某房地产开发项目全过程造价控制策划书

1、 某房地产开发项目全过程造价控制策划书 课程名称:工程造价全过程管理 学 院:建筑工程学院 专业年级:工程造价2011级姓名学号:周梦林(201110102184指导教师:邱宏 达 日 期:2014年 11月 10日目录1. 项目概况 12. 策划目的 13. 编制依据 24. 策划内容 3 4.1投资决策与可研阶段的造价控制 3 4.2方案设计阶段的造价控制 4 4.3施工图设计阶段的造价控制 4 4.4招投标阶段的造价控制 5 4.5施工阶段的造价控制 54.6竣工结算阶段的造价控制 75. 投资估算总表 86. 结论与建议 107. 参考资料 10某房地产开发项目全过程造价控制策划书 1

2、.项目概况该房地产开发项目位于昆明市郊, 土地面积 2000亩(约为 133万平方米 , 容积率 1.8,绿化率不低于 45%,该房地产建设为小高层住宅,地下二层(主要 用作车库和设备用房,框架结构,公建及配套设施面积不低于 3万平方米。 2.策划目的房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应 链长、 地域性强的特点。 造价控制是在经济层面上对开发成本的约束, 造价控制 的重点在于产品设计研发过程中的决策和建筑设计阶段, 造价控制的目标是以开 发项目的定位目标为工作依据, 充分体现节约成本,提高性价比的目标。 该房地 产开发项目的全过程造价控制与管理, 就是在投资决策阶

3、段、设计阶段、 建设项 目发包阶段、 建设项目实施阶段, 把建设项目的造价控制在批准的限额范围之内, 随时纠正发生的偏差, 以保证羡慕管理目标的实现, 力求在各个建设项目中能合 理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益,使该房地产运营商 获得合理利润,目标造价为比常规造价低 10%以上。在进行策划书编制的过程中, 应研究一下几点:第一, 应探索在社会主义市 场经济条件下的工程造价管理模式。 由于风险不能共担,显失公平, 承包商与业 主之间的利益冲突也必然加大。 因此, 探索市场经济条件下的工程造价管理模式 势在必行。 第二, 房地产建设的每一个阶段都存在造价控制, 各阶段的造价控制

4、 环环相扣, 这就要求我们建立一套科学完善的工程造价管理体系, 使工程的计价、 审查、确定、结算、决算制度化,规范化,系列化,并建立一套强有力的监督、 检查机制和奖惩措施。最后,要有效地控制造价,必须更新观念,将造价控制重 点转移到建设项目的前期阶段上来, 尤其设计阶段这个关键,未雨绸缪, 以取得 事半功倍的效果。全过程造价控制策划强调从项目全寿命周期造价管理的角度出发, 尽可能考 虑到所有预计发生的情况, 加强项目前期策划的力度与深度, 设计阶段周全考虑项目未来运营的需要, 提高设计的前瞻性与先进性; 为业主在项目实施期的各项 重大问题提供全面的决策信息和依据, 并充分考虑环境给项目造价带来

5、的各种风 险,进行风险管理;注重项目的总体目标、全寿命周期、项目组成总体性和项目 建设参与单位的总体利益; 项目策划,不是期望所有的问题都会被解决, 更多的 是在提出问题, 引起管理者进行思考,做好防范准备, 在以后的工作中去寻找答 案, 并通过对项目策划的讨论,为项目初期的工作理清一个清晰的思路, 确定项 目管理的共同目标。 造价的控制不是为控制成本而控制, 而是达到产品定位的品 质要求,以项目开发的最大收益为目标。3.编制依据(1可行性研究费国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行 规定的通知(计价格19991283号;(2 勘察设计费国家计委,建设部 关于发布 工程勘察设计收费管理规

6、定 的通知(计价格200210号;(3 环境影响评价费国家计委,国家环境保护总局 关于规范环境影响咨询 收费有关问题的通知(计价格2002125号;(4工程建设监理费国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与 相关服务收费管理规定的通知发改价格2007670号;(5云南省发展和改革委员会财政厅关于调整昆明市城市基础设施配套 费征收标准的批复(云发改价格(2009550号;(6建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2008;(7建筑安装工程费用项目组成(建标2003206号;(8云南省建设工程造价计价规则;(9云南省建筑工程消耗量定额(10云南省安装工程消耗量定额(11云南省建筑装饰工程

