国与东南亚地区经贸合作的重要桥梁和基地，将承担中国面

2、向东南亚国际区域性物流中心的重任。 从而奠定南宁在中国一东盟商贸往来中的商贸中心和物流枢纽的地位，提升南宁渠道的地位作用，并 在推进“一带一路战略中发挥重要作用。建设本顶目为南市确立其区蝕性国师现代示范性物流枢纽城市地位起到推动作用。*交通优势位于南亍市东北部昆仑大道旁（往宾讯、黎塘方向），向南离三塘高速出口仅为1.5公里左右， 距市区快速环道4公里，向东南靠近昆仑大道，扼离城市中心8公里，南梧二级公路东西向横穿整个 金桥物流园区，旧邕宾公路在西面与南梧二级路交汇，成为南亍市通往东北方向的重要出口通道（国 道），向北可往桂林、湖南等，向东可这梧州、广州等，向南有公路（松柏路）直达屯里火车站（3

3、 公路），距飞机场30公里。项目所在园区金仑路、北仑路道路、甘泉路、那泉路等壬要纵横主干道 已经建成通车,交通条件具有得天独厚的优越性。*黄金地段本物流园南面为正在建设即将投入使用的苏亍广西管理总部配送中心，西南面为已投人使用的金 桥农产品批发市场（一期，顶目全部占地1500亩），金桥农产品批发市场的北面为正在建设的海尔 物流园。二、功能分区总ft 15it构想规则形成五大区的结构模式：1、仓储配送中心:主要承担货物的存储、分拣、配送等服务功能;2、零担快运中心：为客户提供物流快递、零担快运等服务；3、大型货车服务中心:主要承担物流车臥停车、保养、修理和调度等项目;4、物流信息中心：通过信息服

4、务平台，提供一个车找货、货找车的场所；5、综合趾套服务区：主要提供住宿、餐饮、休闲娱乐等生活配套服务。 三、招商对象1、物流企业：两单快运、仓储、货运信息、区域集散中心2、制造和商贸液通企业:区域仓储分抜、流通加工中心、商贸批发配送3、汽车服务企业：汽修、汽配、洗车美容、车辆检測4、综合趾套企业：餐饮、宾馆、超市、电信运营商、设备租赁等。宜宾目前物流市场分析项目名称位置经营定位面枳租金优惠政策入住率点评物流园零担物流8000平米左右100%物流网点已经形成经营很 多年，经营状况较好，城区网点货运货代每家50平米左右物流网点已经形成经营很 多年，经营状况较好，城区网点货运货代每家40-100平米

5、左右 35-40元/平原有街铺经营情况较好| 米|解决方it： 1 ）扩大招商范围，由传统对现有城区已有经营户招商转为重点发展外围、发展外市、发展广西知名物流企业，进而形成市场名牌效应与集群效应后，带动本地市场招商的策略；2 ）安吉物流园要撤走，3）综合物流园顶目应依据一些较为成熟的物流园的园区定位，以仓嵋为主导产业，以可带动人流的专线物流市场、酒店为稱助产业，做综合型商贸物流中心的市场定位。三、招商总体策略1孙售与招商关系O招商成果带动剰余面枳第售：D本项目的起点在于招商，重点在于第售.2）招商工作的执行直接关系到顶目的第售和未来的发展.3）商业价值提升关鍵在于引进的企业是否有足眼的号召力和

6、吸引力.4）招商与第售的紧密互动,一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌企业的招商成功带动锚售，将商舗推向市场,Q可以保込资金链除畅,实现合适利涓最大仏2. 因时利势，因势刊导前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解、掌控、收 集重点目标客户信息）111以资料整理，在后期根据实师情况再作最后最终决定。知名品牌物流公司招商先行，散户控制跟进D知名品牌物流公司的提前确定，是整个顶目壬体要点和项目成功操作的保证，并能提升 发展商物业品牌形象以及商业价值。2）尽早进行知名企业的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强，租金承 受力强，符合

7、商业档次规则的商家人验经营，并确定所需经营面枳以刊干小型商家进 场定位。3）品牌企业的确定对商业備位招商价格的提升，投资客户的吸弓I,人流汇聚，买点推广，散户 的招商，租金提高等方面部将会带来极其重要的促进作用商业运作讲究“成行成市”，本地 区其他商家自然超之若贅.3. 形象先行，造市先造势形象先行，造市先造势先塑造区域化和高端化的市场形象差异，引起市场高度关注，通过政 府，媒介和形象三方面的造势，以求达到营造现有传统市场的恐慌用立市场形象标杆和引领 市场升级换代的目的，进而引起区域业内轰动.4. 严格把关，先紧后松商家经营能力强弱直接影响项目的生命力,不加以期别而便大量辐射区域小,经营能力不

