国有土地使用权转让中受让方有哪些需注意的法律风险

1、国有土地使用权转让中受让方有哪些需注意的法律风险？本文由作者向无讼阅读供稿，转载请注明作者和来源 实践当中，通 过招拍挂等形式以出让方式取得国有土地使用 权后，由于各种原因需要 对土地使用权进行二次流转，这就 是我们通常所说的国有土地使用权的 转让。本文将根据物 权法、房地产管理法及城镇国有土地使 用权出让和转 让暂行条例等法律法规的规定，就转让过程中作为土地 使 用权的受让方可能涉及的重点法律问题、存在的相关风险作 简要解 析。一、土地使用权转让的法定条件风险 根据城市房地产管理法的相关 规定，土地使用权转让的 法定条件包括积极条件和消极条件。若相关条 件不具备时， 则不能对该土地使用权进行

2、转让。积极条件是： 以出让方式取得土地使用权的， 转让房地产时， 应当同 时符合两个条件： （ 1） 按照出让合同约定已经支付全 部土地使用权出 让金，并取得土地使用权证书；（2） 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投 资总额的 25% 以上；属于成片开发土地的， 形成工业用地或 者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应 当持有房屋所有权证书。 消极条件是：只要涉及下列情形之一的土地使用权，土地使 用权不得转 让：（ 1）以出让方式取得土地使用权的， 不符合 上述积极条件的； （ 2） 司法机关和行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权 利的

3、； （ 3）被依法收回土 地使用权的；（ 4）共有房地产， 未经其 他共有人书面同意的； （5）土地使用权或地上建筑物、其他附着物所 有权有争议 的；（ 6）未依法登记领取权属证书的； （ 7）法律、行政 法规 规定禁止转让的其他情形。 那么，如果在转让的时候不具备上述 条件的，是否影响合同 的效力？最高人民法院关于审理涉及国有土地 使用权合同 纠纷案件适用法律问题的解释 第 9 条规定， “转让方未 取得 出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起 诉前 转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的 人民政府同意转让 的，应当认定合同有效。同时， 最高人 民法院关于审理房地产管理

4、 法施行前房地产开发经营案件 若干问题的解答 第 8 条规定， “转让 时转让方已取得土地使 用证，但投资开发尚未达到出让合同约定的期限 和条件，如 没有其他违法行为的， 经有关主管部门认可， 同意其转让 的， 可认定转让合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地 使用 权转让登记手续。”因此，当转让行为不符合上述条件， 且无法在相应 期限内补救的，土地使用权转让合同应当会被 认定为无效合同。故土地 使用权受让人在签订转让合同前， 应当充分了解该土地是否符合法定转 让条件，以免因合同无效或者土地被收回而遭受巨大损失。二、土地出让金是否合法并足额支付的风险 此问题涉及的是土地使用权 出让合同履行

5、中的关键条款，当 土地出让金的约定不符合相关规定或未 在约定的期限足额 支付的，土地使用权出让合同将会被解除，从而导致 转让合 同的无法履行。根据最高人民法院关于审理涉及国有土地 使 用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第 3 条的规定， “如果土地出 让金低于订立时当地政府按照国家规定确定的 最低价， 该土地出让金 条款无效。 ”此时，出让方既可以选择 主张对方依订立合同时当地政 府按照国家规定确定的最低 价支付出让金，也可以选择按订立合同时的 市场评估价格支 付。如果受让方不同意补足土地出让金，则出让方有权 请求 解除合同。房地产管理法第 16 条、城镇国有土地使用 权出 让和转让暂行条例第

6、 14 条、第 21 条规定，土地使用 者应当在签订 土地使用权出让合同后 60 日内，支付全部土 地使用权出让金。 逾期未 全部支付的， 出让方有权解除合同， 并可请求违约赔偿。另外，国土 资源部、国家工商行政管理 总局联合制定的国有建设用地使用权出让 合同第 37 条 也做了相同的规定。因此，土地使用权转让合同的受让 方在 签订合同前，必须调查清楚土地出让金的价格及其支付情 况。三、转让价格是否合理并如实申报的风险 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 26 条 规定： “土 地使用权转让价格明显低于市场价格的， 市、县人 民政府有优先购买 权。 ”国务院关于加强国有土地资产管理 的

