邓州时代国际项目

1、时代国际项目一 项目简介 2二 宏观形势分析 2三 邓州当地房产形势分析 3四 主要竞争对手分析 9五 客户分析 12六 时代国际项目分析 15项目简介项目名称：时代国际项目地址：邓州市北京大道与雷锋路父汇处开发单位：邓州远东企业发展有限公司建筑形态：高层、物业类型：住宅、主宣传语：白马之畔邓东门户规划设计：广东启源建筑工程设计院有限公司建筑单位：河南四建股份有限公司总占地面积：38亩总建筑面积：150000平方米绿化率：51 %容积率：4.6主力户型：浪漫两房、温馨三房、宽敞三房宏观形势分析1、国家经济形势分析2014年年初李克强讲话时指出，中国经济增长已进入从高速到中 高速的 换挡期”，2

2、015年第一季度中国经济增长放缓，同时房地产投 资增速降低，成为拖累经济发展的因素之一，有些经济发展学者指出，国家下一步会继续利用房地产的发展来保证经济的增长。2、房地产政策和对房地产行业的影响国家出具了 3.30政策来刺激房地产发展，近期一线城市房价有部 分回升，二线城市房地产价格趋于稳定，对于政策反应较慢和库存压 力较大的三四线城市和部分二线城市， 房价依然处于下跌趋势，同时 部分城市销量在5月出现小幅度反弹之后，六月形势依然不容乐观。三邓州当地房产形势分析3.1城市发展与宏观经济形势概述；邓州市享有中原天府，丹水明珠之称。总面积2369平方公里，辖28个乡镇 （街、区），邓州市总人口 1

3、88万，其中城市人口 40多万。邓州地处豫西南、 湖北交界部位，位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角附近， 起着承东启西的“桥梁”作用。1988年11月17日，经中国国务院批准，撤销邓县，设立邓州市（县级）， 由南阳代管。2004年省政府批准邓州市享有全部 省辖市经济及社会管理权限， 为经济单列市。2011年被省政府确定为十个省直管试点县市之一。2014年全面由河南省直管。3.2城市经济数据那州市GDP走势图（亿元）邓州市宏观经济 整休发展势头穗 定，但经济总童增 速目前较慢.从图中可以石岀 2012年f邓州市国内生产总值突破2801Ztc±关同比增长10.29%年均增

4、幅1281%届然邓W市藍体经济一直呈现积扱向上的发展态势邓刑市人均可支酉瞰入走势图但是目前总量仍较2012年GDP对比参考数据域市国民GDP城镇人均收入南阳市2367 亿19543那州市285.4 亿18056St阳市2450 亿17348从上图可以看出，邓州经济总量较地级市南阳和襄阳都偏低， 但是人均可支 配收入处于中等水平。3.3城市发展规划;城市CBD商住发展向东.其他产业集聚閘北两向发展：邓州市新城区建设 主要集中在东咅啲东一环*人民路、北京大道、廊路圉合而成的东部区域及遒 路沿线周边，而老城区湍河以北片区南环路以南片区则为规划建设当中的邓州 市产业桑聚&城市CBD商住中心发展

5、向东.其他产业集聚区将发散至南北两 向,城市区域规划发展思路滴晰。3.4城市交通情况;那州市地处豫、郡、陕三省交通聽赴,瘙技铁路、2 0 7国迨贵穿全境.距韶不 足5。公里的圍阳、缱.老河口三个飞机场和通江达海的河口码头.构成了那 州的立体奁適网.邓州境内有国道丄条梶連公路工条*省级道路5条.国逍泾5&65公里.高 速公踏5 5,2公里=最新消息郑州到重庆万通高铁站将在邓州设置站点，邓州在未来几年可能进入有高铁的日子。3.5小结近年来那州市域市建设发展迅速，城区规创和建设井然有序整体经济呈现 良好的发展态势各项宏观经济数据指标呈现利好向上的发展势头f经济活力较 &.持续向好的宏

6、观经济，人均收入和消费的不断提高为房地产市场的发展莫 是市场基础.3.6邓州房地产市场发展;第一阶段：2001年-2005年：“起步发展”阶段.第二阶段：2006年至2007年厂高速发展“阶甌第三阶段；2008年皮经济危机影响邓州楼市受到一宦程度的冲击，楼市 调 整和业内洗牌悄然迸行.第四阶段：09年后，恢复性增长阶段.随看09年楼市"回暖”的出现，楼市再 次强劲反弹.与以往不同邓州的房地产业已由以前的”纯高速成长期”向”恢 复性增长期“转变楼市竞争加剧.第五阶段：口年后二次提速期口随着国家政策关予全济结构的调整，urns推 逬服务业发展，大力推逬城镇化逬程城市区域发展将进一步优化商

