旧城改造项目计划方案要点

1、#*旧城改造项目要点一、几个关键名词1. 拆迁成本:拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、 搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算 到还建面积的平米单位。2. 定向摘牌:拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以 自己拿到。3. 拆赔比:新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建 比，是拆赔方案的核心。深圳一般是 1日0.8,还有拆一赔一。4. 丈量、确权:对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详 细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土 地用地手续，房屋产权证等），经过业生、开发商、 政

2、府部门的三方 确认，备案，作为拆迁赔偿依据。5. 村民股份公司: 村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面, 熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、 确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾二、补偿方式拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主 货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。1.实物:实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积， 按照计算标准进行 补偿。2.货币:货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有 房屋建筑面积进行货币补偿。3.实物为主货币为辅:实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主， 再辅

3、以相应的货币 补偿不全接受实物补偿的拆迁者。4.货币为主实物为辅:货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款， 对于 拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位 建安成本价购买房屋。三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式：市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全 根据村民意愿。2.有条件市场化拆赔:采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔。3.准政策方案一：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿,但建房时间界定仍由规划国土部门界定。4.准政策方案二:完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿,但建房时间界定由集体股

4、份公司。5.完全政策拆赔:若政府能够保证落实“有效界定建房时间”（即界定合法违法的标准）和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。（政府强势，I西部城市）备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。如果侧小于维护两规，应选择准政策方案1 ”，但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。四、拆赔比“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。一般政府政策会有指导拆建比。在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1: 0.8左右，成熟旺区更高。村民一般要求拆一赔一。项目拆赔比框架结构房1:1.2混合结构房1

5、:11.赔偿方式1 ）阶梯式的拆赔比以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换,180-300 补偿 90%，300-400 补偿 80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。（实践中的最佳方式。2）首层赔偿商业私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按还可1:0.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅, 以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理2. 鼓励搬迁1 ）鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生 活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。2）在政

6、府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10% ； 配合丈量安置搬迁，奖励10%；（房屋货币补偿金额）3. 安抚村民 1）居民组建物管公司: 居民最担心的是社区里面有物业管理费， 担心生活成本增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就 业机会商铺返还。2)商铺返还: 低层可以做商铺，返利给居 民，统一管理、统一经营，把安置区的 低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由 水电公司来处理。以现状赔偿。4. 以现状赔偿: 对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分 有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。六、设定拆赔方案的关

7、键 1旧城改造区域的普遍现状特点违章私房普遍：产权关系混乱:面积超标严重:建筑强度大:业主来源复杂:建房形式多样： 2.设定拆赔方案的关键 1)查帐:拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。！拆迁改造之前，再次 所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿 2)确权:确认建筑合法、非法的标准：关键是界定美房时间。但在实施中由于 界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等 问题。I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。3）可行性: 七、旧改项目关键点： 1.拆迁进度: 旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定, 否则则难以预计项目的进度和竞

8、争策略的制定。2.规划方案: 容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。3.拆赔方案: 村民和开发商的利益冲突，涉及 到拆赔比、现状建筑合法和非法的 判别。4.经济测算: 保证项目开发的市场可实现性。八、旧城改造对于开发商的挑战“城中村改造有很多 历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。“开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。“不但利润微薄,而且工作相当繁琐复杂。困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地；城中 村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如 土地、房产、产权现状严格细化。对物权法理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有 相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难 题。最大的难题就是村民的补偿问题。村民们