7、消耗量定额(12云南省建设工程措施项目计价办法(13云南省施工机械台班计价办法、(14 部分价格依据:来自于昆明市价格信息库, 昆明市市场价格或同类工程单方造价指标。4.策划内容4.1投资决策与可研阶段的造价控制房地产项目投资决策与可研阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控 制起着决定性的作用。 一个城市中的不同区位和地点对于房地产项目投资决策的 形成起着重要的影响作用:决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能, 公共 配套设施,居住人群的密集情况、流动性、职业特点来确定该项目的开以类型, 建设标准的档次,以及项目容积率、绿化率的确定,项目主要设备的选用等;而 这些都关系到工程造价的高低。项

8、目决策与可研阶段的产出是决策的结果, 投资决策阶段对下程造价的影响 程度最高可达到 70%-85%,经批准后的总投资估算应对建设项目总造价起控 制作用。 建设单位应充分发挥自身的主体优势, 着重从以下三方面做好工程造价 的控制工作。(1积极做好项目决策前的准备工作。积极配合设计单位认真搜集项目有 关资料。如本行业设备运行情况、设备技术参数、生产工艺优化、需要解决的问 题等。(2切实做好项目可行性研究报告。根据市场需求及发展前景,合理确定 工程的规模及建筑标准, 详细阐述项目技术上可行性、 经济上合理,用可靠数据 充分论证项目经济效益和社会效益。争取项目町研早日得到批复。(3科学编制工程投资估算

9、。投资估算编制要有充分可靠的依据,要尽可 能地细致、 全面。要从现实出发, 充分考虑到施工过程中可能出现的各种情况及 不利因素, 考虑市场变动及建设周期应预留的价格浮动系数, 使投资估算基本符 合实际并留有余地, 以真正起到控制项目总投资的作用。 建设单位可委托有资质 的设计院或咨询公司编制投资估算。 经批准后的总投资估算要达到对建设项目总 造价起到控制作用, 还需要编制单位一方面深人基层进行全面细致地调查, 充分 听取各方面的意见, 最大限度地满足使用要求, 另一方面还要尽可能全面地了解 建设项目所在地的相关政策、法规等外部环境因素。4.2方案设计阶段的造价控制拟建项目一经决策, 设计就成了

10、工程项目建设和造价控制的关键, 项目设计 阶段的产出对总投资的影响经验数据一般为 25%左右,建设单位,绝不能把设计 阶段的工程造价控制片面地理解为只是设计院的事, 应当是积极、 主动地参与设 计的全过程。(1房地产商在开发项目定位以后,应对项目的功能定位充分分析,在对 市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、 决策。(2制定建设工程投资目标规划。设计阶段对工程造价的控制.以前没有 给予足够的重视,设计人员往往偏重于工程的质量与功能,不注重造价的影响。 (3协调和配合设计单位开展技术经济分析,力求投资合理化。设计过程 中, 建设单位应积极与设计单位配合, 提供反映

11、相关情况有关资料,使设计人员 能够及时开展相关的技术经济分析既可避免设计图的反复修改,减少无效设计, 也可缩短设计时间又能保证设计方案切实可行、经济有效。(4 推行限额设计。 房地产商应将项目造价目标按专业构成进行逐层分解, 要求设计人员在建筑平面、 结构设计、 机电设备、 材料选用等方面在分配的投资 额度内最大限度地满足和提高使用功能(5审核概预算,提出改进意见。设计阶段概算及施工图预算,要全面准 确,力求不漏项、不留缺口,并要充分考虑各种价格的浮动因素。委托有资质的 工程造价咨询公司。 在设计阶段进行造价咨询服务, 是控制建设投资的最好手段。 让工程造价专业人员深入设计阶段, 对设计概算与

12、预算进行跟踪审查, 提出有关 经济方面的设计修正方案,可以最终达到优化设计,控制工程造价的目的。 4.3施工图设计阶段的造价控制满足项目使用功能的前提下,合理的施工图设计将使工程造价大幅度降低; 充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。 为此, 要用好以下几方面的工 作:(1 房地产商应向设计师充分表达建设意图、 建设标准及建设进度的要求, 做好设计任务书的编写工作。(2 加强设计过程控制,及时与设计方进行沟通和配合, 减少设计中的错、 漏、碰、缺等现象,从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。4.4招投标阶段的造价控制合同作为双方当事人履行权利和义务, 相互索赔的依据, 在房地产项目实施

