房地产纳税评估26项指标测试

1、房地产纳税评估 26 项指标测试一、地产评估特征：1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指 标失效。（例如：销售收入变动率无意义）2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特 性政策熟悉的基础上。3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成 规定动作和自选动作相结合的体系。二、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（财税【 2010】121 号）（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2

2、、一些具体项目的扣除解读四、土地使用税时间1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186 号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未 约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城 镇土地使用税。2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【 2008】152 号文件： 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止 房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应 截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。五、26 项评估测试指标1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率 =（ 营

3、业税 +城建税 +教育费附加 +土增税 +企业所得税）本期收入x 100%2、售房收入营业税测试A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站x均价x5%B、理论缴纳数据=（预收账款期末数-预收账款期初数+本期营业收入） x 5%C、实际缴纳营业税第一，若B vA，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。实际是销售面积 比对；第二，若C vB，则可能虽然计入预收账款或者营业收入， 但是未按照规定缴纳营业税。 以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽 然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。本测试同样适用 于企业所得税的收入。3、其他应付款变动率测试（

4、预警值：超过20%或者绝对值较大）其他应付款变动率 =（其他应付款期末余额其他应付款期初余额）+其他应付款期初余额X100%第一，售房收入在“其他应付款”挂账，不计收入，是地产 企业最经常的违法问题； 第二，其他应付款定金（国税函发【1995】156 号文件）；第三，其他应付款代收款项；A 、营业税（实施细则第 13 条、国税函【 2004】69 号）B、企业所得税（31号文件第5条）C、 土地增值税（国税发【2009】91号文件第28条） 第四，其他应付款大额借款，尤其是向老板借款，往往 可能是非法预售；第五，其他应付款借个人款项，也可能是接受虚开发票 资金链条的需要。第六，其他应付款个人（

5、真借钱） ，如果有民间借贷， 查看支付的利息是否有正规发票，如果没有正规发票，一是 不允许在企业所得税前扣除，二是要代扣代缴个人所得税。（国税函【 2009 】777 号）4、销售佣金倒推收入测试A 、企业支付的销售佣金：来源于销售费用明细账B、企业支付销售佣金比率：来源于代销合同C、测算销售收入=销售佣金*佣金比率D 、当年售房收入 =（预收账款期末余额预收账款期初余额 营业收入）分析：如果dvc,贝y很可能是企业隐瞒已经销售的收入未 上账。5、视同销售收入测试A 、营业成本：来自企业所得税纳税申报表B、存货变动=（期初存货十本期开发成本-期末存货）分析：如果 A=B ，正常；如果，A &g

6、t; B,则可能虚增成本，结转成本不准确；如果A v B,则可能存在企业存货减少应视同销售收入的情 况；第一，借：应付账款，贷：开发产品（工抵房） 第二，借：营业外支出，贷：开发产品（实施细则第 5 条） 第三，借：应付股利，贷：开发产品（国税函【1997】387号）第四，借：长期股权投资，贷：开发产品 企业所得税（三个原则） 、营业税（财税【 2002】191 号）、 土地增值税（财税【 1995】48、财税【 2006】21 号）、契税 （财税【 2012】4 号）、个人所得税（国税函【 2005】319、 国税发【 2008】115号、国税函【 2011】 89 号） 思考：如果企业“工

7、抵房”根本不记账呢？（比对销售部门 销售明细表与财务部门销售明细表，并现场查看楼盘）6、未完工年度所得税测试 适用类型：单地产项目处于未完工阶段A 、理论应纳企业所得税 =（预收账款期末数预收账款期初数）X（预计计税毛利率 5.6% 土地增值税预征率理论 收入费用率5%） X 25%例如：预收账款变化数为 1 亿元，预计计税毛利率为 20%， 土地增值税预征率为 2%，则应纳企业所得税=1亿元X 7.4% X 25%=1850 （万元）B、假设实际缴纳企业所得税 =500万元。分析：A > B,且超过1350万元之多，企业可能存在少计未 完工收入，或者多计费用，或者预提土地增值税，少缴企

8、业 所得税的情况，具体要进行结构性分析。7、毛利率测试适用类型：完工年度测算A、毛利率=（营业收入营业成本） +营业收入X 100%；（营 业收入取自纳税申报表第 1 行，成本取自第 2 行）B、理论毛利率预警值，一般在 20% 40%之间，中位30% , 不同楼盘不同地域可能会差别很大，例如商业项目与住宅项 目差别很大，应选用适当的测算指标；分析：如果A vB，则可能存在少计收入，或者多列销售成本。应当进一步做结构性分析，看毛利率过低究竟是什么原 因。8、完工年度企业所得税测试 适用类型：单地产项目处于完工阶段A、理论应纳企业所得税=（预收账款期初数X （中位值30% 预计计税毛利率）+（营