8、强 商家进驻，不仅难以保证顶目经营收益实现，一旦被市场润汰,势必使整个顶目陷人困境.5. 赦水养鱼商场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个市场造旺，然后根据运营狀态, 适当稳步地過整租金，让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的这样，开发商与商户 才能一同成长，实现共贏.放水养鱼的原则就是商家”先做人气，再做生意的战略.四招商执行策略(-)招商策略1. 主动出击策略这是招商比较常见的策略之一在立足本地市场的同时,招商范围将扩大到其他城市，如榭州 等周边城市,将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进行谴请并进行一对一的洽谈U 强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性奠定

9、基础.2. 控制性策略各阶段推出的优惠政策进行名额控制,制造紧张感；保留部分好位置不推岀，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的品牌进入,同时有利干解 决不可预见的调整和纠纷.3. 以商招商、发挥头羊效应首先确定入场各行业和品牌大户及有鄭响力之商户，充分发挥大品牌、大商户的带动效应, 增强项目核心竞争力，并奠定其他中小户入场的信息.4. 大户三优”，小户扶持大户三优政策：优先认租：行业内大户优先在我们给定的范围内选舗；优惠招商:给予行业内大户和品牌企业给予租金优惠;优化组合:计划中合理分布大户的位置,充分发挥他们的品牌和市场影响力,有利于 带旺其他中小物流企业，也利于整个市场长远经营。小户扶持政策

10、：引进优质业务给于有发展漕力的中小物流企业;给于部分企业优惠付款条件，滅轻其经营压力；(Z)ffl金策略1招商政策任阿新兴商业商场开业一兴旺一达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、克争环境等的不同而有所差异。若不给于市场一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金对商户招商，对市场而言无异于“杀 鸡取卵”，但由于商户经营成本过大造成装修投人不足及经营模式太小，难以形成良好的购物环境， 加之市场人气、客淵短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性 循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策,从三个方面对市场进行培育:合

11、理的业态观则：有选择性的引人有一定经营能力的业态商家。 机金优惠及免租期：开业前12年给予商户不同程度的租金优惠，同时对签ij长期租赁 合同的商户提供一定免租期。此部分政策已经提交公司，望领导给于批准。 后期市场的经营管理：俗话说“甩手掌柜不成事”,我们不仅要把商户招进来，还要 让商户“进得来、有发展、嫌到钱，市场的后期经营管理也是商户十分关心的间题，市场的经营管 理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投人。对于培育市场期间，应预留岀一定份额 的资金，用于帮助进场商户进行宣传推广，如有能力，可以组建一支PAI5,用于帮助进场企业进行业 务柘展。2. 租金价格策略树立项目高端价值形象，

12、低开高走，稳步上升确认项目合理实收租金后，初期对外宣传租金定位高于普通市场，通过高端价格树立项目高端 产业形象。但考虑到市场实际租金承受能力及对商户养水赦鱼的经营政策，在商场培育期和第二年， 招商过程中可以通过各种类活动及折扌U给予商户一定租金优惠，使整个租金达到市场普通水平，通过 高端形象、低端价格迅速引爆市场，师着市场关注度的提升，以及商户的人驻率不断提高，通过减少 折扣稳步提升租金价格。平狮周边商业项目租金和其商业经营状况，我方建议应将租金标准调至专线物流市场元/平米/ 月，仓库元/平方/月3. 招商优惠措施知名企业的进人时整个顶目的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所以为了确保

13、 品牌企业的进人，可适当对主力客户提供相对优厚招商政策。租金条件优惠政策提供外墙体多媒体广告位召开签约新闻发布优先选舗权免费为其做形象宣传(在招商宣传媒体上)五、招商执行()招商执It it J1、招商筹备阶段:201年月201年月招商前期市场调查及招商策刘2、前期招商阶段:201年月201年月欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.03欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.03招商工作的全面展开，各种媒体广告的投放结合现场客户反馈情况适当调整招商策略3、开业筹备阶段：203年月招商工作进入倒廿时阶段，紧张而有序的进行业的准备工作，做最有力的广告宣传（

14、二）招商执行管理1招商的标准流程为了便于更好地开展本项目的招商工作，我们根据顶目的总ft营第故略和顶目定位建立了 一个标为方便招商ZE作询却统套巾II辰的客户隈务管理工作的同一性，应建立一个由顶目经理负 客户填写租赁意向书、租户登记表2021.02.03欧阳美创编 2021.02.03责的项目小组。项目经理起対廿常半商壬作-廿协调、项目组审核客户认租资格 欧阳体创编对接作用，顶目小组其他员:作由顶目经理根据准客户签署临时租赁协议书，并交纳诚意为保证商铺的顺利销 售，开业前如准客户欧阳体创编 2021.02.03欧阳美创编 2021.02.03项目进度需要安排。其组级结构如下（根据顶目具体情况设

