城市开发规划

1、城 市 开 发 概 述城市开发：是以城市土地使用为核心的一种经济性活动， 主要以城市物业（土地和房屋）、 城市基础设施（市政公用设施与公共服务设施）为对象， 通过资金和劳动的投入， 形成 与城市功能相适应的城市物质空间品质， 并通过直接提供服务，或经过交换、分配、 消 费等环节，实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标城 市 开 发 的 必 要 性1）是城市社会经济发展的需要城市具有规模经济和集聚效益，大量的经济活动和人口向城市集中，城市开发活 动为社会经济活动提供了发展空间2）城市结构和功能的更新的需要a）物质建设性置换包括从非城市物业（农田）转换为城市物业（居住区），也包括将城市的危房

2、、旧房拆除，代之以新的建筑物。这些活动为政府和开发商带来了 显著的经济意义。b）功能性置换即对城市一部分物业的使用功能加以调整c）土地级差收益性置换城 市 开 发 规 划城市开I发概况城 市 开 发 的 类 型1） 新开发与再开发新开发：将土地从其他用途（如农业用途）转化为城市用途的开发过程； 再开发：城市空间的物质性置换过程，往往伴随功能变更的过程新开发分为四种方式：a）外延式有两种形式，第一种是“摊大饼”，如北京；另一种是轴线发展（沿交通 轴发展），如兰州的双轴、合肥的三轴b）跨越式其一是卫星城，如上海的“一城九镇”；二是组团式，主要有产业分工、重大基础设施建设和城市地理条件限制所引起，如

3、南通c）聚合式城市功能区和组团的聚合，如蚌埠城区与机场地区的关系d）内涵式开发将建筑更新后转变用途或经改造后提高效用，集约化发展 新开发和再开发的时空分布规律：从城市生长期到成熟期，新开发活动递减，再开发活动递增；从中心区到边缘区， 新开发活动递减，再开发活动递增2）公共开发与商业性开发公共开发机构为政府，以公共利益为取向，通常开发的是公共空间，被称作第一 性开发，在城市开发中起主导作用。商业性开发为房地产开发公司，以自身利益为目标，通常开发的是非公共空间, 称作第二性开发3）功能区开发的分类按开发区的主要功能，分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开 发等形式4）其他开发类型分类从开

4、发过程看，可分为土地开发和建筑物业开发两种类型。土地开发通常称为“七通一平”城市开发概述 城市开发的类型城市开发规划城市开发概况城 市 开 发 的 经 济 特 征城 市 开 发 的 空 间 经 济 特 征城市开 发的时 间经济 特征的 公 共 干 预市 场 机 制 的 缺 陷a）水平的空间经济特征土地的基地属性、土地的区位属性可达性：空间联系的便利程度，主要与城市的道路系统和交通网络有 关。可达性对城市开发活动的影响表现在两个方面：首先，不同的开发活动对可达性的需求程度不同，因此即使相同的区位，不同的开发活动 的土地经济效益不同；第二，各种开发活动的土地经济效益对可达性 变化敏感程度不同，一般

5、经济效益高的往往较敏感。区位的外部性：指各种土地利用的空间集聚而产生的相互影响，包括 积极的和消极的两种可能。 功能上具有互补性的城市活动的空间集聚， 使土地利用效益上升， 成为空间集聚的积极效应，如住宅区和商业区。功能上具有排斥性的城市活动的空间集聚，是土地利用效益下降，称 之为空间集聚的消极效应，如有噪声的工厂使周边住宅的价格下降。 当边际收入量等于边际产出量时，边际收益为零，总收益达到最大。详见p568图及说明b） 垂直的空间经济 接近地面层可达性最高，适于零售活动。垂直区位也有外部性，在零售活动之上，往往是办公、居住，租金也随之降低a）建筑物的经济寿命b）再开发时机a）外部效应：社会的

6、某一个体或群体的行为影响到其他个体或群体 的利益，包括积极和消极两种可能后果b）公共设施c）价值准则d）合成谬误e）市场垄断公共干预的方式政府的作用表现在金融政策、物质建设、规划管理三方面城市开发概述 城市开发的类型城市开发的经济特征城市开发的公共干预城市规划体系包括：规划法规、规划行政、规划运作城 市 开 发 规 划城市开发概况城市规划 中 的 开I控制1）区划奖励2）规划单元开发3）特别区划4）开发权转让1）经济作用机制2）法律作用机制3）行政作用机制城市开发的主导力量随着市场经济体制的不断完善，原先政府经营投资的领域越来越多的引入了市场机制，但政府仍然是城市开发的主导力量，土地是政府调控

7、经济社会发展的重要手段。两个层面：总体目标和具体目标城市开发的目标和任务1）总体目标：a）确保城市的永续发展b）确保城市开发的最佳效果2）具体目标：要落实到城市空间的某一部分城市土地开发的对象：具有一定开发潜力和开发价值的土地城市土地开发的结果：城市建成区面积的增加；建成区功能的提高和基础设施和生态环 境的改善城 市 土 地 开 发城 市 土 地 开 发 概 述城市 土地 开发 的类 型1）通过围海、围湖造地等方式2）将废弃、闲置的土地平整开发3）改变原有土地的使用功能（主要是农田）4）对衰落的城市中的区域进行新投资或建设前三种是将非城市用地开发为城市用地， 也称为“生地”变为“熟 地”，后一