9、业收入预收账款期初数）X （中位值 30% 5.6% 土地增值税预征率期间费用理论数 值 5% ） X 25% ；B 、实际应纳企业所得税 分析：假设理论应纳企业所得税 =2000 万元，而实际应纳企 业所得税 =500 万元，则说明企业很可能少计收入， 多计成本， 多计费用，应做结构性分析。9 、开发费用测试管理费用率=当年管理费用+（期末预收账款一期初预收账款十营业收入）X 100%一般该指标如果超过 4%，应该重点分析；销售费用率=当年销售费用+（期末预收账款一期初预收账款十营业收入）X 100%一般该指标如果超过 4%，应该重点分析；财务费用：地产企业财务费用，一般应为0，如果财务费用

10、有数据，就要严格审查，看是否将开发贷款利息未计入开发 间接费用，从而多列期间费用，少缴企业所得税。 完工标准：（一）竣工备案材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已经开始投入使用； （三）初始产权证明。 摘自国税发【 2009】31 号文件第 3条。国税函【 2009】342 号文件；国税函【 2010】 201 号文件。10、开发成本测试A、 理论销售成本=实际取得土地使用权所支付的费用+ 该开发产品类型建安成本平均单价x建筑面积x（1十前期工程费与土建成本比率十基础设施费与土建成本比率+公共配套设施费与土建成本比率 +开发间接费用与土建成本比率）销售率；B、实际销售成本=企业所得税纳

11、税申报表第 2行；分析：如果AvB,企业有可能多列成本。要结合造价书等 资料进行复核分析。11 、单位建安成本测试A、建安成本平均单价B、企业单位建安成本=开发成本之建安工程费*建筑面积分析：该指标是成本中最重要的指标，如果企业B >A数额太大，则说明企业可能多列建安成本少缴税款。12、开发成本项目比例测试A 、前期工程占建安成本比率（ 3%9）B、基础设施占建安成本比率（5%12% ）:基础设施占建安成本比率大大超过行业区间值，经约谈和实地核查，发现将 公共配套设施费计入基础设施费，并且将支付的代收款项发 票列入，导致多列成本偷税。C、 公共配套占建安成本比率（5%10% ）:如果公共

12、配套设 施费占建安成本比率高于区间值，有可能是“不配比结转成 本”，即将已经完工但是应当由未完工成本对象应该分摊的 公共配套设施费，全部列支。D、 开发间接费占建安成本比率（6%10% ）:开发间接费用占建安成本比例过低，有可能是将应当资本化的现场经理部 人员费用列入期间费用，从而少缴企业所得税； 思考：企业愿意列入期间费用，还是开非间接费用？13、建安基本指标比对 房地产建安成本构成（要建立各地自己的区间指标）A、桩基工程（如有）：70100元/平方米；B、 钢筋：4075KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合 160300 元/平方米；C、 砼：0.30.5立方/平方米（多层含量较

13、低、高层含量较高），合 100165 元/平方米；D、砌体工程：60120元/平方米（多层含量较高、高层含量 较低 ）；E、抹灰工程：2540元/平方米；F、 外墙工程（包括保温）：50100元/平方米（以一般涂料 为标准， 如为石材或幕墙， 则可能高达 3001000 元/平方米；G、 室内水电安装工程（含消防）：60120元/平方米（按小 区档次，多层略低一些） ；H、屋面工程：1530元/平方米（多层含量较高、高层含量 较低 ）；I、 门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为 0.250.5 平方米 （与设计及是否高档很大关系 ,高档的比例 较大）,造价 90300 元/平方

14、米， 一般为 90150 元/平方米， 如 采用高档铝合金门窗，则可能达到 300 元/平方米；J、 土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30150元/平 方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高） ；K、地下室（如有）：增加造价40100元/平方米（多层含量 较高、高层含量较低 ）；L、 电梯工程（如有）：40200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100 元/平方米；M、人工费：130200元/平方米；N、室外配套工程：30300元/平方米，一般约为 70100元/平方米；O、 模板、支撑、脚手架工程（成本）：70150元/平方米；P、塔

15、吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的 58%：约 6090 元 /平方米；Q、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房） ： 3050 元 /平方米；R、 检测、试验、手续、交通、交际等费用：1030元/平方 米；S、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）： 以上各项之和 *10%=90180 元/平方米；T、 设计费（含前期设计概念期间费用）：15100元/平方米；U、监理费：330元/平方米；V、 广告、策划、销售代理费：一般30200元/平方米，高 者可达 500 元/平方米以上；14、拆迁补偿费真实