7、业及住宅 地产进入第二次繁荣阶段。第六阶段；14年末，以价换量阶段；以东滨华苑2600价格打响了邓州房地产公开降价第一枪，邓州 房地产从此开始明暗争相降价，抢夺客户。3.7邓州房地产价格表现年份200720082009201020112012201320142015（预测）房价160018002400300035003700400035003000房价增长12.533.3325.016.65.718.11-12.5幅度（%0%0%7%| 0%-14.29%i嘈长比2013年上半年邓州市商品住房均价达到了近4000元/亦的高位,环比上涨8.11%,裔品房均价増速较快.房地产市场发展异常火爆.52

8、010 ,新城区土地供给曲恃控制严厉，商品住宅市场供不应求但价 格仅维持在27OOJ1OOS/时之间；遥入遊年之后 趣城区商品房简湘備 旅至4000元/眄2013年的宏杰第一城均价在 4500左右，好一点的位置和楼层价 格高达5000元，但是进入2014年随着国家宏观调控慢慢深入三 四线城市，邓州房价只涨不跌的历史也被打破，房价进入下跌周期。同时可以看出，国家调控房地产时间从 2011年大规模开始， 一线城市和二线城市房价上涨趋势受到影响，2013-2014年出现不同程度下跌，2015年开始出现局部转好的迹象，由于邓州位 于4线城市（或者叫五六线城市），三四线城市对政策反应具有 滞后性，201

9、3年邓州房价不仅没有出现下跌，同时出现上涨， 但是同时要看到， 2015 年，随着 3.30 政策的出台，一二线城市 房价出现局部上涨，部分稳定，同时， 4 线城市对政策反应的滞 后性， 4线城市房价依旧开始下跌。3.7 邓州当地政治环境国家出台的 3.30 新政，真正落实到三四线城市，需要时间， 就像银行房贷利率根本没有优惠， 还是保持基准利率上浮 20%，这给 大部分农村客户带来的还是经济上吃力。 这边小开发商过度开发， 政 府管理不严，导致小开发商房价偏低，对正常开发商利润造成影响， 对我们项目冲击不小。四 主要竞争对手分析4.1 财富置业南阳财富置业有限公司 （以下简称 “公司”） 成

10、立于 2006年 10月16日，是 河南宛西制药股份有限公司的控股子公司， 国家房地产开发一级企业资质。 公司 总部位于宛西制药南阳总部，现有员工 200 余人。公司设有房产营销部、 工程技术部、材料设备部、 物业管理部、成本管理部、 财务管理部、综合管理部、规划设计部、商业运营部等部门，主要从事房地产开 发与销售、建材销售、商业管理、酒店管理、家政服务等业务。自成立以来，公 司依托宛药集团资源优势， 内强素质，外树形象，向管理要效益， 以项目为平台， 诚信经营，打造财富置业自身品牌，努力实现 “营造精品社区，改善人居环境； 提升城市形象，创建品质生活 ”的企业使命。近年来，公司先后成功开发西

11、峡财富世家、 邓州财富世家、 邓州财富名家等 一系列精品小区， 产品在项目区域市场始终处于一流行列， 连续多年被南阳市住 房和城乡建设委员会评为南阳市房地产开发先进单位， 所开发的小区荣获南阳市 政府 园林小区”、河南省园林单位、河南省物业管理示范住宅小区等优秀称号。 目前，上缴利税已位于南阳市 400余家房地产公司的前三名。选择财富，拥有幸福。财富人正以饱满的工作热情、务实的工作作风、诚信的职业操守和追求完美的精神，致力于把财富置业打造成为南阳区域市场讲诚 信、重品牌、尊重客户、回馈社会的一流品牌房产企业。014-04U4 29河商皆长囱伕瞠莅临我顶目锁祭-OA- 16-邓州时窗掠天下顶 目

12、 军行开工奠基卿礼佼式.04.05-中共中央政策研究室原副H怪、中国国际经济交痂中心馆劳副理爭长郑断玄桂II缶我项目讽亲简评；该企业是国有控股公司，具有政府背景，资金实力充裕，在邓 州开发楼盘有，财富世家，财富名家，财富家天下，财富书香人家等; 该企业在邓州具有很好的口碑，是实力品牌，也是邓州销售风向标之 一，即使行情不好，也有很多客户愿意选择它，因为相信它的品牌4.2东正皇马2011年4月，中国东正基业控股集团（简称东正集团）将旗下多家项目公司进行整合重组，正式成立集团公司。东正集团是以金融、地产、酒店、实业为 一体的跨行业经营的集团公司，自 2007年开始运营以来，集团内部管理日趋科 学规

13、范。目前集团运行两大平台即控制平台和运营平台，确定了金融、地产、酒店、实业四元鼎立”的战略方针，短短6年内成功运作了 20万平方米唐河东正 雅典阳光水岸阳光式会所住宅，2.5万平方米的超4星级唐河东正蓝湾国际酒店， 15万平方米唐河东正和美国际、和美步行街住宅商用一体化的城市综合体，26万平方米邓州东正皇马国际、皇马国际广场顶级商住综合生活街区，30万平方米邓州东正香溪美地城市新中心高档住宅，26万平方米邓州皇马观邸景观式阔 景华宅，260万平方米邓州东正中央新城，25万平方米东正M OCO新世界， 被 誉为南阳地产界的一匹黑马。公司目前土地储备资源丰富，储备土地包括了高档 住宅、大型商业综合

