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1、最新资料 ,Word 版，可自由编辑！】项目投资分析2.2. 几种投资方式的对比总结 3、房地产投资比较 分类物业的投资比较分析 城市高档住宅的物业的比较分析 3.2. 分类物业的案例及比较分析 写字楼 商业用房 高档公寓 3.3. 别墅和高档公寓的比较分析 4、别墅项目投资收益分析 4.2. 几个重点 - 别墅项目的投资比较分析 京润水上花园 -1 2、国内现行的投资方式比较分析2.2. 几种投资方式的对比总结银行存款1-2%无保本，流动性好低回报、获利低国债3-4%很小风险不确定因素多。长期持有略高于 银行存款股票5%（假定按 20 倍市盈 率购入，即便 100%盈 利用来派息）股价可能大

2、幅波动， 公 司可能倒闭， 使股票一 钱不值股价有上涨空间， 流通 性好风险大， 对公司和 股票真实价值很 难判断期货5%-15%期货投资决定期价波 动的幅度较大涨落频 繁，风险很大期货交易采取双向交 易方式， 无论期货合约 价格处于上涨或下跌 都有盈利的机会风险大， 很难把握 投资交易策略黄金很难估计黄金回报率 要根据国际政治形势黄金投资风险不如股 票大，国际政治形势才 会影响黄金的贬值可以进行多种经营模式的投资风险较小， 低回报信托信托投资对于不同的投资范围回报不同信托投资的风险也是时高时低信托投资范围广泛信托市场不成熟房地产10%左右（假定不作按 揭），如按揭则更高房价可能波动， 有时可

3、 能租不出去回报率高，银行 按揭支持，价格 风险比股票小变现困难3、房地产投资比较投资物业内部收益率现金回报率特点风险写字楼12%左右%18%24%前 提投资金额大， 资金要%求 高，适合长期投资写字楼贬值的风险，商铺715%7%8%投 资金额较大， 租金需要%根 据业态的情况变化受到相关业态、 经济、环境交通等相关因素 影响较多高档住宅10%-15%10%-20%前 期投资相对少， 租金稳 定，市场供过于求，需求量较 小。 -激烈。3.2. 分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成 CBD 、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上 述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。富凯大

4、厦位于金融街核心区域，总建筑面积 11.9 万平方米，目前进驻的机构有中 国证监会等。我们选择其在售的 B座 15 层进行投资分析。（见下表） （1）、富凯大厦投资方案富凯大厦投资预算楼层B座15层户型整层面积B座15层2881.72 建筑平米单价B座15层RMB18779元/ 建筑平米总价RMB富凯大厦投资方式按揭付款方式最高六成七年（法人）总房款RMB首付 40%RMB60%房款RMB贷款额RMB（贷款额为万以上的数额 ）月还款：RMB480341.22元年还款RMB5764094.74元富凯大厦投资收益根据目前市场情况，富凯大厦租金应不低于USD23/m2.月（含物业费）建筑面积2881

5、.72 平方米净租金USD25/m2.月-USD3/m2.月（ USD3/m2.月为物业管理费）月净租金RMB550120.34元（美元: 人民币=1:8.3）年净租金RMB6601444.176元扣税（营业及附加税 5.5%）RMB363079.43元税后租金RMB6238364.75元（2）、租金回报年限估算? 一次性付款租金回报年限 =投资总额 / 年租金=总房价+契税+维修基金 +印花税/ 税后年租金=9 年? 按揭付款方式：最高六成七年租金回报年限=7年+税后首付-7年 （年租金-年还款额） /年租金=10.5 年? 月租金与月还款额月净租金： RMB550120.34元月还款： R

6、MB505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的 91.8%? 一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期 只比一次性付款晚 1.5 年。3）、租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭 , 四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金6238364.7466238364.7466238364.7466238364.746卖房收入净现金流6238364.7466238364.7466238364.746内部收益率 （IRR）11.528%总

7、现金回报 （ 不考虑时间成本 ）回报率9.944%租金回报率 2： 假设作按揭 ,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流（ 收入为正，支出为负 ）房款按揭款首付款租金+闲置费用6238364.7466238364.7466238364.7466238364.746年还款-6066408-6066408-6066408-6066408卖房收入按揭还本净现金流171956.7463171956.7463171956.7463内部收益率 IRR16.18%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）回报率16.05%可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租