13、过程中,认真编制招标文件比签订工程合同尤为重要。(1工程量清单应做到项目齐全、内容完整、项目特征表述清楚、数量计 算准确。(2 工程量清单漏项不超过 3%, 工程量误差不超过 3%,项目特征描述不准 确或不完整项不超过总和的 4%。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前,应严格审查施工 单位资质, 必要时进行实地考察。 做好招标文件的编制工作,造价管理人员对影 响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。合理 低价中标。为使招投标工作有序、 顺利开展, 选择一个专业的招标代理公司,编制严谨 的招标文件和高质量的标底, 并提供专业的代理服务, 在最短的时间内完成

14、招投 标各项手续的办理工作。 在招标过程中, 造价管理部门全程参与资审文件、招标 文件、 合同条款的拟订及审核,同时注重标底的编制与审核,确保预算价不突破 概算指标。4.5施工阶段的造价控制在工程施工阶段, 由于工程设计及招投标阶段已经完成, 其工程量已完全具 体化。 在些阶段影响工程造价的可能性相比其它相对少一些, 但是真正形成工实 体主要是在这一阶段; 若控制不好,也会使投资失控, 做好施工阶段的造价控制 需要从以下几个方面着手:(1对施工队严格交底,施工中应用规范允许负偏差;(2 利用各种信息渠道, 采购就近的高质低价材料, 与原计划材料价格相比;(3强化施工管理,对人工、材料、机械的使

15、用做到有依有据,减少资源浪 费;(1抓好施工图会审、交底工作及施工组织设计和施工方案的审核。工程 部门会同设计单位、 监理单位,施工单位及公司的技术部门、预算部门共同做好 施工图纸会审工作。 对图纸技术上的合理性、 施工上的可行性、工程造价上的最 经济性进行审核, 着重审查图纸中材料选用不当或设计上的浪费情况, 避免因考 虑不周或失误给施工带来的设计变更, 造成不必要的经济损失。 同时鼓励施工单 位、 监理单位提出降低工程成本的合理化建议, 经采用取得一定经济效果的应给 予适当的奖励。(2加强工程洽商、设计变更签证的管理。要加强预见性,尽量减少工程 洽商、变更的发生。建立健全工程洽商、设计变更

16、签证的管理制度,明确工程部 门、预算部门人员的职权、分工,确保工程洽商、设计变更签证的质量。在施工 过程中发生工程洽商、设计变更时,应本着“先算帐、后实施”的原则,在办理 每一笔工程洽商,设计变更之前,要进行成本费用分析,是否必须办理签证, 旦确定, 要求施工单位及时做出报价, 并报监理及预算部门审核。严格杜绝现场 管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象的发生。(3做好工程进度报量及工程进度款的审批工作。对施工单位上报的已完 工程进度报量, 预算部门要汇同监理单位共同对其进行审核。 通过深入施工现场, 或与工程部门沟通核实已完工程部位, 确认量价无误后, 按合同约定拔付工程进 度款。(4

17、 做好施工过程中的材料、 设备的价格确认。施工单位在采购主要材料、 设备以前, 需将三家以上的材料、 设备报价报送工程部门或预算部门,通过监理 单位、工程部门、预算部门的共同审核、洽谈,确认,在充分了解市场,货比三 家后,将材料、设备价控制在一个合理低价范围内。(5强化施工合同和索赔的管理。施工单位往往在合同谈判中有所让步, 而在工程施工中通过工程签证、 变更获取补偿。 这就要求一方面工程部门必须做好日常例会, 对例涉及的技术问题. 进度问题及其它重大问题及时做好文字记录, 另一方面, 预算部门在处理索赔时, 应仔细研究合同中每一条款的内容,分清双 方的风险和责任,谨慎处理索赔。4.6竣工结算

18、阶段的造价控制(1计价方式是否符合合同约定,工程量清单计算是否符合规则。(2清单项中人材机换算及计算结果是否准确。(3工程量调整是否有依据。(4索赔是否证据合理、合法。工程竣工验收后, 依据国家有关方针政策做好本工程结算的审核工作。 施工 单位在提交工程结算之前, 预算部门汇同工程部门及监理单位、 施工单位召开专 门结算工作会议, 对如何上报工程结算提出具体要求, 包括结算上报的时间、内 容及格式。一个完整的结算书应该包括封面、目录、编制说明、结算汇总表及明 细、 洽商、 材料价调整依据, 中标通知书及施工合同等内容, 并签字、 盖章齐全。 施工单位递交完整的结算资料后, 先由监理单位审核并签署意见, 再报公司预算 管理部门进行审核。为了提高工程造价咨询部门审核的积极性, 作如下控制措施:审核后造价与 施工单位上报结算价相比, 降低 10%, 按合同价 5%进行奖励,