15、置）综合物流园项目项目经理招商项目的质量控制，招商并不是趟多越好，而是要有符合顶目的目标市场定位的公司。招商顶目的风险控制，对有意向的公司经营稳定性要进行一定的调査分析，优先选择经营 稳健、管理有序、行业商誉较好的公司作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险。招商顶目的进行控制，顶目筹备阶段招商工作有别干业后的调整性招商，要求在有眼的时 间段内完成内鋪招商完成率的70%以上,市场才能噸利开张营业。招商人员选用良好的心理素质祟高的事业心强烈的责任感坚韧顽强的意志力。意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为 小恩小惠诱惑。良好的自控能力，招商的双方那是围绕各利益，心理上处于对立

16、狀态，出现僵持甚至不欢 而散的现象亦为常见.具备相关经济知识、社交能力和培言表达能力招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判呱主要是通过培言来沟通的。招商 人员培言表这须正确规范，使用有效的培法、修辞逻辑，使表达更具有吸引力、说服力和感 染力。具有良好的现象判断能力、灵活应变能力和局势控制能力招商人员应根据实师招商过程中的发生的各种变化，敏锐地抓住市场反馈信息，把握客户 的心理，做出对顶目招商有利的变化。招商人员应在招商准备工作过程中，了解对方的招展实情、并在时间上、心理优势占据主较佳的团臥精神招商是整体运作的，虽然整体顶目按业态的不同类别分至每位招商人员，但各个功能区的 招商成功与否

17、影响道整体顶目招商是否成功。5、招商人员培训培训就是通过理论和案例的学习，并参与实践，使其这到知识广I專、经验更丰富，能做胜 任招商工作。要建立招商人员培训的工作机制，既要全面规划，艮要切合实BMI作廿划，更要建立 严格规章制度。（三）招商准备工作1. 现场物资准备1）效果图（项目主体及分桥剖面）2）招商手册（色括项目简介及格项目内部结构及功能图）3）招商单张4）现场vi（手提袋、便签纸、水杯、小礼品等）5）招商细则（商户准入标准、条件极其他规呱）6）招商流程7）招商合同（租赁意向书、委托书、登记表、相关协议等）8）商业管理守则9）工作人员工作牌2. 相关文件准备1 ） 土地使用权证2）建设用

18、地规划许可证3）建设工程规剤许可证4）开工许可证5）租赁资格许可证6）产权清晰，无抵押、债权、债务关系穴、费用预算名目类别数量金额备注招商手册宣传份万差旅费实时报销xxxx等地的走访名片、文件夹、文具等销 售道具销售道具元销售、招商过程中的销售道具项目VI导视系统宣传元效果图（喷绘+KT板）宣传其他费用不确定开支，如招待费用总计万七、招商策划对客户毀别和目标客户的发掘对客户应有一般的通用沟通技巧方法，但是，不同功能的物流园区应根据客户各自不同的特点,在招商策略上和沟通技巧方法不尽相同。1、首先要进行的是客户甄别和目标客户的发掘。2、从各种渠道收集到的客户资料进行筛选，确定哪些是本顶目的潜在客户

19、。3、客户资料库的建立并将资料分类留存IH档。4、然后通过开展与客户的定向取络，适时传递项目最新进展信息，以使其保持对顶目的关注。5、全程把握客户投资心理及进驻意向，直至最终的编定。八、物流园区招商现场的包装与管理1、招商现场的包装与管理是招商过程中重点工作事顶，具有较强的针对性，是物流园区招商重2、招商现场劝能区的合理设计分布、装修、采光、布置。3、宣传林料、图片、画册的文案、设廿、展示、位置。4、模型台，光碟和视频演示的设廿、制作；以及放置、使用，音响和效果。5、迎宾、咨询、客服、招商人员的业务、商务礼仪、素质、培言、谈吐、气质的培训。6、物流园区企业形象、企业文化、企业理念的一个重点展示

20、窗口。7、招商现场的管理。8、对来宾产生直接影响和展示效果，促进招商成助效率。九、物流园区招商推广1、在具体的招商推广过程中，需对一部分客户重点推广。2、物流园区广告的发布区域亦应具有较强的针对性。3、选择当地主流媒体、物流行业杂志同时要考虑客户群相关行业杂志和媒ft作为广告宣传的重点 载体。4、举办各种不同形式的招商会、物流园区顶目推介会，5、通过与相关行业怵僉、商会合作的方式,向相关企业推介物流园区顶目。6、有选择地参与国内国际影响较大的物流行业活动、展览会、论氐，以提升物流园区知名度。7、提升物流园区形象，同时考虑节约招商推广成本及实现园区招商效果。十、招商策划方案应适时调整。1、物流园制定的招商策剤必须切实可行。2、目标客户的确定必须准确。3、加强与客户沟通,客户的眼进工作必须持续。4、客户的信