8、种是城市土地再开发利用城市 土地 开发 的特 占八、1）城市土地数量的增加与质量的提高2）基础设施和公用事业的完善，生态环境和景观的改善3）城市空间结构、社会结构和经济结构的改变城市开发概况城市土地开发的对象 城市土地开发的结果 城市土地开发的类型 城市土地开发的特点城市土地开发的目标： 是土地开发的经济效益、社会效益、生态效益最大化，实现公城 市 土 地 开 发 概 述平、效率和环境的统一，保证人口、资源、环境和社会协调发展城 市 开 发 规 划城 市 土 地 开 发城 市 土 地 开 发 模 式城 市 土 地 开 发 的 原 则1）生态先行原则城市土地是自然地理的综合体，必须有利于保护自然

9、生态环境，不能破坏土 地的生态平衡2）规划先行原则城市土地开发必须按照土地规划的要求进行，城市土地开发是实现城市发展 规划的重要手段，而城市土地开发规划又是进行城市土地开发的依据。3）立体开发原则应实现土地的集约利用，地下空间与地上空间的合理规划，最大限度的发挥 其功能，实现内涵式发展，同时又要因地制宜，保证土地的永续利用4）整体原则城市土地开发必须是对城市土地的整体利用，维护和保障城市的整体利益和 公众利益1） 城市土地综合开发（房地产综合开发） 包括土地开发、基础设施开发和房屋开发三部分2）城市土地成片区域开发指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设后，进行土 地的

10、经营活动。这里的开发建设分为两个层次：一是“七通一平”，二是建设配套的各类服务设施经营活动指：在开发建设后，转让土地使用权，出售或出租地上建筑物和经营公用事 业（如有偿供电、供水、供气等）这种方式一般以政府行为为主，具有相当大的面积，现已成为城市新区开发和旧区改 造的主要方式之一，常常具有明显的专业功能指向3）城市土地的项目梯度开发指依据原有城市功能、适应用地结构的重新组合、利用土地级差效益而改变土地低效益利用的一种开发活动。分为以下几种方式：详见p666a）以点连片，相对集中开发b）以点带面，滚动梯度型开发c）以项目为契机，分片开发城市土地开发效益及评价城市土地开发效益是由生态环境效益、经济

11、效益、社会效益综合构成的城市开发概况城市土地开发概述I城市土地开发模式城市土地开发效益及评价將城市土地资产真正按照资产经营的一殷愎理进行经営，考虑土地资产的 保值和增值，是近年来才得到认真研究和实施的.它是随着我国社会主义市场 经济体制的不断完善经营城市理念建立起来以后才提岀来的.其重要的标志 是我国各地建立起了城市土地诸备制度和机构。城市土地经营：指在市场经济条件下，政府以土地所有者代表的身份，用经营手段运作 土地资本，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化城 市 开 发 规 划城市I 土 /地开发城 市 土 地 资 产 经 营城 市 土 地 经 营 的 重 占 八、1）城

12、市规划和功能的优化是提升城市土地经营效率的基础在计划经济是时代， 政府对土地的控制手段是计划和审批；在市场经济时代,控制手段是土地利用规划和城市规划。因此，应加强对规划的编制和研究， 充分发挥规划对城市土地的调控作用。2）建立统一协调的土地经营机构是城市土地经营的前提应当成立以市政府主要负责人为领导的城市土地部门，对各部门进行协调； 设立隶属政府的土地专营公司，将土地按商业运作3）严格执行建设用地供应控制是城市土地经营的关键 严格执行土地利用总体规划，控制增量建设用地供应量4）健全和完善城市土地交易制度和土地市场是城市土地经营的重要平台城市土地收购储备制度：是指城市政府依照法律程序，运用市场机

13、制，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对通过回收、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、 整理并予储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度土地收购储备制度土地储备机制运行模式有三个主要环节构成：1）收购包括以下几种形式：征用（将集体用地转为国有用地）；回收（将两年内未使用、或违法使用的土地收回）；收购（将使用功能不合理的土地购回）；置换（土地使用权的置换）2）储备对收回的土地开发或者储备3）出让以招标和拍卖的方式出让城市开发概况 城市土地开发城市再开发：对城市已开发的地区进行具有一定规模的更新改造的开发活动城市中心 区的再开 发1）对人的

14、活动空间的重视2）商业与旅游开发3）调整功能，发展创智产业4）居住区与社区改善5）历史建筑的保护与城市历史文化保护城市开发规划城市再开发 城市空间城市工业区1再开发城市工业区再开发的常用模式：1）工业区转化为知识创新区2）工业区转化为现代服务业3）工业区改造为居住区4）普通工业区升级为都市工业区城市工业区再开发：把城市内部的纯粹制造工业区改造转换为其他属性的功能用地，这 种转化既可以是一般制造业升级为都市工业或高新技术产业的功能升级，也可以是一般 制造业转化为现代服务业的功能升级时 序 规 划方 法城市空间开发的时序规划，是一种动态的规划手段，是把空间开发的诸多因素： 开发面积、高度、现金流量

15、和时间序列有机结合起来，在综合评价城市的历史发 展进程、正视城市发展现状和科学预测未来城市发展规模和定位的基础上，按照 时间轴的形式，确定不同历史时期所对应的城市空间立体开发和资金投入的规 划，它是对空间和现金流量按照时间序列所作出的城市空间全面开发规划。1、循序渐进逐步发展2、长期规划，超前设计，计划投资，及时开发3、合理安排建设与改造的次序4、协调发展在时序规划的方法上，有定性评价和定量评价之分。定性评价多用于最初评价阶 段的分析，是定量评价的必要补充。与定性评价相比，定量评价在城市开发时序 中运用更广泛、结论更精确。规划方 法选择 的要求1、力争使用定量为主、定性为辅 的评价方法2、运用动态的观点，贯彻永续发 展观3、时序规划是在三维规划的基础 上发展而来的，是对三维规划的补 充和发展城市开发概况 城市土地开发 城市再开发时序规划城 市 开 发 规 划城市 空 间 I开发 时 序城市开发