8、金回报要明显高于一次性付款。（4）、可能出现的风险受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 变现困难，流动性较差（5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设将原租金 23US$/ 月/平米下调到 18US$/ 月/平米 将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10%；将原来的 5.5%营业及附加税调整为 17%房产税加营业税 将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降 10% 调整后的富凯大厦投资收益见下表富凯大厦投资收益根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2.月（不含物业费）建筑面积2881.72 平方米租金USD18

9、/m2.月月租金RMB430528.97元（美元: 人民=1:8.3）年租金RMB5166347.26元扣税（营业及附加税 17%）RMB878279.09元税后租金RMB4288068.17元假设空置或其他费用RMB428806.82元年净租金RMB3859261.3元（6）、考虑风险后租金回报年限? 一次性付款租金回报年限 =投资总额 / 年租金=总房价+契税+维修基金 +印花税/ 税后年租金=14.5 年? 按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限 =7年+ 首付-7 年 （年租金 -年还款额） /年租金=17 年考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多 2.5 年，面临的风险

10、较7）、考虑风险后租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭 , 四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金+闲置费用3859261.6693793654.2213729162.0993665766.343卖房收入净现金流3859261.6693793654.2213729162.099内部收益率 （IRR）4.625%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）回报率4.182%租金回报率 2： 假设作按揭 ,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流 （ 收入为正，支出为负 ）房款按揭款首付款租金+闲置

11、费用3859261.6693793654.2213729162.0993665766.343年还款-6066408-6066408-6066408-6066408卖房收入按揭还本净现金流-2207146.331-2272753.782337245.901内部收益率 IRR7.34%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）回报率8.26%可见考虑投资风险后，一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险。综合考虑风险 及投资回报情况，投资写字楼比较适合资金实力雄厚，追求稳定收益的长期投资者。业用房商业用房是一种最为常见的投资方式，但在北京市直到近几年才算真正的兴起。 20002003 年北京市已销售面积构成的比

12、例情况看， 2000 年至 2002 年北京市商品住 宅占商品房的比重在 90%左右，写字楼及商业用房占商品房的比重在 10%之间，其中 住宅销售面积的比例在 88%92%之间，写字楼在 5%8%之间，商业用房的比例在 3%4%。商业用房的销售比例偏少。2000 年-2003 年商业用房平均价格情况年份商业用房平均价格（元 / 平方米）2000 年116892001 年63162002 年95042003 年（1、2 月份）14000从近年北京市商业用房销售面积在不断增加，商业用房的价格在不断上升，供给 增加需求仍然旺盛。从投资的角度分析，商业用房增加，将不仅有利于房地产投资结 构的改善，同时

13、将拉动相关连的多个产业，将长期持续拉动经济增长和投资增长。同 时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理。但由于商业用房 和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性，因此商业用房的投资本身还需具备 一定的实业投资经验，对于一般的投资人来说具有一定风险。下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析。1）、左岸公社投资方案面积405建筑平米单价30710元/ 建筑平米总价RMB元按揭付款方式最五成十年总房款RMB元首付 50%RMB6218775元50%房款RMB6218775元贷款额RMB6210000元（ 贷款额为万以上的数额 ）月还款：RMB74064元年还款RM

14、B888768元根据目前市场情况，商铺租金为 USD22/m2.月建筑面积405平方米净租金182.6rmb/m 2. 月月净租金RMB73953元（美元:人民币 =1:8.3）年净租金RMB887450.8元扣税（营业及附加税5.5%）RMB48809.79元税后租金RMB838641元（2）、租金回报年限一次性付款租金回报年限 =投资总额 / 年租金=总房价+契税+维修基金 +印花税/ 税后年租金=15.4 年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限 =10年+ 税后首付 -10 年 （年租金 -年还款额） /年租金=18.6 年左岸公社的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭 , 四年后卖

15、出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金838627.02838627.02838627.02838627.02卖房收入净现金流838627.02838627.02838627.02内部收益率 （IRR）6.743%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）回报率6.151%租金回报率 2：假设作按揭 , 四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流 （ 收入为正，支出为负 ）房款按揭款6218775首付款-6467526租金 +闲置费用838627.02838627.02838627.02838627.02

