产业地产的策划工作要点及定位模型

1、产业地产的策划工作要点及定 位模型作者:日期:产业地产的策划工作要点及定位模型产业园区全程策划系统理论:项目中注入思想、植入灵魂、定位策划+概念设计+营销策划三位一体才是全程策划，才能在赋予生命，才能让一个项目具有独一无二的地位。项目前期策划的主要工作 1-1、产业发展环境分析 1- 2、市场深度调查研究1- 3、项目投入产出概算 1 - 4、总体规划设计配合11-71-5、目标市场定位分析 -6、产品组合规划建议 、新农村建设专题研究1-1产业发展环境分析合理的产业方向选择和产业规模定位，将决定项目的成败。其中，项目综合开发如何与“新农村建设”有效结合，充分挖掘区域自身的产业优势，实现“农民

2、转型创业”的突破，是项 目开发的关键。产业发展环境分析主要从国际、国内、区域等不同角度，以全方位视野分析该项目周边主导产业等行业的现状和发展前景，探讨项目“以业兴城”问题。此阶段预计工作时间12个月，相关内容包括：项目相关产业的国内外产业格局、现状及发展前景分析；环渤海区域产业发展趋势分析 ；项目所在城市及周边特色产业调研及市场供需情况分析；本项目可供选择的产业（行业）建议；本项目相关产业开发运作的基本思路。1 -2 市场深度调查研究市场的深度调查研究是项目开发前期最为关键的一个环节。一般以项目为核心，重点调研项目所在城市的宏观经济环境、项目所在区域工业、商业物业和住宅市场的供求状况、同类物业

3、的现状及目标客户的购买心理、行为、需求特征,从而对项目进行 SWOT分析，为项目制定合理的产品开发策略和营销推广策略。此项工作主要通过信息收集、深度访谈、走访踩盘等方式，获取大量的一手资料，综合整理分析后，编写系统的市场调查报告，预计工作时间2 3个月。提交的报告主要内容包括：项目所在城市工业环境和发展趋势分析（产业布局、经营现状、未来规划 项目地块在城市发展中的地位、现状及前景；项目地块价值分析和未来城市发展规划研究；项目地块周边环境、综合配套设施情况调查；项目竞争格局及主要竞争对手、潜在竞争对手分析；项目所在城市宏观经济分析（人口、面积、国民生产总值、生活水平、消费习惯、购买 力、经济发展

4、前景等）；目标客户群分析（项目所在城市工业、商业、住宅消费力情况的分析和研究、目标客户 群的购买习惯与消费观念等）； 项目的SWO分析、发展战略分析。,只有投资财务指标初步估算可行，项1- 3 项目投入产出概算 项目投入产出概算是房地产开发前期投资决策的依据 目才具备真正进入前期运作的基础。该项工作主要有：项目建筑面积和投资费用估算、销售收入估算、投资财务指标概算、投资 风险分析、综合效益评价等。同时,还需与投资方进行深入沟通， 讨论项目建设的合理体量规模、 开发节奏，了解项目开发 各环节涉及到的各项成本与费用水平 ，研究成本控制办法，确定合理的投资利润率。 此阶段预 计工作时间1个月。1-4

5、 总体规划设计配合房地产项目开发前期工作中，有一项重要的技术性内容，就是委托规划设计单位编制项目 总体规划设计方案。从投资可行性分析角度看，总规方案更重要的作用在于，使投资方能得到符合市场需求的产 品形态和相对准确的建设规模数据 ，从而进行科学的投入产出分析，避免盲目决策，降低开 发风险。此项工作的具体进度由投资方安排 ，我公司的主要工作内容有： 提供国内同类可参照项目的研究资料 ，参与外出考察学习。 配合投资方考察34家规划设计单位，从中选定一家。 参与规划设计任务书的拟定和规划设计方案讨论，直至协助投资方确定 XX现代产业城项目总体规划设计方案。 H . . .H BH. . . .H H

6、. H H. H H. . . . H . . . . . . -» . . . .H i特别提示：总规确定的相关技术指标是撰写项目申请报告的数据基础，也 H H H H H H H HH HH BH H 1 5目标市场定位分析一旦规划设计单位选定并展开实质性工作，开发什么样的产品（档次、风格、理念）？工业、商业、厂房、仓储、专业市场、公寓住宅等不同产品的配比？这些产品是否能得到市场认可?等等一系列问题就成了项目开发决策的核心。而此时需要再针对潜在客户群，组织一轮全面、深入的目标市场调研和定位分析，以翔实、科学的数据支持产品研发和创新。此项工作将通过范围更广、内容更全面的市调，组织重

7、点客户专题座谈、相关产业发展、工业和商业地产专家研讨会等方式进行。预计工作时间23个月，提交目标市场定位分析报告，主要包括：目标市场细分特征与依据；目标市场竞争态势分析；目标市场主力客户群范畴分析 ；目标客户群消费心理、行为和需求特征分析；产品组合规划建议目标市场大客户访谈记录。1-6,预计工这是我公司基于市场详细调研后的产品定位、建筑设计、概念规划、开发周期建议作时间1个月,形成的报告主要内容有： 项目整体档次、产品功能和市场形象定位建议 项目产品竞争优势定位与分析； 项目产品属性及产品形态选择 ； 项目产品功能设置及创新建议 ；目标客户群的产品细节需求分析 ；项目配套设施及车位建议；项目景