7、通知 同时规定： “国 有土地使用权转让， 转让双方必须如 实申报成交价格。土地行政主管 部门要根据基准地价、标定 地价对申报价格进行审核和登记。申报土地 转让价格比标定 地价低 20% 以上的，市、县人民政府可行使优先购买 权。” 实践中，由于国有土地使用权转让双方规避税费等原因而签 署 “阴阳合同”，对外“阳合同”中约定的转让价格过低， 从而违 反相 关规定，导致市县人民政府行使优先购买权而受让人无 法取得土地的风 险产生，也可能会由于偷逃税款等行为被追 究相应的法律责任。因此， 合理的转让价格约定及依法如实 申报将是受让方避免上述风险的必要条 件。四、是否隐瞒土地上权利负担的风险 在土地

8、使用权转让过程中，转让人 可能会因自身利益而不充 分披露或隐瞒转让土地上存在的权利负担，这 些权利负担会 在客观上直接影响受让人取得土地后的相关权益。1、是否隐瞒拖欠建设工程款。土地使用权转让时，基本上 都存在地上 建筑物（包括在建工程及竣工工程等） ，如果转 让人在转让土地使用 权时故意隐瞒有关工程款拖欠的事实， 则可能会使受让人成为偿还转让人拖欠工程款的义务人。 合同法第 286 条规定：“发包人未按照 约定支付价款的， 承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包 人逾期 不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外， 承 包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法 院将

9、该工程依 法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍 卖的价款优先受偿。 ” 据此规定，承包人在实现工程价款优先 受偿权时，可能会将房地一体通 过协议折价或申请拍卖的方 式优先受偿工程款。2、是否隐瞒税费缴纳情况。转让人可能会存在土地上拖欠契税等税费，还有可能出现因土地延迟开发而需要交纳的大 额土地闲置费。3、是否隐瞒在建商品房预售情况。商品房的预售，涉及到合同的履行状况及后期交付等问题，若被隐瞒，则存在潜在 权益受损的可能性。4、是否隐瞒设定抵押权。根据我国法律规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物一并抵押。 物权法 第 191 条规定： “抵 押人经抵押权人同意转让抵押财产的， 应

10、 当将转让所得的价款向抵押 权人提前清偿债务或者提存。转 让的价款超过债权数额的部分归抵押人 所有，不足部分由债 务人清偿。抵押期间抵押人未经抵押权人同意的， 不得转让 抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此， 若转让人隐瞒抵押权，则抵押权人作为优先权利人在实现权利时，将存在受让人可能无法获得土地权属的风险，或需要 通过代偿债务取得 土地使用权而导致交易风险加大。5、是否隐瞒设定租赁权。根据“买卖不破租赁”原则，土地使用权在租赁期间被转让的，受让人不可解除承租人的租赁 权，土地使用权及地 上物仍由承租人使用。实践中，有些转 让人在转让土地使用权前与第三 人签订一份长期的租赁合

11、同，收取大量租金，然后隐瞒租赁事实与受让 人签订转让合 同，收取高额转让费，使得受让人虽获得土地使用权却长 期 无法使用，遭受巨大损失。 同时，承租人还拥有“优先购买权”， 其 若在土地使用权转让合同签署后主张优先购买权，受让人 同样有可能无 法获得土地使用权而导致损失发生。五、是否办理土地使用权变更登记的风险 我国现行立法对不动产物权变 动采取的是登记生效主义，即 土地使用权的转移以登记为要件。如物 权法第 145 条规 定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与 的，应当向 登记机构申请变更登记”；城市房地产管理法 第 60 条 规定， “房地产转让或者变更时， 应当向县级以上地方人民政

12、府房产 管 理部门申请房产变更登记手续”； 城镇国有土地使用权出 让和转让 暂行条例第 25 条第一款规定，“土地使用权和地 上建筑物、其他附 着物所有权转让，应当依照规定办理过户 登记。 ”因此，土地使用权 转让双方在签订合同后， 应当持土 地使用权出让合同、土地使用权证、 土地使用权转让合同， 向土地所在地的市、县国土部门申请办理变更登 记手续。需要明确的是，未办理变更登记手续的，不影响转让合同的 效力。但在 实践中，若不及时办理变更登记手续的，当转让 人为了追求不正当利益 而将该土地使用权多次转让的，将导 致受让人无法取得土地使用权的可 能。如最高人民法院关 于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用 法律问题的 解释第 10 条就规定， 在转让合同有效的情况下， 多个受 让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：1.已经办理变更登记的受让方取得土地使用权；2.均未办理变更登记， 已先行合法占有的受让方有权请求办理变更登记；3.均未办理变更登记，又未合法占有，则先行支付土地转让款的受让 方有权请求 办理变更登记； 4. 合同均未履行，则依法成立在 先的合同受让方有权请 求办理变更登记。对于未能取得土地