16、年还款-888768-888768-888768-888768卖房收入按揭还本-3863510.7净现金流-6467526-50140.98-50140.98-50140.988523898.32内部收益率 IRR6.60%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）8373475.38回报率6.67%根据风险情况，富凯大厦租金应不低于USD18/m2. 月（不含物业费）建筑面积405平方米租金USD18/m2.月月租金RMB60507元（美元: 人民=1:8.3）年租金RMB726084元扣税（营业及附加税 17%）RMB123434元税后租金RMB602649元假设空置或其他费用RMB60265元年

17、净租金RMB542384元2）、租金回报年限一次性付款租金回报年限 =投资总额 / 年租金=总房价+契税+维修基金 +印花税/ 税后年租金=25 年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限 =10年+ 税后首付 -10 年 （年租金 -年还款额） /年租金=29 年左岸公社的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭 , 四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金+闲置费用542384.748533164.2073524100.4158515190.7087卖房收入净现金流542384.748533164.2073524100.415

18、8内部收益率 （IRR）1.820%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）回报率1.707%租金回报率 2： 假设作按揭 ,四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流 （ 收入为正，支出为负 ）房款按揭款6218775首付款-6467526租金+闲置费用542384.748533164.2073524100.4158515190.7087年还款-888768-888768-888768-888768卖房收入按揭还本-3863510.7净现金流-6467526-346383.252-355603.793 -364667.58428200462.008内部收益率 I

19、RR2.30%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）7133807.379回报率2.48%商铺投资具有投资金额较大，投资年限较高，商铺的投资在按揭贷款方面要优于 一次性付款。但商铺面临的主要问题是租金的不确定性，商铺由于受到业态的影响， 租金差异较大，对投资回报的影响也较大。1）、棕榈泉国际公寓投资方案棕榈泉国际公寓南靠 CBD ，北临燕莎商圈。紧邻第三使馆区，是外籍人士最为集 中的区域。该项目以三居室为主， 目前一期 174 套三居室几乎销售完毕， 剩余不足 15 套。两 居室也只剩余 7 套。主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高级管理人员。我们选择其总价最高的四居室 （364.4 平方米

20、）进行投资分析， 该户型的公寓出租 价格定在 4000 美金/ 月。按揭方式六成十年。棕榈泉国际公寓投资方案面积364.4 建筑平米单价15087/ 建筑平米总价RMB5753748元贷款额度4602998首付款1150750月还款29142.38还款总额6994170.87支付利息2593111.93根据目前市场情况，商铺租金为 USD11/m2.月建筑面积364平方米净租金90rmb/m2. 月月净租金RMB32901元（美元:人民币 =1:8.3）年净租金RMB394810元扣税（营业及附加税 5.5%）RMB21715元税后租金RMB373095元1）、租金回报年限一次性付款 租金回报

21、年限 =投资总额 / 年租金 =总房价+契税+维修基金 +印花税/ 税后年租金=16 年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限 =10年+ 税后首付 -10 年 （年租金 -年还款额） /年租金=20 年2）、棕榈泉国际公寓的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭 , 四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款-5753748租金373095.8431373095.8431373095.8431373095.8431卖房收入5753748净现金流-5753748373095.8431373095.8431373095.8431612

22、6843.843内部收益率 （IRR）6.484%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）7246131.372回报率5.935%租金回报率 2： 假设作按揭 ,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流 （ 收入为正，支出为负 ）房款-5753748按揭款3452248.8首付款-2393559.168租金+闲置费用373095.8431373095.8431373095.8431373095.8431年还款-484548-484548-484548-484548卖房收入5753748按揭还本-2183180.062净现金流-2393559.168-111452

23、.1569-111452.1569-111452781内部收益率 IRR6.50%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）3124759.31回报率6.89%3）、考虑风险的情况下根据风险情况，棕榈泉租金应不低于 USD9/m2. 月（不含物业费）建筑面积364平方米租金USD9/m2.月月租金RMB27191元（美元: 人民=1:8.3）年租金RMB326289元扣税（营业及附加税 17%）RMB55469元税后租金RMB270820元假设空置或其他费用RMB27082元年净租金RMB243738元4）、租金回报年限一次性付款 租金回报年限 =投资总额 / 年租金=总房价