16、性测试A 、净地出让与毛地出让？B、拆迁补偿费与拆迁办信息核对C、一二级联动与拆迁补偿费核对 第一，土地增值税； （国税函【 2010】 220 号） 第二，营业税； （国税函发【 1995】549 号） 第三，企业所得税；15 、发票流向查询 抽查企业取得的发票在税源综合系统中发票流向是否相符，此方法较为有效。16、预提费用测试A 、公共配套设施允许预提，但是绿化工程不允许预提。B、报批报建费用的预提是否有相关文件支撑，是否符合相 关标准？C、是否有预提的土地增值税在企业所得税前扣除？ 应交税费一应交土地增值税，是否有贷方余额？ 该贷方余额是否在企业所得税前纳税调增？D、土地增值税清算时，不

17、允许有任何预提费用在税前扣除。E、出包合同的10%，是总合同，还是分合同F、预提土地成本：是否经主管税务机关同意？预提土 地成本是否合理？17 、可售面积测算 总建筑面积：来源于建设工程规划许可证 。 总可售面积： 预售许可证面积，并进行修正。 公共配套面积：对照销售合同 ；31 号文件第 17 条、第18 条、第 33条政策，如果企业无法证明归全体业主所有， 则属于产权未定，要加入可售面积计算单位工程成本。 拆迁还建面积： 重点检查， 拆迁还建面积是否列入预售面积， 如果未列入预售面积可能会导致单位成本变小。 按揭跨年度面积：考察当年只收到首付款的售房面积，计算 可售面积时是否按照 30 %

18、配比计入；（配比原则的体现） 。单位工程成本=总开发成本*总可售面积A 、拆迁补偿房屋面积一定要计入可售面积，不能既不计收 入，也不计成本；B、公共配套设施专题（31号文件第17条、18条）C、车位问题（31号文件第33条）18 、固定资产变动率测试固定资产变动率=（期末固定资产一期初固定资产）+期初固定资产X 100% ；一般该指标如果正负超过 20%，应重点分析。A、如果增加超过20%，则考察企业是否有开发产品转固，如果有，要在转固次月起开始缴纳房产税。 （国税发【 2003】89 号文件）B、如果减少20%，则考察企业是否将不动产固定资产对外 销售、抵债等项目，此营业外收入是否纳税。C、

19、如果固定资产是因为报废损失从而减少，则考察是否根据总局 2011 年第 25 号公告履行专项申报程序。 19、应收账款变动率测试应收账款变动率=（期末应收账款一期初应收账款）+期初 应收账款X 100% ；一般该指标如果正负超过 20%，应重点分析。A、应收账款增加20%以上，为异常，地产企业一般不会出 现有大量赊销。应重点考察应收账款户是否属于企业股东等 关联关系，是否为低价销售。B、应收账款减少20%。应重点考察是否有利用“应收账款”贷方发生额挂账收入的现象。20、其他应收款变动率测试其他应收款变动率 =（期末其他应收款期初其他应收款）+期初其他应收款X 100% ；一般该指标如果正负超过

20、 20%，应重点分析。A、如果增长20%以上；地产企业是现金饥渴企业，一般不应当出现大量的其他应收 款，如果有大量其他应收款，应考察是否借给了股东或高管 超过 1 年，如果是应扣缴个人所得税。 （财税【2003】158 号、 财税【 2008】83 号）B 、如果减少 20% 以上，或者出现其他应收款负数余额；尤其要关注去年期末数和今年期初数据的核对，以及是否出现 负数。21 、应付账款变动率测试应付账款变动率=（期末应付账款一期初应付账款）+期初应付账款X 100% ；A、 如果应付账款变动率低于5%，结合应付账款具体数据， 看是否有连续三年未付款的应付账款，是否需要调增应纳税 所得额？B、如果应付账款变动率大于 20%，则考察应付账款对应的成本是否有发票。一般来说未结算工程款对方又开具发票为 异常情形，应进一步调查发票的真实性。案例：某公司应付账款居然没有户头，企业自称自己也说不 清楚欠谁钱了。到税务局检查其代开的发票，发现该发票票 面开具时间为 2009 年 10 月，而这种票 2010 年 6 月才从上 级领会，显然为虚开。22、短期借款变动率测试短期借款变动率=（期末短期借款一期初短期借款）+期初短期借款X 100% ；一