14、体、酒店等多种功能用地，为集团的可持续发展奠定了坚实 的基础，东正将以更完善的集团体系深耘辉煌的未来。集团旗下全资或控股公司河南东锋房地产开发有限公司南阳市嘉阳酒店管理有限公司南阳市和美物业服务有限公司河南正瑞商业管理有限公司2007年4月：东正集团前身东锋置业公司注册成立。2008 年 10 月：20万川唐河东正雅典阳光项目隆重开盘。2010年8月：嘉阳酒店管理公司成立。2010 年 12 月：15万卅唐河东正和美国际项目举行隆重的奠基典礼。2011年4月：整合各项目公司，正式成立中国东正基业控股集团。2011 年 10 月：2.5万卅超四星级唐河东正蓝湾国际饭店正式营业。2012年4月：2

15、6万卅邓州东正皇马国际项目隆重奠基。2013年9月：南阳市区、唐河、邓州三地四个大型项目共计收储土地1300余亩。2013 年 10 月：30万卅邓州东正香溪美地项目隆重奠基。2014年6月：26万卅邓州东正皇马观邸项目隆重奠基。2015年6月；25万平方米东正M OCO新世界开盘，简评；东正集团虽然在邓州是进入较早的开发商之一， 但其名声确是 臭名昭著，在皇马国际规划楼盘中肆意加盖，造成高达 8的容积率, 大大降低小区舒适度，开发商为了金钱泯灭良心，根部不顾及业主。同时也不得不佩服皇马国际的营销能力，虽然名声很差，但是该团队营销能力很强，非常舍得广告费的投入,在邓州确是坑了一批老实人。4.3

16、星河湾总占地面积：60亩总建筑面积：150000平方米2014年杀出的一条黑马，售楼部高大上，最大的优势是紧靠着 在建的湿地公园,紧邻邓州唯一湍河，称为居住舒适的小区，再加上 该楼盘价格均价在3300元，销量还不错。4.4总结其他规模不一的开发商邓州也非常多，楼盘总数估计在50个左右，一个小小市级有如此多楼盘项目，可谓供给大大过剩，5年都难消化完，竞争激烈，而且偏远楼盘和无证小开发商价格偏低，对我项 目稍有影响。五客户分析5.1购房者来源分析已购房客户区域分析已购房客户区注：大区域来源以城乡客户为主f市区中以南区纺织厂和北区居民居多匚2013年前邓州市区周边乡镇返乡置业系列2系歹飪2014年年

17、末后己购房户型及面积分析:F1.:t h I注：A其中82%的客户主要选择110平米以上的110-127平米的三房（10%客户选择140平米左右的四房，8開客户1490-110平米的两鳳乩三房星客户的主要选择.分析：随着城市化进程的加快，邓州开始城中村改造项 目，城市居民买房需求下降，同时随着农村收入增加，农村 进程买房比例不断提升，返乡置业的比例也大幅度提升。同 时购房面积以三房为主。5.2购房目的已购房客户目的 I/购房客户口的注；自用型比例占据绝对比例客户特征区域来源由城市转向农村面积选择以110 卜居多，100平方左右最佳户型选择三方为主，一房为辅5.3客户分析总结;随着，邓州房价不断

18、下跌，投资买房客户占比已经趋近于0,买房主力也从城市转向了农村客户，买房目的也多是自 用或者婚房的刚需为主， 三房为主的形势依然未改变， 同时， 农村客户受教育程度低，并不真正了解大产权和小产权的区别，而且经济能力有限，因此只关注 价格，刚需客户想买 小 三房的现房。六时代国际项目分析6.1项目进展情况项目一期共有462套，主要户型87平两房,102平三房,130平三 房一期开始于2013年8月份开始销售，正值邓州房地产最繁荣时期， 一期有代理商负责销售，开盘当月销售达到近70%,至今一期基本完 成，剩余不足40套，销售均价在3500左右，同时一期也即将交房， 与2015年10月交房。个人认为一期销售较好，一方面是位置好，另 一方面是赶上了邓州房地产一片打好的形势。二期500套左右，主要户型98平小三房，116平大三房二期于2015年1月开盘，此时正值4线城市房地产形势恶化，购房 者观望态度浓厚时期，二期至今开盘 5个多月，销售不足70套，开 盘均价3600，后期看销售情况不佳，即使进行了调价，销售还是慢， 最大的问题还是工程进度，从置业顾问反馈得知，很多着急买房的客 户要小户型的现房，二期工程进度慢，看看就走了，损失不少客户