24、+契税+维修基金 +印花税/ 税后年租金=24.5 年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限 =10年+ 税后首付 -10 年 （年租金 -年还款额） /年租金=30年5）、棕榈泉国际公寓的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭 , 四年后卖出，房价下降 10%年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款-5753748租金+闲置费用243738.3312239594.7796235521.6683231517.8卖房收入5178373.2净现金流-5753748243738.3312239594.7796235521.66835409891内部收益率 （IRR

25、）1.693%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）6128745.779回报率1.591%年份20032004200520062007现金流（ 收入为正，支出为负 ）房款-5753748按揭款3452248.8首付款-2393559.168租金+闲置费用243738.3312239594.7796235521.6683231517.8年还款-484548-484548-484548-484548卖房收入5753748按揭还本-2183180.062净现金流-2393559.168-240809.6688-244953.22249026.33173317537.738内部收益率 IRR1.67%总

26、现金回报 （ 不考虑时间成本 ）2582748.517回报率1.92%公寓的投资风险北京市高档公寓比较适合的投资户型是 200 平方米以下。但随着市场供应量的持 续增加，近年租金水平已经较以前下降许多高档公寓租金水平下降主要是供需增长比例严重失调。以亚运村地区为例， 2001 至 2002 年两年之内， 亚运村地区高档公寓以平均每年 7 至 8 个项目的速度推出， 每年 会增加 5000 套左右的房子待租。加上原有的待租房源，目前该地区就有近 1.2 万至 1.5 万套公寓待租。 而实际需求数量可能在 5000600 套左右， 市场的供需比例决定了 高档公寓租金价格的必然下滑。针对 IT业高收

27、入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和 IT 行业的普遍不 景气而丧失了大量的租客。进入中国的外籍公司日益趋向本土化，具有高档租赁需求 的外籍公司员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地 大了，不少外籍人士转租普通公寓甚至普通住宅，高端公寓越发难以出租。3.3. 别墅和高档公寓的比较分析投资物业内部收益率现金回报率特点风险高档公寓5-10%5-10%前期投资相对较少， 近年租 金下降较快市场 -激烈，收益下降很快 而且大户型的公寓投资价值较小别墅10-15%20%前提投资相对较大， 租金相 对稳定别墅市场 - 相对激烈4、别墅项目投资收益分析4.2. 几个重点 -

28、别墅项目的投资比较分析面积： 411 平米，租金： 26.6 美金/ 平米，单价： 3680 美金/平米京润水上花园投资预算面积411建筑平米单价30544元/ 建筑平米总价RMB元京润水上花园投资方式按揭付款方式最高七成二十年总房款RMB元首付 30%RMB3766075元80%房款RMB8787509元贷款额RMB8780000元（ 贷款额为万以上的数额 ）月还款：RMB63170元年还款RMB758040元京润水上花园投资收益根据目前市场情况，京润水上花园租金为USD25.5/m2.月建筑面积411平方米净租金USD25.5/m2.月月净租金RMB87150元（美元: 人民币 =1:8.

29、3）年净租金RMB1045800元扣税（营业及附加税5.5%）RMB57519元税后租金RMB988281元1）、租金回报年限估算一次性付款租金回报年限 =投资总额 / 年租金=总房价 +契税 +维修基金 +印花税 / 税后年租金 =13.2 年按揭付款方式：最高七成二十年租金回报年限 =20 年 + 税后首付 -20 年 （税后年租金 - 年还款额） / 税后年租金=19.4 年2）、租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭 , 四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流（收入为正，支出为负）房款租金988281988281988281988281卖房收入净现金流988281988281988281内部收益率 （IRR）7.873%总现金回报 （ 不考虑时间成本 ）回报率7.084%租金回报率 2：假设作按揭 , 四年后卖出，房价上升幅度 0年份20032004200520062007现金流 （ 收入为正，支出为负 ）房款按揭款8787508.8首付款-3916718.208租金+闲置费用98828198828