8、观规划及特色建议；商业主题、建筑风格及对应产品形态研究 不同产业业态布局和产业组合建议 ； 项目招商策略建议；项目产品销售预测和价格体系分析 ； 项目开工节奏和分期建设规模建议。1-本项目与党中央、国务院号召的“新农村建设”结合紧密，如何借鉴学习国内各地“新农村建设”的优秀经验？探讨适合地方特色的开发建设模式，是本阶段需要重要研究的一大课题。 具体工作内容包括：各地“新农村建设”经验调查、外出参观考察地点建议；参与组织村民外出考察，提出本项目新农村开发建设思路。7新农村建设专题研究第二部分提交的两大报告文本纲要根据双方前期的初步沟通， 此次项目前期策划的主要工作成果是 ：提交两大报告：一是呈送

9、政 府部门的项目申请报告，该报告主要用于项目前期立项过程中，与政府领导和相关职能部门的正式汇报沟通；二是供投资方内部投资决策参考的项目策划报告。根据我国建设项目审批的规范要求和房地产项目策划的通用标准，现初步拟定两大报告文本的纲要目录：2 -1 项目申请报告（目录）、八-刖第一章1.1.21 .1.41 . 5项目开发理念和建设目标1. 6推荐方案及主要经济技术指标1. 7研究结论第二章项目提出背景和 SW） T分析2 . 1项目提出背景分析 总 论1项目名称及承办单位报告编制依据和原则3 本报告研究范围 -项目基本概况和拟建地点2 .22.2 . 5第三章3.13 .23.3第四章4.1项目

10、建设的必要性3项目建设的可行性项目SW) T分析 分析评估结论 市场调查与开发前景预测 基础数据调查 项目产业发展环境分析 项目开发前景预测项目开发思路和综合定位 项目建设原则2项目的市场形象定位项目的目标客户定位4项目新农村建设思路项目产业发展策略 4 .6第五章4.4.34.5.15.5.3第六章6.16 .26.36.46.56.66.6.8项目品牌发展策略 项目选址方案与建设条件 建设场址 建设条件 投资政策总体规划设计和建设规模-规划设计原则 总平面布置 新农村建设项目概念性设计 产业和商贸项目概念性设计 旅游服务项目概念性设计-生态居住项目概念性设计7基础设施规划 建设规模和建设分

11、期 第七章7.17.27.37.4第八章8.18.2.38 .第九章9.19.2环境保护、环境保护园区绿化消防节能开发运营管理和市场营销策略 项目开发运营模式 项目的营销策略 I项目的管理策略 4 项目的推广策略 项目实施计划和一期开发工作安排 建设期工作计划及进度安排近期开发工作安排 绿化、消防和节能9 .3当前存在的问题及困难第十章投资估算、资金筹措及使用计划10. 11 0.2 第十一章1 1.111.211.3附图：（包括项目区位图、地块现状图、总规方案图和概念性设计图等） 附件：（主要是与该项目有关的一些政府批文和可利用的优惠政策文件投资估算资金筹措及使用计划 综合效益分析 基本数据

12、 指标计算与评价 评价结论2-2项目策划报告（目录）绪 论第一章1.21.31.31.4第二章2.12.22.2.52.7项目概况及策划要求 .1项目基本概况和地块条件 本项目主要经济技术指标 政府的规划及要求 发展商目的和要求 项目策划主要任务 专项调研和市场分析 项目所在城市经济发展专项调研项目所在城市支柱产业专项调研 3 项目所在城市房地产市场专项调研 .4 本项目产业发展环境分析 本项目目标消费人群分析 本项目主要竞争对手分析 项目开发前景预测 市场调研结论 项目价值研究和定位综述 .项目地块核心价值研究 项目SW 0T分析项目在城市的功能定位 项目的市场形象定位 项目的目标客户定位

13、项目的案名主题建议 项目开发思路和发展策略 思想采购：可供借鉴的项目样本 定位方向：从环渤海区域发展寻找项目主题 项目新农村建设思路 项目产业发展思路 项目商业发展思路 项目住宅开发思路 2.6.82第三章3.3. 23 . 33. 43 .53.6第四章4 .14 .24 . 34.44.54.694.4.84.第五章5.15.25.35.45.第六章6 . 16. 26.3第七章7.17.7 .7.4第八章8 .8.8.38.3 第九章9 .19 .9.39.49.59 . 67 项目分期开发策略 项目品牌发展策略 项目运营管理策略 项目总体规划和设计建议 总规设计建议及要点 建筑设计建议及要点 景观设计建议及要点 主要产品形态和住宅户型建议 5 建筑节能和智能化系统设计建议项目营销推广策略综述 项目盈利模式分析 项目营销节奏安排 项目全程推广策略 项目投入产品概算和资金筹措 项目投资