商品房买卖合同注意事项讲解学习

1、商品房买卖合同注意事项根据目前市场碰到的商品房买卖合同中，普遍存在争议的条款及注意事项，先总结一下几条，大家可以参考一下。1、签合同前先查看政府相关部门颁发的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设 工程施工许可证商品房销售预售许可证及营业执照；交房前应查看住宅质量保证书、住宅使用说明书及消防 安全合格证。2、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、 房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。4、面积。预售商品房的面积应以平方米为

2、单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响， 房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用（除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的）9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费，10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。11、其他条款或当事人约定的条款。12、注意开发商的广告是否和

3、合同上所要求的一致13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重 义务，日后无法履行14、对于付款延期，付款延期的违约责任，可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。15、商品房质量，与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等；对于房屋交付使用时， 其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定；对于违约条款要明确到具体情况。对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准；防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准：即开发

4、商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何 管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。提示：主要查看六证、两书、一照，这关系到产权过户问题。对于面积的计算方法：精品文档精品文档1、设计为入户花园、空中花园等建筑形式与阳台相似的均按阳台投影面积的一半计算面积2、与阳台相连，设计或实际建成为放置空调机等设备的构筑物，不计算面积3、落地窗、凸窗、飘窗等，其规划设计及现状均与楼地面处于同一水平标高的，计算面积4、 公摊面积的计算，高层公摊系数一般在0

5、.180.26之间：多层公摊系数在 0.110.16之间。5、 国家规定商品房的面积误差不得超过3%。6、 面积差异应对实际面积与合同标明的面积的误差作出详细的规定，以免交付使用时， 对于误差面积的核算方式与开发商产生 纠纷。千万不可仅以“多退少补、按实际面积为准”一笔代之5、新房住房维修基金全国统一标准2%!提示: 对于面积主要注意公摊面积的计算，及公摊面积的比率，公摊具体包括那些。违约责任与解除合同的约定1、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算（小心开发商写成：按购房全款的万

6、分之三承担 违约责任等相关文字）2、对于交房日期、办理相关证件的具体日期一定要用肯定的语气，不得使用大概可能等含糊的语句，具体的日期必须约定好， 如违约又如何，双方可以协商，写在补充条款里面。3、双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到合同或补充协议的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发 商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。 同时， 也可约定开发商限期更正或修复， 如在规定的时间内达不到约定的标准， 购房人可以单方解除合同。并同时约定合同解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计 算的方法。提示：对于违约的条款，一定要说明具体的违约事件及违约金额等相关违约条

7、件，不要倾向于开发商给予您补偿多少，而要您 解决此问题的实际问题。签订认购书以及购房合同时应注意的事项了解商品房预售合同购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。购买者在购买预售的商

8、品房时应把握好以下几个重要环节：一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件城市房地产管理法对商品房预售的条件作出以下规定：1、已经交付了全部土地使用权的出让金， 取得了土地使用权证书。 拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件， 在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。 购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。2、持有建设工程规划许可证。 此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划， 领取建设工程规划许可证后才能开工建设。3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，

9、并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明 （在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。二、了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、

10、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国城市房地产管理法虽然对商品房预售的条件和 程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响， 房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房

11、还是生产用房或其他。7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。8、房地产权属登记义务。9、物业管理条款。10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。11、其他条款或当事人约定的条款。购买现房的注意事项下面说说购买现房应注意的事项：一、注意房地产开发企业出售商品房的条件2001年 4月 4日，建设部发布了商品房销售管理办法该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和

12、施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或 者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未 竣工商品房。符合商品房销售条件的， 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的， 订立商品房买卖合同时， 所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商

13、品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容（一）当事人名称或者姓名和住所 ;精品文档（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合

14、同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约 定的按以下处理原则处理：1、面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%），据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出 3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差 比在 3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面 积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含 3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超

15、出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。签订认购书流程签定流程你在选好房源， 谈妥价格后， 便是该去签订认购书了， 这个时候还得交付一定额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关 文件交给你，并讲清项目进展情况。认购书主要内容包括：1. 认购物业；2. 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3. 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4. 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。精品文档在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放签约须知，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能 顺利签定购房契约，其内容包括

16、：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说 明、缴纳有关税费的说明。签订购房合同流程及注意事项签定合同签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决 的重要根据和凭证。 所以，在签合同之前， 您需要仔细查验发展商的资格和 "五证"（ 即计委立项可行性研究的批件、 规划许可证、 土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证） ；如果是现房 , 根据规定，发展商已经不需要再办理 "销售许可证 " ，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权

17、的初始登记，办理房屋产权证。您一定要看清楚发展商的房 屋产权证是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应， 但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不 要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制 定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。 （ 注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在

18、交付了定金之后，随着对该房产项 目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下， 购买者可以终止协议，拿回定金。签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环， 购房者务必重视。 请一个律师为您作顾问是非常必要的， 签约的具体过程如下：1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止 协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括 认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。2、签完认购书后，售方应

19、给购房者发放签约须知，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费 的说明。3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括：（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；（2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；（3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；（4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；（5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；（6）产权登记和物业管理的约定；（7）保修责任；8）

20、购房人使用权限；9）双方认定的争议仲裁机构；10）违约赔偿责任；11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述 要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批 准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的 主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标

21、明项目位置时，一定要具体、明确，如XX市XX 区XX街XX号XX花园XX号楼XX层XX房。近年来，购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符，或因价格有诈，或因交付太迟等等，给购房者带来了一定的财力和精神 上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马 上签字，使合同失去了它应有的作用。近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士。首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。你可以要求开发商 出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用

22、证、建筑许可证、施工许可证及商 品房预（销）售许可证，也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实 地察看，你可以放心地签订正式的商品房买卖合同了。在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以 防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关 键条款。尤其是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不 符时的索赔办法和赔付金额。目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局

23、和河南省建设厅共同监制的商品房买卖合 同。正式的商品房买卖合同由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款，选 择条款，协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须 在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。 精品文档如何退定金对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多 买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题

24、，购房人 是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况 下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、 订购、 预定等方式向买受人收受定金。 如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定， 对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条 款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多

25、购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就 像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到 房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取 回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？二、定金的法律规定。到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：合同法、担保法、担保法司法解释、商品房 买卖合同纠纷司法解释。部门规章有：商品房销售管理办法等。中华人民共和国合同法第一百一十五条对定金问题 规定如下：给付定金的一方不履行约定的

26、债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定 金。中华人民共和国担保法第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履 行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。中华人民共和国担保法司 法解释第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的， 无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为

27、订立商品房买卖合同担保 的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的商品房销售管理办法规定：“符合商品 房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收 费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部 门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月 15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合

28、制定了北京市商品房认购书格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实 际上是对合同法、担保法、担保法司法解释、商品房买卖合同纠纷司法解释等具体法律法规的具体化。该认 购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起 日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款 （ 本款约定的期限为协商签约的起始时限， 而非终止时限 ） 。第六条规定： 认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相 关条款， 但双方未达成一致意见， 自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过 _日的， 本认购书自动解除； 双方也可以协商 解除本认购书。 出卖人应当在本认购书解除之日起 _日内将已收取的定金退还认购人。 从以上的法律规定及具体行政措施我们 可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同 时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行 为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定 金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定 的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不